La Chine élargit les règles de vente de logements achevés et réduit la part des acheteurs dans le financement des travaux

Plus de 20 villes redéfinissent les règles d’achat d’un logement neuf

La Chine transfère une plus grande part des coûts et des risques liés à la construction de logements neufs des acheteurs vers les promoteurs et les banques. Plus de 20 villes ont introduit des réformes détaillées des ventes immobilières à la suite d’une politique nationale publiée le 28 août 2026. Ces changements retardent la vente des appartements inachevés, renforcent le contrôle des fonds versés par les acheteurs et encouragent les ventes une fois les travaux terminés.

Jingmen, dans la province du Hubei, a adopté une approche ferme : en principe, les logements des projets situés sur des terrains cédés après le 28 août doivent être vendus une fois achevés. Les promoteurs qui choisissent ce modèle doivent verser au moins 50 % du prix du terrain au départ, mais peuvent étaler le paiement du solde sur deux ans au maximum.

Pékin, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Wuhan et Hangzhou figurent parmi les villes qui ont publié des règles d’application, selon le suivi de l’Académie chinoise de l’indice. Nanchang, Mianyang et Luzhou ont également sollicité des avis du public sur les mesures envisagées.

Ces changements s’attaquent à une faiblesse majeure du marché immobilier chinois. Avec le système de prévente, les familles achètent des appartements avant leur achèvement, et leurs paiements contribuent à financer les travaux. Lorsqu’un promoteur manque de liquidités, les ménages peuvent devoir attendre longtemps un logement qu’ils se sont déjà engagés à acheter.

La nouvelle approche combine trois changements : des ventes plus tardives, une société distincte responsable de chaque projet et une banque chef de file chargée de superviser le financement du projet. L’objectif est de veiller à ce que les fonds de construction restent affectés aux logements qu’ils sont censés financer.

Les modalités locales varient. Shenzhen plafonne les acomptes versés avant la vente de logements achevés à 3 % du prix d’achat, Pékin à 1 % et Guangzhou à 5 %. Nanjing et Jinhua reportent également à une étape ultérieure, après l’enregistrement officiel de l’achèvement, le versement des prêts hypothécaires pour les projets de prévente récemment autorisés.

Les changements apportés par la politique nationale

Le ministère du Logement et du Développement urbain et rural, le ministère des Ressources naturelles et l’Administration nationale de la réglementation financière ont publié conjointement l’Avis relatif à l’amélioration du système de vente de logements commerciaux. Celui-ci appelle à mieux protéger les fonds issus des préventes, à réduire les risques de retard de livraison et à développer de manière ordonnée la vente de logements achevés.

Les projets qui continuent de recourir aux préventes devront avoir atteint un stade plus avancé des travaux : la structure principale de chaque bâtiment devra être achevée jusqu’au dernier niveau. Autrement dit, la structure du bâtiment devra être terminée avant que les appartements qu’il abrite puissent être proposés en prévente. Les travaux intérieurs, l’installation des équipements et d’autres tâches pourront encore se poursuivre.

L’avis prévoit également une période de transition pour les projets ayant obtenu leur permis de planification de la construction avant son entrée en vigueur. Les conditions de prévente et la supervision des fonds correspondants restent soumises aux règles précédentes. Les règles locales ajoutent des catégories plus détaillées selon la date de cession du terrain et d’obtention des permis.

Les autorités souhaitent également que les acheteurs reçoivent leur certificat de propriété en même temps que leur logement. Cela nécessite une coordination plus étroite entre l’approbation des travaux, l’administration des ventes et l’enregistrement des biens, afin que la remise physique du logement et les formalités juridiques de propriété puissent avoir lieu simultanément.

Un déploiement soumis aux échéances locales

Le 28 août est la date charnière de ces réformes, mais les villes l’appliquent en fonction de différentes étapes. Certaines règles s’appliquent à partir de la publication de l’avis de cession du terrain, d’autres à partir de la délivrance d’un permis d’urbanisme, d’un permis de prévente ou de la signature d’un nouveau contrat de prêt. Les documents du projet déterminent donc les règles qui lui sont applicables.

Les principales étapes du déploiement sont les suivantes :

• 28 août 2026 : le dispositif national de réforme établit le cadre visant à renforcer les règles de prévente et à développer la vente de logements achevés.
• 15 octobre : Shenzhen publie ses règles et Hangzhou adopte des mesures d’application à titre expérimental.
• 27 octobre : Jinhua publie des règles locales qui entrent immédiatement en vigueur.
• 29 octobre : Changsha publie ses mesures d’application.
• 31 octobre : cinq services de Nanjing publient des règles expérimentales couvrant neuf domaines et 19 mesures, qui entrent immédiatement en vigueur.
• 3 novembre : Pékin vend sa première parcelle résidentielle dans le cadre fixé le 28 août, en donnant la priorité à la vente de logements achevés.

Les périodes de transition se prolongent au-delà du lancement initial. Nanjing autorise certains projets disposant déjà d’un terrain, mais pas encore de permis d’urbanisme, à demander à bénéficier des anciennes conditions de prévente jusqu’à la fin de 2027, sous réserve d’un examen et d’une supervision renforcée. Changsha prévoit une possibilité similaire jusqu’en 2027 et prolonge le délai jusqu’à la fin de 2028 pour certains projets de rénovation urbaine et d’autres opérations confrontées à des problèmes historiques non résolus.

Les logements achevés peuvent tout de même faire l’objet d’un acompte anticipé

La vente de logements achevés signifie que la transaction principale intervient une fois que le bien a atteint le stade d’achèvement requis. Plusieurs villes autorisent toutefois le versement anticipé d’un petit acompte, dès que le promoteur a obtenu un permis de construire. Cet acompte réserve un futur achat tout en représentant pour l’acheteur un engagement financier initial inférieur à celui d’un paiement intégral en prévente.

Shenzhen autorise des acomptes pouvant atteindre 3 % du prix total du logement. Shanghai applique le même plafond. Pékin limite les acomptes à 1 %, tandis que Guangzhou, Hangzhou, Wuhan, Chengdu et Changsha appliquent généralement un taux de 5 %. À Nanjing, le plafond est lui aussi généralement de 5 %, et Jinhua le fixe à 5 %.

Pour un appartement vendu 2 millions de yuans, ces plafonds correspondent à 20 000 yuans pour un taux de 1 %, 60 000 yuans pour un taux de 3 % et 100 000 yuans pour un taux de 5 %. À Guangzhou, l’acompte autorisé est donc cinq fois supérieur à celui de Pékin pour un logement au même prix.

Changsha exige que l’intégralité de l’acompte reste sur un compte supervisé jusqu’à l’achèvement et la livraison du logement. Nanjing exige que les contrats d’acompte précisent le montant, le prix de vente, la date de livraison et les responsabilités en cas de non-respect de l’accord. Les acomptes restent également sous supervision jusqu’à ce que le logement remplisse les conditions de livraison.

Les règles locales définissent différemment les dernières étapes à franchir avant le début des ventes. Changsha exige que l’achèvement des travaux soit officiellement enregistré. Jinhua exige l’enregistrement initial du bien et le dépôt d’un plan de vente. À Shenzhen, la vente de logements achevés est obligatoire lorsque les conditions de cession du terrain l’imposent ; dans les autres cas, la ville encourage ce modèle pour les terrains résidentiels nouvellement cédés.

Les préventes exigent davantage de travaux et des contrôles plus stricts

Changsha traduit l’exigence nationale d’achèvement de la structure en un critère précis. Les promoteurs doivent avoir terminé le coulage du béton de la dalle supérieure du bâtiment et présenter un procès-verbal d’acceptation de la qualité de la structure, signé et tamponné par cinq parties : le promoteur, le géomètre, le concepteur, l’entreprise de construction et le superviseur des travaux.

Jinhua exige de même que le niveau en béton de la toiture de la structure principale soit achevé et validé par ces cinq parties. Chaque demande de prévente doit porter sur au moins 5 000 mètres carrés et ne peut couvrir moins qu’un bâtiment entier.

Dans le cadre des nouvelles dispositions locales, les acomptes des acheteurs et le produit des prêts hypothécaires doivent être versés sur des comptes supervisés. Jinhua exige que l’achèvement des travaux soit enregistré et que les réseaux et autres équipements d’accompagnement répondent aux conditions de livraison avant la levée de la supervision. Changsha lie de même la levée de la supervision à l’achèvement des travaux et au bon fonctionnement de services tels que l’eau, l’électricité et le gaz.

Les projets plus anciens sont traités différemment. Pékin, Guangzhou et Tianjin autorisent les projets en cours qui répondent aux critères à poursuivre selon les anciennes règles de prévente. Au moment de l’annonce des mesures à Shenzhen et Shanghai, le traitement détaillé des projets existants restait à l’étude.

Des délais de paiement du terrain plus souples

Les promoteurs qui vendent les logements plus tard doivent financer une plus longue période de travaux avant de recevoir l’essentiel du prix d’achat. Plusieurs villes leur accordent en réponse davantage de temps pour payer les terrains, ce qui réduit les sommes à mobiliser au départ.

Pour les projets de logements achevés, Jingmen exige le versement initial d’au moins 50 % du prix du terrain, le solde étant payable dans un délai maximal de deux ans. Pékin et Hangzhou accordent également jusqu’à deux ans aux projets admissibles pour régler le solde.

Shenzhen fixe à 50 % le paiement initial pour les terrains résidentiels nouvellement cédés. Le solde est généralement dû dans un délai d’un an, qui peut être porté à deux ans pour certains projets. Les promoteurs doivent avoir payé l’intégralité du prix du terrain avant l’enregistrement initial de celui-ci et avant d’obtenir les permis de prévente pour la première tranche de logements.

Nanjing exige le paiement d’au moins la moitié du prix du terrain dans les 30 jours calendaires suivant la signature du contrat de cession. Le solde peut être payé dans un délai de deux ans sans intérêts pendant la période de paiement échelonné. Jinhua autorise également un versement initial d’au moins 50 % et le paiement du solde dans les deux ans sans intérêts. Changsha autorise les paiements échelonnés sans intérêts et permet aux entreprises d’utiliser les contrats de cession de terrain pour entamer plus tôt les démarches d’obtention du permis de construire.

Ces dispositions associent un allègement financier à des conditions de vente plus strictes. Le promoteur bénéficie d’un délai supplémentaire pour payer le terrain, mais doit assumer une plus grande part du financement des travaux avant de percevoir des sommes importantes auprès des acheteurs.

Une société par projet et une banque chef de file

Les règles de Nanjing précisent le fonctionnement prévu des changements concernant les sociétés et les banques. Chaque société de projet assume ses propres responsabilités juridiques en matière de travaux, de qualité, de sécurité et de livraison. Avant la remise des logements, sa société mère ou ses investisseurs ne peuvent pas détourner les recettes des ventes ou les fonds de financement, retirer abusivement des capitaux ou verser des dividendes par anticipation.

Une banque chef de file, également appelée banque principale, devient le principal coordinateur financier. Elle peut accorder seule des prêts ou organiser un consortium bancaire chargé de financer le projet. Nanjing exige que les fonds du projet, notamment les prêts de développement, les fonds propres du promoteur et les recettes issues de la vente de logements achevés, soient gérés au moyen de comptes ouverts auprès de cette banque.

Jinhua impose une gestion centralisée des comptes auprès d’une banque chef de file aux projets qui signent de nouveaux contrats de prêt de développement après le 28 août. Changsha exige également que les nouveaux projets centralisent leurs fonds sur des comptes dédiés auprès de la banque chef de file.

L’objectif est concret : les fonds empruntés ou recueillis pour un projet doivent rester disponibles pour celui-ci. Nanjing exige également d’une société de projet qui souhaite fermer après la livraison de tous les logements qu’elle désigne une personne morale responsable des garanties liées à la qualité ou qu’elle souscrive une assurance qualité des travaux.

Le calendrier des prêts hypothécaires modifie l’équation financière

À Nanjing, les prêts immobiliers aux particuliers pour les projets ayant obtenu un permis de prévente après le 28 août 2026 ne sont débloqués qu’une fois l’achèvement officiellement enregistré. La banque prêteuse verse alors les fonds sur le compte supervisé. Les projets ayant obtenu leur permis au plus tard à la date butoir restent soumis aux règles de prêt précédentes.

Jinhua applique un changement similaire aux projets récemment autorisés, y compris aux prêts accordés dans le cadre du Fonds de prévoyance logement, qui finance le logement grâce aux cotisations des salariés et des employeurs. Xi’an maintient les anciennes modalités de prêt hypothécaire aux particuliers pour les projets admissibles ayant obtenu un permis d’urbanisme avant le 28 août et déjà reçu une partie des autorisations de prévente.

Le report du déblocage des prêts hypothécaires supprime une source de financement des travaux qui arrivait plus tôt. Les prêts de développement doivent désormais couvrir une plus grande partie de la période de construction. Nanjing préconise donc des échéances adaptées au calendrier des travaux, le premier remboursement du principal intervenant généralement après l’enregistrement de l’achèvement. Les prêts sont débloqués par tranches et affectés aux travaux, notamment aux paiements des entreprises et des fournisseurs de matériaux.

Changsha reporte également le premier remboursement du principal des prêts de développement jusqu’à l’enregistrement de l’achèvement. Au total, le changement déplace la charge du financement des travaux : les promoteurs et leurs banques en assument une plus grande part avant le déblocage des prêts hypothécaires des acheteurs.

Les garanties bancaires offrent une autre forme de souplesse. Wuhan encourage leur utilisation pour remplacer une partie des fonds de prévente supervisés. Pour les projets relevant des anciennes règles de prévente, Jinhua limite ce remplacement à 30 % des fonds nécessaires à l’achèvement et à la livraison. Une garantie bancaire substitue l’engagement de paiement d’une banque à une partie des liquidités qui seraient autrement placées sous supervision.

Nanjing autorise la vente de logements achevés grevés d’une hypothèque

Nanjing autorise la vente de logements achevés répondant à certains critères alors même que le terrain ou les travaux restent hypothéqués par le promoteur, à condition que celui-ci, la banque initialement créancière et l’acheteur donnent leur accord. Cette mesure répond à un problème de trésorerie : le promoteur peut avoir besoin du produit de la vente pour rembourser le prêt qui doit être soldé afin que la transaction immobilière puisse aboutir.

L’argent de l’acheteur est versé sur un compte supervisé. L’organisme chargé de la supervision l’utilise d’abord pour rembourser la banque initialement créancière, après quoi l’hypothèque sur le terrain ou les travaux est levée. Cette procédure encadre les étapes de remboursement de la dette et de finalisation de la vente.

Changsha autorise également, sous certaines conditions, la vente de logements hypothéqués avec l’accord du créancier hypothécaire. Les contrats doivent mentionner l’hypothèque et fixer un délai pour sa levée. Celle-ci doit avoir lieu avant l’enregistrement définitif du contrat de vente.

Nanjing associe cette mesure à l’examen anticipé des propositions d’urbanisme pendant la procédure de cession du terrain. Un adjudicataire dont le projet a déjà été validé et n’a pas été modifié peut présenter directement la confirmation de la transaction pour demander les autorisations d’urbanisme correspondantes. Certaines procédures, notamment les modalités détaillées de vente par phases et de réception échelonnée des travaux, nécessitent encore des mesures d’application supplémentaires.

Les effets sur l’offre de logements et les acheteurs

Pu Zhan, directeur adjoint du centre de recherche sur les politiques du ministère du Logement, estime que la vente de logements achevés et le relèvement des seuils de prévente peuvent retarder à court terme la mise sur le marché de nouveaux logements. Alors que les villes cherchent à réduire les invendus, il considère qu’une arrivée plus lente de nouveaux biens peut contribuer à mieux équilibrer l’offre et la demande.

Ces réformes font suite à une baisse prolongée des ventes. En août 2025, les 100 plus grands promoteurs chinois ont enregistré 207 milliards de yuans de ventes de logements neufs, soit une baisse de 17,6 % sur un an, au cours d’un recul des ventes qui a duré six mois. La baisse des prix et l’assouplissement des règles d’achat n’avaient pas suffi à rétablir une demande généralisée.

L’activité a ensuite repris de manière inégale. Lors de la reprise des ventes de logements anciens en mars 2026, Shanghai a enregistré environ 22 000 transactions sur des logements existants entre le 1er et le 23 mars, contre 5 789 à Nanjing au cours des trois premières semaines. Ces chiffres concernent l’achat de logements existants ; les réformes actuelles modifient le financement et la vente des logements neufs par les promoteurs.

Wu Jing, directeur du centre de recherche immobilière de l’université Tsinghua, estime que le modèle de prévente incitait les promoteurs à privilégier la rapidité de rotation et le volume. La vente de logements achevés exige de s’appuyer davantage sur leurs fonds propres et le financement des projets, ce qui renforce l’importance de la rentabilité de chaque parcelle.

Li Yujia, chercheur en chef au Centre de recherche sur les politiques du logement du Guangdong, estime que la possibilité pour les acheteurs d’inspecter des logements achevés pousse les promoteurs à accorder davantage d’attention à la qualité, aux services immobiliers et aux besoins locaux. La vente de terrain du 3 novembre à Pékin montre que l’urbanisme évolue lui aussi avec les règles de vente : la parcelle autorise la construction d’une plateforme surélevée permettant d’exploiter l’espace au-dessus et au-dessous du sol.

Pour les ménages, le changement le plus immédiat est une plus grande possibilité d’évaluer le bâtiment achevé avant de réaliser l’achat principal. Pour les promoteurs, la réussite dépend davantage de leur capacité à obtenir le financement des travaux, à maîtriser les coûts et à achever des logements qui répondent aux attentes des acheteurs.

À retenir

• Plus de 20 villes ont publié des règles de réforme des ventes immobilières à la suite du dispositif national du 28 août.
• Les nouveaux projets de prévente doivent avoir achevé la structure de leur bâtiment et sont soumis à une supervision renforcée des fonds des acheteurs.
• Les plafonds des acomptes anticipés varient : 1 % à Pékin, 3 % à Shenzhen et Shanghai, et généralement 5 % dans plusieurs autres villes.
• Plusieurs villes autorisent les promoteurs à payer au départ au moins la moitié du prix du terrain et à régler le solde sur une période pouvant aller jusqu’à deux ans.
• Nanjing et Jinhua reportent le déblocage des prêts hypothécaires pour les projets de prévente récemment autorisés jusqu’à l’enregistrement officiel de l’achèvement.
• Les sociétés distinctes par projet et les banques chefs de file doivent permettre de consacrer les fonds à la construction et à la livraison.
• Des mesures transitoires permettent à certains projets plus anciens de conserver les anciennes conditions de prévente jusqu’en 2027, voire jusqu’en 2028 pour certains projets à Changsha.