Le marché chinois de la revente immobilière montre des signes de reprise, porté par la forte hausse des ventes en mars dans les grandes villes

Shanghai en tête d’une reprise généralisée du marché de la revente

Le marché immobilier chinois, durement éprouvé, montre des signes de regain inattendus ce printemps : les transactions de logements anciens bondissent dans les grandes métropoles et nourrissent l’espoir que le long marasme touche peut-être à son plancher. Shanghai, pôle financier du pays et première ville chinoise en termes de poids économique, a enregistré environ 22 000 ventes de logements anciens entre le 1er et le 23 mars, soit une hausse spectaculaire de 170 % par rapport à la même période en février, selon les données du média financier local Cailian. À ce rythme, la ville devrait dépasser les 30 000 transactions sur l’ensemble du mois, un niveau inédit depuis trois ans qui franchirait un seuil psychologique que les analystes jugent révélateur d’un véritable regain de vitalité du marché plutôt que d’une fluctuation saisonnière.

Cette dynamique dépasse largement la ville la plus cosmopolite de Chine. À Nanjing, capitale de la province du Jiangsu et grand centre économique régional, les données officielles font état de 5 789 logements anciens vendus au cours des trois premières semaines de mars, en hausse de 54 % par rapport à la même période un an plus tôt. Selon une étude de Huatai Securities, les transactions de logements anciens ont progressé de 22 % sur un an dans les 26 villes suivies par le groupe à l’échelle nationale, après les congés du Nouvel An chinois à la mi-février. Cette hausse généralisée laisse penser que la reprise ne se limite pas à un seul marché, mais traduit un changement profond de l’état d’esprit des acheteurs chinois, dont beaucoup sont restés trois ans en retrait, paralysés par la crainte d’une baisse des prix, des défaillances de promoteurs et de l’incertitude économique.

Une dynamique synchronisée dans les villes de premier rang

La reprise s’est installée simultanément dans les quatre grandes villes chinoises, dites de premier rang, qui donnent généralement le ton aux tendances nationales de l’immobilier et servent de baromètre à l’économie dans son ensemble. À Pékin, capitale politique du pays, les ventes en ligne de logements anciens ont dépassé 5 700 unités durant la première moitié de mars. Guangzhou, centre commercial du sud de la Chine, a enregistré plus de 500 transactions de logements anciens en un seul week-end, un record sur un mois. Shenzhen, haut lieu de la technologie et de l’industrie manufacturière aux portes de Hong Kong, affiche un dynamisme particulier : les ventes de logements anciens dans les agences immobilières de Leyoujia ont bondi de 132 % au cours de la première semaine de mars par rapport à la semaine précédente, atteignant un niveau inédit depuis la fin mars de l’an dernier.

Les agents immobiliers constatent une évolution profonde du comportement des acheteurs, qui va au-delà des chiffres bruts des transactions. Ye Wei, directeur de l’agence du quartier nord de Shekou de Centaline Property, à Shenzhen, décrit ce changement d’attitude de la clientèle.

De nombreux clients nous contactent pour organiser des visites et tous nos agents sont sur le terrain. Auparavant, les acheteurs ne se pressaient pas pour faire une offre après les visites. Mais ces derniers temps, les ventes se concluent en quelques jours, car l’envie d’acheter s’est nettement renforcée.

Cette accélération entre la première visite et l’achat final indique que la confiance revient après des années d’hésitation, alimentées par la crainte d’une baisse des prix et de l’insolvabilité des promoteurs. À Shenzhen, le nombre de visites a également atteint son plus haut niveau depuis la mi-octobre 2024, signe que l’intérêt des acheteurs se traduit par une participation active au marché et ne relève pas d’une simple curiosité.

Un changement de cap qui témoigne de la détermination des autorités

Derrière les chiffres des transactions se dessine une évolution notable de la position officielle, amorcée par un rare article publié le jour du Nouvel An dans Qiushi, la revue théorique de référence du Parti communiste, qui expose généralement les orientations politiques des plus hauts dirigeants. Le texte appelait à des mesures plus puissantes et plus ciblées pour stabiliser les anticipations sur le marché immobilier. Ting Lu, économiste en chef pour la Chine chez Nomura, l’a décrit comme l’analyse la plus complète du marché immobilier chinois publiée dans Qiushi depuis le début de l’effondrement du secteur, à la mi-2021.

« C’est l’analyse la plus complète du marché immobilier chinois publiée dans Qiushi depuis l’effondrement du secteur, à la mi-2021 », a souligné Lu dans une note de recherche, ajoutant que « son importance ne doit pas être sous-estimée », car les commentaires publiés dans ce type de revue reflètent souvent les débats politiques internes avant l’annonce de décisions officielles.

L’article a paru à un moment stratégique, juste avant la réunion parlementaire annuelle de la Chine en mars, connue sous le nom de « Deux Sessions », au cours de laquelle les hauts dirigeants fixent les objectifs politiques et publient le plan de développement quinquennal. Contrairement aux déclarations officielles précédentes, qui présentaient le ralentissement comme une simple période d’ajustement, le texte de Qiushi exhortait explicitement les responsables politiques à raccourcir autant que possible cette période. Il rejetait également l’idée que l’immobilier soit devenu négligeable pour l’économie et avertissait que le secteur reste crucial pour l’ensemble de l’économie. Les autorités doivent se préparer à d’éventuelles faillites parmi les promoteurs lourdement endettés, qui peinent encore à maîtriser leur dette. Ce changement de ton suggère que Pékin comprend qu’il ne peut laisser le secteur immobilier s’enfoncer indéfiniment, surtout alors que la croissance tirée par les exportations est confrontée à des tensions commerciales croissantes et que le gouvernement cherche à réorienter l’économie vers la consommation.

Des programmes locaux innovants stimulent les villes de deuxième rang

Si les villes de premier rang dominent l’actualité, les marchés de deuxième rang mettent en œuvre des solutions politiques créatives pour libérer la demande et résorber l’excédent de logements qui pèse sur le marché depuis des années. À Ningbo, grand port de la province du Zhejiang comptant plus de huit millions d’habitants, les ventes de logements anciens avaient dépassé les 5 400 unités au 26 mars. Depuis la mi-mars, les transactions quotidiennes dépassent régulièrement les 300 en semaine. Cela représente une hausse de 132 % par rapport au total de février et devrait permettre à la ville de franchir le seuil des 6 000 unités sur le mois, bien au-dessus des 5 000 transactions que les agents locaux considèrent comme essentielles à la bonne santé et à la liquidité du marché.

Le moteur de cette hausse est le programme innovant « Du vieux au neuf » de Ningbo, lancé dans sa troisième phase fin février, après deux premières phases au second semestre de l’an dernier. Dans le cadre de cette initiative, la municipalité rachète les logements anciens construits avant 2010 au prix moyen établi par trois organismes indépendants d’évaluation. Les propriétaires disposent ainsi immédiatement de liquidités pour améliorer plus rapidement leurs conditions de logement, sans avoir à attendre de trouver un acheteur. Les participants reçoivent un bon de remplacement équivalant à 5 % de la valeur estimée de leur bien, utilisable pour l’achat d’un logement neuf, ce qui revient à subventionner leur changement de logement. Au 23 mars, le site du programme avait enregistré plus de 170 000 visites et reçu 7 801 demandes d’échange de logements anciens, ce qui a permis l’achat de 1 687 logements plus adaptés. Le gouvernement prévoit de rénover les biens acquis pour les proposer en location dans le parc public ou les utiliser comme logements temporaires pour les personnes déplacées et les jeunes actifs. Cette démarche répond simultanément au surplus de logements et aux besoins en logements abordables, tout en injectant des liquidités dans la chaîne des changements de logement.

Un marché à deux vitesses : le luxe prospère, l’offre abordable à la traîne

Tous les segments du marché immobilier ne se redressent pas au même rythme. Le paysage se divise entre les acheteurs aisés et les primo-accédants ainsi que le segment abordable, qui restent en difficulté. Les analystes décrivent le rebond actuel comme inégal : les programmes de luxe affichent des résultats nettement supérieurs à ceux destinés aux acheteurs soucieux de leur budget. Dans le nouveau quartier de Pudong, à Shanghai, le programme Expo Tianyue de Poly Development and Holdings Group a réalisé plus de 290 millions de CNY (40 millions de dollars) de ventes au cours de la première semaine de mars. Le personnel commercial indiquait qu’il vendait pratiquement chaque jour un grand appartement d’environ 50 millions de CNY (6,9 millions de dollars) à des acheteurs déjà fortunés.

À l’inverse, les programmes destinés aux primo-accédants et aux besoins essentiels continuent de pâtir d’une faible demande. Dans le district de Bao’an, à Shenzhen, le programme Junyue Mingdu proposait encore, fin février, d’importantes promotions, avec des baisses de prix de 800 000 à 1,1 million de CNY (de 110 000 à 150 000 dollars) pour des appartements de 89 mètres carrés afin d’attirer les acheteurs. L’offre excédentaire de logements neufs abordables dans les banlieues de Shenzhen avant le Nouvel An chinois, conjuguée à la vive concurrence du marché de la revente, où les vendeurs disposent d’une plus grande marge pour baisser leurs prix, a contraint les promoteurs de ces programmes à réduire leurs tarifs pour accélérer les ventes.

Les données des transactions dans les villes montrent que les logements destinés aux ménages souhaitant monter en gamme dans les centres urbains sont à la tête de la reprise du marché immobilier », explique Zhang Bo, président de l’institut de recherche 58 Anjuke. « Ce rebond inégal traduit une meilleure adéquation entre l’offre nouvelle et la demande réelle : les acheteurs aisés, disposant de finances stables et déjà propriétaires, reviennent sur le marché, tandis que les primo-accédants sensibles aux prix restent prudents face aux incertitudes sur la sécurité de l’emploi et leurs revenus futurs.

La crise de la dette des promoteurs assombrit les perspectives

Malgré les chiffres encourageants de la revente, le secteur des promoteurs reste confronté à des risques importants, susceptibles de compromettre cette reprise naissante et de limiter la pérennité de la hausse actuelle. Les difficultés financières persistent dans tout le secteur. L’encours des prêts aux promoteurs immobiliers chinois a diminué au troisième trimestre de l’an dernier pour la première fois en plus de dix ans, signe que les banques réduisent leur exposition. Vanke, autrefois l’un des plus grands promoteurs du pays et l’un des plus respectés, considéré comme un modèle de prudence financière, a évité de justesse le défaut de paiement sur une obligation onshore de 2 milliards de yuans (283 millions de dollars) ces dernières semaines. L’entreprise n’a obtenu un report qu’au terme de longues négociations, qui ont mis en évidence ses difficultés à honorer ses engagements dans un contexte de gel du crédit.

Le stock de logements inachevés constitue un autre frein à la confiance auquel les politiques publiques doivent s’attaquer pour la rétablir pleinement. Depuis longtemps, les promoteurs chinois vendent des appartements sur plan avant la fin des travaux, laissant aux acheteurs des prêts immobiliers à rembourser pour des logements inachevés. Faute de recettes issues de nouvelles ventes ou d’accès à de nouveaux crédits, les promoteurs peinent à achever les chantiers. Il en résulte une crise de confiance chez les acheteurs potentiels, qui craignent d’acquérir des logements neufs qui ne seront peut-être jamais livrés. À la lumière de l’article de Qiushi, le gouvernement devrait mettre en place des mesures plus innovantes et mieux ciblées, écrit Michelle Kwok, responsable de la recherche sur l’immobilier en Asie et les actions à Hong Kong chez HSBC. Les mesures les plus efficaces seront probablement celles qui réduiront de façon significative la charge financière des acheteurs. À notre avis, il sera essentiel de mieux se concentrer sur le rachat des logements excédentaires pour débloquer la situation. Larry Hu, économiste en chef pour la Chine chez Macquarie, prévoit une baisse de 12 % des logements achevés cette année, après un recul de 17 % l’an dernier. L’offre reste donc fragile, même si la demande montre des signes de stabilisation.

À retenir

• Les ventes de logements anciens à Shanghai ont atteint environ 22 000 unités au cours des 23 premiers jours de mars, en hausse de 170 % par rapport à février. Le total mensuel devrait dépasser les 30 000 unités pour la première fois en trois ans.
• Dans les 26 grandes villes suivies par Huatai Securities, les transactions de logements anciens ont progressé de 22 % sur un an après les congés du Nouvel An chinois. Dans les villes de premier rang, la hausse collective s’est établie à 20 %.
• La revue Qiushi du Parti communiste a publié en janvier un rare article appelant à des mesures plus puissantes et plus ciblées pour stabiliser le marché, rejetant l’idée que l’immobilier n’ait plus d’importance économique et exhortant les dirigeants à raccourcir la période d’ajustement.
• Le programme innovant « Du vieux au neuf » de Ningbo, qui rachète les logements construits avant 2010 pour aider les habitants à changer de logement, a contribué à plus de 5 400 ventes de logements anciens en mars et reçu près de 8 000 demandes d’échange.
• La reprise est inégale : les biens de luxe se vendent rapidement, tandis que les programmes neufs abordables nécessitent encore d’importantes remises pour attirer les acheteurs, reflet d’une confiance financière différente selon les catégories de revenus.
• La dette des promoteurs reste une vulnérabilité majeure. De grands acteurs comme Vanke peinent à honorer leurs engagements, l’encours des prêts au secteur a diminué pour la première fois en plus de dix ans et des millions de logements restent inachevés dans le pays.