Hô Chi Minh-Ville cherche des terrains pour 181 257 logements sociaux, tandis que le programme locatif s’accélère

Un objectif de logement qui dépend de la disponibilité de terrains aménageables

Hô Chi Minh-Ville prévoit de construire 181 257 logements sociaux et locatifs entre 2026 et 2030, dont 52 000 destinés à la location, tout en s’efforçant de transformer des sites industriels, des terrains publics et des appartements inoccupés en logements abordables pour les travailleurs.

La résolution gouvernementale n° 303/NQ-CP, datée du 30 septembre 2026, fixe à la ville un objectif de 129 257 logements à vendre ou en location-accession, en plus du quota locatif. La location-accession permet aux habitants de contribuer progressivement au financement d’un achat. La part destinée à la location représente environ 29 % du total, offrant aux ménages une solution nécessitant moins d’argent au départ qu’un achat.

Le Département de la construction a présenté les objectifs annuels lors d’un point d’information le 8 octobre. Les livraisons doivent passer de 9 000 logements en 2026 à 57 657 en 2027, avant de se stabiliser à 38 200 par an de 2028 à 2030. L’objectif de l’an prochain est plus de six fois supérieur à celui de 2026.

Le foncier est au cœur de cette expansion. Après sa fusion avec Binh Duong et Ba Ria - Vung Tau, la ville élargie a recensé 191 projets et parcelles couvrant environ 740 hectares pour le logement social. Un millier d’hectares supplémentaires est envisagé dans le cadre d’une planification courant jusqu’en 2040, portant le potentiel foncier total à environ 1 740 hectares.

La priorité immédiate consiste à rendre les sites constructibles, en modifiant les plans d’urbanisme, en menant les indemnisations et les dégagements de terrain et en obtenant les autorisations d’investissement. Ces démarches déterminent quand un objectif de logements se concrétise en projet de construction, et quand les familles peuvent réellement emménager.

Qu’est-ce qui est achevé et quelles sont les prochaines étapes ?

Le Département de la construction indique que trois projets totalisant 2 283 logements ont été achevés et mis en service depuis le début de 2026. Ils comprennent 580 logements à Thanh Tan, 750 dans le secteur de logements des forces armées de la police populaire, au 20/2 Nguyen Van Qua, dans le quartier de Dong Hung Thuan, et 953 à Vinh Loc B.

Dans toute la ville, 25 projets totalisant environ 22 900 logements sont en construction. Treize projets, soit quelque 14 000 logements, ont récemment été lancés. Ce total regroupe des projets à différents stades : les livraisons s’échelonneront donc dans le temps.

Le département prévoit que 13 projets fourniront environ 9 000 logements achevés en 2026. Un recensement des informations municipales réalisé par l’Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA) avance une prévision plus précise de 9 402 logements pour ces 13 projets, contre un objectif fixé à 9 000.

Seize autres projets totalisant environ 18 000 logements devraient achever leurs fondations et atteindre le stade auquel leur admissibilité à l’enregistrement ou au lancement commercial pourra être examinée. Les familles intéressées devront encore patienter pendant la poursuite des travaux.

Plusieurs échéances encadrent désormais le programme :

• 2026 : achever 9 000 logements, dont 2 000 destinés à la location.
• Quatrième trimestre 2026 : lancer la construction de six projets proposés totalisant environ 84 000 logements, selon le recensement de HoREA.
• 2027 : livrer 57 657 logements, dont 5 000 locatifs.
• De 2028 à 2030 : livrer 38 200 logements par an, dont 15 000 locatifs chaque année.

Une autre mise à jour sur les projets évoque environ 40 000 logements dont la construction devrait commencer avant la fin de 2026, ainsi qu’une autorisation d’investissement pour un projet d’environ 37 000 logements. Le lien entre cette annonce et les six projets totalisant 84 000 logements n’a pas été précisé.

Où la ville cherche des terrains

Les terrains recensés pour le logement social dans la ville élargie se répartissent entre trois anciennes zones administratives. L’ancien territoire de Hô Chi Minh-Ville compte 100 projets ou parcelles couvrant 412,5 hectares. L’ancienne province de Binh Duong en compte 59, sur 184,09 hectares, et celle de Ba Ria - Vung Tau, 32, sur 143,61 hectares.

Ensemble, les deux anciennes provinces représentent environ 328 hectares, soit près de 44 % du total recensé. La fusion élargit donc les zones où des logements peuvent être construits, tout en renforçant la nécessité de relier habitations, emplois et services à l’échelle d’une aire urbaine plus vaste.

Le Comité populaire a chargé le Département de la planification et de l’architecture de préparer un plan d’utilisation des ressources foncières existantes. Il s’agit notamment d’examiner les terrains directement gérés par l’État et d’étudier la reconversion de zones industrielles, de sites de production et d’usines exploités de manière inefficace.

Les 1 000 hectares supplémentaires envisagés d’ici 2040 offrent à la ville un horizon de planification plus long que le programme de construction de logements, qui s’achève en 2030. L’estimation globale de 1 740 hectares ne comprend pas non plus les terrains potentiels des zones de développement économique des anciennes provinces de Binh Duong et de Ba Ria - Vung Tau.

Pour les promoteurs, la question pratique est de savoir si une parcelle bénéficie du zonage adéquat, si les indemnisations sont réglées et si son usage résidentiel est autorisé. La Fédération du travail considère que la disponibilité de terrains prêts à être aménagés et les démarches d’investissement figurent parmi les principaux obstacles au logement des travailleurs.

Un site industriel promis à un avenir résidentiel

La reconversion prévue de l’extension du parc industriel de Le Minh Xuan illustre la manière dont la ville entend libérer des terrains. Le site de 109,91 hectares se trouve dans les communes de Tan Nhut et de Binh Loi, dans l’ancien district de Binh Chanh, à environ 15 kilomètres du centre-ville.

La ville prévoit de remplacer son affectation industrielle, destinée à la production et à l’entreposage, par un usage résidentiel. La société Khang Phuc Housing Investment and Trading Company en est actuellement l’investisseur. Un plan d’urbanisme détaillé approuvé en 2016 prévoyait un aménagement industriel devant soutenir environ 10 000 emplois ; les infrastructures sont encore en cours de réalisation.

La reconversion comporte plusieurs étapes prévues :

• D’ici à la fin octobre : achever l’examen du changement d’affectation proposé.
• Avant le 22 novembre : achever le plan de lotissement à l’échelle de 1:2,000, après approbation du plan général de la ville.
• En novembre : achever les démarches de clôture du projet précédent, y compris le règlement des obligations financières de l’investisseur.
• Avant le 15 décembre : achever l’approbation de la politique d’investissement du projet de logements.
• Au début de l’année suivante : procéder aux modifications détaillées du plan d’urbanisme, à la conversion des terrains, à l’évaluation de la faisabilité et à l’autorisation de construire les infrastructures.

Le plan de lotissement définit la répartition des usages, des routes et des infrastructures sur un secteur. Le plan plus détaillé précise ensuite l’implantation des bâtiments et équipements. Ces deux étapes déterminent la capacité de logements du site.

Cette reconversion intervient alors que la ville élargie compte 105 zones industrielles et zones franches d’exportation couvrant plus de 50 000 hectares. Soixante-six ont été créées et sont en activité, avec un taux d’occupation d’environ 80 %. Les plans de la ville prévoient une expansion industrielle vers les zones périphériques, tandis que le cœur urbain se heurte à des contraintes foncières et d’infrastructure.

Un projet plus modeste lève un obstacle de longue date

Dans le quartier de Phuoc Long, l’attribution d’un terrain permet au projet de logements sociaux de Nam Ly de se poursuivre après des retards liés aux démarches foncières. La ville a attribué environ 4 820 mètres carrés à la société Thao Dien Real Estate Company pour une durée de 50 ans.

L’attribution comprend 2 940 mètres carrés de terrain résidentiel urbain exonérés de redevance d’utilisation du sol et environ 1 878 mètres carrés destinés à des équipements publics. Le promoteur doit construire les infrastructures, les routes, le parc et l’aménagement paysager en bord de rivière approuvés, puis transférer les équipements publics concernés et les terrains à l’État pour gestion.

Nam Ly doit compter 291 appartements dans un immeuble de 26 étages avec un sous-sol, rue Do Xuan Hop, près de la voie longeant la rivière Rach Chiec. Le terrain a été attribué sans enchères des droits d’utilisation du sol ni appel d’offres pour sélectionner un investisseur.

Ce projet montre l’importance des avancées administratives, même à une échelle modeste. Ses 291 logements ne représentent qu’une petite part de l’objectif de la ville, mais la décision foncière permet à ce projet retardé d’avancer vers sa mise en œuvre.

Qui construira les logements locatifs ?

Le programme locatif concentre l’essentiel des livraisons sur les trois dernières années. Seuls 7 000 des 52 000 logements locatifs sont prévus pour 2026 et 2027 réunis ; les 45 000 restants, soit environ 87 %, sont programmés de 2028 à 2030.

Le Fonds de développement du logement s’est vu confier un plan portant sur 25 000 logements locatifs. La Fédération du travail vise environ 10 000 logements à louer dans le cadre d’un programme d’investissement syndical. L’autorité chargée des zones franches d’exportation et des parcs industriels prépare un plan pour 10 000 logements destinés aux travailleurs.

La Fédération du travail a également proposé de convertir 953 appartements de relogement inoccupés à Vinh Loc B en logements locatifs pour les travailleurs. Ces appartements figurent dans l’offre de logements achevés ; leur mise à disposition dans le cadre du dispositif locatif proposé nécessite une nouvelle décision sur leur usage.

Des accords entre la fédération et neuf entreprises prévoient environ 128 000 logements d’ici 2030. L’avancement varie selon les projets : la construction des 1 853 appartements du projet Hoa Sen An Ha, dans la commune de Tan Vinh Loc, devrait commencer au quatrième trimestre 2026 ; certains autres projets devraient démarrer en 2027 et d’autres attendent encore de trouver des terrains adaptés.

La fédération met en place un partenariat associant syndicats, promoteurs immobiliers et employeurs. Les syndicats recueilleraient des informations sur la demande, les promoteurs construiraient des logements et les employeurs aideraient à vérifier les besoins des travailleurs et à envisager des aides. La planification des projets serait ainsi davantage liée aux personnes appelées à y vivre.

Pourquoi les travailleurs ont besoin de plus qu’un prix d’achat réduit

Tran Thanh Thao, directeur adjoint du bureau de la Fédération du travail de la ville, a présenté les résultats préliminaires d’une enquête : 3 181 syndiqués recherchent un logement locatif et 30 339 souhaitent acheter un logement social. D’autres présentations de la fédération incluent la location-accession dans ce second groupe.

Avant la fusion, l’ancienne ville comptait plus de 60 470 ensembles locatifs, comprenant plus de 560 000 chambres et hébergeant plus de 1,4 million de personnes, selon des chiffres compilés par HoREA. Les conditions varient notamment en matière de ventilation, d’espace habitable, d’infrastructures et de sécurité incendie.

Nguyen Thi Sinh, ouvrière du textile arrivée de Hai Phong à Hô Chi Minh-Ville il y a vingt ans, raconte qu’elle effectuait des heures supplémentaires pour épargner, tandis que son mari cherchait lui aussi à travailler davantage. Elle explique comment elle complétait son salaire d’usine :

En plus de mon salaire habituel et des heures supplémentaires, je rapporte des vêtements à la maison pour les retoucher.

La famille de Sinh louait la même maison depuis plus de dix ans pour 2,5 millions de dongs par mois. Lorsque le propriétaire l’a reprise pour des proches, un logement comparable ailleurs coûtait entre 3,5 et 4 millions de dongs. Elle et son mari ont décidé de retourner dans leur ville natale.

Pour les ménages qui doivent gérer les dépenses alimentaires, la garde des enfants, les transports et la scolarité, le montant mensuel du logement est déterminant. Un logement locatif proche du lieu de travail peut répondre à un besoin immédiat, même lorsqu’une famille ne parvient pas à épargner suffisamment pour acheter.

Les bailleurs font face à un déficit de financement

Nguyen Ninh, directeur de Kien Ninh Investment and Construction Company, explique que les logements construits pour être vendus permettent de récupérer l’investissement en deux ou trois ans, contre 15 à 20 ans pour les projets locatifs. Des taux d’emprunt commerciaux de 9 % à 11 % par an rendent difficile le financement de cette longue période pour les promoteurs privés.

Un projet de résolution du conseil municipal propose de porter de 200 à 300 milliards de dongs par projet le montant des prêts pouvant bénéficier d’une aide sur les intérêts par l’intermédiaire de la Ho Chi Minh City State Financial Investment Company, dite HFIC. Il prévoit également d’allonger la durée maximale de l’aide de sept à dix ans et d’inclure les logements locatifs parmi les catégories éligibles.

Les chiffres nationaux du crédit compilés par HoREA révèlent un écart similaire entre les sommes engagées et celles qui parviennent aux projets et aux acheteurs. Au 31 août 2026, les banques avaient engagé environ 50 300 milliards de dongs dans le cadre d’un programme de crédit au logement social, porté à plus de 153 000 milliards. Les décaissements atteignaient environ 17 500 milliards de dongs, soit 11,44 % du programme.

Environ 15 000 milliards de dongs de ces décaissements sont allés aux promoteurs et 2 500 milliards aux acheteurs. Depuis le 1er juillet, les taux du programme s’établissaient à 7 % par an pour les promoteurs et à 6,5 % pour les acheteurs, en hausse respectivement de 0,9 et 0,6 point par rapport au premier semestre 2026. Le taux annuel d’un programme de logement distinct de la Banque vietnamienne des politiques sociales a été fixé à 5,4 %.

Au niveau national, 947 projets de logements sociaux, représentant 910 933 logements, se trouvaient à différents stades : achevés, en construction ou en attente d’approbation de l’investissement. Parmi eux, 363 projets totalisant 216 626 logements étaient terminés. Les livraisons de logements locatifs atteignaient 8 314 unités, contre un objectif national de 17 176 pour 2026.

Accélérer les autorisations tout en rapprochant les logements de la vie quotidienne

Pham Quoc Huy, directeur adjoint de la division des infrastructures techniques du Département de la construction, estime que les aides existantes ne suffisent pas à attirer les investissements nécessaires. Le département examine les terrains publics et prépare des mécanismes de sélection des investisseurs et de soutien au développement.

Les procédures d’autorisation et de désignation des investisseurs peuvent être ramenées à 37 jours lorsque les droits d’utilisation du sol sont déjà sécurisés, ou à 52 jours pour les terrains directement gérés par l’État. La Fédération du travail demande également un traitement prioritaire, une coordination entre les services et des informations publiques sur l’avancement des demandes.

La planification des transports fait partie intégrante de l’effort en matière de logement. Tran Quang Lam, directeur du Département de la construction, a désigné le logement, les embouteillages, les inondations et la pollution comme des problèmes nécessitant des investissements coordonnés. Le logement social doit être relié aux lignes de métro, aux rocades, aux autoroutes et aux routes nationales.

La ville vise environ 255 kilomètres de lignes de métro d’ici 2030. Un projet à plus long terme prévoit 28 lignes couvrant environ 1 500 kilomètres, les transports publics devant répondre à 55 % à 60 % de la demande de déplacements d’ici 2050. La planification autour des stations vise à permettre aux habitants de rejoindre les transports ferroviaires à pied en une dizaine de minutes.

La mise en service de la première ligne de métro en décembre 2024 a inauguré un trajet de 19,7 kilomètres entre Ben Thanh et Suoi Tien. Prolonger ce réseau vers les nouveaux quartiers de logements permettrait à davantage d’habitants d’éviter de longs trajets par la route.

Pour les travailleurs, l’emplacement détermine le coût réel d’un logement. Le loyer, les frais de transport et le temps passé dans les trajets sont prélevés sur le même budget familial. Le défi de la ville ne se limite donc pas au nombre d’appartements : il s’agit aussi de garantir aux nouveaux logements un accès pratique aux lieux de travail, aux écoles, aux soins et aux transports.

À retenir

• Hô Chi Minh-Ville doit construire 181 257 logements sociaux et locatifs entre 2026 et 2030, dont 52 000 logements locatifs.
• La ville a recensé environ 740 hectares répartis entre 191 projets et parcelles ; 1 000 hectares supplémentaires sont envisagés dans le cadre de la planification jusqu’en 2040.
• Trois projets totalisant 2 283 logements ont été achevés en 2026 ; environ 22 900 logements sont en construction.
• L’objectif de livraison pour 2027 est de 57 657 logements, soit plus de six fois celui de 2026.
• Parmi les solutions proposées figurent la reconversion de terrains industriels, la réutilisation de 953 appartements à Vinh Loc B et le renforcement des aides financières aux promoteurs.
• Les autorisations foncières, le financement et l’accès à l’emploi et aux transports détermineront la rapidité avec laquelle les travailleurs pourront obtenir un logement adapté.