Hanoï examine les mesures à prendre pour 18 184 appartements excédentaires dans 12 projets de Mường Thanh

Près de 25 000 appartements construits alors que 6 759 avaient été autorisés

Douze projets immobiliers liés à des entreprises associées au groupe Mường Thanh comptent 24 943 appartements, alors que seuls 6 759 avaient été autorisés, selon le service de la Construction de Hanoï. L’écart de 18 184 appartements est au cœur d’un projet de résolution municipale qui déterminerait quels immeubles peuvent être conservés, lesquels doivent être modifiés et lesquels doivent être démolis.

Les chiffres signifient que les projets comptent environ 3,69 fois le nombre d’appartements autorisé. À lui seul, le dépassement représente environ 2,69 fois le total autorisé, soit une hausse d’environ 269 %. Cette distinction est importante : le chiffre de près de 2,7 correspond aux appartements supplémentaires, et non au nombre total de logements construits.

Le projet de résolution du Conseil populaire de Hanoï combinerait des obligations financières pour les promoteurs et des évaluations des immeubles, avec d’éventuels relogements et une procédure permettant aux acquéreurs éligibles d’obtenir des certificats de propriété. Il ne permettrait pas automatiquement de conserver les 24 943 appartements ni ne garantirait un certificat à chaque foyer.

Les conclusions d’inspections rendues entre 2015 et 2017 ont relevé des infractions en matière d’investissement, d’utilisation des sols, d’urbanisme et de construction. Les promoteurs ont construit contrairement aux plans approuvés, augmenté les surfaces et la hauteur des immeubles, divisé des appartements en unités plus petites et modifié l’affectation prévue de certains espaces.

Selon le service de la Construction, l’augmentation de la population qui en a résulté a mis à rude épreuve les infrastructures locales et dégradé la qualité de vie des habitants. Pourtant, de nombreux logements ont déjà été livrés et des familles y vivent depuis des années. Hanoï doit désormais faire respecter les règles tout en prenant en compte les droits au logement et les besoins concrets de ces habitants.

Quels projets sont concernés ?

Le projet concerne des opérations menées par des entreprises au sein desquelles Lê Thanh Thản est représentant légal, propriétaire ou dirigeant, ou auxquelles il a participé par des apports en capital ou une coopération en matière d’investissement. La liste couvre plusieurs quartiers résidentiels de Hanoï, avec une forte concentration à Linh Đàm.

Les 12 projets sont CT6 Kiến Hưng, également connu sous le nom de complexe résidentiel et commercial Bemes ; Đại Thanh, qui comprend CT8 et CT10 ; CT5 Tân Triều ; le quartier résidentiel de Xa La ; le projet regroupant CT11 et CT12 à Kim Văn–Kim Lũ ; VP3, VP5 et VP6 ; ainsi que les quatre projets HH1, HH2, HH3 et HH4 à Linh Đàm.

La distinction entre un projet et une tour permet de comprendre le décompte. CT11 et CT12 constituent une seule entrée dans la liste, tandis que le complexe HH de Linh Đàm comprend quatre blocs, chacun formé de trois tours. Le complexe HH compte donc 12 tours réparties entre quatre des projets concernés par le projet de résolution.

La situation concernant les certificats varie également. L’évaluation du service de la Construction indique que certains appartements de VP3, VP5, CT6 Kiến Hưng et CT5 Tân Triều ont obtenu des certificats de droits d’utilisation des sols et de propriété des biens attachés au terrain. VP6 et les projets HH1 à HH4 n’en ont pas obtenu. La présence de certificats dans certains projets ne signifie pas que tous les appartements en disposent.

Comment le différend a évolué

Les conclusions des inspections remontent à plusieurs années, mais la mesure proposée concerne des immeubles déjà occupés. À HH Linh Đàm, les activités ont commencé en 2015 et les habitants attendent depuis longtemps leurs documents de propriété.

Les principales étapes sont les suivantes :

• 2015 : Le complexe HH Linh Đàm a commencé à fonctionner.
• De 2015 à 2017 : Les inspecteurs ont relevé des infractions en matière d’investissement, d’utilisation des sols, d’urbanisme et de construction dans les projets.
• 10 octobre : Hanoï a commencé à recueillir les avis du public sur le projet de résolution. Le compte rendu de la consultation ne précise pas l’année.
• Après l’examen technique : Le Comité populaire de Hanoï déciderait quels immeubles ou parties d’immeubles relèvent de chaque catégorie de traitement proposée.

La résolution est encore à l’état de projet et ne constitue pas une décision définitive pour chaque immeuble. Aucune date d’adoption confirmée, date de clôture de la consultation ni échéance pour achever la classification des immeubles n’a été précisée. Les habitants ne peuvent donc pas encore considérer les procédures proposées pour les certificats et les indemnisations comme des droits acquis.

Trois catégories détermineraient ce qui peut être conservé

Le projet répartit les structures concernées en trois catégories. Les immeubles de la première pourraient être conservés en l’état, à condition d’être achevés et utilisés, de ne faire l’objet d’aucun litige, de respecter les exigences en matière de solidité et de sécurité incendie et de ne pas porter préjudice aux immeubles voisins.

Les immeubles de cette catégorie devraient également disposer d’infrastructures suffisantes ou d’un plan pour en fournir. Ils devraient respecter les exigences relatives au paysage environnant, aux limites des voies, aux couloirs protégés, aux zones de sécurité des transports et aux servitudes de hauteur. Ces critères ne se limitent pas à la question de savoir si les appartements sont déjà occupés.

Les immeubles de la deuxième catégorie pourraient être conservés sous conditions. Ils ne satisfont pas encore à certaines exigences, mais leurs lacunes pourraient être corrigées par des travaux techniques, des infrastructures supplémentaires, un relogement ou un changement d’affectation. Leur maintien dépendrait donc de mesures correctives, et non du seul paiement d’une somme.

Les immeubles de la troisième catégorie devraient être démolis lorsque les problèmes de sécurité, les incompatibilités avec le paysage ou l’empiètement sur des limites protégées ne peuvent être corrigés. Cette catégorie comprendrait également certains logements de faible hauteur construits sur des terrains destinés à des infrastructures techniques, à des équipements publics, à la défense, à la sécurité ou à des couloirs protégés, lorsque les plans d’urbanisme ne peuvent être modifiés.

Le Comité populaire de Hanoï établirait les listes précises après l’évaluation des organismes spécialisés. Si la démolition d’une structure de la troisième catégorie ne peut être réalisée, le projet permet d’envisager un changement d’affectation, à condition qu’il n’accentue pas la pression sur les infrastructures. Cette possibilité ne garantit pas que la structure pourra rester un logement.

Un immeuble autorisé à rester pourrait tout de même entraîner le départ d’habitants

Le classement d’un immeuble dans la première catégorie ne signifierait pas que tous les espaces occupés pourraient rester des appartements. Les habitants devraient quitter les logements non autorisés ou les espaces situés dans les socles des immeubles, les étages techniques et les salles communes, afin que ces locaux retrouvent leur fonction prévue ou soient mis au service de la communauté.

Les étages techniques abritent les équipements et les services nécessaires au fonctionnement de l’immeuble. Les salles communes sont destinées à un usage collectif. La remise en état de ces espaces permettrait de corriger les changements d’affectation, même si l’immeuble dans son ensemble remplit les conditions pour être maintenu.

Dans la deuxième catégorie, un relogement serait exigé si les infrastructures supplémentaires ne pouvaient toujours pas répondre aux besoins de la population résidente. La procédure proposée commencerait par les espaces résidentiels non autorisés situés dans les socles des immeubles, les étages techniques et les salles communes, puis concernerait les appartements aménagés aux étages construits au-delà de la hauteur autorisée.

Tous les habitants et leurs biens devraient quitter les structures de la troisième catégorie. En pratique, les décisions devront identifier les parties concernées dans chaque immeuble, et pas seulement attribuer une catégorie à l’ensemble d’un projet. Un programme pourrait continuer à fonctionner tandis que certains foyers seraient tout de même relogés.

Les promoteurs financeraient les relogements et les indemnisations

Avant le départ des habitants, les promoteurs devraient établir la liste des appartements, déterminer les droits et intérêts légitimes en jeu dans chaque cas, communiquer leurs propositions et recueillir l’avis des habitants sur les indemnisations, les aides et l’hébergement temporaire.

Le projet confie aux promoteurs la responsabilité du financement des relogements et des hébergements temporaires. Il précise également que les frais de régularisation des infractions seraient à la charge des promoteurs, et non du budget de l’État. Le rôle de la ville dans la décision et la supervision des mesures est ainsi distinct de la responsabilité financière des entreprises.

Les acquéreurs contraints de déménager pourraient négocier l’une des trois options suivantes : une indemnisation financière ; un logement équivalent dans un projet commercial éligible appartenant au promoteur ; ou l’achat ou la location avec option d’achat d’un logement social sans tirage au sort, sous réserve de remplir les conditions légales d’éligibilité.

La location avec option d’achat permet à un foyer de payer progressivement pour devenir propriétaire. L’option du logement social resterait soumise à des critères d’éligibilité : elle ne constituerait donc pas un relogement automatique pour chaque acquéreur concerné.

Le projet ne fixe pas le montant des indemnisations individuelles et ne désigne pas d’appartements de remplacement pour des familles précises. Ces détails dépendraient de l’évaluation des droits et des arrangements conclus avant le relogement. Le service de la Construction indique aussi que la mise en œuvre doit tenir compte de la capacité des promoteurs à remplir leurs obligations.

Ce que les promoteurs devraient payer

Les promoteurs dont les immeubles seraient autorisés à rester devraient tout de même reverser une somme définie dans le projet comme les gains illicites issus de la construction non autorisée. Le calcul proposé est le suivant :

Surface de plancher supplémentaire non autorisée × coût de construction au mètre carré au moment de la mise en service effective de l’immeuble × 50 %.

Le coût de construction serait établi à partir de la valeur de référence des coûts d’investissement applicable à la mise en service de l’immeuble. Ce calcul repose sur la surface, et non sur un montant forfaitaire par appartement excédentaire. Le total de 18 184 appartements supplémentaires ne permet donc pas, à lui seul, de déterminer la somme due.

Le calcul nécessiterait de connaître la surface de plancher non autorisée et le coût de construction de référence applicable à chaque immeuble concerné. Ni le montant financier total ni l’ensemble des données nécessaires à son calcul n’ont été précisés. La formule ne revient pas non plus à récupérer simplement la moitié du produit des ventes d’appartements, car elle se fonde sur le coût de construction et non sur les prix de vente.

Une obligation distincte porterait sur les paiements liés au terrain. Le projet fonde ce calcul sur le barème officiel du prix des terrains, multiplié par un coefficient fixé par le Comité populaire de Hanoï au moment où l’autorisation de conserver l’immeuble ou la partie d’immeuble en l’état est accordée.

Les deux obligations se fondent sur des dates de référence différentes. Le calcul relatif à la construction remonte au moment de la mise en service de l’immeuble, tandis que le calcul relatif au terrain se réfère à la date d’approbation de son maintien. Les promoteurs verseraient les sommes requises au budget de la ville, par l’intermédiaire du Trésor public de Hanoï, dans le délai fixé par la décision d’exécution correspondante.

Les certificats de propriété dépendent de plus que d’une demande

Pour les appartements éligibles autorisés à rester, la procédure proposée commencerait par l’acquittement, par le promoteur, de ses obligations financières liées aux constructions non autorisées et à l’utilisation des sols. L’entreprise devrait ensuite compléter et déposer les documents nécessaires à l’obtention des certificats par les acquéreurs.

Ces certificats, couramment appelés « livres roses » au Vietnam, attestent des droits d’utilisation des sols et de la propriété des biens attachés au terrain, notamment des appartements. Leur absence constitue l’un des principaux problèmes non résolus pour les habitants de VP6 et de HH Linh Đàm.

Le projet prévoit que les acquéreurs puissent déposer directement une demande si le promoteur a rempli ses obligations financières, mais ne transmet pas les documents. L’autorité compétente recevrait alors la demande de l’acquéreur et l’examinerait conformément aux règles applicables.

Cette disposition traite de l’inaction du promoteur après le paiement. Elle ne supprime pas l’obligation de paiement et ne contourne pas la décision sur le maintien éventuel d’un appartement. La procédure proposée dépend donc à la fois de l’évaluation de l’immeuble et du respect des obligations financières du promoteur.

Linh Đàm illustre l’ampleur des décisions à prendre

À HH Linh Đàm, dans le quartier de Hoàng Liệt, la hauteur autorisée était de 27 étages. Les tours HH4 en comptent 36, soit neuf de plus que la limite, tandis que les tours HH1, HH2 et HH3 en comptent 41, soit quatorze de plus. Les 12 tours du complexe abritent environ 9 000 appartements et 40 000 habitants.

Ces quelque 9 000 logements représentent environ 36 % des 24 943 appartements recensés dans les 12 projets. Cette comparaison montre pourquoi les décisions concernant ce seul complexe pourraient avoir un effet considérable sur l’ensemble des mesures de régularisation.

VP6 s’écarte également largement des autorisations. L’immeuble est passé de 25 étages autorisés à 37, tandis que le nombre d’appartements est passé de 138 à 840. Les 702 logements supplémentaires portent le nombre d’appartements à environ 6,1 fois le chiffre autorisé.

Nguyễn Trọng, habitant de HH4C, a déclaré que les résidents ne savaient pas dans quelle catégorie serait classé le complexe HH et souhaitaient que les autorités le classent et rendent une décision définitive. Sa préoccupation illustre l’incertitude que le seul projet de résolution ne dissipe pas.

Phạm Văn Đức, membre de l’instance représentative des habitants de HH4B, a demandé que le promoteur soit sanctionné tout en protégeant les personnes qui ont acheté un logement et s’y sont installées. Décrivant les souhaits des habitants, il a déclaré :

Le souhait légitime et unique des personnes qui ont acheté un logement à HH est que les autorités municipales permettent aux habitants de vivre paisiblement à HH Linh Đàm et délivrent des livres roses aux acquéreurs.

Đức a également demandé au promoteur de remplir ses obligations financières envers l’État et de remédier aux insuffisances des infrastructures. Sa position associe sécurité du logement, documents de propriété et travaux d’infrastructure à la mise en cause des responsabilités, plutôt que de les présenter comme des exigences incompatibles.

Une mesure proposée, pas une annulation des infractions

Le service de la Construction estime qu’une résolution distincte est nécessaire et urgente. Selon son évaluation, les mécanismes spéciaux existants concernant les infractions foncières commises avant l’entrée en vigueur de la loi foncière de 2024 ne peuvent pas s’appliquer à ces projets. Il ne dit pas que les infractions ne sont pas passibles de sanctions légales ; il souligne plutôt la difficulté de les appliquer lorsque des logements sont occupés par un grand nombre de personnes.

L’évaluation de Hanoï avertit qu’une démolition et des relogements à grande échelle pourraient perturber l’ordre public, affecter le bien-être des habitants et entraîner de nombreuses plaintes collectives. Elle reconnaît aussi que la mise en œuvre des mesures pourrait temporairement perturber l’emploi, la scolarité et la santé des familles, même si la politique améliore leurs conditions de vie à terme.

Le projet maintient expressément les effets des conclusions d’inspection, des jugements et des décisions d’exécution existants. Le maintien d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble non autorisé serait considéré comme une mesure visant à remédier aux conséquences de l’infraction, et non comme une déclaration de légalité de la construction initiale.

Les prochaines étapes décisives sont les évaluations techniques, les décisions sur les catégories d’immeubles et l’éventuelle adoption de la résolution. Tant qu’elles n’auront pas eu lieu, le nombre de foyers devant être relogés, le montant total des paiements des promoteurs et le calendrier de délivrance des certificats resteront indéterminés.

Points clés

• Les 12 projets comptent 24 943 appartements, alors que 6 759 avaient été autorisés, soit 18 184 de plus.
• Le projet prévoit trois catégories : les immeubles pouvant être conservés, ceux pouvant l’être sous conditions et ceux devant être démolis.
• Certains habitants pourraient devoir déménager même si l’immeuble dans son ensemble est autorisé à rester.
• Les promoteurs prendraient en charge les coûts de régularisation, les frais de relogement et les obligations définies concernant la construction et les terrains.
• Les acquéreurs éligibles pourraient demander directement des certificats si les promoteurs remplissent leurs obligations financières mais ne déposent pas les documents.
• HH Linh Đàm compte environ 9 000 appartements et 40 000 habitants ; son classement définitif reste à déterminer.
• Le projet n’annulerait pas les conclusions d’inspection, les jugements ni les décisions d’exécution existants.