Hanoï impose des plans de démolition pour 12 projets de Muong Thanh, tandis que les habitants attendent des décisions sur leur relogement

Près de 25 000 appartements construits alors que 6 759 étaient autorisés

Hanoï a approuvé un dispositif spécial pour remédier aux infractions aux règles de construction et d’urbanisme relevées dans 12 projets liés au groupe Muong Thanh. Les promoteurs devront préparer des plans de démolition sécurisée dans les 30 jours suivant la prise d’effet d’un ordre de démolition. Les autorités locales pourront faire exécuter les travaux à leurs frais.

Le Conseil populaire de Hanoï a adopté la résolution le 28 octobre 2026. Selon les chiffres de la municipalité, les projets comptent 24 943 appartements, contre 6 759 autorisés par les documents d’urbanisme ou les permis de construire, soit 18 184 de plus. Le nombre réel représente environ 3,69 fois le total autorisé.

Le 5 novembre, une réunion dans le quartier de Dinh Cong a apporté un premier éclairage concret sur les effets possibles de cette politique pour les ménages. Un examen préliminaire a recensé 246 appartements de 43 à 74 mètres carrés, dont les occupants devraient quitter quatre immeubles de Kim Van-Kim Lu.

Hanoï évaluera séparément les immeubles et leurs différentes parties. Certains pourront être conservés après vérification de leur sécurité, amélioration des infrastructures et autres travaux de mise en conformité. D’autres devront être démolis ou rendus à leur usage initial, qu’il s’agisse de commerces, de locaux techniques, de crèches ou d’espaces collectifs.

Les promoteurs devront financer les indemnisations, le relogement, la démolition et les travaux de réparation. La municipalité a également posé le principe selon lequel les acquéreurs de bonne foi, qui ne sont pas responsables des infractions, ne doivent pas en subir les conséquences financières. Pour les habitants, l’issue dépendra des décisions détaillées concernant leur appartement, leur indemnisation et leur logement de remplacement.

Quels projets sont concernés ?

La résolution vise les entreprises liées à Le Thanh Than par leur représentation juridique, leur gestion, leur propriété, leurs apports en capital ou leur coopération en matière d’investissement. Hanoï prévoit d’élaborer 12 plans de mise en conformité, un pour chaque projet recensé, plutôt que d’appliquer une solution identique à l’ensemble des programmes.

La liste comprend Bemes, également connu sous le nom de CT6 Kien Hung ; Dai Thanh ; CT5 Tan Trieu ; Xa La ; le projet résidentiel regroupant CT11 et CT12 à Kim Van-Kim Lu ; VP3, VP5 et VP6 ; ainsi que HH1, HH2, HH3 et HH4 à Linh Dam. Chaque projet peut comprendre plusieurs immeubles, ce qui explique que le nombre de tours soit supérieur à 12.

Cette décision fait suite aux mesures correctives proposées précédemment pour les mêmes 18 184 appartements excédentaires. Le processus est passé de la rédaction d’un dispositif applicable à l’ensemble de la ville à l’examen des bâtiments pouvant être conservés, des espaces dont l’usage doit changer et des ménages à indemniser ou à reloger.

Duong Duc Tuan, vice-président permanent du Comité populaire de Hanoï, a indiqué au Conseil que les infractions étaient d’une ampleur considérable et perduraient depuis des années. Selon lui, les procédures juridiques ordinaires ne pouvaient pas régler correctement la situation tout en protégeant les habitants et en préservant l’ordre public.

À quelles conditions un immeuble peut-il être conservé ?

Le dispositif de Hanoï répartit les constructions en deux catégories : celles qui peuvent être conservées sous certaines conditions et celles qui doivent être démolies. Le traitement de chaque immeuble, élément ou espace sera déterminé par des expertises techniques et des décisions municipales.

Pour être conservées, les tours occupées devront satisfaire aux exigences de résistance structurelle, de prévention et de lutte contre les incendies, de secours et de sécurité des bâtiments voisins. La résistance structurelle désigne la capacité des fondations, des poteaux et des autres éléments porteurs à supporter les charges du bâtiment en toute sécurité.

Les réseaux d’eau et d’électricité, les parkings, les écoles et les équipements collectifs devront également répondre aux exigences ou faire l’objet d’un plan d’amélioration approuvé et réalisable. Les tours devront respecter les règles de distance entre bâtiments, les limites des routes, les zones de sécurité des transports et les servitudes de protection des infrastructures.

Un immeuble présentant des insuffisances d’infrastructure pourra malgré tout être conservé si les autres conditions sont remplies et si les autorités approuvent une solution réalisable. Les constructions dont la capacité portante est insuffisante, qui présentent des problèmes de sécurité incendie impossibles à corriger ou qui empiètent sur des limites obligatoires devront être démolies.

Les immeubles bas autorisés à rester devront faire l’objet de travaux de rénovation approuvés. Les équipements essentiels, tels que les jardins d’enfants et les écoles, devront également être améliorés pour répondre aux exigences de fonctionnement et aux besoins locaux.

Pourquoi des habitants pourraient devoir partir d’immeubles conservés

Une tour autorisée à rester peut néanmoins abriter des appartements dont les occupants devront partir. Hanoï exige la libération des logements aménagés dans des espaces destinés à d’autres usages, notamment les podiums, les étages techniques et les équipements collectifs.

Un podium est la large base d’une tour, souvent conçue pour accueillir des commerces, des services ou des équipements partagés. Transformer ces espaces en appartements augmente le nombre de ménages tout en supprimant les équipements qui leur étaient destinés. Aux termes de la résolution, les locaux libérés devront retrouver leur usage autorisé ou être aménagés en équipements publics adaptés, conformément à une décision municipale.

Nguyen Tuan Anh, président du quartier de Dinh Cong, a indiqué que l’examen de CT11, CT12A, CT12B et CT12C avait révélé une utilisation abusive des espaces du rez-de-chaussée et des transformations entre le deuxième et le quatrième étage. Des locaux destinés aux services commerciaux, aux crèches et aux activités collectives avaient été convertis en appartements. Le promoteur avait également modifié la répartition autorisée des surfaces d’appartements à partir du quatrième étage.

La liste préliminaire comprend 246 appartements dont les occupants devraient être relogés. Les autorités du quartier prévoient de publier cette liste et le calendrier de mise en œuvre, de poursuivre les inspections et de déterminer les futurs usages des espaces libérés. À HH Linh Dam, les appartements et les étages concernés par un relogement n’ont pas encore été identifiés dans le cadre de l’examen du projet.

Nguyen Tuan Anh, président du quartier, a décrit l’approche des autorités lors de la réunion du 5 novembre :

« La municipalité et le quartier entendent traiter strictement les infractions tout en garantissant, dans toute la mesure du possible, les droits et la protection sociale des habitants concernés »,

Des étages supplémentaires et des espaces convertis ont accru la densité

Les conclusions de l’inspection de HH Linh Dam montrent l’ampleur des écarts par rapport aux plans approuvés. Le projet était autorisé à atteindre 27 étages, mais HH4 en compte 36, tandis que HH1, HH2 et HH3 en ont 41. Le dépassement va de neuf à 14 étages.

HH Linh Dam est en exploitation depuis 2015 et compte environ 10 000 appartements, pour une population estimée à 40 000 personnes. Cette taille rend les décisions concernant la démolition, les réparations et les relogements particulièrement difficiles, les habitants partageant les ascenseurs, les réseaux d’électricité et d’eau ainsi que les systèmes de protection contre les incendies.

À proximité, VP6 est passé des 25 étages autorisés à 37, tandis que le nombre d’appartements est passé de 138 à 840, soit environ 6,1 fois le total prévu. VP3 compte 32 étages au lieu de 29, et le nombre d’appartements est passé de 192 à 451. VP5 atteint 33 étages, soit quatre de plus que prévu, et compte 805 appartements contre 216 initialement.

À CT6 Kien Hung, l’examen du quartier a recensé 1 584 appartements contre 231 prévus ; le projet a également été répertorié comme en comprenant 1 602. Les autorités ont dénombré trois tours au lieu de deux, 32 étages au lieu de 31 et un sous-sol au lieu de deux. Elles ont aussi relevé le remplacement d’un hôtel prévu par des logements.

Le podium de CT6 est passé de 5 586 à 6 071 mètres carrés. La partie consacrée aux maisons basses est passée de 15 maisons de trois étages chacune à 38 maisons de cinq étages chacune. À Dai Thanh, des tours autorisées à 29 étages en comptent 31, avec un niveau de combles supplémentaire vendu aux habitants.

Des problèmes de sécurité affectent déjà le quotidien

Les habitants ont connu des pannes qui montrent que les évaluations de sécurité ne relèvent pas d’une simple formalité administrative. Un incendie survenu au 36e étage de CT12A, à Kim Van-Kim Lu, fin décembre 2024, a mis hors service les quatre ascenseurs desservant les étages 25 à 45. Moins de quinze jours plus tard, les habitants ont signalé deux nouvelles pannes d’ascenseur.

À CT8A Dai Thanh, début 2025, une vingtaine de personnes sont restées bloquées pendant environ 45 minutes dans l’ascenseur de service PL5. Des incendies se sont déclarés à Xa La, dans les immeubles CT5B et CT4A, en septembre et octobre 2015. L’incendie du sous-sol de CT4A a contraint des centaines de personnes à évacuer.

Tran Hoa, qui habite à HH Linh Dam depuis 2015, a raconté avoir dû descendre 30 étages à pied avec de jeunes enfants lorsque les ascenseurs étaient à l’arrêt. Nguyen Hung, qui habite à CT12A, a demandé que les autorités communiquent rapidement des informations officielles afin que les ménages concernés par un relogement puissent organiser leur vie professionnelle et familiale.

L’architecte Tran Tuan Anh, de l’Association vietnamienne pour l’urbanisme et le développement, a estimé que les évaluations devaient porter à la fois sur l’état réel des bâtiments et sur les documents juridiques. Il a cité les ascenseurs, les pompes à eau, les installations électriques, les alarmes, les équipements automatiques de lutte contre les incendies et les escaliers de secours parmi les éléments essentiels à la sécurité quotidienne et aux interventions d’urgence.

Bui Trung Dung, ancien directeur de l’Agence de gestion des activités de construction, a proposé d’étudier la possibilité de transformer certains étages en espaces de refuge en cas d’urgence ou en espaces collectifs, si les conditions techniques le permettent. Cette proposition permettrait de réduire la densité résidentielle tout en cherchant à maintenir davantage de ménages dans leur quartier actuel.

Qui doit organiser la démolition et en payer les frais ?

Les présidents des quartiers et des communes émettront les ordres de démolition et superviseront leur exécution. Dans les 30 jours suivant la prise d’effet d’un ordre, le promoteur devra choisir des consultants, prévoir le financement et rendre publics les plans de relogement et de démolition.

Les promoteurs devront également organiser les vérifications et approbations requises pour les plans, les méthodes de construction, la supervision et la réception des travaux. La démolition devra protéger les personnes, les biens, les bâtiments voisins et l’environnement. Les habitants et leurs biens devront avoir quitté la zone concernée avant le début des travaux.

Si les promoteurs ne se conforment pas aux ordres, les autorités locales pourront faire exécuter la démolition, dont ils devront assumer l’intégralité des frais. Si la démolition totale ou partielle d’une construction présente des risques ou n’est pas réalisable sur le plan technique, les autorités locales devront coordonner une expertise et soumettre une autre solution à la municipalité pour décision.

Les promoteurs devront financer les indemnisations, l’aide, le relogement, les améliorations des infrastructures et la remise en état des espaces conformément à leur usage prévu. Ils devront également s’acquitter de leurs obligations foncières et restituer les gains tirés des constructions illégales. Le versement des indemnisations et des aides au relogement devra être prioritaire sur le paiement des gains illicites et des obligations foncières.

Hanoï pourra mobiliser les ressources garantissant le respect des obligations des promoteurs ou faire saisir leurs biens en cas de manquement. Les fonds publics n’ont pas vocation à couvrir les dépenses qui leur incombent, sous réserve des exceptions prévues par la loi.

Logements de remplacement et options d’indemnisation

Le plan de mise en œuvre de Hanoï désigne Thanh Ha A, Thanh Ha B et My Hung comme des sites importants pour le relogement. Parmi les solutions envisagées figurent le transfert des habitants vers des logements sociaux ou commerciaux à Thanh Ha, ou le versement d’une indemnisation leur permettant de trouver un autre logement.

Pour les projets déjà concernés par des procédures pénales, le plan prévoit que les promoteurs négocient le rachat des appartements concernés après que les autorités auront fixé les montants des indemnisations sur la base des prix du marché. Les promoteurs devraient également négocier une aide au loyer pendant que les habitants attendent leur logement de remplacement.

Lors de la présentation au Conseil, le versement des indemnisations dans les 90 jours a été annoncé pour les habitants contraints de déménager. Les décisions et notifications adressées aux ménages devront préciser le calendrier de paiement applicable. Les ménages remplissant les conditions requises pourraient bénéficier d’une priorité pour acheter un logement social ou en devenir propriétaires par le biais d’une location-accession, sans tirage au sort. La location-accession permet aux occupants de payer progressivement en vue d’acquérir leur logement.

Le plan de mise en œuvre antérieur prévoyait un accès plus large aux logements de remplacement, sans tirage au sort ni vérification de l’éligibilité. La présentation au Conseil et les descriptions ultérieures de la politique subordonnent toutefois la priorité d’accès au logement social aux critères prévus par la législation sur le logement. Les décisions individuelles de relogement seront donc déterminantes pour les familles qui évaluent leurs options.

Les habitants pourront rester temporairement dans leur logement jusqu’à ce que les autorités notifient officiellement une démolition ou un changement d’usage. Les personnes dont les seuls revenus proviennent d’activités commerciales exercées dans les espaces de podium en cours de reconversion pourront également bénéficier d’une aide pour stabiliser leurs moyens de subsistance.

Do Duc Nam, habitant de HH Linh Dam, s’est demandé si Thanh Ha disposerait d’assez de logements pour accueillir les ménages concernés et si l’indemnisation permettrait d’acheter un appartement équivalent aux prix actuels. Un autre habitant, Trieu Quang Xuan, a souligné les perturbations qu’un déménagement pourrait entraîner pour les enfants déjà scolarisés dans le quartier.

Les titres de propriété restent liés aux travaux de mise en conformité

Certains appartements de VP3, VP5, CT6 Kien Hung et CT5 Tan Trieu ont reçu des certificats attestant des droits d’usage du terrain et de la propriété des biens qui y sont attachés. VP6 et HH1 à HH4 ne les ont pas encore reçus.

Dans le cadre défini par Hanoï, les appartements éligibles autorisés à rester pourront obtenir des certificats une fois les obligations financières et les mesures correctives requises réalisées. Les habitants qui restent chez eux pourront poursuivre leurs contrats sans payer les frais de mise en conformité incombant au promoteur.

Le conseiller économique Phan Chanh Duong a plaidé pour que la protection des acquéreurs de bonne foi soit dissociée du règlement des infractions commises par les promoteurs, notamment en recherchant des moyens de délivrer plus rapidement les titres de propriété. Le dispositif adopté à Hanoï exige néanmoins que les obligations et les mesures correctives concernées soient menées à bien.

Aqua City, dans la province de Dong Nai, offre un exemple de retards dans la délivrance des titres. Plus de 1 100 maisons mitoyennes et villas avaient été remises à leurs acquéreurs en avril 2026, et les premiers habitants ont reçu leurs certificats de propriété le 23 juillet. Un plan annoncé en avril prévoyait la délivrance d’environ 752 certificats en 2026 dans les secteurs Sun Harbor 2 et EverGreen 1.

L’avocat Hoang Ha, du barreau de Hô Chi Minh-Ville, a appelé à fonder les indemnisations sur les contrats, le droit applicable et les préjudices démontrables. Il a également demandé que soient examinés les services chargés des inspections et du contrôle au moment où les infractions ont été commises. Le député Trinh Xuan An a proposé de renforcer les protections dans la législation sur le logement et de garantir financièrement le paiement des indemnisations, y compris en cas d’insolvabilité du promoteur.

Calendrier et travaux restant à accomplir

Le plan initial de Hanoï prévoyait la présentation de la résolution spéciale avant le 30 septembre 2026. La procédure d’approbation documentée s’est finalement déroulée en octobre, avant des réunions locales et des inspections. Voici les principales étapes et échéances :

• 22 octobre 2026 : le Département de la justice a évalué le projet dans son rapport n° 547/BC-STP.
• 23 octobre : les dirigeants municipaux se sont accordés sur les grandes lignes de la politique.
• 25 octobre : le Comité populaire a présenté la proposition n° 428/TTr-UBND.
• 28 octobre : le Conseil populaire a approuvé la résolution.
• 30 octobre : date limite fixée au Département de la construction pour l’examen local des appartements.
• 5 novembre : le quartier de Dinh Cong a examiné les 246 premiers appartements dont les occupants devraient être relogés.
• Octobre et novembre 2026 : des inspections et une classification étaient prévues.
• 2027 : la municipalité vise à achever les relogements.
• 2027 à 2028 : les démolitions désignées sont prévues, la municipalité visant leur achèvement en 2028.

L’absence de certains documents reste un obstacle concret. La conseillère municipale Can Thi Viet Ha a demandé des solutions pour les documents fonciers, les plans attestant de la construction achevée et les contrats manquants. Duong Duc Tuan a déclaré que les autorités évalueraient la situation actuelle, rechercheraient les dossiers d’origine et clarifieraient les responsabilités des promoteurs et des organismes publics concernant leur conservation et leur transmission.

Le Département de la construction conduira les examens des infractions aux règles de construction et d’urbanisme. Le Département de l’agriculture et de l’environnement étudiera les questions foncières, les certificats et les obligations connexes, tandis que le Département des finances évaluera les procédures d’investissement et les engagements financiers.

L’architecte Luu Quang Huy, directeur de l’Institut d’urbanisme de Hanoï, a déclaré que les solutions concrètes devaient tenir compte des moyens de subsistance et de la scolarité dans les lieux de relogement. Lors de la réunion à Dinh Cong, la représentante des habitants Tran Lan Phuong a demandé une évaluation approfondie et une concertation. Uong Van Cuong, président du comité de gestion de CT12C, a indiqué que de nombreux habitants souhaitaient rester et attendaient des mesures équitables si un déménagement devenait inévitable.

À retenir

• Hanoï a approuvé le dispositif spécial le 28 octobre 2026. Il concerne 12 projets liés à Muong Thanh.
• Les projets comptent 24 943 appartements, contre 6 759 autorisés, soit 18 184 de plus.
• Les bâtiments et leurs différentes parties feront l’objet d’une évaluation en vue de leur maintien sous conditions, de leur démolition ou du rétablissement de leur usage prévu.
• Un premier examen dans le quartier de Dinh Cong a recensé 246 appartements dont les occupants devraient être relogés.
• Les promoteurs devront financer les indemnisations, le relogement, la démolition et les travaux correctifs. Des mesures d’exécution sont prévues en cas de manquement.
• Hanoï vise l’achèvement des relogements en 2027 et celui des démolitions en 2028.