Hô Chi Minh-Ville approuve un projet immobilier de 191,61 hectares comptant près de 30 000 logements sociaux

Un nouveau quartier de logements, d’écoles et de services à Ba Diem

Hô Chi Minh-Ville a approuvé un programme immobilier dans la commune de Ba Diem, qui prévoit environ 37 620 logements, dont 29 964 logements sociaux, pour un investissement préliminaire supérieur à 64 053 milliards de dongs. La décision n° 6749/QD-UBND, datée du 12 octobre 2026, confie à la société par actions Delta l’aménagement du site de 191,61 hectares situé dans l’ancien district de Hoc Mon. Le projet doit être mené à bien d’ici à la fin de 2030.

Le service municipal de la Construction prévoit le début des travaux en décembre 2026 et vise l’achèvement du volet consacré au logement social en 2028. Le programme associe des immeubles d’habitation à des écoles, un hôpital, des commerces, des parcs, des routes et d’autres services : il s’agit donc d’un quartier urbain planifié, et non d’un simple ensemble de tours résidentielles.

Les chiffres du plan détaillé fixent la population visée à 67 645 habitants ; les chiffres d’un plan antérieur faisaient état de 67 465 habitants. Dans les deux cas, le projet devra accueillir plus de 67 000 personnes, ce qui fait de la mise en place des services publics un enjeu central des travaux.

Ba Diem pourrait représenter une part importante de l’offre de logements abordables prévue dans la ville. Ses 26 004 logements sociaux et ses 3 960 logements sociaux destinés à la location représentent ensemble environ 16,5 % de l’objectif de Hô Chi Minh-Ville, fixé à 181 257 logements sociaux et locatifs pour la période 2026-2030. Cette comparaison porte, dans les deux cas, sur des logements prévus ; leur livraison dépendra des travaux et des autorisations nécessaires.

Répartition des 37 620 logements

Le programme immobilier distingue trois catégories : 7 656 logements commerciaux, 26 004 logements sociaux et 3 960 logements sociaux réservés à la location. Les deux catégories de logements sociaux réunies représentent près de quatre cinquièmes de l’ensemble des logements prévus.

Les logements sociaux sont construits selon des règles destinées à répondre aux besoins de ménages éligibles, à des prix ou des loyers réglementés. Les logements commerciaux relèvent d’un autre régime de vente. Les candidats à un logement social devront donc satisfaire aux critères d’éligibilité applicables, et ne pourront pas simplement choisir un appartement et verser un acompte.

Delta devra respecter les dispositions légales régissant la vente, la location et la location-accession. La location-accession permet à un ménage d’effectuer des paiements dans le cadre d’un contrat susceptible de déboucher sur l’acquisition du logement, tandis qu’une location classique donne accès à un logement sans transfert de propriété.

Le programme antérieur présenté par l’entreprise pour Ba Diem était quelque peu différent. En juin 2026, Vingroup avait annoncé environ 4 500 appartements locatifs, représentant quelque 146 000 mètres carrés de surface habitable. La répartition détaillée actuelle prévoit 3 960 logements sociaux locatifs, soit 540 de moins que dans cette annonce.

Les prix des appartements, les loyers, les dates de dépôt des candidatures et la répartition des logements entre les catégories éligibles n’ont pas été annoncés. Ces éléments détermineront les modalités d’accès au projet lorsque celui-ci aura atteint le stade légal requis pour la vente ou la location.

Ce que prévoient les limites de hauteur des tours

Le plan détaillé prévoit 43 immeubles résidentiels d’une hauteur maximale de 30 étages et de 150 mètres. Il fixe également un taux d’emprise au sol maximal de 40 % et un coefficient d’occupation des sols de 8,5. Le plan de zonage plus général autorisait des immeubles résidentiels de 35 étages au maximum et un coefficient d’occupation des sols pouvant atteindre 10.

Le taux d’emprise au sol mesure la part d’une parcelle qui peut être occupée par la surface au sol des bâtiments. Un maximum de 40 % laisse le reste de la parcelle à d’autres usages, conformément au plan approuvé. Le coefficient d’occupation des sols rapporte la surface totale de plancher de tous les étages à la superficie de la parcelle concernée.

Les terrains destinés aux logements couvrent environ 37,76 hectares, soit près de 19,7 % des 191,61 hectares du site. Une grande partie du reste doit accueillir des services, des infrastructures de transport, des établissements scolaires, des espaces verts et des plans d’eau. C’est pourquoi la superficie totale du projet ne peut pas être assimilée directement à de la surface d’appartements.

Pourquoi la rocade 3 est exclue de la superficie du site

La rocade 3 traverse le périmètre de planification élargi, mais les terrains affectés à la route sont exclus du projet immobilier de Delta. Le périmètre de planification couvre environ 200,21 hectares, dont quelque 8,6 hectares réservés à la route. Une fois ces terrains déduits, il reste les 191,61 hectares correspondant à l’emprise du projet immobilier.

Le périmètre initial de l’étude était encore plus vaste, à environ 205,21 hectares. Ces chiffres renvoient à des limites différentes : le périmètre étudié, celui couvert par le plan et les terrains inclus dans l’investissement immobilier. Cette distinction explique pourquoi la superficie du projet est décrite tantôt comme proche de 192 hectares, tantôt comme supérieure à 200 hectares.

Le site est bordé à l’ouest par le canal An Ha et à l’est par le canal Lien Vung. Au sud, il jouxte le canal 7 et des terrains destinés à la production industrielle, aux entrepôts et à des usages mixtes. Ces cours d’eau font partie de l’environnement que le plan entend intégrer au nouveau quartier.

Le corridor prévu pour la rocade 3 peut atteindre 74,5 mètres de large dans le secteur. Les principaux axes routiers internes sont prévus sur des largeurs de 30, 23, 21 et 19 mètres. Ils permettront de relier les logements, les écoles et les services au réseau de transport environnant.

Écoles, soins et espaces ouverts au programme

Les équipements scolaires de Ba Diem couvriront tous les niveaux, de la maternelle au lycée, en passant par l’école primaire et le collège. Des plans antérieurs réservaient environ 12,64 hectares aux établissements scolaires du quartier et 2,75 hectares supplémentaires à un lycée.

L’hôpital doit s’étendre sur environ 3,5 hectares et compter au maximum 10 étages. Sa superficie représente près de 2 % de l’emprise du projet. Un bâtiment de stationnement de neuf étages au plus est également prévu, ainsi que des équipements culturels et sportifs, un marché et des locaux commerciaux.

Les terrains affectés aux services couvrent environ 17,99 hectares. Les chiffres antérieurs réservaient également plus de 14 hectares aux transports, près de 14 hectares aux espaces verts des zones résidentielles et 15,4 hectares aux espaces verts publics destinés à l’ensemble du secteur urbain.

Les plans d’eau occupent environ 40,52 hectares, soit près de 21 % de l’emprise du projet immobilier. Environ 84 hectares du périmètre élargi se trouvent hors des unités de quartier résidentiel ; il s’agit principalement de plans d’eau et d’espaces verts. Ces catégories de planification décrivent différentes parties du projet et doivent être rapportées à leurs périmètres respectifs.

La ville exige que les logements, les infrastructures techniques et les équipements collectifs soient construits conjointement. Les infrastructures techniques comprennent notamment les routes, le drainage, l’électricité et l’alimentation en eau. Les équipements collectifs regroupent, entre autres, les écoles et les établissements de santé. Pour les futurs habitants, le calendrier des travaux compte donc au-delà de la seule date de livraison de leur appartement.

Avant l’approbation, les habitants ont soulevé des préoccupations pratiques

La commune de Ba Diem a organisé une consultation publique sur le projet de plan détaillé au 110 Dang Cong Binh. Des habitants du hameau de Xuan Thoi Thuong 14 y ont participé, aux côtés des autorités locales, de représentants de Delta et d’INNO, le cabinet chargé de la planification.

Les habitants ont soulevé des questions concernant le calendrier des travaux, l’état actuel du secteur, l’aménagement proposé, la circulation, l’électricité, l’approvisionnement en eau, les télécommunications et le traitement des déchets solides. Des représentants de Delta et d’INNO ont répondu à leurs questions avant la poursuite de l’élaboration des documents de planification.

La consultation portait sur un plan à l’échelle 1:500. À cette échelle, un centimètre sur le plan représente cinq mètres sur le terrain, ce qui permet de visualiser les emplacements des bâtiments et les infrastructures avec un niveau de détail relativement élevé. Le plan de zonage plus général est à l’échelle 1:2 000 : un centimètre y représente 20 mètres.

L’approbation du zonage est associée à la décision n° 3062/QD-UBND du 12 juin 2026 ; une autre description du projet situe l’approbation du plan au 1:2 000 en août. Les détails de la consultation montrent que les habitants examinaient l’aménagement concret et les services avant l’approbation de l’investissement, intervenue en octobre.

Delta doit financer le projet et régler l’usage antérieur des terrains

Fondée en 2007, Delta a son siège à Ba Diem. L’entreprise exerçait auparavant des activités agricoles à Hoc Mon. Vinhomes en est devenue la société mère en 2019 et, selon le rapport annuel 2025, ses principales activités sont l’investissement immobilier, la construction et les activités commerciales.

Vinhomes et des sociétés liées ont acquis Delta en juillet 2019 pour environ 4 000 milliards de dongs. Delta est désormais chargée de réaliser un programme immobilier sur des terrains auparavant associés à l’élevage végétal et animal ainsi qu’à une installation industrielle d’abattage centralisé de bétail.

L’ancien projet a cessé ses activités le 12 octobre 2026. Delta doit achever les procédures de liquidation, régler ses obligations financières et traiter les droits d’usage des terres et les biens qui y sont attachés, conformément à la loi.

L’investisseur a proposé un investissement préliminaire supérieur à 64 053 milliards de dongs. Le montant sera précisé au fur et à mesure de la préparation, de l’évaluation et de l’approbation du projet. Delta devra disposer de fonds propres suffisants, démontrer sa capacité financière et obtenir d’autres financements par des voies légales.

La ville interdit expressément à l’entreprise de lever des fonds ou d’exercer une activité immobilière avant de remplir les conditions requises. Avant toute mise sur le marché des logements, l’approbation impose donc à Delta des obligations financières et procédurales.

Décembre 2026, 2028 et 2030 : les principales échéances

Le début des travaux prévu par le service de la Construction en décembre 2026 laisse relativement peu de temps, après l’approbation de l’investissement en octobre, pour achever les préparatifs nécessaires. Delta doit accomplir les démarches relatives à la planification, aux terrains, à l’investissement, à la construction, à l’environnement et à la prévention des incendies avant le lancement du projet.

L’objectif du service de la Construction, qui vise à achever le volet consacré au logement social en 2028, s’inscrit dans le calendrier général du projet, qui court jusqu’à la fin de 2030. La première échéance concerne les logements sociaux ; la seconde, l’ensemble du projet.

• Juillet 2019 : Vinhomes et des sociétés liées acquièrent Delta pour environ 4 000 milliards de dongs.
• Juin 2026 : Vingroup annonce un projet d’environ 4 500 appartements locatifs à Ba Diem.
• 8 octobre 2026 : le service de la Construction présente les objectifs annuels de la ville en matière de logements sociaux et locatifs.
• 12 octobre 2026 : la décision n° 6749/QD-UBND approuve l’investissement et désigne Delta comme promoteur. L’ancien projet agricole cesse également ses activités à cette date.
• Décembre 2026 : le service de la Construction prévoit le début des travaux.
• 2028 : le service vise l’achèvement du volet consacré au logement social.
• Fin 2030 : l’échéance de la période de réalisation approuvée pour l’ensemble du projet.

Le projet peut bénéficier des mesures d’incitation au logement social prévues par la loi de 2023 sur le logement, la résolution n° 201/2025/QH15 de l’Assemblée nationale et les textes connexes, sous réserve de remplir les conditions applicables. Les bâtiments devront également faire l’objet des inspections et des procédures de réception requises avant leur mise en service.

Le service de la Construction sera chargé de l’accompagnement, des vérifications et du suivi de l’avancement, avec un compte rendu à la municipalité tous les six mois. D’autres services s’occuperont de leurs responsabilités respectives en matière de planification, de foncier et d’environnement, et surveilleront la capacité financière du promoteur. Les autorités compétentes pourront prendre des mesures en cas d’infraction, de retard ou de non-respect des conditions.

Ba Diem s’inscrit dans un vaste programme municipal de logements

La résolution n° 303 du gouvernement fixe à Hô Chi Minh-Ville un objectif de 181 257 logements sociaux et locatifs pour la période 2026-2030. La ville prévoit 129 257 logements destinés à la vente ou à la location-accession et 52 000 à la location. Les logements locatifs représentent environ 28,7 % du total.

Lors de son point d’information du 8 octobre, le service de la Construction a fixé des objectifs annuels de 9 000 logements en 2026, 57 657 en 2027 et 38 200 par an de 2028 à 2030. Les deux premières années totalisent 66 657 logements. À lui seul, l’objectif de 2027 est plus de six fois supérieur à celui de 2026, ce qui témoigne de l’accélération attendue des livraisons.

Depuis le début de 2026, trois projets totalisant 2 283 logements ont été mis en service, tandis que 13 projets représentant environ 14 000 logements sont entrés en construction. À l’échelle de la ville, 25 projets, soit environ 22 900 logements, sont en cours de construction. Les projets dont les travaux ont récemment débuté s’inscrivent dans ce programme plus vaste.

La ville prévoit l’achèvement de 13 projets, soit environ 9 000 logements, au cours de l’année 2026. Dix-sept autres projets, totalisant quelque 18 000 logements, devraient atteindre le stade de construction requis pour envisager leur mise sur le marché, notamment après l’achèvement des fondations. La livraison et l’autorisation de commercialiser les logements sont deux étapes distinctes.

La préparation des terrains constitue une autre tâche majeure. La ville a recensé 191 sites couvrant environ 740 hectares : 100 sites sur 412,5 hectares dans l’ancienne ville de Hô Chi Minh-Ville, 59 sur environ 184 hectares dans l’ancienne province de Binh Duong et 32 sur quelque 143,6 hectares dans l’ancienne province de Ba Ria-Vung Tau.

À l’horizon 2040, les plans prévoient environ 1 730 à 1 740 hectares pour le logement social. Les 740 hectares recensés représentent environ 43 % de la borne haute de cette fourchette. Le service de la Planification et de l’Architecture a été chargé d’examiner les terrains publics et d’étudier la reconversion d’usines et de projets industriels peu performants.

Ba Diem apporte à ce programme un engagement immobilier de grande ampleur, assorti d’un promoteur désigné, d’une estimation de l’investissement et d’une échéance d’achèvement. La prochaine étape concrète consiste à achever les démarches nécessaires au démarrage prévu en décembre, tout en organisant logements et services essentiels selon le même calendrier.

À retenir

• Hô Chi Minh-Ville a approuvé le 12 octobre 2026 le projet de 191,61 hectares de Delta à Ba Diem.
• Le plan prévoit environ 37 620 logements, dont 26 004 logements sociaux et 3 960 logements sociaux locatifs.
• L’investissement préliminaire dépasse 64 053 milliards de dongs et l’ensemble du projet doit être réalisé d’ici à 2030.
• Le service de la Construction prévoit le début des travaux en décembre 2026 et vise l’achèvement du volet consacré au logement social en 2028.
• Des écoles, un hôpital, des routes, des parcs, des commerces et de vastes espaces aquatiques sont prévus.
• Delta devra respecter les exigences relatives au financement, à la construction, à la vente et à la location ; la ville recevra des rapports d’avancement tous les six mois.
• Les 29 964 logements sociaux et locatifs du projet représentent environ 16,5 % de l’objectif municipal pour la période 2026-2030.