La Corée du Sud prévoit 76 700 logements sur six sites de zone verte près de Séoul

Six sites portent le plan de logement à 103 900 logements

La Corée du Sud prévoit de construire 76 700 logements sur six sites envisagés pour du logement public dans la province de Gyeonggi, avec un début des travaux visé d’ici 2030. Près de la moitié de ces nouveaux logements se trouveraient à Gimpo Ara, un projet de 37 000 logements jouxtant le district de Gangseo, à Séoul.

Le ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports a annoncé les emplacements le 29 octobre 2026, lors de sa deuxième présentation périodique sur l’offre de logements. Les sites se trouvent à Gimpo, Guri, Hanam, Uijeongbu et Goyang, tous à moins d’environ cinq kilomètres des limites de Séoul.

Cette annonce fait suite au plan pour l’offre de logements du 13 août, qui prévoyait 100 000 logements sur de nouveaux terrains publics destinés au logement. Avec les 27 200 logements annoncés précédemment sur trois sites, à Seoul Gangseo, Namyangju Downtown et Gyeonggi Gwangju Station Area 2, la nouvelle allocation porte le total prévu à 103 900, soit 3 900 de plus que l’objectif initial.

Les six sites nécessitent tous la levée des restrictions à l’aménagement des zones vertes protégées. Selon le ministère, les terrains retenus ont déjà subi des dommages environnementaux, présentent une valeur de conservation relativement faible ou sont exposés à un développement dispersé qui gagnerait à être planifié de manière coordonnée.

Pour les ménages à la recherche d’un logement, la date clé est 2030, échéance fixée par le gouvernement pour le début des travaux. Le ministère n’a pas précisé quand les logements seraient mis en vente ni quand les habitants pourraient s’y installer, et n’a communiqué ni prix ni critères d’éligibilité détaillés.

Où les logements seraient construits

Hanam compte deux des six sites. À Goyang, il s’agit d’agrandir un quartier existant, tandis qu’à Guri, un projet commercial à l’arrêt serait remplacé par un programme de logement public.

• Gimpo Ara, à Gochon : 37 000 logements.
• Guri Geonwon, à Sano : 14 600 logements.
• Hanam Misa K-Culture, à Misa : 12 000 logements.
• Hanam Gamil 2, à Gamil : 6 500 logements.
• Agrandissement de Goyang Daegok Knowledge Convergence : 4 000 logements supplémentaires.
• Uijeongbu Darakwon, à Howon : 2 600 logements.

Le ministère entend associer logements, transports, emplois et services de proximité. Plusieurs projets dépendent en partie de prolongements ferroviaires encore à l’étude, en complément des routes et lignes ferroviaires déjà en service.

Les zones vertes protégées limitent les constructions afin de contenir l’expansion urbaine et de protéger les terrains autour des villes. La levée de ces restrictions permettrait au gouvernement de préparer ces secteurs à accueillir des logements et des équipements connexes. Le ministère estime qu’un aménagement planifié est justifié au vu de l’état des sites retenus et du risque d’une urbanisation supplémentaire non coordonnée.

Les jeunes adultes et les couples récemment mariés figurent parmi les bénéficiaires visés. Le gouvernement affirme vouloir privilégier la construction de logements dans les lieux où les gens souhaitent vivre, avec un accès aux emplois et au réseau de transport de Séoul.

Gimpo Ara concentre près de la moitié de l’offre nouvelle

Gimpo Ara est le plus grand projet, tant par sa superficie que par le nombre de logements prévu. Quelque 3,65 millions de mètres carrés à Gochon pourraient accueillir 37 000 logements, soit environ 48,2 % des 76 700 annoncés.

Le site se trouve le long du fleuve Han, à côté du district de Gangseo, à Séoul. Il est déjà desservi par la route Gimpo Hangang et l’autoroute périphérique de Séoul. Le prolongement envisagé de la ligne 5 du métro est également à l’étude à proximité. Ce projet a franchi une étude préliminaire de faisabilité en mars 2026.

Le gouvernement prévoit de relier le nouveau quartier au complexe industriel Hangang Cinepolis et au complexe logistique de Gochon. L’objectif est de rapprocher les logements des zones d’emploi et de permettre aux habitants d’accéder aux lieux de travail et aux services du quotidien dans le secteur environnant.

L’ampleur de Gimpo rend son avancement particulièrement déterminant pour l’ensemble du programme. Les 37 000 logements prévus dépassent les 35 100 attribués au total à Guri, aux deux sites de Hanam et à Uijeongbu. Les décisions concernant la préparation des terrains, les transports et les travaux à Gimpo auront donc des répercussions sur une grande partie de l’offre annoncée.

À Guri, un projet à l’arrêt serait reconverti en logements

Guri Geonwon fournirait 14 600 logements sur environ 1,44 million de mètres carrés à Sano. Le site était destiné au projet de ville high-tech de croissance du commerce électronique de Guri, qui a connu de longs retards en raison, notamment, de doutes sur sa viabilité commerciale.

Le gouvernement prévoit désormais de reconvertir le secteur en projet de logement public. Il envisage également de déplacer un marché de gros de produits agricoles et de la pêche afin de créer un quartier associant logements, emplois et services à proximité de l’eau.

Guri est le deuxième site par le nombre de logements attribués. Avec Gimpo, il totalise 51 600 logements, soit environ 67,3 % du nouvel ensemble. Une grande partie du programme repose donc, en volume, sur ces deux projets.

Le site se trouve près de l’autoroute périphérique de Séoul et, selon l’annonce, la gare de Jamsil serait accessible en environ 30 à 39 minutes. Pour les futurs habitants, la desserte réelle dépendra aussi des liaisons entre le quartier, les routes environnantes et les transports en commun, au fur et à mesure de l’élaboration des plans détaillés.

À Hanam, logements, culture et transports sont associés

Les deux quartiers envisagés à Hanam fourniraient 18 500 logements, ce qui en ferait la deuxième ville bénéficiaire après Gimpo. Les projets ont des fonctions différentes : Misa associe logements, loisirs en bord de fleuve et équipements culturels, tandis que Gamil 2 serait relié à un quartier résidentiel existant.

Hanam Misa K-Culture comprendrait 12 000 logements près de l’île de Misa. La ligne 5 du métro passe à proximité, tandis que les prolongements des lignes 3 et 9 sont à l’étude. Le gouvernement prévoit également un parc le long du fleuve Han et un complexe consacré à la culture coréenne.

Ce complexe culturel fait partie du projet d’aménagement, aux côtés des logements et des espaces publics. Il donne à Misa une vocation plus large que la seule construction résidentielle, même si l’annonce ne précise ni les équipements prévus ni leur mode de fonctionnement.

Hanam Gamil 2 ajouterait 6 500 logements sur environ 710 000 mètres carrés. Le gouvernement entend le relier au quartier existant de Gamil et développer les liaisons de transport public autour du prolongement envisagé de la ligne 3.

Le ministère étudie également des améliorations à l’échangeur de West Hanam, en parallèle de mesures de transport pour le quartier de Hanam Gyosan. La planification à l’échelle de ces secteurs voisins sera déterminante pour permettre aux habitants de rejoindre les grands axes, les stations et les services locaux.

Goyang agrandit un quartier existant, tandis qu’Uijeongbu réutilise des terrains militaires

À Goyang, l’allocation correspond à une extension du quartier Daegok Knowledge Convergence. Environ 420 000 mètres carrés au sud de la gare de Daegok seraient ajoutés au projet existant au nord de la gare, qui a été désigné en septembre 2026.

La superficie prévue du quartier passerait ainsi d’environ 1,99 million à 2,41 millions de mètres carrés. Le nombre de logements augmenterait de 9 400 à 13 400, soit 4 000 de plus ou une hausse d’environ 42,6 %. Seuls ces 4 000 logements supplémentaires sont comptabilisés dans les 76 700 annoncés récemment.

Cinq lignes ferroviaires desservent la gare de Daegok, dont GTX-A et la ligne 3 du métro. Le gouvernement prévoit de relier les secteurs situés au nord et au sud de la gare et d’améliorer les correspondances afin de créer un quartier mieux intégré autour de ce pôle de transport.

Uijeongbu Darakwon fournirait 2 600 logements sur environ 280 000 mètres carrés à Howon. Le site comprend Camp Jackson, un terrain restitué par les forces américaines, et se trouve près de la gare de Dobongsan, où se croisent les lignes 1 et 7 du métro.

Le projet de Darakwon prévoit davantage d’emplois, des services du quotidien et un parc doté d’équipements sportifs. La reconversion de ces anciens terrains militaires lui donne un point de départ différent de celui des projets de plus grande ampleur à Gimpo et Guri.

Comment le gouvernement compte accélérer le début des travaux

Le ministère prévoit d’appliquer le modèle accéléré de construction de logements publics présenté dans le plan du 13 août. Il vise à ramener de 68 à 37 mois le délai entre l’annonce d’un nouveau site et le début des travaux.

Il s’agirait d’une réduction de 31 mois, soit environ 45,6 %. Concrètement, le processus proposé durerait un peu plus de trois ans, au lieu de plus de cinq ans et demi.

Ce modèle permet d’avancer certaines démarches à chaque étape et de mener plusieurs procédures en parallèle. Les autorisations, les indemnisations foncières et la préparation des sites se chevaucheraient lorsque c’est possible, tandis que les consultations entre administrations sur les évaluations d’impact seraient accélérées.

Le ministre du Territoire, Hong Ji-seon, a déclaré que le gouvernement appliquerait ce modèle tout au long du processus, de la désignation du quartier au début des travaux. Il a également cité parmi les publics prioritaires les jeunes adultes, les couples récemment mariés et les autres personnes à la recherche d’un logement pour leur usage personnel.

Les principales étapes annoncées à ce jour sont les suivantes :

• 13 août : Le gouvernement a présenté son plan prévoyant 100 000 logements sur de nouveaux terrains publics et dévoilé initialement trois sites, Seoul Gangseo, Namyangju Downtown et Gyeonggi Gwangju Station Area 2, pour un total d’environ 27 200 logements.
• 29 octobre 2026 : Le ministère a annoncé six autres sites candidats, totalisant 76 700 logements.
• D’ici 2030 : Le gouvernement vise un début des travaux sur les sites nouvellement annoncés.

Les prochaines étapes consisteront à transformer les sites candidats en quartiers d’habitation désignés, à organiser les indemnisations, à achever les évaluations nécessaires et à préparer les terrains. Leur déroulement déterminera la rapidité avec laquelle les allocations annoncées se concrétiseront en projets de construction.

Les transactions foncières autour des sites font l’objet d’un examen

Le ministère a indiqué avoir vérifié les propriétés foncières détenues par ses employés, ceux de la Korea Land and Housing Corporation, dite LH, ainsi que par les ascendants et descendants directs des personnes ayant participé aux travaux. Selon lui, ces vérifications n’ont révélé aucun cas suspect de spéculation fondée sur des informations non publiques relatives aux projets d’aménagement.

Un examen plus large a porté sur 2 917 transactions foncières réalisées au cours des trois années précédentes dans les quartiers envisagés et les secteurs voisins. Les autorités en ont retenu 654 pour enquêter sur d’éventuelles activités inhabituelles, soit environ 22,4 % du total examiné.

D’autres enquêtes ciblées sont prévues. Le ministère a précisé que les transactions soupçonnées d’enfreindre la loi seraient transmises aux autorités chargées des enquêtes.

Le gouvernement prévoit également de réduire le périmètre des zones soumises à autorisation pour les transactions foncières, instaurées autour de l’annonce du 13 août. Dans ces zones, l’achat de terrains concernés nécessite une autorisation officielle, ce qui permet aux autorités de maîtriser la demande spéculative autour des sites susceptibles d’être aménagés.

Les restrictions seraient maintenues dans les secteurs concernés par les six projets candidats, tandis que d’autres zones vertes protégées désignées à Séoul et dans les environs de la région de la capitale seraient libérées. Selon le ministère, cet ajustement vise à maintenir les contrôles autour des projets tout en réduisant les contraintes immobilières ailleurs.

Les sites potentiels à Séoul ne figurent pas dans cette annonce

Les six sites se trouvent près de Séoul, mais tous sont situés dans la province de Gyeonggi. Plusieurs emplacements de Séoul évoqués comme sites potentiels pour des logements sont absents de l’annonce du 29 octobre.

Il s’agit notamment de terrains militaires américains restitués à Yongsan, du centre de traitement des eaux de Tancheon, d’un terrain d’entraînement des forces de réserve à Naegok, de secteurs de Segok et Jagok, du dépôt ferroviaire de Suseo et de terrains près du village olympique des athlètes à Bangi.

Hong a déclaré que le gouvernement avait d’abord annoncé les sites candidats approuvés avec les collectivités locales. Des discussions de travail se poursuivaient avec la municipalité de Séoul sur les emplacements où une coopération pourrait avancer relativement vite.

Le ministre a indiqué que les terrains militaires restitués à Yongsan nécessiteraient une loi et un débat public, ce qui en ferait un processus plus long. Pour l’heure, l’expansion concrète se concentre juste au-delà des limites de Séoul, la plupart des logements étant attribués à Gimpo, Guri et Hanam.

Points clés

• Six sites envisagés dans la province de Gyeonggi fourniraient 76 700 logements à moins d’environ cinq kilomètres des limites de Séoul.
• Avec les 27 200 logements annoncés précédemment à Seoul Gangseo, Namyangju Downtown et Gyeonggi Gwangju Station Area 2, le total prévu atteint 103 900, contre un objectif initial de 100 000 dans le plan du 13 août.
• Gimpo Ara compte 37 000 logements, soit près de la moitié de la nouvelle allocation.
• Les six projets nécessitent la levée des restrictions propres aux zones vertes protégées.
• Le gouvernement vise un début des travaux d’ici 2030 grâce à une procédure conçue pour réduire la phase de préparation de 68 à 37 mois.
• Les autorités ont retenu 654 transactions foncières sur 2 917 pour un examen plus approfondi.
• Des sites potentiels de logements à Séoul restent à l’étude.