Hanoï approuve le réaménagement du lac Hoan Kiem, d’un montant de 22 229 milliards de dôngs, avec quatre niveaux commerciaux souterrains

Une nouvelle place publique au-dessus de quatre niveaux commerciaux

Le Conseil populaire de Hanoï a approuvé, le 28 octobre 2026, un projet préliminaire de réaménagement du secteur du lac Hoan Kiem d’un montant de 22 229 milliards de dôngs vietnamiens. Il a retenu une société membre de Sun Group pour construire un complexe commercial souterrain et réaliser des travaux publics et des aménagements paysagers. La ville vise l’achèvement de l’ensemble du projet en 2029.

Le complexe commercial compterait quatre niveaux en sous-sol, pour une surface totale de 82 608 mètres carrés, sous les parcs et les places situés à l’est et au nord du lac. En surface, la ville souhaite créer un vaste espace public reliant le lac Hoan Kiem à la place de la Révolution d’Août, à l’Opéra de Hanoï, au Musée national d’histoire du Vietnam et aux secteurs voisins.

Le projet s’étend sur les quartiers de Hoan Kiem et de Cua Nam. Ses trois volets associent des acquisitions foncières financées par la ville, un investissement privé direct dans des commerces souterrains, ainsi que des bâtiments publics et des aménagements paysagers réalisés dans le cadre d’un contrat de construction-transfert.

Les acquisitions foncières constituent le poste de dépenses le plus important, avec 9 924 milliards de dôngs, soit environ 44,6 % du total. Le centre commercial souterrain représente 4 611 milliards de dôngs, tandis que les travaux publics et les aménagements paysagers s’élèvent à 7 694 milliards de dôngs. Ces chiffres placent les indemnisations, les relogements et l’utilisation du foncier public au cœur du plan financier.

Duong Duc Tuan, vice-président du Comité populaire de Hanoï, a indiqué que l’ampleur de l’investissement et les estimations de coûts seraient affinées au cours de la planification détaillée et de la préparation des différentes composantes du projet. Les débats du Conseil ont également porté sur la protection du lac et du temple de Ngoc Son, la gestion des travaux souterrains et la garantie d’un logement adapté aux habitants concernés par les acquisitions foncières.

Ce que prévoient les trois volets

Le Comité populaire du quartier de Hoan Kiem sera chargé du volet indépendant consacré aux acquisitions foncières, financé par le budget municipal. Il devra notamment préparer les terrains pour le réaménagement global ; les coûts d’indemnisation, d’aide, de réinstallation et d’hébergement temporaire feront l’objet d’un examen complémentaire.

La société par actions immobilière Mat Troi Thu Do, membre de Sun Group, a été retenue pour les deux autres volets. Elle investira directement dans le centre commercial souterrain et réalisera les travaux publics et les aménagements paysagers dans le cadre d’un partenariat public-privé, ou PPP.

Le centre souterrain est prévu sur la parcelle B2.5, dans le parc et la place à l’est du lac, ainsi que sur la parcelle B1.3, au nord. La surface annoncée correspond au cumul des quatre niveaux. À mesure que le projet avancera, les limites entre les circulations publiques, les équipements de transport et les espaces commerciaux devront être clairement définies.

Le troisième volet comprend trois groupes de dépenses : 3 518 milliards de dôngs pour de nouvelles constructions dans le secteur du siège du Comité populaire municipal, 268 milliards pour la rénovation du siège du Conseil populaire et 3 908 milliards pour des aménagements au sud-est du lac. Le Comité populaire dirige l’administration municipale, tandis que le Conseil populaire est l’assemblée représentative de la ville qui a approuvé le principe de l’investissement.

Quelle superficie est concernée ?

Hanoï étudie un périmètre de planification de 66,82 hectares, dont 30,82 hectares de terrains seraient affectés au projet. Les parcelles B1.6 et B4.13-HH1 sont exclues, car elles relèvent de projets distincts.

La proposition du Comité populaire présente le volet des acquisitions foncières comme couvrant 30,82 hectares. Dans ses explications, Tuan précise que cette superficie correspond aux terrains proposés pour le projet au sein du périmètre d’étude plus vaste. La planification détaillée définira les limites des acquisitions et les biens concernés.

Pour les habitants et les entreprises, les enjeux concrets sont les indemnisations, les modalités de déménagement et l’accès au secteur pendant le réaménagement. La commission des affaires urbaines du Conseil a demandé que les politiques d’indemnisation et de réinstallation soient mises en œuvre de manière publique et transparente, et que les conditions de vie dans les logements de remplacement soient au moins équivalentes à celles dont bénéficient actuellement les habitants. Elle a également appelé à des mesures pour préserver les moyens de subsistance des employés des organismes et institutions concernés.

Comment l’investisseur financera les travaux

Pour le centre commercial souterrain, l’investisseur devra apporter au moins 20 % des 4 611 milliards de dôngs de son coût, soit environ 922 milliards de dôngs, sur ses fonds propres. Les 3 689 milliards restants proviendraient d’autres sources de financement autorisées par la loi.

Les fonds propres désignent les sommes que l’investisseur engage sur ses ressources. Les autres financements peuvent inclure des emprunts ou d’autres mécanismes autorisés, que l’entreprise devra obtenir pour réaliser les travaux.

Le volet des travaux publics et des aménagements paysagers, d’un montant de 7 694 milliards de dôngs, obéit à une structure différente. L’investisseur devra apporter au moins 15 % en fonds propres, soit environ 1 154 milliards de dôngs, et pourra lever jusqu’à 85 %, soit 6 540 milliards, auprès d’autres sources légales.

Un contrat de construction-transfert prévoit qu’un investisseur privé organise le financement et réalise les ouvrages publics convenus, puis les transfère à l’État en échange d’un paiement défini par le contrat. Hanoï propose de payer en combinant des actifs fonciers, des fonds municipaux et des recettes liées à l’aménagement souterrain. Une autre possibilité consiste à utiliser les recettes budgétaires provenant des ventes aux enchères de droits d’usage des terrains et d’actifs publics.

La ville estime que les redevances liées à l’utilisation des espaces souterrains pourraient rapporter 1 604 milliards de dôngs au budget municipal et contribuer au financement du troisième volet. Les délégués ont demandé une séparation claire entre les équipements souterrains publics, tels que les circulations et les parkings, et les espaces commerciaux exploités par l’entreprise, afin de calculer précisément les redevances et les responsabilités.

Six terrains envisagés pour le paiement

Hanoï a recensé six terrains susceptibles de servir au paiement prévu par le contrat de construction-transfert. Ils couvrent une superficie totale de 7,31 hectares et leur valeur préliminaire est estimée à 4 878 milliards de dôngs. La ville pourrait autoriser l’investisseur à réaliser des projets sur les terrains désignés, ou vendre aux enchères les droits d’usage des terrains et affecter le produit de ces ventes au paiement.

Les terrains proposés vont de petites parcelles du centre-ville à un site plus vaste à Dong Anh :

• Rue Trang Tien : 0,77 hectare sur les parcelles de planification B4.5-TM1, B4.5-TM2 et B4.5-TM3.
• De part et d’autre du bureau de poste de Hanoï : 0,52 hectare sur les parcelles B4.3-TM1 et B4.3-TM2.
• 1-3, rue Tang Bat Ho : 2,29 hectares.
• 5, rue Le Thanh Tong : 0,34 hectare.
• 15, rue Hai Ba Trung : 0,09 hectare.
• Village de Mai Lam, commune de Dong Anh : 3,30 hectares.

La commission des affaires urbaines a demandé des précisions sur le nombre, la superficie, la valeur et le statut juridique au regard de la planification des terrains destinés au paiement, en particulier ceux de la rue Trang Tien et ceux situés à côté du bureau de poste. Elle a également demandé de vérifier qu’ils ne chevauchent pas des projets publics approuvés ni le tracé prévu de lignes ou de stations de métro urbain.

Pourquoi l’évaluation foncière compte pour le budget

La valeur foncière proposée, de 4 878 milliards de dôngs, équivaut à environ 63,4 % du coût de 7 694 milliards de dôngs du volet réalisé dans le cadre du contrat de construction-transfert. En y ajoutant les 1 604 milliards de dôngs de recettes prévisionnelles provenant de la location des espaces souterrains, le total atteint 6 482 milliards, soit environ 84,2 % du coût préliminaire de ce volet.

Ces premières estimations laissent 1 212 milliards de dôngs à couvrir dans le cadre des modalités de paiement globales, avant toute révision des coûts des travaux, de la valeur des terrains ou des recettes locatives. Le contrat définitif et les décisions budgétaires détermineront le financement et le calendrier des paiements.

Les délégués du Conseil ont demandé à la ville d’anticiper les évolutions du marché immobilier et de garantir une équivalence entre la valeur des travaux publics réalisés et celle des paiements versés. Une baisse des recettes foncières ou un retard dans leur perception rendrait particulièrement important le calendrier des autres financements.

Hanoï a demandé à l’Audit d’État de participer dès la phase de mise en œuvre afin d’examiner l’estimation de l’investissement et les coûts. Le Conseil a également exigé des garanties contre le gaspillage et la perte de fonds d’investissement. Les actifs publics transférés à l’État et ceux conservés pour une exploitation commerciale devront faire l’objet de modalités distinctes en matière de propriété et de gestion, afin d’éviter qu’une même dépense soit comptabilisée deux fois.

Protéger le lac pendant les excavations

Vu Gia Luyen, délégué du Conseil, a demandé des études géologiques, hydrogéologiques et archéologiques détaillées avant tout travail souterrain à proximité des sites patrimoniaux. Il a également proposé de recourir à la modélisation des informations du bâtiment, ou BIM, pour évaluer les options de construction et gérer les risques dès la phase de conception.

Le BIM est une maquette numérique partagée qui rassemble des informations sur un bâtiment et ses systèmes. Pour ce projet, elle pourrait aider les concepteurs à coordonner les excavations, les structures, les canalisations et les équipements voisins avant le début des travaux.

Les délégués ont également demandé des études d’impact environnemental, un suivi automatique des niveaux des eaux souterraines et de la qualité de l’eau du lac, ainsi que la publication des résultats de ce suivi. La création d’un conseil scientifique consultatif indépendant a été proposée pour accompagner la conception et les travaux.

Tuan a approuvé les demandes concernant la géologie, l’archéologie et le BIM, et insisté sur la nécessité de protéger strictement la surface du lac Hoan Kiem et le temple de Ngoc Son. Pour les ingénieurs, l’enjeu est d’aménager l’espace souterrain en tenant compte des eaux souterraines, des fondations environnantes et des structures historiques sensibles.

Accès public, transports et ampleur du projet

Pham Tuan Long, délégué du Conseil municipal, a demandé que les limites entre les itinéraires de transport souterrains, les passages piétonniers et les parkings financés par des fonds publics, d’une part, et les équipements commerciaux exploités par l’investisseur, d’autre part, soient clairement établies. Il a également appelé à coordonner les liaisons avec le métro urbain, les parkings souterrains et les bâtiments en surface.

Les normes de sécurité incendie, d’évacuation et de sûreté urbaine feront partie des travaux. Un complexe commercial de quatre niveaux souterrains doit permettre aux usagers de circuler entre les étages et de rejoindre des zones sûres, tout en s’intégrant au réseau de transport environnant.

Tran Hop Dung, président de la commission des affaires urbaines du Conseil, a demandé une évaluation plus large de la capacité du secteur du lac à accueillir des activités. L’examen porterait sur les surfaces bâties en sous-sol et en surface, la hauteur et le volume des bâtiments, le nombre de personnes et de véhicules, les besoins en infrastructures, ainsi que les effets sur les habitants et le patrimoine.

La commission a recommandé de limiter les grands bâtiments supplémentaires, de réduire la pression commerciale dans le centre historique et d’étudier la possibilité d’implanter certaines fonctions dans les nouveaux pôles urbains. Elle a également demandé de comparer les constructions neuves à la rénovation, à la réutilisation ou au déplacement des activités.

Luyen a demandé séparément de réexaminer les dimensions prévues du siège municipal, alors que Hanoï numérise ses services et rationalise son administration. Ensemble, ces demandes placent au cœur de la prochaine étape de planification la question des surfaces nécessaires et de leur emplacement.

Concertation, choix architecturaux et objectif pour 2029

L’architecte Ho Thieu Tri a préparé les modifications proposées au plan de lotissement H1-1B et à une partie de H1-1C, à l’échelle de 1:2 000. La concertation publique s’est déroulée du 7 au 26 septembre 2026 et 92 % des réponses étaient favorables. Le service de la construction de Hanoï a indiqué que les projets architecturaux feraient encore l’objet d’études, d’expertises et d’approbations.

Les principales échéances sont les suivantes :

• Du 7 au 26 septembre 2026 : concertation publique sur les modifications proposées au plan d’aménagement.
• 27 octobre 2026 : le Comité populaire a présenté la proposition n° 435/TTr-UBND, sollicitant l’approbation du principe de l’investissement et de l’investisseur.
• 28 octobre 2026 : le Conseil populaire a approuvé le principe de l’investissement et l’investisseur.
• 2029 : date cible pour l’achèvement de l’ensemble du réaménagement.

La proposition s’appuie sur la loi sur la capitale n° 02/2026/QH16 et la résolution du Conseil n° 45/2026/NQ-HDND du 15 juin 2026, relatives aux décisions d’investissement, aux procédures spéciales de sélection des investisseurs et des entrepreneurs, ainsi qu’aux projets nécessitant une mise en œuvre immédiate. La ville inscrit également le projet dans la vision d’aménagement de la capitale pour les 100 prochaines années et dans la résolution n° 02-NQ/TW du Politburo du 17 mars 2026.

Hanoï doit désormais mener à bien la préparation, l’expertise et l’approbation des documents d’aménagement, en alignant les limites du projet, les affectations foncières, les règles architecturales et les infrastructures techniques. L’investisseur et les organismes concernés devront préparer des études de faisabilité pour approbation, conformément à la législation sur les PPP et aux autres lois applicables.

Des concours d’architecture et de nouvelles consultations publiques sont prévus pour certains ouvrages. Les plans détaillés, les coûts définitifs, les terrains destinés au paiement et les modalités des travaux restent soumis aux prochaines approbations. Le calendrier dépend donc de la progression coordonnée des acquisitions foncières, du financement, de la protection du patrimoine et des travaux eux-mêmes.

À retenir

• Hanoï a approuvé un projet préliminaire de réaménagement autour du lac Hoan Kiem, d’un montant de 22 229 milliards de dôngs, avec un achèvement visé en 2029.
• Une société membre de Sun Group réalisera un centre commercial souterrain ainsi que le volet consacré aux travaux publics et aux aménagements paysagers.
• Le complexe commercial devrait compter quatre niveaux souterrains et offrir une surface totale de 82 608 mètres carrés.
• Les acquisitions foncières financées par la ville représentent 9 924 milliards de dôngs, soit environ 44,6 % du total.
• Six terrains couvrant 7,31 hectares sont proposés pour contribuer au paiement des travaux réalisés dans le cadre du contrat de construction-transfert.
• La planification devra encore préciser les plans, les limites des acquisitions, les modalités de financement et les garanties concernant les habitants, le lac et le patrimoine voisin.