La Malaisie proche d’une réglementation nationale des locations de courte durée, tandis que Penang prépare des changements pour janvier

Le contrôle des licences et les règles des immeubles au cœur du plan national

La Malaisie finalise des lignes directrices nationales qui imposeraient aux hébergements proposés pour de courts séjours d’être enregistrés et de respecter les conditions de délivrance de licence des autorités locales avant de pouvoir exercer légalement. Les plateformes de réservation en ligne seraient tenues de retirer les logements sans licence, tandis que les appartements et autres biens immobiliers en copropriété resteraient soumis à leurs propres règles de gestion des immeubles.

La vice-ministre du Logement et des Collectivités locales, Datuk Aiman Athirah Sabu, a présenté le cadre à la Dewan Rakyat le 26 octobre 2026. Les lignes directrices faisaient l’objet d’un examen final avec le ministère du Tourisme, des Arts et de la Culture avant d’être soumises au Cabinet, puis examinées par le Conseil national des collectivités locales en vue d’un accord, avant leur adoption par les autorités des États et les collectivités locales.

Cette proposition intervient alors que Penang prépare des changements à ses propres règles à compter du 1er janvier 2027, notamment une baisse des frais pour les petites structures et le relèvement de cinq à 10 du nombre maximal de chambres autorisé. Ensemble, ces évolutions montrent comment la Malaisie cherche à concilier les activités touristiques et les plaintes des personnes vivant à proximité de logements proposés à la location.

Aiman Athirah répondait à Syerleena Abdul Rashid, députée de Bukit Bendera pour le Pakatan Harapan, qui avait exprimé des préoccupations concernant le bruit, la sécurité, le mauvais usage des équipements communs et l’entrée de visiteurs inconnus dans les immeubles résidentiels.

Les hébergements de courte durée, désignés par le gouvernement sous l’acronyme STRA, sont des logements résidentiels loués pour de brefs séjours, généralement par l’intermédiaire de plateformes de réservation en ligne. Le cadre national porterait sur l’enregistrement, la sécurité, la propreté, la gestion de l’activité et les responsabilités des exploitants envers les communautés voisines.

Comment fonctionnerait la procédure d’autorisation

Le ministère du Logement et des Collectivités locales élabore ces lignes directrices par l’intermédiaire de PLANMalaysia, en collaboration avec le ministère du Tourisme, les gouvernements des États et les collectivités locales. L’objectif est de fournir une référence réglementaire commune dans tout le pays, tandis que la délivrance des licences et les contrôles continueraient de relever des autorités compétentes dans chaque localité.

Aiman Athirah a indiqué que l’avis du ministère du Tourisme était attendu avant que le document puisse être soumis de nouveau au Cabinet. Le Conseil national des collectivités locales, présidé par le Premier ministre et composé des chefs des gouvernements des États, l’examinerait ensuite en vue d’un accord collectif.

La vice-ministre a expliqué les étapes de la procédure lors de sa réponse au Parlement :

Le document sera présenté au Conseil national des collectivités locales en vue d’un accord commun, avant d’être adopté par les autorités des États et les collectivités locales dans tout le pays.

Aucune date d’entrée en vigueur à l’échelle nationale ni aucune décision définitive concernant la limite annuelle proposée de 180 nuitées n’ont été annoncées. Les exploitants sont donc confrontés à un cadre encore en cours d’approbation, en parallèle des règles locales déjà appliquées dans des endroits comme Penang.

Le lien entre les licences locales et l’enregistrement des hébergements touristiques avait également été abordé lors d’une précédente réponse parlementaire de Khairul Firdaus Akbar Khan, vice-ministre du Tourisme, des Arts et de la Culture. Il avait indiqué que les deux ministères étaient convenus que les établissements STRA ne pourraient être enregistrés comme hébergements touristiques qu’après avoir obtenu une licence d’exploitation commerciale de l’autorité locale compétente.

Les instances de gestion des immeubles conservent leurs prérogatives

Les propriétaires d’appartements devraient tenir compte à la fois des exigences publiques en matière de licences et du règlement de leur immeuble. Selon le cadre proposé, les biens immobiliers en copropriété resteraient soumis aux décisions et aux règlements de leur organisme de gestion conjointe ou de leur société de gestion, conformément à la loi de 2013 sur la gestion des immeubles en copropriété.

La copropriété associe généralement la propriété individuelle d’un logement à une responsabilité partagée pour des espaces tels que les couloirs, les ascenseurs et les équipements de loisirs. Les organismes de gestion conjointe et les sociétés de gestion administrent ces intérêts communs, ce qui rend leur rôle particulièrement important lorsque des locataires de passage séjournent dans des immeubles résidentiels.

Aiman Athirah a indiqué que la loi de 2013 prévoit déjà des mécanismes permettant à ces instances de gérer et de faire appliquer les règlements. Un propriétaire souhaitant exercer légalement devrait donc respecter les exigences de l’immeuble ainsi que celles de l’autorité locale.

Les préoccupations de Syerleena montrent pourquoi ces deux niveaux comptent. Les licences encadrent l’activité commerciale de l’établissement, tandis que les règles de l’immeuble régissent la manière dont visiteurs et résidents utilisent les mêmes entrées, équipements et espaces communs.

Les plateformes de réservation participeraient aux contrôles

Les plateformes numériques occupent une place centrale dans le dispositif de conformité proposé, car elles mettent en relation les exploitants et les clients. Le gouvernement encourage une coopération avec les entreprises qui les gèrent afin de vérifier automatiquement la validité des licences avant la mise en ligne d’un logement.

Aiman Athirah a également indiqué que les plateformes devraient prendre leurs responsabilités en retirant les logements dépourvus de licence ou qui enfreignent les conditions des autorités locales et les lois en vigueur. L’autorisation d’exercer serait ainsi liée au maintien de l’accès aux réservations en ligne.

La vice-ministre a décrit le contrôle envisagé avant la mise en ligne :

Afin de garantir une conformité totale, le gouvernement encourage également une coopération stratégique avec les entreprises de plateformes numériques pour mettre en place un mécanisme de vérification automatique de la validité des licences avant la mise en ligne des établissements.

Les autorités locales et les organismes chargés de faire appliquer la loi disposent également de pouvoirs en vertu de la loi de 1976 sur l’aménagement du territoire et l’urbanisme, de la loi de 1974 sur les rues, le drainage et la construction, ainsi que des règlements locaux pertinents. Aiman Athirah a indiqué que ces pouvoirs permettaient d’agir contre les exploitants qui continuent d’enfreindre les exigences et de bloquer les annonces d’hébergements illégaux.

Le cadre associerait donc des contrôles avant la mise en ligne, le retrait des annonces après constat d’infraction et des poursuites contre les exploitants. Les instances de gestion des immeubles continueraient parallèlement à faire appliquer leurs propres règles.

Ce qu’impliquerait la limite proposée de 180 nuitées

Un plafond annuel proposé de 180 nuitées limiterait le nombre de jours pendant lesquels un logement pourrait être exploité comme hébergement STRA au cours d’une année. Ce plafond aurait une incidence directe sur le nombre de nuitées qu’un propriétaire pourrait vendre, ce qui en ferait l’un des aspects les plus importants de la discussion pour les entreprises de location.

Aiman Athirah a indiqué qu’une étude d’impact réglementaire avait été réalisée lors de l’élaboration du cadre initial. Il s’agit d’un examen structuré des effets qu’une règle proposée pourrait avoir sur les entreprises, les consommateurs, les pouvoirs publics et les collectivités.

L’étude a porté sur les coûts de mise en conformité pour les propriétaires et les exploitants, les revenus locatifs potentiels, les effets sur les hôtels et le tourisme, les prix des hébergements, le choix des consommateurs et les recettes publiques. Elle a également examiné la sécurité publique et le bien-être des communautés.

Aiman Athirah a indiqué que la décision devait concilier les possibilités de revenus et la demande touristique avec la sécurité publique, l’ordre public et le bien-être des résidents. L’enregistrement et le contrôle des licences permettent de vérifier si une activité respecte les exigences ; une limite du nombre de nuitées encadrerait également l’ampleur de son activité annuelle.

Pour les propriétaires, les questions pratiques portent notamment sur le coût du respect des exigences et les revenus possibles dans le cadre d’une éventuelle limite d’exploitation. Pour les voisins, les préoccupations exprimées au Parlement concernent l’usage quotidien des espaces résidentiels, notamment le bruit, l’accès des visiteurs et les équipements communs.

Penang passe de règles en vigueur à des révisions en janvier

Penang offre un exemple concret de réglementation déjà appliquée et en cours d’ajustement. Aiman Athirah a cité ses lignes directrices sur l’exploitation d’hébergements privés dans les ensembles immobiliers en copropriété, en vigueur depuis le 1er avril 2023, ainsi que les règlements locaux sur les hébergements, entrés en vigueur le 1er août 2026.

Le conseil exécutif de l’État a approuvé des modifications le 19 octobre, et H'ng Mooi Lye, président de la commission des collectivités locales et de l’aménagement du territoire de l’État, les a annoncées le 23 octobre. Les modifications étaient en cours de publication au Journal officiel, leur mise en œuvre étant prévue pour le 1er janvier 2027.

Les principales étapes montrent l’évolution des procédures à l’échelle de l’État et du pays :

• De janvier à août 2023 : PLANMalaysia a organisé plus de 10 consultations avec les parties prenantes sur le projet de cadre national.
• 1er avril 2023 : les lignes directrices de Penang sur les hébergements privés dans les ensembles en copropriété sont entrées en vigueur.
• Septembre 2023 : PLANMalaysia a achevé sa consultation publique unifiée sur le projet de lignes directrices nationales.
• 1er août 2026 : les règlements locaux de Penang sur les hébergements sont entrés en vigueur, les exploitants disposant initialement de deux mois pour s’enregistrer.
• 19 octobre 2026 : le conseil exécutif de Penang a approuvé des modifications à ses règles.
• 26 octobre 2026 : Aiman Athirah a présenté au Parlement la dernière étape de l’examen des lignes directrices nationales.
• 1er janvier 2027 : l’entrée en vigueur des dispositions révisées de Penang est prévue.

Le conseil municipal de l’île de Penang et le conseil municipal de Seberang Perai doivent préciser leurs lignes directrices et leurs procédures d’exploitation avant la mise en œuvre. Les modifications clarifient également la définition d’un hébergement privé en fonction de sa nature, de son utilisation réelle et de ses modalités d’exploitation, les hôtels restant soumis aux exigences de licence applicables à leur activité.

Des frais réduits, sous réserve de conditions de sécurité et d’urbanisme

Les révisions annoncées à Penang réduisent de moitié les frais annuels de licence pour un logement privé comptant jusqu’à trois chambres, qui passent de RM1,000 à RM500. H'ng a également évoqué un supplément annuel de RM200 pour chaque chambre supplémentaire, dans la limite de deux chambres supplémentaires selon cette formule.

Les annonces présentent séparément un barème annuel selon le nombre de chambres : RM400 pour une chambre, RM600 pour deux, RM800 pour trois, RM1,000 pour quatre et RM1,800 pour cinq à 10 chambres. Les exploitants devront consulter les barèmes détaillés des conseils municipaux pour déterminer comment ces frais s’appliquent à leur établissement.

Le nombre maximal de chambres passe de cinq à 10, sous réserve des conditions fixées par les autorités locales. H'ng a précisé que les exploitants devraient toujours respecter les exigences de sécurité, notamment souscrire une assurance responsabilité civile. Cette assurance couvre certains recours liés à des blessures ou à des dommages causés à autrui.

L’accord des propriétés voisines pourrait également être exigé, selon les conditions fixées par l’autorité locale compétente. Les exploitants d’hébergements situés dans des zones résidentielles de maisons individuelles relevant du conseil municipal de l’île de Penang disposeraient de trois ans pour respecter les exigences d’urbanisme relatives au changement d’usage, de résidentiel à commercial.

H'ng a indiqué que les mesures d’application pourraient inclure des amendes forfaitaires pouvant aller jusqu’à RM1,000, des poursuites et des saisies lorsque la loi le permet. Une amende forfaitaire est une pénalité financière permettant de régler une infraction sans engager une procédure pénale complète. Les changements de janvier visent à intégrer les exploitants à un système réglementé tout en protégeant les communautés voisines.

Les exploitants demandent une mise en conformité abordable et un dialogue continu

Lydia Tan, présidente de l’association des exploitants de séjours chez l’habitant et de locations de courte durée de Malaisie à Penang, a salué la révision des frais. Elle a indiqué que les préoccupations exprimées jusque-là portaient principalement sur le cumul d’une redevance annuelle de RM1,800 par logement et de frais de licence de RM1,000 ou plus.

Tan a présenté les changements comme le résultat de discussions avec le gouvernement de l’État :

La révision est une issue positive aux discussions avec le gouvernement de l’État. La réglementation devrait inciter les exploitants à intégrer le cadre légal, et non rendre la mise en conformité commercialement impossible.

Elle a également proposé qu’une licence unique puisse couvrir plusieurs logements gérés par le même exploitant enregistré. Elle a par ailleurs demandé la création d’un comité de travail réunissant des exploitants, des représentants du gouvernement et les autorités compétentes afin de tenir régulièrement des discussions sur la réglementation.

Ses propositions portent aussi bien sur les démarches administratives de mise en conformité que sur les frais. Les exploitants qui gèrent plusieurs logements auraient une charge liée aux licences différente de celle d’une personne louant un seul logement, tandis que les conseils municipaux devraient toujours contrôler les établissements concernés.

Les propositions antérieures du secteur reflètent des priorités divergentes

Dans le cadre de la consultation de 2023, Airbnb a proposé d’autoriser par défaut les hébergements STRA dans tous les immeubles en copropriété, les résidents pouvant fixer des conditions ou décider de les autoriser par un vote à 75 % au sein de leur organisme de gestion conjointe ou de leur société de gestion.

L’entreprise a également proposé un portail national d’enregistrement en ligne pour permettre aux autorités de disposer de données sur les locations, ainsi qu’un registre d’exclusion visant les exploitants et les clients qui enfreignent un code de conduite du secteur. Il s’agissait de recommandations de l’entreprise ; dans sa présentation la plus récente, Aiman Athirah indique que les établissements en copropriété restent soumis aux décisions et aux règlements de leurs instances de gestion respectives.

Mich Goh, responsable de la politique publique régionale d’Airbnb, a cité une estimation d’Oxford Economics selon laquelle Airbnb aurait contribué à hauteur de plus de RM5 milliards au produit intérieur brut de la Malaisie et soutenu près de 57,000 emplois en 2022. Ces chiffres faisaient partie de l’argumentaire de l’entreprise sur le rôle économique du secteur.

Le ministère du Tourisme examine également la loi de 1992 sur l’industrie du tourisme. Dans une réponse parlementaire de juillet 2025, Khairul Firdaus a indiqué que 54 consultations réunissant près de 1,000 participants avaient alimenté des propositions portant sur les licences, l’assurance, le renforcement des contrôles, l’enregistrement des plateformes numériques et la création d’un tribunal du tourisme.

À l’époque, il avait indiqué que l’examen devrait être présenté à la Dewan Rakyat fin 2025 ou début 2026. Le débat actuel sur les STRA porte principalement sur les lignes directrices en matière d’urbanisme et leur procédure d’approbation, tandis que les propositions antérieures sur le tourisme témoignent d’efforts plus larges pour encadrer les plateformes de réservation numérique et protéger les consommateurs.

À retenir

• Les lignes directrices nationales de la Malaisie sur les STRA font l’objet d’un examen final avant leur examen par le Cabinet, puis leur adoption par les États et les collectivités locales.
• Le cadre proposé impose l’enregistrement et le respect des conditions de licence des autorités locales.
• Les biens immobiliers en copropriété restent soumis aux décisions et aux règlements de gestion de leur immeuble.
• Les plateformes sont incitées à vérifier automatiquement les licences et à retirer les annonces sans licence ou non conformes.
• La limite annuelle proposée de 180 nuitées a fait l’objet d’une étude d’impact réglementaire, mais la décision définitive reste en suspens.
• Les règles révisées de Penang devraient entrer en vigueur le 1er janvier 2027, avec notamment des frais réduits et un maximum de 10 chambres, sous réserve de certaines conditions.