Les prix de revente des logements HDB reculent pour un troisième trimestre, tandis que les ventes bondissent et que les transactions à plus d’un million de dollars singapouriens atteignent un record

7 645 logements vendus alors que les prix fléchissent légèrement

L’indice des prix de revente des logements de la Housing and Development Board (HDB) de Singapour est tombé à 202,5 au troisième trimestre 2026, en baisse de 0,1 %, tandis que les transactions ont bondi de 19,5 %, à 7 645. Par ailleurs, 596 logements ont été vendus pour au moins 1 million de dollars singapouriens, un record trimestriel qui montre que les biens les plus chers continuent d’attirer des acheteurs, même lorsque les prix fléchissent sur l’ensemble du marché.

Les chiffres publiés le 23 octobre font apparaître un contraste croissant entre le logement public et le logement privé. Les prix de revente des logements HDB ont baissé pour un troisième trimestre consécutif, tandis que les prix des logements privés ont augmenté de 1,4 %, leur plus forte hausse trimestrielle depuis près de deux ans. Les loyers des logements privés ont également grimpé de 1,3 %, soit leur plus forte progression en plus de trois ans.

Le rebond des ventes de logements HDB a suivi la suppression, le 28 juillet, de la règle qui imposait aux propriétaires de biens privés et à leurs anciens propriétaires d’attendre 15 mois après la vente de leur bien avant de pouvoir acheter un logement HDB de revente sans subvention. La HDB a indiqué n’avoir constaté aucune hausse significative des achats ou des prix imputable à ce groupe depuis la modification.

Pour les ménages, le trimestre a été marqué par une activité accrue, sans hausse généralisée des prix des logements publics. Les acheteurs à la recherche de grands logements ou de biens dans certains quartiers ont néanmoins dû faire face à une forte concurrence sur le segment le plus cher. Les acheteurs et les locataires de logements privés, quant à eux, ont été confrontés à des prix en hausse malgré la baisse du nombre de transactions.

La HDB et l’Urban Redevelopment Authority (URA) ont appelé les ménages à la prudence dans leurs achats et leurs emprunts immobiliers, en invoquant les incertitudes économiques ainsi que l’évolution des taux d’intérêt mondiaux et nationaux.

Un léger repli des prix malgré une forte reprise des ventes

Les prix de revente des logements HDB ont baissé de 0,1 % au premier trimestre, leur premier recul depuis près de sept ans, puis de 0,3 % au deuxième trimestre. Le nouveau recul de 0,1 % indique que les prix continuent de s’assouplir, même si la baisse ralentit.

Dans sa précédente estimation préliminaire du troisième trimestre, dont les données de l’indice figurent dans les annexes A1 et A2, la HDB situait l’indice des prix de revente à 202,4, en baisse de 0,2 % par rapport au deuxième trimestre. Au 29 septembre, elle avait comptabilisé 7 528 transactions de revente, soit 5,2 % de plus que les 7 157 enregistrées sur la même période en 2025. Ces chiffres préliminaires précédaient ceux du 23 octobre.

Les transactions ont évolué en sens inverse. Au troisième trimestre, 7 645 ventes ont été enregistrées, soit 1 249 de plus que les 6 396 du trimestre précédent. Ce chiffre dépasse aussi de 5,9 % les 7 221 transactions de la même période en 2025.

Mohan Sandrasegeran, responsable de la recherche et de l’analyse des données chez Singapore Realtors Inc (SRI), a déclaré qu’il s’agissait du plus grand nombre de transactions de revente trimestrielles depuis le troisième trimestre 2024. Il a qualifié la demande de relativement soutenue, alors que les prix entrent dans une phase d’ajustement plus mesurée.

Selon Sandrasegeran, les acheteurs restent actifs lorsque le prix et les caractéristiques d’un logement correspondent à leurs besoins :

« Cela pourrait indiquer que les acheteurs continuent de participer activement au marché de la revente, notamment lorsque les logements sont proposés à un prix adapté et présentent des caractéristiques correspondant à leurs besoins en matière de logement et à leur situation financière »,

Ces chiffres montrent pourquoi il faut considérer ensemble le volume des ventes et les prix. Le nombre accru d’achats réalisés signifie que davantage de ménages ont trouvé des logements qu’ils étaient disposés et en mesure d’acheter. L’indice des prix, qui suit l’évolution du marché dans son ensemble, montre que cette hausse de l’activité s’est accompagnée d’un léger recul des prix.

Qu’est-ce qui a changé pour les anciens propriétaires de logements privés ?

Le gouvernement a instauré la période d’attente le 30 septembre 2022, à titre temporaire, pour modérer la demande de logements et donner la priorité aux primo-accédants dans l’accès au logement public. Avant la suppression de cette règle, les acheteurs âgés de 55 ans ou plus en étaient exemptés lorsqu’ils achetaient un logement de revente comptant quatre pièces ou moins.

Dans son communiqué préliminaire, la HDB a indiqué que « la période d’attente de 15 mois imposée aux propriétaires de biens immobiliers privés et à leurs anciens propriétaires achetant des logements HDB de revente sans subvention a été supprimée le 28 juillet 2026 ». Elle a précisé que cette suppression faisait suite à plusieurs trimestres de modération des prix sur le marché de la revente HDB et à l’arrivée prévue d’un plus grand nombre de logements neufs sur ce marché, après qu’ils auront atteint la période minimale d’occupation au cours des prochaines années.

Le ministre du Développement national, Chee Hong Tat, a déclaré que l’assouplissement faisait suite à l’amélioration des conditions du marché et à la modération des prix de revente HDB. Les principales évolutions sont les suivantes :

• 30 septembre 2022 : une période d’attente de 15 mois est instaurée pour les propriétaires de biens privés et leurs anciens propriétaires qui achètent un logement HDB de revente sans subvention.
• Premier trimestre 2026 : les prix de revente HDB enregistrent leur premier recul trimestriel depuis près de sept ans.
• 28 juillet 2026 : le gouvernement supprime la période d’attente.
• Août 2026 : le plafond mensuel de revenus des ménages pour les logements Build-to-Order passe de 14 000 à 16 000 dollars singapouriens.
• 23 octobre 2026 : la HDB publie les chiffres du troisième trimestre et indique n’avoir constaté aucune hausse significative des achats ou des prix liée aux anciens propriétaires de biens privés.

Cette modification de la politique a donné aux ménages concernés davantage de liberté quant au moment de leur installation dans un logement public. L’évaluation de la HDB porte sur les achats de ce groupe spécifique, tandis que la hausse de 19,5 % des transactions concerne l’ensemble des acheteurs de logements de revente.

Les grands logements représentent une part croissante des transactions

Les ventes de logements de cinq pièces ont augmenté de 26,7 %, à 1 867, au troisième trimestre. Les transactions de logements executive ont progressé encore plus rapidement, de 41,6 %, à 545. Ensemble, ces deux catégories ont totalisé 2 412 transactions, soit environ 31,5 % de l’ensemble des ventes de logements HDB de revente.

Lee Sze Teck, directeur principal de l’analyse des données chez Huttons Asia, a déclaré que les anciens propriétaires de logements privés avaient probablement contribué à la hausse des achats de grands logements. L’exemption précédente, qui concernait les acheteurs âgés d’au moins 55 ans, ne s’appliquait qu’aux logements de quatre pièces ou moins. La suppression de la période d’attente était donc particulièrement pertinente pour ceux qui recherchaient davantage d’espace.

Lee a décrit le total des ventes de grands logements :

« C’est le plus grand nombre de logements de cinq pièces ou plus vendus depuis le troisième trimestre 2022 »,

Dans certains quartiers et certaines catégories de logements, les prix sont restés supérieurs à 1 million de dollars singapouriens. Le prix médian des logements executive à Serangoon s’élevait à 1,13 million de dollars singapouriens, tandis que celui des logements de quatre pièces à Queenstown atteignait 1,065 million, contre 1,035 million au trimestre précédent.

Le prix médian est le prix situé au milieu lorsque les transactions sont classées de la moins chère à la plus chère. Il donne une indication du prix habituel dans une catégorie donnée. Ces chiffres par quartier montrent combien doivent débourser les acheteurs à la recherche de ces logements spécifiques, alors que l’indice national a légèrement reculé.

Les ventes à un million de dollars atteignent un nouveau sommet

L’analyse par ERA des données publiques sur les transactions dénombre 596 logements HDB de revente vendus au moins 1 million de dollars singapouriens au troisième trimestre, soit 21,6 % de plus que les 490 du trimestre précédent. Ces transactions ont représenté environ 7,8 % de l’ensemble des ventes de logements de revente.

Eugene Lim, directeur général d’ERA Singapore, a décrit l’ampleur de ce segment :

« Malgré le nombre croissant de transactions à un million de dollars, ce segment reste une niche »,

Les neuf premiers mois de 2026 ont enregistré 1 497 transactions à un million de dollars. C’est déjà environ 45 % de plus que les 1 035 transactions estimées pour l’ensemble de l’année 2024, lorsque les ventes de logements à un million de dollars ont progressé jusqu’à représenter environ 3,7 % des transactions de revente. La part de 7,8 % observée au dernier trimestre est plus de deux fois supérieure à cette part annuelle antérieure.

Lim a indiqué qu’environ la moitié des logements vendus à un million de dollars avaient 15 ans ou moins. Vingt-six logements ont été vendus au moins 1,5 million de dollars singapouriens : des logements de cinq pièces et executive à Bishan, Bukit Merah, Clementi, Kallang/Whampoa, Queenstown, Toa Payoh et dans le quartier central.

Le trimestre a donc été marqué par deux évolutions simultanées : un léger recul de l’indice général des prix de revente et un plus grand nombre d’achats très coûteux. La plupart des acheteurs ont encore réalisé des transactions inférieures à 1 million de dollars, tandis que certains logements ont continué de se vendre à des prix nettement supérieurs.

Les prix des logements privés augmentent malgré le ralentissement des nouveaux lancements

Les prix des logements privés ont progressé de 1,4 % au troisième trimestre, contre 0,5 % au deuxième. Le chiffre définitif de l’URA correspond à son estimation préliminaire. Christine Sun, responsable de la recherche et de la stratégie chez Realion (OrangeTee & ETC) Group, a déclaré qu’il s’agissait de la plus forte hausse trimestrielle depuis l’augmentation de 2,3 % au quatrième trimestre 2024.

Les prix des maisons individuelles ont progressé de 2,9 %, après une hausse de 2,5 % au trimestre précédent. Ceux des appartements et des condominiums ont augmenté de 1 %, après un recul de 0,1 %. Dans ce segment, les prix ont progressé de 2,3 % en périphérie, de 0,3 % dans la région centrale et sont restés stables en bordure de la ville.

Marcus Chu, directeur général d’ERA Singapore, a déclaré que les maisons individuelles et les appartements en périphérie avaient soutenu la hausse :

« Cela laisse penser que la demande est restée soutenue dans certains segments et certains secteurs, même si le nombre total de logements ayant changé de mains a diminué »,

Le nombre total de transactions de logements privés a baissé de 16,3 %, à 5 146 contre 6 148. Les promoteurs ont vendu 1 183 logements, hors condominiums executive, soit une baisse de 44,7 % par rapport aux 2 141 précédents. Le nombre de logements mis en vente a également diminué, passant de 1 783 à 1 140.

Sun a attribué une partie du ralentissement à la pause observée dans les lancements par les promoteurs pendant le septième mois lunaire. Sandrasegeran a lui aussi principalement lié le recul des ventes au calendrier moins fourni des lancements. Les transactions de revente de logements privés sont restées presque stables, à 3 801 contre 3 813, et ont représenté 73,9 % des ventes de logements privés.

L’URA a indiqué que les prix des logements privés avaient augmenté en moyenne de 0,9 % par trimestre au cours des trois premiers trimestres de 2026, à un rythme comparable à celui de la même période en 2025.

Les locataires de la périphérie font face à la plus forte hausse des loyers

Les loyers des logements privés ont augmenté de 1,3 % au troisième trimestre, après une hausse de 0,7 % au trimestre précédent. Les loyers des appartements et des condominiums ont progressé de 1,2 %, tandis que ceux des maisons individuelles ont grimpé de 2,1 %.

Les écarts étaient importants selon le secteur. Les loyers des appartements situés hors de la région centrale ont grimpé de 3,1 %, contre 1,5 % en bordure de la ville. Dans la région centrale, ils ont reculé de 0,3 %. Les ménages de la périphérie ont donc fait face à la plus forte hausse des loyers, ainsi qu’à la hausse des prix la plus marquée sur le marché des appartements.

Les chiffres de la HDB sur la location montrent une évolution différente de l’activité. L’organisme a approuvé 9 381 demandes de mise en location de logements, soit 6,2 % de moins que les 10 002 du deuxième trimestre. Pourtant, le nombre de logements HDB loués à la fin du trimestre a augmenté de 0,9 %, à 59 378 contre 58 855.

Les autorisations de location comptabilisent les demandes traitées au cours d’un trimestre, tandis que le total des logements loués recense ceux qui l’étaient à une date donnée. Les baux en cours peuvent se poursuivre même lorsque le nombre de nouvelles demandes approuvées diminue. Les chiffres de la HDB décrivent ces évolutions de l’activité ; aucun chiffre correspondant sur les prix des loyers HDB n’a été communiqué.

Un nombre croissant de logements progresse dans le cycle immobilier

L’URA a indiqué que 3 559 logements privés, condominiums executive compris, avaient été achevés au troisième trimestre, contre 1 212 au deuxième. Il s’agit du plus grand nombre d’achèvements trimestriels depuis le troisième trimestre 2024.

À la fin du mois de septembre, 20 300 des 44 738 logements ayant reçu une autorisation d’urbanisme restaient invendus. Par ailleurs, 12 508 logements invendus étaient en attente d’une autorisation d’urbanisme. Au total, environ 32 800 logements pourraient être mis en vente au cours des un à deux prochaines années.

Selon le calendrier communiqué par les promoteurs, environ 57 200 logements privés, condominiums executive compris, devraient être achevés dans les prochaines années. Quelque 22 300 devraient l’être d’ici 2028, et environ 34 900 à partir de 2029.

Le programme de cession de terrains publics mettra également en vente des sites pouvant accueillir 4 745 logements privés au second semestre 2026. Cela porte l’offre confirmée pour l’année à 9 320 logements, soit plus de 50 % de plus que l’offre annuelle moyenne de la dernière décennie.

Ces chiffres correspondent à différentes étapes du développement immobilier : les terrains mis à disposition pour de futures constructions, les logements susceptibles d’être proposés à la vente et ceux dont l’achèvement est prévu. Pour les ménages qui doivent déménager prochainement, le calendrier des achèvements détermine à quel moment davantage de biens seront effectivement prêts à être occupés.

Les logements de novembre et les nouveaux lancements marquent le prochain trimestre

La HDB prévoit de proposer environ 7 960 logements Build-to-Order (BTO) en novembre, à Bedok, Geylang, Sembawang, Tengah, Toa Payoh et Yishun. Les logements communautaires avec services de soins à Toa Payoh comprendront des équipements adaptés aux personnes âgées, comme des salles de bains accessibles aux personnes en fauteuil roulant, ainsi que des services de santé et des services communautaires.

Selon Lim, le relèvement à 16 000 dollars singapouriens du plafond mensuel de revenus des ménages pour les logements BTO pourrait inciter davantage d’acheteurs remplissant les conditions requises à se tourner vers les logements neufs. Lui et Sandrasegeran ont également souligné que l’offre de logements existants atteignant leur période minimale d’occupation, après laquelle leurs propriétaires remplissant les conditions requises peuvent les vendre, était en hausse.

Les acheteurs qui comparent les logements neufs aux biens de revente doivent aussi tenir compte des nouvelles conditions applicables aux logements publics. Dans le cadre du dispositif Standard, Plus et Prime de la HDB, les nouveaux projets BTO lancés à partir d’octobre 2024 sont classés Standard, Plus ou Prime. Cette nouvelle classification ne s’applique pas aux logements existants ni à ceux lancés avant la commercialisation d’octobre 2024 ; les logements Prime comprennent ceux du programme Prime Location Public Housing vendus avant cette commercialisation. La période minimale d’occupation des logements Standard est de cinq ans, contre 10 ans pour les logements Plus et Prime. Ces conditions déterminent à partir de quand un propriétaire peut vendre son logement.

Les propriétaires qui vendent ou transfèrent un logement Plus ou Prime acheté auprès de la HDB doivent reverser à celle-ci une partie du prix de revente au titre du remboursement de la subvention. Le pourcentage reflète la subvention supplémentaire accordée et est annoncé lors du lancement du projet. Lorsque la HDB exige une estimation, le remboursement est calculé sur la valeur estimée ou le prix de revente, selon le montant le plus élevé. Cela détermine la part du produit de la vente que les propriétaires peuvent conserver. Le remboursement de la subvention ne s’applique pas aux acheteurs qui acquièrent sur le marché libre un logement Plus ou Prime de revente, mais la période minimale d’occupation de 10 ans, l’interdiction de louer l’intégralité du logement et les restrictions d’éligibilité des acheteurs restent en vigueur. Les logements Standard ne sont pas soumis au remboursement de la subvention et peuvent être loués dans leur intégralité après la période minimale d’occupation. Les logements 2-room Flexi à bail de courte durée et les logements communautaires avec services de soins ne peuvent être vendus sur le marché libre ni loués, que ce soit par chambre ou dans leur intégralité.

Sur le marché privé, Sun prévoit une reprise de l’activité au quatrième trimestre, portée par les lancements prévus de Lucerne Grand, Thomson Reserve et The Serra, qui proposeront environ 2 000 logements au total. Un projet de 1 268 logements devait également être mis en vente fin octobre.

SRI prévoit une hausse des prix des logements privés de 3 % à 3,5 % en 2026 et entre 7 000 et 8 000 ventes de promoteurs, hors condominiums executive. L’agence s’attend à ce que les prix de revente HDB terminent l’année entre un recul de 1 % et une hausse de 1 %. ERA prévoit environ 26 000 transactions de revente HDB d’ici la fin de l’année, sauf circonstances imprévues.

Les conseils de la HDB et de l’URA aux ménages restent pragmatiques : tenir compte des incertitudes pour déterminer le montant à emprunter. Une hausse des intérêts ou une variation des revenus du ménage peut rendre les remboursements hypothécaires plus difficiles, même si le prix d’un bien reste stable.

À retenir

• Les prix de revente HDB ont baissé de 0,1 % au troisième trimestre 2026, marquant un troisième recul trimestriel consécutif.
• Les transactions de revente ont augmenté de 19,5 %, à 7 645, leur plus haut niveau trimestriel depuis le troisième trimestre 2024.
• La HDB n’a constaté aucune hausse significative des achats ou des prix impliquant d’anciens propriétaires de biens privés après la suppression de la période d’attente.
• Un nombre record de 596 logements ont été vendus au moins 1 million de dollars singapouriens, soit environ 7,8 % des transactions de revente.
• Les prix des logements privés ont augmenté de 1,4 % et les loyers de 1,3 %, tandis que l’ensemble des ventes de logements privés a reculé de 16,3 %.
• Environ 7 960 logements BTO sont prévus pour novembre, tandis que l’offre de logements privés se rapproche des étapes de la vente et de l’achèvement.