Les appartements HDB à un million de dollars à Singapour : de l’exception à la nouvelle norme ?

Les appartements HDB à un million de dollars à Singapour : une nouvelle ère pour le logement social

À Singapour, ville réputée pour son taux élevé d’accession à la propriété et son système de logement social soigneusement encadré, la multiplication des appartements HDB (Housing & Development Board) à un million de dollars est devenue l’une des tendances les plus commentées de ces dernières années. Ce qui était autrefois considéré comme une rare exception fait désormais régulièrement la une de l’actualité immobilière, tandis que des transactions record et de nouvelles dynamiques de marché remodèlent le paysage du logement social. Cet article examine les facteurs à l’origine de ce phénomène, ses conséquences pour les propriétaires et les acheteurs, ainsi que ce qu’il implique pour l’avenir du logement abordable à Singapour.

Sommaire

1. Les appartements HDB à un million de dollars à Singapour : une nouvelle ère pour le logement social
2. Comment les appartements HDB à un million de dollars sont-ils devenus si courants ?
3. Les principaux moteurs de cette tendance
4. Qui achète ces appartements HDB à un million de dollars, et pourquoi ?
5. Quels types d’appartements se vendent un million de dollars ?
6. Quelle est l’ampleur de cette tendance ?
7. Les appartements HDB à un million de dollars sont-ils la nouvelle norme ?
8. Qu’est-ce qui alimente la flambée des prix ?
9. Réponse du gouvernement : mesures de modération et changements de politique
10. Les inquiétudes liées à l’accessibilité financière et à la spéculation
11. La dépréciation liée à la durée du bail : un risque caché ?
12. Les appartements HDB « ordinaires » sont-ils encore abordables ?
13. Quel avenir pour le marché HDB de Singapour ?
14. En résumé

Comment les appartements HDB à un million de dollars sont-ils devenus si courants ?

Depuis des décennies, les appartements HDB constituent la pierre angulaire de la politique du logement à Singapour et offrent des logements abordables à plus de 77 % des habitants. Traditionnellement, ils étaient considérés comme un tremplin pour les Singapouriens, avec des prix subventionnés et des critères d’éligibilité stricts. Mais la dernière décennie a vu un changement spectaculaire. Le premier appartement HDB à un million de dollars a été vendu en 2012 : il s’agissait d’un rare appartement exécutif à Queenstown. En 2024, plus de 1 000 appartements HDB ont franchi la barre du million de dollars en une seule année, soit plus du double du précédent record annuel.

Cette envolée ne se limite pas à quelques logements particuliers. Si les configurations rares, comme les appartements exécutifs, les duplex et les logements DBSS (Design, Build and Sell Scheme), atteignent souvent des prix élevés, de plus en plus d’appartements standard de quatre et cinq pièces situés dans des quartiers établis se vendent désormais à sept chiffres. En fait, presque toutes les villes HDB — à l’exception de Choa Chu Kang, Jurong West, Sembawang et Tengah — ont enregistré au moins une transaction à un million de dollars, Sengkang ayant rejoint la liste en 2024.

Les principaux moteurs de cette tendance

Plusieurs facteurs se sont conjugués pour favoriser la hausse du nombre d’appartements HDB à un million de dollars :

• L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement : Les appartements situés dans des quartiers centraux ou établis comme Bukit Timah, Bishan, Toa Payoh, Bukit Merah et Queenstown sont très recherchés en raison de leur proximité avec les stations de MRT, les écoles, les commerces et le centre-ville.
• La rareté et les contraintes d’offre : Les retards de construction pendant la pandémie de COVID-19, conjugués à la diminution du nombre de lancements de logements Build-To-Order (BTO) dans les quartiers prisés, ont resserré l’offre et poussé davantage d’acheteurs vers le marché de la revente.
• L’évolution des préférences des acheteurs : Le développement du télétravail et le souhait de disposer de plus grands espaces de vie ont accru la demande d’appartements de quatre et cinq pièces et d’appartements exécutifs, en particulier ceux offrant des aménagements flexibles et de l’intimité.
• La hausse des prix de l’immobilier privé : Les appartements en copropriété privés devenant moins abordables, certains acheteurs — notamment ceux qui revendent un bien privé pour acheter un logement moins cher — sont prêts à payer davantage pour un appartement HDB spacieux et bien situé.
• Les acheteurs aisés et ceux qui changent de logement : La forte progression des salaires et la bonne santé du marché de l’emploi ont permis aux ménages aux revenus moyens supérieurs d’accéder au marché de la revente HDB, souvent pour améliorer leur logement ou réduire leur surface après avoir quitté un bien privé.

La combinaison de ces facteurs a créé des conditions idéales pour faire grimper à la fois le nombre et la valeur des transactions d’appartements HDB à un million de dollars.

Qui achète ces appartements HDB à un million de dollars, et pourquoi ?

Voici Alice, fonctionnaire de 29 ans, et son fiancé. En 2023, ils ont acheté un appartement de trois chambres de 883 pieds carrés au 39e étage d’un immeuble HDB de Clementi pour 1,018 million de dollars singapouriens. Sa vue panoramique sur la mer, sa proximité avec le MRT et le fait qu’il se trouve près des parents d’Alice justifiaient à leurs yeux son prix. Leur histoire est de plus en plus fréquente chez les jeunes actifs et les familles qui privilégient l’emplacement, la commodité et la qualité de vie aux conceptions traditionnelles de l’accessibilité financière.

Selon les données d’agences immobilières et de sources gouvernementales, les acheteurs types d’appartements HDB à un million de dollars appartiennent à plusieurs catégories :

• Les jeunes couples et les familles qui recherchent des appartements plus grands dans des quartiers établis offrant de bonnes écoles et des commerces.
• Les ménages qui changent de logement en quittant un appartement plus petit ou un bien privé, souvent à la recherche de davantage d’espace ou d’un meilleur emplacement.
• Les propriétaires de biens privés qui achètent plus petit et vendent leur appartement en copropriété ou leur maison individuelle pour acheter un appartement HDB, dégager des liquidités et conserver un niveau de vie confortable.

Pour beaucoup, la décision repose sur des considérations pratiques. Comme l’a expliqué un récent acheteur à Reuters,

Le remboursement mensuel de mon prêt immobilier pour l’appartement HDB est d’environ 3 400 dollars singapouriens ; c’est bien moins cher que la location d’un appartement similaire, qui coûterait aujourd’hui environ 5 000 dollars.

Le coût relativement abordable des prêts immobiliers HDB, en particulier ceux accordés par l’État, rend ces logements de grande valeur attrayants malgré l’envolée des prix.

Quels types d’appartements se vendent un million de dollars ?

Si les appartements exécutifs et les appartements de cinq pièces dominent le club du million de dollars, un nombre important de logements de quatre pièces — surtout ceux situés dans des quartiers prisés ou en étage élevé — franchissent aussi ce seuil. En 2024, les appartements de quatre pièces représentaient 44 % des transactions à un million de dollars, le reste étant constitué d’appartements de cinq pièces et d’appartements exécutifs. À ce jour, l’appartement revendu le plus cher est un logement de cinq pièces à Skyoasis @ Dawson, vendu 1,73 million de dollars singapouriens.

Les principales caractéristiques des appartements HDB à un million de dollars sont les suivantes :

• Étage élevé et vue panoramique
• Longue durée de bail restante (souvent plus de 90 ans)
• Proximité des stations de MRT, des écoles et des commerces
• Situation dans des quartiers établis ou centraux
• Aménagement spacieux (souvent plus de 100 m²)

Quelle est l’ampleur de cette tendance ?

En 2024, environ 1 035 appartements HDB ont été vendus au moins un million de dollars singapouriens, soit près de 3,7 % de l’ensemble des transactions de revente. C’est une forte hausse par rapport aux 470 transactions de ce type en 2023 et aux 369 enregistrées en 2022. La tendance s’accélère : en février 2025 seulement, un nombre record de 121 appartements à un million de dollars ont changé de mains, représentant près de 6 % des ventes de logements revendus ce mois-là.

Le phénomène ne se limite plus à quelques villes privilégiées. En 2024, 23 des 26 villes HDB ont enregistré au moins une transaction à un million de dollars, les quartiers établis comme Kallang Whampoa, Toa Payoh, Bukit Merah et Queenstown arrivant en tête. Même des quartiers moins anciens comme Tampines et Sengkang ont rejoint le classement, signe que les ventes HDB de grande valeur séduisent un public plus large et se banalisent.

Les appartements HDB à un million de dollars sont-ils la nouvelle norme ?

Si les transactions à un million de dollars représentent encore une petite fraction du marché dans son ensemble, leur progression rapide a suscité un débat sur leur possible banalisation. Les spécialistes et les analystes du secteur s’accordent généralement à dire que ces appartements restent atypiques, mais que leur nombre continuera d’augmenter, en particulier dans les quartiers prisés. Comme l’a résumé un agent immobilier,

Les appartements HDB à un million de dollars sont là pour durer, car il y aura toujours des gens qui souhaitent vivre dans des quartiers centraux ou disposer de plus d’espace.

Dans certains quartiers, comme Bukit Timah, le centre-ville et Bishan, les appartements à un million de dollars représentent désormais une part importante des transactions, jusqu’à 38 % à Bukit Timah. La tendance devrait se poursuivre : selon les prévisions, jusqu’à 1 400 transactions de ce type pourraient être conclues en 2025, la demande restant forte et les contraintes d’offre persistant.

Qu’est-ce qui alimente la flambée des prix ?

Le marché de la revente HDB dans son ensemble a enregistré une forte hausse des prix, qui ont progressé de 9,6 % en 2024, soit près du double de la hausse constatée en 2023. Ils augmentent chaque trimestre depuis la mi-2020, sous l’effet des facteurs suivants :

• Les pénuries d’offre dues aux retards de construction et à la diminution du nombre de nouveaux lancements
• La forte demande des ménages qui changent de logement, des jeunes familles et des propriétaires de biens privés qui achètent plus petit
• L’inflation et la hausse des revenus des ménages
• Les aides publiques et les conditions de prêt avantageuses pour les primo-accédants

La progression des prix a toutefois ralenti au dernier trimestre 2024, en partie sous l’effet de nouvelles mesures gouvernementales destinées à calmer le marché et d’un important lancement de logements BTO qui a détourné une partie de la demande du marché de la revente.

Réponse du gouvernement : mesures de modération et changements de politique

Préoccupé par l’accessibilité financière des logements et le risque de spéculation, le gouvernement singapourien a introduit plusieurs mesures pour modérer le marché :

• Abaissement du plafond du ratio prêt/valeur (LTV) des prêts HDB, de 80 % à 75 % en août 2024, afin d’encourager un endettement plus prudent
• Augmentation de l’aide CPF au logement accordée aux primo-accédants
• Mise en place d’un nouveau système de classification des appartements BTO (Standard, Plus, Prime), assorti de conditions de revente plus strictes pour les logements situés dans les quartiers prisés

Ces politiques visent à concilier le besoin de logements abordables avec les réalités d’un marché immobilier dynamique et concurrentiel. Le gouvernement a également augmenté l’offre de nouveaux appartements, dont plus de 21 000 ont été mis en vente en 2024, et d’autres sont prévus en 2025.

Les inquiétudes liées à l’accessibilité financière et à la spéculation

La hausse du nombre d’appartements HDB à un million de dollars a relancé le débat sur l’accessibilité financière à long terme du logement social. Si le HDB affirme que ces transactions ne représentent qu’une faible part du marché et concernent généralement de grands logements situés dans des quartiers prisés, l’opinion publique est partagée. Certains Singapouriens craignent que cette tendance ne rende les logements inaccessibles aux générations futures ou n’alimente la spéculation.

Des ventes très médiatisées dans des quartiers comme Alkaff Vista, à Bidadari, ont attiré de nombreux agents immobiliers et suscité des craintes de reventes spéculatives. Sur les réseaux sociaux, les discussions portent souvent sur l’efficacité de la durée minimale d’occupation (MOP) pour freiner la spéculation et sur l’opportunité de prendre d’autres mesures, comme des plafonds de revenus pour les acheteurs sur le marché de la revente ou des rachats par l’État.

Le HDB a répondu en soulignant que le logement social reste abordable pour la majorité et que le marché immobilier évolue par cycles. L’organisme conseille aux acheteurs de gérer prudemment leurs finances et de ne pas s’endetter au-delà de leurs moyens, alors que les taux d’emprunt et les incertitudes économiques perdurent.

La dépréciation liée à la durée du bail : un risque caché ?

La dépréciation liée à la durée du bail constitue un autre enjeu pour le marché. Tous les appartements HDB sont vendus avec des baux de 99 ans et, à mesure qu’ils raccourcissent, la valeur des logements anciens peut diminuer. Si la plupart des transactions à un million de dollars concernent des appartements récents assortis de baux de longue durée, les acheteurs de logements plus anciens doivent tenir compte de l’effet de cette dépréciation sur leur valeur de revente future et leurs possibilités de financement. Des dispositifs publics comme le SERS (Selective En bloc Redevelopment Scheme) et le VERS (Voluntary Early Redevelopment Scheme) offrent un certain répit, mais seule une petite partie des appartements y est éligible.

Les appartements HDB « ordinaires » sont-ils encore abordables ?

Malgré les gros titres, la grande majorité des appartements HDB restent bien en dessous du seuil du million de dollars. Le prix médian de revente des appartements HDB s’élevait à 630 000 dollars singapouriens en février 2025, et la plupart des transactions se situaient entre 400 000 et 700 000 dollars singapouriens. L’analyse montre que, même en excluant les types d’appartements particuliers, les prix des logements standard de trois et quatre pièces ont fortement augmenté — de 40 à 50 % au cours des neuf dernières années — mais restent accessibles à la plupart des Singapouriens, notamment grâce aux aides publiques et à une gestion financière prudente.

Toutefois, la rapide hausse de valeur des appartements « ordinaires » comme des logements particuliers souligne l’importance de maintenir une vigilance constante en matière de politique publique et d’intervenir sur l’offre afin de garantir l’accessibilité du logement social aux générations futures.

Quel avenir pour le marché HDB de Singapour ?

Pour la suite, la plupart des analystes s’attendent à ce que la tendance des appartements HDB à un million de dollars se poursuive, même si sa progression pourrait ralentir avec l’arrivée de nouvelles offres et l’apparition de vents contraires économiques. Le nouveau système de classification BTO, le durcissement des plafonds de prêt et l’augmentation des aides devraient influer sur le comportement des acheteurs et les dynamiques du marché dans les années à venir.

Selon les experts, les appartements à un million de dollars resteront une faible part de l’ensemble des transactions, mais leur nombre continuera d’augmenter, en particulier dans les quartiers prisés et pour les logements les plus grands. Comme l’a indiqué un analyste,

Il est peu probable que les appartements HDB à un million de dollars deviennent la norme pour tous les logements, mais chaque ville HDB devrait en compter quelques-uns, surtout dans les quartiers prisés.

En définitive, les responsables publics devront concilier les aspirations des propriétaires et la nécessité de préserver un logement social abordable et inclusif pour tous les Singapouriens.

En résumé

• Les appartements HDB à un million de dollars sont de plus en plus courants, avec plus de 1 000 transactions en 2024 seulement.
• Cette tendance s’explique par l’emplacement, les contraintes d’offre, l’évolution des préférences des acheteurs et la hausse des prix de l’immobilier privé.
• La plupart de ces appartements sont de grands logements situés dans des quartiers établis ou centraux, souvent dotés de baux de longue durée et situés en étage élevé.
• Le gouvernement a introduit des mesures pour calmer le marché et préserver l’accessibilité financière, notamment en durcissant les plafonds de prêt et en adoptant de nouvelles classifications BTO.
• Les préoccupations liées à l’accessibilité financière, à la spéculation et à la dépréciation des logements avec la durée du bail persistent, mais la majorité des appartements HDB restent sous le seuil du million de dollars.
• La tendance devrait se poursuivre : les appartements à un million de dollars deviendront un élément courant du paysage du logement social à Singapour, surtout dans les quartiers prisés.