Les prix des appartements à Séoul en hausse pour la 89e semaine consécutive, les gains s’étendant au sud du Gyeonggi

Une hausse record masque un écart qui se creuse

Les prix des appartements à Séoul ont augmenté pour la 89e semaine consécutive, un record, au cours de la troisième semaine d’octobre 2026, alors même que les trois arrondissements huppés de Gangnam continuaient de baisser. À proximité, Byeongjeom, dans la ville de Hwaseong, a enregistré une hausse hebdomadaire de 0,65 %, la plus forte du pays, tandis que la demande de logements s’étendait dans le sud de la province du Gyeonggi.

L’enquête de l’Office coréen de l’immobilier, publiée le 22 octobre et fondée sur les prix au 19 octobre, fait état d’une hausse hebdomadaire de 0,13 % à Séoul, contre 0,16 % la semaine précédente. Le Gyeonggi a progressé de 0,21 %, un rythme également plus lent qu’auparavant, mais toujours supérieur à celui de la capitale.

Ces chiffres révèlent un marché qui évolue à des rythmes différents. Les acheteurs ont continué de rechercher des appartements relativement abordables près des stations de métro et des principaux pôles d’emploi, tandis que les prix ont reculé à Gangnam, Seocho et Songpa. Les locataires ont subi une nouvelle pression, les dépôts de garantie des locations en jeonse augmentant et l’offre d’annonces locatives restant limitée.

La hausse cumulée des prix des appartements à Séoul a atteint 8,63 % depuis le début de l’année, contre 6,64 % sur la même période un an plus tôt. L’écart est de 1,99 point de pourcentage, malgré le durcissement des conditions d’emprunt et le ralentissement des transactions.

Les secteurs de Séoul où les prix continuent de grimper

Seongbuk et Seodaemun sont en tête à Séoul, avec une hausse hebdomadaire de 0,36 % chacun. Jung suit à 0,35 %, Dobong à 0,33 % et Jungnang à 0,31 %. Les 22 arrondissements situés en dehors de Gangnam, Seocho et Songpa ont tous enregistré des hausses.

Les 14 arrondissements du nord de la ville ont progressé de 0,26 %, contre seulement 0,02 % dans les 11 arrondissements du sud. La vigueur de Seongbuk concerne notamment des appartements autour de Jeongneung et Hawolgok, bien desservis par les transports.

L’Office coréen de l’immobilier a expliqué les facteurs à l’origine de la hausse à l’échelle de la ville :

Si certaines zones ont connu des ajustements de prix en raison du recul des transactions, la hausse générale à Séoul a été portée par de grands ensembles offrant un cadre de vie favorable, une forte demande et des logements de petite et moyenne superficie à proximité des stations de métro.

La hausse cumulée à Seongbuk a atteint 16,10 %, la plus forte de Séoul. Suivent Seodaemun à 13,67 %, Gangseo à 12,89 %, Guro à 12,74 % et Nowon à 12,57 %. Ces progressions montrent à quel point les prix ont augmenté au-delà des quartiers traditionnellement les plus chers de la capitale.

Plusieurs secteurs centraux ont également accéléré. La hausse hebdomadaire à Jung est passée de 0,16 % à 0,35 %, celle de Seongdong de 0,12 % à 0,21 %, et celle de Yangcheon de 0,14 % à 0,16 %. Le long du fleuve Han, Mapo a progressé de 0,25 % et Gwangjin de 0,16 %. Yongsan a gagné 0,04 %, signant une deuxième hausse hebdomadaire consécutive.

Les baisses à Gangnam accentuent le contraste

Seocho a reculé de 0,32 %, soit une baisse plus marquée que les 0,27 % de la semaine précédente. Gangnam a chuté de 0,31 %, prolongeant son recul à 11 semaines, tandis que Songpa a baissé de 0,13 %. La variation cumulée à Gangnam depuis le début de l’année s’établissait à -1,26 %, très loin de la hausse de 8,63 % enregistrée à Séoul.

Gangnam et Songpa ont néanmoins affiché des baisses hebdomadaires moins fortes qu’auparavant. La semaine précédente, Gangnam avait reculé de 0,35 % et Songpa de 0,21 %. Nam Hyuk-woo, chercheur à l’institut de recherche immobilière de Woori Bank, a attribué une partie de cet essoufflement aux acheteurs qui se tournent vers des logements moins chers dans des immeubles anciens destinés à être reconstruits.

Selon Nam, les acheteurs restent prudents, l’incertitude liée aux politiques publiques et la hausse des taux d’intérêt pesant sur les transactions. Son analyse laisse présager une faiblesse persistante des échanges et des prix dans ces secteurs coûteux pendant quelque temps.

Le ralentissement général à Séoul fait également suite à une période de fortes hausses. La baisse du nombre de ventes conclues et l’accès plus difficile aux prêts freinent la demande, tandis que le nombre limité de biens en vente empêche de nombreux vendeurs de réduire sensiblement leurs prix affichés.

Les hausses du sud du Gyeonggi s’étendent aux alentours

La hausse hebdomadaire à Byeongjeom s’est accélérée, passant de 0,56 % à 0,65 %, soit une progression de 0,09 point de pourcentage. Tout près, Dongtan a évolué en sens inverse, le rythme de hausse passant de 0,66 % à 0,57 %, mais le secteur reste parmi les marchés les plus dynamiques.

Parmi les autres fortes hausses figurent le district de Dongan, à Anyang, à 0,56 %, le district de Bundang, à Seongnam, et Gunpo, à 0,53 % chacun, le district de Yeongtong, à Suwon, à 0,52 %, et Uiwang à 0,47 %.

La pression sur les prix s’est étendue à d’autres secteurs du Gyeonggi. Le district de Wonmi, à Bucheon, a progressé de 0,46 %, Gwangmyeong de 0,44 % et Hanam de 0,42 %. À Osan, qui jouxte Byeongjeom, la hausse hebdomadaire s’est accélérée, passant de 0,13 % à 0,24 %.

L’industrie des semi-conducteurs du sud du Gyeonggi fournit des emplois et des revenus qui soutiennent la demande de logements à proximité des bureaux et des usines. Les primes versées par Samsung Electronics et SK hynix ont également apporté des fonds disponibles pour des achats immobiliers. À mesure que les secteurs recherchés deviennent plus chers, certains ménages se tournent vers les communes voisines.

Nam a décrit des locataires arrivant au terme de leur bail et des acheteurs dont le pouvoir d’achat a diminué qui s’orientent vers des solutions à proximité. Byeongjeom et Gunpo attiraient la demande aux côtés de marchés réglementés comme Dongtan, Bundang et Dongan.

La hausse cumulée à Dongtan a atteint 20,83 % depuis le début de la publication de statistiques distinctes pour le district, en février. Yeongtong a progressé de 16,80 % depuis le début de l’année, Bundang de 16,63 % et Dongan de 16,45 %. Dans l’ensemble de la région de la capitale, la hausse hebdomadaire s’est établie à 0,16 %, soit le double des 0,08 % observés à l’échelle nationale.

Les transactions à Byeongjeom illustrent l’envolée des coûts

Le complexe Byeongjeom Station I'Park Castle illustre la rapidité avec laquelle le coût des logements a augmenté. Un appartement de 84 mètres carrés de surface intérieure s’est vendu 1,03 milliard de wons le 1er octobre, contre 900 millions de wons pour un logement de même superficie le 20 septembre.

L’écart entre ces deux transactions s’élève à 130 millions de wons, soit environ 14,4 %. Un autre appartement de cette superficie s’est vendu 1 milliard de wons le 12 octobre. En début d’année, les prix des logements de cette catégorie se situaient dans le bas de la fourchette des 700 millions de wons.

Un appartement plus petit, de 59 mètres carrés, s’est vendu 850 millions de wons le 13 octobre, contre des prix dans le bas de la fourchette des 600 millions de wons plus tôt dans l’année. Les deux catégories de superficie ont atteint de nouveaux records de transaction dans le complexe.

La chronologie des ventes et des enquêtes montre comment le dernier record s’est établi :

• 20 septembre : un appartement de 84 mètres carrés au complexe Byeongjeom Station I'Park Castle s’est vendu 900 millions de wons.
• 1er octobre : un autre appartement de même superficie s’est vendu 1,03 milliard de wons.
• Deuxième semaine d’octobre : les prix à Séoul ont progressé de 0,16 %, marquant une 88e semaine consécutive de hausse.
• 12 et 13 octobre : de nouvelles transactions à Byeongjeom ont atteint 1 milliard de wons pour un appartement de 84 mètres carrés et 850 millions de wons pour un appartement de 59 mètres carrés.
• 19 octobre : la dernière enquête hebdomadaire a enregistré une 89e hausse consécutive à Séoul.
• 22 octobre : l’Office coréen de l’immobilier a publié les résultats de l’enquête.

Les locataires doivent aussi verser des dépôts plus élevés

Les prix des appartements loués en jeonse à Séoul ont augmenté de 0,16 %, ralentissant par rapport aux 0,18 % de la semaine précédente. Dans le Gyeonggi, la hausse est passée de 0,19 % à 0,18 %. Même à un rythme plus lent, les ménages à la recherche d’un nouveau bail ont donc dû faire face à une augmentation des coûts.

Le jeonse est un mode de location coréen dans lequel le locataire verse un important dépôt remboursable au lieu de payer un loyer mensuel classique. Un dépôt plus élevé oblige le ménage à mobiliser davantage d’épargne ou à emprunter plus pour conclure un nouveau bail.

Seongbuk est une nouvelle fois en tête à Séoul, avec une hausse de 0,36 % des prix du jeonse. Nowon a progressé de 0,31 %, Dobong de 0,28 %, Jungnang de 0,27 % et Seodaemun de 0,24 %. À l’inverse, Seocho a reculé de 0,10 %.

Dans le Gyeonggi, la pression sur les loyers a été particulièrement forte à Dongtan, où les prix du jeonse ont augmenté de 0,57 %. Le district de Sujeong, à Seongnam, a progressé de 0,50 % et celui de Yeongtong, à Suwon, de 0,39 %.

La location avec loyer mensuel occupe également une part croissante du marché locatif des appartements à Séoul. Elle a représenté 51,0 % des transactions locatives de janvier à septembre, et 54,6 % pour le seul mois de septembre. Les ménages ont donc dû choisir entre réunir un dépôt important et assumer des paiements mensuels récurrents.

Certains dépôts de garantie ont augmenté plus vite que les prix de vente

Les nouveaux baux conclus dans plusieurs complexes de Séoul montrent pourquoi rester locataire peut aussi nécessiter des moyens nettement plus importants. À Geonyeong 3, dans le quartier de Junggye-dong, à Nowon, le prix de vente moyen d’un appartement de 84 mètres carrés est passé de 1,23833 milliard de wons au premier trimestre à 1,293 milliard de wons au troisième trimestre, soit une hausse de 54,67 millions de wons.

Pour les nouveaux contrats de jeonse de même superficie, le dépôt moyen est passé de 710,23 millions à 835,71 millions de wons. La hausse, d’environ 125,5 millions de wons, représente plus du double de celle du prix de vente moyen.

Au complexe Gileum New Town 4, à Seongbuk, le prix de vente moyen d’un appartement de 84 mètres carrés a augmenté de 110,25 millions de wons entre le premier et le troisième trimestre. Le dépôt moyen des nouveaux contrats de jeonse a progressé de 268,33 millions de wons.

Au complexe DMC Raemian e-Pyeonhansesang, à Seodaemun, les hausses correspondantes se sont élevées à 66,65 millions de wons pour les ventes et à 111,32 millions de wons pour les dépôts des nouveaux baux.

Park Won-gap, expert immobilier en chef chez KB Kookmin Bank, a attribué cette pression à une pénurie d’annonces de logements disponibles en jeonse. Selon lui, les ménages qui ne sont pas propriétaires ont dû choisir entre acheter ou supporter une charge financière croissante.

Nam a également établi un lien entre la pénurie d’annonces en jeonse et de locations avec loyer mensuel et la décision de certains locataires d’acheter. Pour les ménages qui envisagent déjà un achat, un dépôt en hausse peut réduire la somme supplémentaire à trouver pour passer de la location à la propriété, même si le financement reste un obstacle majeur.

Les ventes conclues témoignent d’un marché dynamique malgré le recul de l’activité

Les données d’août sur les transactions conclues offrent un autre aperçu du marché. La municipalité de Séoul, citant l’Office coréen de l’immobilier, a indiqué que les prix de vente des appartements étaient supérieurs de 15,50 % à ceux d’un an plus tôt et de 0,72 % à ceux de juillet. La hausse annuelle est la plus rapide depuis novembre 2021, où elle avait atteint 17,92 %.

Le nord-est, qui comprend Nowon, Seongbuk et Dongdaemun, a progressé de 1,54 % par rapport à juillet et de 16,82 % sur un an. Le sud-est, qui comprend Gangnam, Seocho, Songpa et Gangdong, a reculé de 0,29 % sur le mois.

Les appartements de plus de 40 mètres carrés et d’au plus 60 mètres carrés ont enregistré la plus forte hausse annuelle, à 19,88 %. Ceux de plus de 85 mètres carrés et d’au plus 135 mètres carrés ont mené la hausse mensuelle, à 1,32 %. L’indice des transactions mesure les ventes conclues, tandis que l’enquête hebdomadaire d’octobre suit l’évolution générale des prix sur une autre période.

L’indice des prix des transactions de jeonse pour les appartements à Séoul a progressé de 0,30 % en août, marquant un 16e mois consécutif de hausse, et se situait 11,31 % au-dessus de son niveau d’un an plus tôt.

L’activité transactionnelle a faibli. Au 16 octobre, 2 923 ventes d’appartements avaient été enregistrées en septembre, soit 18,3 % de moins que les 3 578 d’août. Les déclarations de ventes de septembre pouvaient encore être enregistrées jusqu’à la fin du mois d’octobre, et le total était donc susceptible d’augmenter. Les transactions locatives ont diminué de 12,0 %, à 14 204, dont 6 454 contrats de jeonse et 7 750 locations avec loyer mensuel.

Les restrictions face à la pénurie d’annonces

Les mesures gouvernementales sur le logement du 15 octobre, introduites un an avant la dernière enquête, ont classé Séoul dans son intégralité et 12 zones du Gyeonggi comme zones réglementées. Elles ont durci les plafonds des prêts hypothécaires et imposé aux acheteurs de logements situés dans des zones soumises à autorisation de transaction foncière d’occuper le bien acheté.

Le ministère des Territoires, des Infrastructures et des Transports a annoncé ces mesures le 15 octobre 2025 à 10 h. Le texte intégral des mesures de stabilisation du marché immobilier détaille les zones concernées, les restrictions de prêt et les dates de mise en œuvre.

À compter du 16 octobre 2025, les 25 arrondissements de Séoul sont devenus des zones ciblées par les mesures d’ajustement et des zones de surchauffe spéculative. Gangnam, Seocho, Songpa et Yongsan ont conservé leur statut existant, tandis que les 21 autres arrondissements ont été nouvellement désignés. Les 12 zones du Gyeonggi sont Gwacheon, Gwangmyeong, les districts de Bundang, Sujeong et Jungwon, à Seongnam, les districts de Yeongtong, Jangan et Paldal, à Suwon, le district de Dongan, à Anyang, le district de Suji, à Yongin, Uiwang et Hanam. Les désignations distinctes concernant les plafonds des prix des logements privés et les zones spéculatives sont restées limitées à Gangnam, Seocho, Songpa et Yongsan.

La désignation en tant que zone soumise à autorisation de transaction foncière a couvert l’ensemble de Séoul et les mêmes 12 zones du Gyeonggi du 20 octobre 2025 au 31 décembre 2026, avec une entrée en vigueur cinq jours après sa publication. Elle s’appliquait aux appartements ainsi qu’aux maisons mitoyennes et aux logements collectifs situés dans des ensembles comprenant au moins un immeuble d’appartements. Les acheteurs, coréens ou étrangers, devaient occuper le bien pendant deux ans à compter de son acquisition. Toute infraction pouvait entraîner une amende administrative ou l’annulation de l’autorisation. Cette désignation s’appliquait indépendamment des zones déjà soumises à autorisation, et le ratio prêt/valeur pour les prêts hypothécaires portant sur des biens autres que des logements dans ces zones est passé de 70 % à 40 %.

À partir du 16 octobre 2025, les prêts hypothécaires pour l’achat d’un logement dans la région de la capitale et les zones réglementées ont été plafonnés selon la valeur de marché du bien : 600 millions de wons pour les logements d’une valeur de 1,5 milliard de wons ou moins, 400 millions de wons pour ceux d’une valeur supérieure à 1,5 milliard et allant jusqu’à 2,5 milliards, et 200 millions de wons pour ceux dont la valeur dépasse 2,5 milliards. Les prêts publics ont été exemptés, tandis que les prêts relais pour déménagement sont restés plafonnés à 600 millions de wons, quelle que soit la valeur du bien. Les plafonds des prêts hypothécaires ont été introduits par des directives administratives, avant une modification ultérieure de la réglementation prudentielle.

Les règles applicables aux zones réglementées ont également fixé à 40 % le plafond du ratio prêt/valeur pour les acheteurs qui ne possèdent pas de logement, y compris les propriétaires qui achètent à condition de vendre leur logement actuel, et à 0 % pour les autres propriétaires. Le plafond pour les primo-accédants était de 70 %. Les prêts hypothécaires pour l’achat d’un logement imposaient d’y emménager dans les six mois et limitaient la durée du prêt à 30 ans ; pour les primo-accédants bénéficiant d’un prêt Didimdol, l’obligation d’emménager dans le mois a été maintenue. Les prêts pour paiement intermédiaire étaient exclus du plafond applicable aux prêts d’achat, mais celui-ci s’appliquait à leur conversion en prêts pour paiement final. Les prêts destinés aux dépenses courantes étaient plafonnés à 100 millions de wons pour les propriétaires d’un seul logement et interdits aux propriétaires de plusieurs logements, selon les règles applicables dans la région de la capitale et les zones réglementées.

Parmi les autres restrictions applicables aux zones réglementées figuraient un taux de garantie des prêts en jeonse fixé à 80 %, contre 90 % en dehors de la région de la capitale, et un plafond uniforme de 200 millions de wons pour les prêts en jeonse des propriétaires d’un seul logement. Les prêts en jeonse conditionnés à un transfert de propriété ont été interdits, et les restrictions ont établi un lien entre l’emprunt en jeonse et l’achat, dans les zones réglementées, d’appartements d’une valeur supérieure à 300 millions de wons. Les emprunteurs ayant plus de 100 millions de wons de crédit non garanti ne pouvaient pas acheter de logement dans les zones réglementées pendant un an après l’octroi du prêt. La désignation a également entraîné un durcissement des critères d’éligibilité aux souscriptions, des restrictions sur la revente et le réaménagement, ainsi que l’obligation de fournir des plans de financement et d’occupation et les justificatifs correspondants. Les effets fiscaux comprenaient une hausse des droits d’acquisition pour les propriétaires de plusieurs logements et une condition de résidence de deux ans, en plus de deux ans de détention, pour bénéficier de l’exonération de l’impôt sur les plus-values réservée aux foyers possédant une résidence principale ; la surtaxe sur les plus-values des propriétaires de plusieurs logements est restée temporairement suspendue jusqu’en mai 2026.

Le taux d’intérêt de stress utilisé pour calculer le ratio d’endettement lié au service de la dette pour les prêts hypothécaires dans la région de la capitale et les zones réglementées est passé de 1,5 % à 3,0 % le 16 octobre 2025. Cette marge tient compte d’éventuelles hausses futures des taux pour évaluer la capacité d’emprunt ; elle ne correspond pas à une hausse du taux d’intérêt effectivement appliqué. À partir du 29 octobre 2025, les intérêts des prêts en jeonse contractés dans la région de la capitale ou les zones réglementées par les propriétaires d’un seul logement ont été pris en compte dans leur ratio d’endettement, quel que soit l’emplacement du logement qu’ils possèdent. Le relèvement de 15 % à 20 % du coefficient minimal de pondération du risque des prêts hypothécaires des banques, initialement prévu pour avril 2026, a été avancé au 1er janvier 2026.

Le dispositif prévoyait aussi un examen des impôts sur la détention et la transaction immobilières, le renforcement des enquêtes conjointes sur les manipulations du marché et la fraude fiscale, ainsi qu’un projet de loi visant à créer, sous l’autorité du Premier ministre, un organisme de surveillance immobilière doté de pouvoirs d’enquête. Il réaffirmait la poursuite des travaux engagés dans le cadre du plan d’approvisionnement du 7 septembre, qui prévoit la livraison de 1,35 million de logements dans la région de la capitale entre 2026 et 2030.

Ces règles concernent à la fois le financement et l’usage d’un bien. Un acheteur tenu d’occuper un logement ne peut pas immédiatement le louer, tandis qu’un plafond de prêt plus bas augmente les fonds propres nécessaires pour conclure un achat.

Nam a lié la persistance des prix affichés à la pénurie de logements disponibles à la vente ou à la location :

Même si les transactions ralentissent parce que la hausse des taux d’intérêt rend les emprunts plus difficiles, les prix affichés dans ces zones restent obstinément élevés en raison d’une grave pénurie de logements disponibles à la vente ou à la location.

Les derniers chiffres de Séoul et du Gyeonggi illustrent cette tension. Les contraintes d’emprunt et le coût élevé des logements freinent l’activité, mais le nombre limité d’annonces et la hausse des dépôts de garantie continuent de peser sur les ménages. La demande se reporte sur des appartements plus petits, bien desservis par les transports, et sur les communes voisines où les prix d’achat sont moins élevés.

À retenir

• Les prix des appartements à Séoul ont progressé de 0,13 % au cours de la semaine mesurée au 19 octobre, marquant une 89e hausse hebdomadaire consécutive, un record.
• Seongbuk et Seodaemun sont en tête à Séoul, à 0,36 % chacun, tandis que Gangnam, Seocho et Songpa ont reculé.
• Le Gyeonggi a progressé de 0,21 %, Byeongjeom affichant la plus forte hausse du pays, à 0,65 %.
• Un appartement de 84 mètres carrés au complexe Byeongjeom Station I'Park Castle s’est vendu 1,03 milliard de wons le 1er octobre.
• Les prix du jeonse ont augmenté de 0,16 % à Séoul et de 0,18 % dans le Gyeonggi, renchérissant l’accès à un nouveau bail.
• En août, les prix de vente des logements à Séoul étaient supérieurs de 15,50 % à ceux d’un an plus tôt, tandis que les données de septembre témoignaient d’un ralentissement des transactions.
• Les mesures du 15 octobre 2025 ont étendu la réglementation à l’ensemble de Séoul et à 12 zones du Gyeonggi, imposé deux ans d’occupation par le propriétaire dans les zones désignées soumises à autorisation de transaction foncière et fixé les plafonds des prêts hypothécaires pour l’achat d’un logement à 600, 400 ou 200 millions de wons selon la valeur du bien.