Les taux des prêts immobiliers sud-coréens atteignent 6,48 % alors que 165 000 milliards de wons de prêts vont être révisés

La hausse du coût du financement alourdit les mensualités des ménages

Les propriétaires sud-coréens voient leurs mensualités de prêt immobilier augmenter après la hausse à 3,43 % de l’indice du coût des fonds de septembre 2026, appelé COFIX, qui a incité les grandes banques à relever leurs taux variables à compter du 16 octobre. Le taux plafond de NH NongHyup Bank a atteint 6,48 %, tandis que ceux de KB Kookmin Bank et de Woori Bank ont eux aussi dépassé 6 %.

Cette hausse intervient alors que des prêts immobiliers bancaires d’un montant de 165 000 milliards de wons doivent faire l’objet d’une révision de taux au quatrième trimestre, selon les chiffres du Service de supervision financière transmis à Han Chang-min, député du Parti social-démocrate. C’est 21 100 milliards de wons de plus que les 143 900 milliards de wons concernés au trimestre précédent, soit une hausse d’environ 14,7 %.

Pour les familles, la question immédiate est celle de la somme prélevée chaque mois sur leur compte bancaire. Un emprunteur ayant souscrit un prêt immobilier de 400 millions de wons sur 30 ans, avec des mensualités constantes couvrant le capital et les intérêts, aurait payé environ 1,93 million de wons au taux plus bas de 4,10 % affiché en janvier. À 4,82 %, la mensualité dépasse 2,10 millions de wons.

Les emprunteurs qui arrivent au terme de la période initiale à taux fixe doivent faire face à une pression supplémentaire. Un emprunteur quadragénaire ayant souscrit un prêt immobilier de 500 millions de wons en octobre 2021 a vu son taux passer de 3,6 % à 5,6 % ce mois-ci. Sa mensualité est passée de 2,27 millions à 2,79 millions de wons, soit 520 000 wons de plus à ajouter aux dépenses mensuelles du foyer.

Quelles banques ont dépassé les 6 % ?

Les grilles détaillées des banques au 16 octobre situent les taux des principaux prêts immobiliers révisables tous les six mois dans une fourchette globale de 4,36 % à 6,48 %. Un autre relevé du secteur bancaire indiquait une fourchette de 4,82 % à 6,25 % et comptabilisait quatre banques au-dessus de 6 % ; les grilles individuelles en identifient trois : KB Kookmin, Woori et NH NongHyup.

Woori a fait passer sa fourchette de 4,75 %-5,95 % à 5,00 %-6,20 %. KB Kookmin l’a relevée de 4,39 %-5,79 % à 4,64 %-6,04 %. Les deux banques ont répercuté une hausse de 0,25 point de pourcentage aux deux extrémités de leurs fourchettes affichées.

NH NongHyup a fait passer sa fourchette de 4,49 %-6,29 % à 4,68 %-6,48 %, soit une hausse de 0,19 point de pourcentage. La fourchette affichée par Shinhan était de 4,36 % à 5,77 %, et celle de Hana d’environ 4,64 % à 5,84 %.

Les emprunteurs n’obtiennent pas tous le même taux, car le coût des prêts immobiliers combine un taux de référence, une marge supplémentaire appliquée par la banque et d’éventuelles réductions. Le prêt immobilier variable concerné de Hana est indexé sur le rendement des obligations bancaires à échéance de six mois, et non sur le COFIX ; son taux suit donc une autre référence.

Qu’est-ce qui a changé dans le COFIX ?

La Fédération coréenne des banques a publié les chiffres du COFIX de septembre le 15 octobre. L’indice fondé sur les nouveaux financements est passé de 3,18 % en août à 3,43 %, soit sa plus forte hausse mensuelle depuis novembre 2022, où il avait progressé de 0,36 point de pourcentage.

Le COFIX mesure le coût moyen pondéré des fonds levés par huit banques nationales. Ces banques se financent grâce aux dépôts, aux produits d’épargne et aux obligations bancaires, puis utilisent ces fonds pour accorder des prêts. Lorsqu’elles doivent rémunérer davantage les dépôts pour attirer des fonds, l’indice augmente.

L’indice fondé sur les nouveaux financements réagit relativement vite, puisqu’il mesure les fonds levés au cours du mois écoulé. Les indicateurs qui incluent les financements déjà inscrits au bilan des banques évoluent plus progressivement. En septembre, l’indice fondé sur l’encours est passé de 3,05 % à 3,15 %, tandis que l’indicateur plus récent fondé sur l’encours a progressé de 2,71 % à 2,79 %.

La séquence récente montre comment la pression s’est installée :

• Septembre 2025 : le COFIX fondé sur les nouveaux financements s’établissait à 2,52 %.
• Juin 2026 : l’indice a atteint 3,05 %.
• Juillet et août 2026 : il s’établissait à 3,18 %.
• Septembre 2026 : il est monté à 3,43 %, soit une hausse de 0,91 point de pourcentage en un an.
• 15 octobre : la Fédération coréenne des banques a publié les chiffres de septembre.
• 16 octobre : KB Kookmin, Woori et NH NongHyup ont appliqué des taux plus élevés aux nouveaux prêts immobiliers concernés.

L’indicateur COFIX à court terme a lui aussi augmenté, passant de 3,16 % le 30 septembre à 3,32 % le 8 octobre, puis à 3,43 % le 14 octobre. Ensemble, ces indicateurs témoignent d’une hausse des coûts de financement dans plusieurs segments du système bancaire.

Pourquoi les dépôts font grimper les taux des prêts

En septembre, les banques se sont livrées à une concurrence plus vive pour attirer les dépôts, les paiements de l’impôt sur les sociétés ayant entraîné une sortie de fonds des entreprises du système bancaire. Des taux de dépôt plus élevés ont aidé à attirer l’épargne des ménages, mais ont renchéri le coût des fonds disponibles pour les prêts.

Les offres promotionnelles sur les dépôts se sont poursuivies en octobre. Shinhan a lancé un produit le 6 octobre offrant jusqu’à 4,0 %, puis NH NongHyup en a proposé un autre le 13 octobre, avec un taux pouvant atteindre 3,9 %. Les épargnants qui remplissent les conditions peuvent percevoir davantage d’intérêts, tandis que les emprunteurs dont le prêt immobilier suit les coûts de financement des banques subissent une pression à la hausse sur leurs mensualités.

Les rendements des obligations bancaires ont également progressé. Le rendement des obligations bancaires notées AAA à échéance d’un an est passé de 3,755 % le 27 août à 4,033 % le 18 septembre. Il est redescendu à 4,002 % le 15 octobre, soit toujours 0,247 point de pourcentage au-dessus du niveau d’août.

Le taux moyen des nouveaux prêts immobiliers remboursés par mensualités constantes de capital et d’intérêts dans les cinq grandes banques est passé de 4,66 % en juillet à 4,94 % en août. Cette hausse de 0,28 point de pourcentage a renchéri les emprunts avant même le dernier ajustement du COFIX.

Combien les ménages vont-ils payer en plus ?

Une faible variation du taux d’intérêt peut représenter une dépense importante lorsqu’elle s’applique à un prêt immobilier élevé. Sur un encours de 249 millions de wons, une hausse de 0,23 point de pourcentage ajoute environ 572 700 wons d’intérêts annuels si l’encours reste inchangé.

Le calcul est différent pour les prêts remboursés chaque mois, car chaque mensualité couvre les intérêts et réduit le capital restant dû. Pour un prêt immobilier de 400 millions de wons sur 30 ans, une hausse du taux de 4,5 % à 6,0 % fait passer la mensualité d’environ 2,02 millions à 2,39 millions de wons. Il faut donc débourser environ 370 000 wons supplémentaires par mois, soit 4,44 millions de wons par an, au titre du capital et des intérêts.

L’emprunteur dont la mensualité est passée de 2,27 millions à 2,79 millions de wons doit désormais payer 6,24 millions de wons de plus par an, soit environ 23 % de plus qu’auparavant. Le foyer doit trouver cette somme en plus de ses dépenses habituelles de nourriture, de transport, d’éducation et d’autres engagements.

La publication des données sur les prêts aux ménages de la Fédération coréenne des banques précise que les taux minimum et maximum publiés reposent sur des hypothèses standard : une note de crédit de niveau 3, une durée de 30 ans ou la durée maximale du produit, et un emprunt de 200 millions de wons lorsque le montant influe sur le taux.

La Fédération précise également que ses exemples de mensualités et de coût total du crédit supposent que le taux moyen des prêts du mois précédent reste inchangé pendant toute la durée du prêt. Les mensualités de chaque emprunteur dépendent du contrat effectivement souscrit, de l’encours restant dû, de la durée restante et des variations futures des taux.

Pourquoi 165 000 milliards de wons de prêts arrivent à échéance de révision

Les chiffres du Service de supervision financière portent sur les prêts immobiliers de 19 banques nationales, hors prêts immobiliers relevant des dispositifs publics. Ils font état de 165 000 milliards de wons dont le taux doit être révisé au quatrième trimestre, y compris les prêts dont la période initiale à taux fixe prend fin.

Un prêt immobilier présenté comme étant à taux fixe pendant cinq ans peut voir son taux changer au terme de cette période. Pour une personne qui a emprunté en 2021, lorsque les taux étaient bas, une révision en 2026 peut remplacer un taux initial abordable par un taux beaucoup plus élevé.

Les données pondérées moyennes de la Banque de Corée situent les taux des prêts immobiliers dans les banques collectant des dépôts à 2,70 % au deuxième trimestre 2021 et à 4,26 % au deuxième trimestre 2026, soit un écart de 1,56 point de pourcentage.

Un calcul accompagnant les chiffres sur les révisions suppose que la totalité des 165 000 milliards de wons correspond à des prêts dont le taux est révisé au bout de cinq ans, avec un remboursement par mensualités constantes de capital et d’intérêts sur 30 ans. Selon ces hypothèses, la charge annuelle supplémentaire de remboursement atteint environ 1 721,2 milliards de wons. Cette estimation repose sur un scénario fondé sur ces conditions de prêt ; les mensualités réelles varieront selon les contrats.

Les révisions se poursuivent bien au-delà de décembre. Le montant des prêts immobiliers concernés atteint 137 300 milliards de wons au premier trimestre 2027, 154 400 milliards au deuxième, 127 700 milliards au troisième et 143 500 milliards au quatrième. Les montants trimestriels restent supérieurs à 120 000 milliards de wons au cours des années suivantes couvertes par les chiffres, pour atteindre entre 162 700 et 169 900 milliards de wons en 2030.

Les prêts à taux variable restent très répandus

Selon les chiffres du Service de supervision financière, les prêts immobiliers à taux variable ont représenté 36 300 milliards de wons sur les 41 500 milliards de nouveaux prêts immobiliers accordés par les banques au deuxième trimestre, hors prêts immobiliers relevant des dispositifs publics. Leur part s’élevait à 87,5 %.

À la fin du trimestre, les prêts à taux variable représentaient 497 100 milliards de wons sur un encours total de 767 000 milliards de prêts immobiliers, soit 64,8 %. Près des deux tiers de l’encours étaient donc exposés aux variations de taux.

Un indicateur des prêts accordés en août évaluait à 64,7 % la part des prêts immobiliers à taux variable. Les chiffres couvrent des périodes et des populations d’emprunteurs différentes, mais ils montrent tous deux que les variations des taux d’intérêt touchent une grande partie des emprunts immobiliers.

Les emprunteurs déjà engagés se voient généralement appliquer un nouveau taux à la date de révision prévue dans leur contrat. Un emprunteur dont le taux change tous les six mois ne suit pas le même calendrier qu’un autre arrivant au terme de cinq années à taux fixe. Les changements du 16 octobre s’appliquent immédiatement au prix des nouveaux prêts concernés, tandis que les mensualités des ménages déjà endettés évoluent selon les échéances prévues par leur contrat.

Les taux fixes à plus long terme peuvent-ils offrir une protection ?

Les prêts immobiliers à taux fixe pendant cinq ans ont eux aussi renchéri. Selon un relevé du secteur bancaire, leur fourchette se situait entre 5,23 % et 6,61 %, contre 4,48 % à 4,86 % à la fin janvier. Ces produits sont indexés sur les rendements des obligations bancaires, ce qui expose les nouveaux emprunteurs aux fluctuations du marché avant même qu’ils ne fixent leur taux.

L’enjeu pour les pouvoirs publics est de développer les prêts immobiliers à taux fixe sur des périodes beaucoup plus longues. Les banques empruntent souvent pour des durées relativement courtes. Prêter ces fonds à taux inchangé pendant 20 ou 30 ans les expose au risque de voir leurs propres coûts de financement augmenter tandis que les revenus du prêt restent identiques.

La Commission des services financiers a indiqué au bureau de Han Chang-min que son groupe de travail sur les prêts immobiliers à taux fixe de longue durée n’était pas en activité et que les échanges se poursuivaient en interne. Le groupe de travail avait tenu sa première réunion le 30 mai de l’année précédente.

Une étude de l’Institut coréen des finances commandée par la Commission estimait que les dépôts stables pourraient permettre de remplacer au moins 31 600 milliards de wons de prêts immobiliers existants par des prêts à taux fixe de longue durée. Les dépôts stables sont des fonds qui tendent à rester dans une banque et lui fournissent une base de financement plus prévisible.

L’Institut a également proposé de développer les titres adossés à des prêts immobiliers et les obligations sécurisées. Les titres adossés à des prêts immobiliers permettent de lever des fonds en s’appuyant sur les flux de remboursement de ces prêts. Les obligations sécurisées permettent aux banques d’emprunter en s’appuyant sur un portefeuille d’actifs, notamment des prêts immobiliers, tout en restant responsables du remboursement. Ces deux instruments peuvent aider les banques à obtenir des financements sur des périodes plus longues.

La Société coréenne de financement du logement garantit le paiement des obligations sécurisées des banques afin de soutenir les prêts immobiliers à taux fixe de longue durée. En avril, elle avait signé des accords à cet effet avec neuf banques. L’extension de ce dispositif donnerait aux banques davantage de moyens de proposer aux emprunteurs une période plus longue de mensualités prévisibles.

Que pourrait-il se passer lors des prochaines réunions de politique monétaire ?

La Banque de Corée a relevé son taux directeur de 0,25 point de pourcentage en juillet puis en août, le portant à 3,00 %. En septembre, les prix à la consommation ont augmenté de 2,9 % sur un an, dépassant l’objectif d’inflation de 2 % de la banque centrale. Aux États-Unis, l’inflation de septembre s’est établie à 3,7 %, contre 3,6 % attendus.

Kim Jung-sik, professeur émérite d’économie à l’Université Yonsei, prévoit une nouvelle hausse de la Banque de Corée avant la fin de l’année. Il a également averti qu’un resserrement excessif pourrait aggraver les difficultés financières et déstabiliser les marchés boursiers et immobiliers.

Lee Min-hwan, professeur au département de finance et de gestion de l’Université Inha, a déclaré que les pressions inflationnistes liées à la guerre et à la hausse des prix du pétrole pourraient nécessiter un nouveau resserrement monétaire. Il juge probable que le taux plafond des prêts immobiliers variables atteigne 7 % d’ici à la fin de l’année.

À 7 %, les intérêts annuels sur un encours inchangé de 300 millions de wons s’élèveraient à 21 millions de wons, contre 19,44 millions à 6,48 %. La différence est de 1,56 million de wons par an, soit en moyenne 130 000 wons par mois, hors remboursement du capital.

Les prochaines décisions de politique monétaire sont prévues en octobre et en novembre ; les dates exactes des réunions n’ont pas été précisées. Aucune nouvelle hausse n’a été décidée. Le coût des prêts immobiliers dépendra aussi de la concurrence pour les dépôts, des rendements obligataires, des marges et des réductions accordées par les banques. Le contrat de chaque emprunteur et la date de sa prochaine révision détermineront donc l’ampleur et le calendrier des éventuelles hausses.

Points clés

• En septembre 2026, le COFIX a augmenté de 0,25 point de pourcentage pour atteindre 3,43 %, sa plus forte hausse mensuelle depuis novembre 2022.
• Selon les grilles détaillées des banques, les taux plafonds des prêts immobiliers variables atteignent 6,48 % chez NH NongHyup, 6,20 % chez Woori et 6,04 % chez KB Kookmin.
• Des prêts immobiliers bancaires d’un montant de 165 000 milliards de wons doivent faire l’objet d’une révision de taux au quatrième trimestre, hors prêts immobiliers relevant des dispositifs publics.
• Un scénario supposant que tous ces prêts sont révisés au bout de cinq ans évalue la charge annuelle supplémentaire de remboursement à environ 1 720 milliards de wons.
• À la fin du deuxième trimestre, les prêts à taux variable représentaient 64,8 % de l’encours des prêts immobiliers bancaires.
• Les décisions de politique monétaire d’octobre et de novembre, les coûts de financement des banques et les dates prévues dans les contrats détermineront les prochaines évolutions des mensualités des ménages.