Les loyers mensuels représentent 51 % des locations d’appartements à Séoul, tandis que les contrats en jeonse chutent fortement

Séoul franchit un seuil sur le marché locatif

De janvier à septembre 2026, les locations avec loyer mensuel ont représenté 51 % des contrats de location d’appartements à Séoul, la forte baisse des contrats en jeonse reléguant au second plan ce système traditionnel fondé sur un dépôt de garantie. Le basculement a concerné 13 des 25 arrondissements de la capitale, contre seulement quatre un an plus tôt, tandis que le loyer mensuel moyen d’un appartement a atteint 1 661 000 wons.

Selon les chiffres de la plateforme d’information immobilière de Séoul, sur ces neuf mois, 87 740 contrats de location avec loyer mensuel ont été conclus, contre 84 287 contrats en jeonse. Les locations avec loyer mensuel ont devancé le jeonse de 3 453 contrats sur un total de 172 027 transactions. Leur part est passée de 43,7 % sur la même période en 2025, soit une hausse de 7,3 points de pourcentage.

Le jeonse permet au locataire de verser un important dépôt de garantie remboursable plutôt que de payer un loyer chaque mois. Les contrats de location avec loyer mensuel associent généralement un dépôt moins élevé à des paiements réguliers. Pour les ménages qui doivent choisir entre ces deux formules, tout dépend à la fois de la somme qu’ils peuvent réunir au départ et de ce qu’ils peuvent consacrer chaque mois à leur logement.

Le changement observé à Séoul s’explique principalement par la baisse du nombre de transactions en jeonse, et non par une flambée des locations avec loyer mensuel. Ces dernières ont reculé d’environ 2,8 % sur un an, tandis que les contrats en jeonse ont chuté d’environ 27,5 %.

Les données de transaction des appartements de la ville sont établies à partir des déclarations de transactions immobilières, selon la date de signature du contrat. Séoul précise qu’il s’agit de chiffres indicatifs et non de statistiques officielles. Les contrats annulés sont exclus, et les totaux peuvent évoluer au fur et à mesure du traitement des déclarations et des annulations.

La pression financière sur les locataires s’accentue parallèlement à cette évolution. En septembre, le loyer moyen était supérieur de 218 000 wons à celui de l’année précédente. La médiane, c’est-à-dire la valeur située au milieu lorsque les loyers sont classés par ordre croissant, est passée de 1,2 million à 1,4 million de wons.

La baisse du jeonse recompose le marché

Entre janvier et septembre 2025, Séoul a enregistré 90 310 contrats de location avec loyer mensuel et 116 272 contrats en jeonse. Un an plus tard, le nombre de locations avec loyer mensuel était en légère baisse, mais celui des contrats en jeonse avait diminué de près de 32 000.

Ces chiffres expliquent comment les loyers mensuels peuvent gagner des parts de marché alors même que leur nombre de transactions recule. Imaginons deux files d’attente qui raccourcissent à des rythmes différents : celle qui diminue le moins vite peut tout de même finir par être la plus longue. À Séoul, les contrats en jeonse ont baissé à un rythme environ dix fois plus rapide, en pourcentage.

Le marché locatif dans son ensemble s’est également contracté. D’après les totaux publiés, le nombre de contrats de location d’appartements est passé de 206 582 sur les neuf premiers mois de 2025 à 172 027 sur la même période en 2026, soit une baisse d’environ un sixième.

Pour les personnes en quête d’un logement, ces chiffres témoignent d’un marché où les contrats conclus sont moins nombreux et où le prochain bail a davantage de chances d’impliquer des paiements mensuels. Les locataires qui cherchent à renouveler leur contrat et les ménages à la recherche d’un nouveau logement ne font pas face aux mêmes choix, en particulier lorsque le propriétaire prévoit d’occuper le bien.

Comment la situation a évolué

Les chiffres mensuels de Séoul montrent que l’équilibre a évolué au cours de l’année. Le jeonse restait majoritaire en janvier et en février 2026, mais les contrats de location avec loyer mensuel ont dépassé ceux en jeonse chaque mois de mars à septembre.

• 2025 : Les locations avec loyer mensuel ont représenté 44,5 % des contrats de location d’appartements sur l’ensemble de l’année, soit la part annuelle la plus élevée de la série, qui remonte à 2011.
• Décembre 2025 : Les contrats de location avec loyer mensuel ont légèrement devancé ceux en jeonse sur le mois, avec 12 872 contrats contre 12 866.
• Janvier et février 2026 : Les contrats en jeonse sont restés les plus nombreux, avec un total de 22 592, contre 20 941 contrats de location avec loyer mensuel.
• Juin 2026 : Les contrats de location avec loyer mensuel ont atteint 10 920, contre 8 662 contrats en jeonse.
• Septembre 2026 : Les contrats de location avec loyer mensuel ont totalisé 7 920, contre 6 553 contrats en jeonse, soit environ 54,7 % des transactions du mois.

Le résultat annuel n’est pas encore connu. Si la tendance observée jusqu’en septembre se poursuit, 2026 sera la première année de la série municipale où les contrats de location d’appartements avec loyer mensuel dépasseront ceux en jeonse.

Les loyers mensuels gagnent du terrain dans les arrondissements

De janvier à septembre 2026, Jongno affichait la part la plus élevée de locations avec loyer mensuel à Séoul, à 65,6 %, devant Jungnang, à 64,9 %, et Guro, à 63,1 %. À ces niveaux, près de deux contrats de location d’appartements sur trois impliquaient des paiements mensuels.

Suivaient Jung, à 59,6 %, Geumcheon, à 58,7 %, Yongsan, à 56,9 %, et Dongdaemun, à 56,7 %. Les locations avec loyer mensuel étaient également majoritaires à Gwanak, à 56,1 %, Mapo, à 54,1 %, Gangnam, à 54,0 %, Gangbuk, à 53,0 %, Gwangjin, à 52,6 %, et Yeongdeungpo, à 50,2 %.

Geumcheon, Jongno, Jung et Guro étaient les seuls arrondissements où les contrats de location avec loyer mensuel avaient dépassé ceux en jeonse sur la même période en 2025. Neuf arrondissements supplémentaires sont désormais concernés, signe que le basculement touche des secteurs très différents de la capitale, notamment Gangnam, les quartiers universitaires et les zones résidentielles du nord et de l’est.

Yangcheon restait à l’autre extrémité du classement, avec une part de 42,1 % pour les locations avec loyer mensuel. Le jeonse demeurait également plus courant à Seongbuk et Dobong, où la part des locations avec loyer mensuel atteignait 44,7 % dans les deux cas, ainsi qu’à Gangseo, à 45,6 %, et Dongjak, à 46,0 %.

À Jungnang, un autre type d’évolution

Jungnang a enregistré la plus forte hausse de la part des locations avec loyer mensuel parmi les arrondissements de Séoul : celle-ci est passée de 44,6 % de janvier à septembre 2025 à 64,9 % sur la même période en 2026, soit un bond de 20,3 points de pourcentage. Contrairement à la tendance générale dans la ville, cette évolution s’est accompagnée d’une forte hausse du nombre de locations avec loyer mensuel.

Dans l’arrondissement, ces contrats sont passés de 2 166 à 4 151, soit une hausse de 91,6 %. Les contrats en jeonse ont reculé de 2 687 à 2 244, soit une baisse de 16,5 %. Les locations avec loyer mensuel ont donc progressé à la fois grâce à la hausse de leur nombre et à la baisse des contrats en jeonse.

Gangnam a franchi la barre des 50 % avec une progression plus modeste de sa part, passée de 48,6 % à 54,0 %. Les 8 406 transactions de location avec loyer mensuel y ont dépassé les 7 170 contrats en jeonse de 1 236.

Ces chiffres par arrondissement aident à comprendre pourquoi les locataires ne vivent pas tous de la même façon le changement observé à l’échelle de la ville. À Jungnang, les contrats de location avec loyer mensuel ont connu une expansion rapide, tandis qu’à Séoul, le principal facteur a été le recul du jeonse. Les possibilités qui s’offrent à un ménage dépendent largement de l’endroit où il doit vivre.

Ce que la hausse des loyers représente pour un ménage

Selon l’enquête nationale sur les tendances des prix du logement de l’Office coréen de l’immobilier, le loyer mensuel moyen d’un appartement à Séoul atteignait 1 661 000 wons en septembre 2026, contre 1 443 000 wons un an plus tôt. Cela représente une hausse d’environ 15,1 %.

Au niveau du loyer moyen de septembre, 12 mensualités représenteraient 19 932 000 wons. L’augmentation de 218 000 wons par mois ajouterait 2 616 000 wons aux dépenses annuelles d’un ménage qui paierait ce montant pendant toute une année. Le dépôt de garantie, les charges d’entretien et les autres frais de logement s’y ajouteraient.

Le loyer médian a progressé de 200 000 wons par mois, soit 16,7 %, passant de 1,2 million à 1,4 million de wons. Pour calculer le loyer moyen, on additionne tous les loyers puis on divise par le nombre de logements étudiés ; la médiane correspond au loyer situé au milieu de la distribution. Ces deux indicateurs témoignent d’une forte hausse des dépenses récurrentes de logement.

Des transactions particulières illustrent les montants en jeu. En juillet, un appartement de 84 mètres carrés de surface privative situé dans le complexe e-Pyeonhansesang Seoul National University Entrance 2, à Gwanak, a été loué avec un dépôt de garantie de 100 millions de wons et un loyer mensuel de 3 millions de wons. En novembre 2025, un contrat pour le même logement prévoyait le même dépôt et un loyer mensuel de 2,5 millions de wons, soit une hausse de 20 % en huit mois.

Des transactions à partir de 3 millions de wons de loyer mensuel apparaissent également dans les arrondissements du nord. Un logement du complexe Hanwha Foret Mia, à Gangbuk, a été loué avec un dépôt de 50 millions de wons et un loyer mensuel de 3,15 millions de wons. Un logement du complexe Nowon Lotte Castle Signature affichait un dépôt de 150 millions de wons et un loyer mensuel de 3 millions de wons.

Pourquoi propriétaires et locataires changent de formule

Les politiques publiques qui encouragent les propriétaires à habiter leur bien, les restrictions concernant les prêts pour le jeonse et les anticipations de hausse des impôts sur la propriété et la location ont toutes été citées parmi les raisons de ce basculement. Chacun de ces facteurs peut influer sur le choix entre proposer un logement en jeonse, le louer avec un loyer mensuel ou l’occuper soi-même.

Les règles d’autorisation des transactions foncières sont au cœur du débat. Dans les zones de Séoul soumises à autorisation, les acheteurs doivent généralement habiter les appartements qu’ils acquièrent. Un logement vendu à une personne qui vient s’y installer sort alors du parc locatif.

Le coût des prêts pour le jeonse joue également un rôle dans le calcul. Jung Sung-jin, directeur général d’Urban Asset Management, attribue l’intérêt croissant pour la location avec loyer mensuel et dépôt de garantie à la hausse des taux d’intérêt des prêts pour le jeonse et aux restrictions sur les crédits. Un locataire qui doit emprunter la majeure partie d’un dépôt important peut trouver plus facile de financer un loyer mensuel, même si celui-ci représente une dépense récurrente conséquente.

Certains propriétaires ont une autre motivation : ils recherchent un revenu régulier. Kim Jong-woo, agent immobilier dans l’arrondissement de Gangdong, à Séoul, a décrit cette préférence chez les propriétaires plus âgés.

Les propriétaires plus âgés préfèrent parfois le loyer mensuel au jeonse, car cela leur permet de compléter leurs revenus pour vivre.

Ces décisions mettent les ménages qui souhaitent rester en jeonse sous pression. Park Sang-min, employé de bureau d’une trentaine d’années, a commencé à chercher un logement dans la province de Gyeonggi après que son nouveau propriétaire lui a annoncé son intention d’emménager dans son appartement de Séoul. Son dépôt de garantie actuel ne suffisait pas pour louer un autre logement adapté en jeonse dans la capitale.

Park, locataire en jeonse, a expliqué combien il était difficile de réunir un dépôt de garantie bien plus élevé en l’espace d’une seule période de location.

Les prix du jeonse ayant presque doublé, et comme je n’ai pas les moyens de gagner une telle somme en deux ans, je me fais beaucoup de souci en ce moment.

La pression dépasse le marché des appartements

Selon les chiffres du ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports, les locations avec loyer mensuel ont représenté 78,1 % des transactions locatives portant sur des logements autres que des appartements à Séoul au premier semestre 2026. Cette part s’élevait à 74,1 % un an plus tôt et dépassait de 16 points la moyenne sur cinq ans, établie à 62,1 %.

Les chiffres du ministère situent la part des locations d’appartements avec loyer mensuel à 52 % au premier semestre et à 52,3 % de janvier à août. Ils proviennent de la série du ministère consacrée au logement, tandis que le chiffre de 51 % pour la période de janvier à septembre est issu des données municipales sur les transactions, classées selon la date de signature des contrats.

Pour les ménages qui envisagent d’autres types de logement qu’un appartement, les chiffres du ministère montrent que les paiements mensuels sont déjà bien plus courants en dehors du secteur des appartements. Déménager dans un autre type de bâtiment peut donc ne pas épargner au locataire le même arbitrage entre dépôt de garantie et paiement mensuel.

Les conditions de l’offre accentuent la pression. En juin, Séoul a enregistré 2 049 emménagements dans des logements, soit une baisse de 77,7 % sur un an, tandis que les permis ont reculé de 55,1 %, à 1 603 logements. Les mises en chantier ont progressé de 67,9 %, à 3 491 logements, mais il faudra du temps avant que ces projets ne deviennent des logements habitables.

Le débat politique porte sur l’offre locative

Kwon Dae-jung, professeur titulaire de la chaire d’économie et d’immobilier à l’université Hansung, a appelé à assouplir les règles concernant les logements hors appartements afin d’accroître plus rapidement l’offre locative. Sa proposition vise à réduire le délai entre le lancement d’un projet d’appartements et la mise à disposition des logements aux locataires.

D’autres propositions prévoient de lever de manière ciblée les zones soumises à autorisation des transactions foncières dans les quartiers périphériques de Séoul et d’ajuster le rythme de réduction des avantages fiscaux pour les entreprises de location enregistrées. Leurs partisans estiment que ces mesures pourraient permettre de maintenir davantage de logements sur le marché locatif pendant la construction de nouveaux biens.

Le gouvernement a également annoncé des prolongations des dérogations aux délais d’occupation pour les acheteurs éligibles qui ne possèdent pas de logement, notamment pour les contrats de renouvellement de locataires en place dans le cadre de ces mesures. L’obligation d’habiter le logement acheté pendant deux ans après y avoir emménagé reste en vigueur.

À court terme, Séoul doit faire face à une combinaison de facteurs : moins de contrats en jeonse, un recours plus répandu aux paiements mensuels et des loyers en hausse. Pour les locataires, cela peut signifier emprunter davantage pour financer un dépôt de garantie, accepter une facture mensuelle plus élevée ou chercher un logement plus loin de leur quartier actuel. Les chiffres annuels des transactions permettront de déterminer si 2026 sera la première année complète où les loyers mensuels domineront le marché locatif des appartements de la ville.

À retenir

• De janvier à septembre 2026, les locations avec loyer mensuel ont représenté 51 % des contrats de location d’appartements à Séoul, contre 43,7 % un an plus tôt.
• Les chiffres municipaux font état de 87 740 contrats de location avec loyer mensuel et de 84 287 contrats en jeonse. Ces données indicatives peuvent être révisées.
• Les transactions en jeonse ont reculé d’environ 27,5 %, contre une baisse d’environ 2,8 % pour les contrats de location avec loyer mensuel.
• Les contrats de location avec loyer mensuel ont dépassé ceux en jeonse dans 13 des 25 arrondissements de Séoul, contre quatre auparavant.
• En septembre, le loyer mensuel moyen d’un appartement a atteint 1 661 000 wons, tandis que le loyer médian s’élevait à 1,4 million de wons.
• Les obligations de résidence, les conditions de crédit, la préférence des propriétaires pour des revenus réguliers et les contraintes pesant sur l’offre locative sont au cœur du débat sur ce basculement.