Novaland cherche à lever 8 000 milliards de dôngs pour rembourser ses obligations, tandis que les échanges de titres NVL s’envolent et que les ventes de logements ralentissent

Un projet de levée de fonds face à des tensions de trésorerie croissantes

Novaland prévoit de lever près de 8 007 milliards de dôngs (VND) en émettant près de 800,7 millions d’actions nouvelles. Les fonds serviront à rembourser des obligations du promoteur immobilier vietnamien et de deux de ses filiales. Cette levée de fonds intervient alors que l’entreprise affichait 72 900 milliards de dôngs d’emprunts au 30 juin 2026, dont plus de 16 700 milliards de principal en retard de paiement.

La société a reporté au 23 novembre 2026 la date limite de transfert des droits de souscription des actionnaires, et au 26 novembre celle de l’inscription et du paiement des actions. Les paiements aux porteurs d’obligations sont prévus entre le quatrième trimestre 2026 et le premier trimestre 2027.

Environ 570 millions d’actions NVL ont changé de mains en un mois, soit près de 24 % des plus de 2,4 milliards d’actions cotées à la Bourse de Hô Chi Minh-Ville. Ces échanges soutenus se sont accompagnés de fortes baisses du cours, de rebonds ponctuels et de projets de transactions opposés de la part d’actionnaires liés à la famille fondatrice.

Les résultats opérationnels de Novaland montrent l’importance de cette levée de fonds. La société estime son bénéfice après impôt à plus de 2 800 milliards de dôngs pour les neuf premiers mois de 2026, contre une perte un an plus tôt. Elle n’a toutefois enregistré que 218 ventes de logements neufs sur cette période, dont 19 au troisième trimestre, tandis que ses flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles ont été négatifs, à hauteur d’environ 3 600 milliards de dôngs au premier semestre.

Le redressement repose donc sur plusieurs leviers : encaisser les revenus des projets, achever les logements, négocier des prolongations de dette et convaincre les actionnaires d’apporter de nouveaux capitaux. La vente d’actions prévue rapporterait l’équivalent d’environ 11 % des emprunts de juin, ce qui laisse les revenus des projets et les autres mesures de restructuration au cœur de la situation financière de la société.

Affectation prévue des 8 007 milliards de dôngs

Le plan détaillé d’affectation des fonds de Novaland prévoit de consacrer 5 953,3 milliards de dôngs au remboursement partiel ou intégral du principal de 13 émissions obligataires de la société mère. Le principal correspond au montant initialement emprunté, hors intérêts. Ces paiements représenteraient environ 74 % des fonds attendus.

Une autre somme de 916,3 milliards de dôngs serait apportée à Nova Saigon Royal afin de rembourser le principal de l’obligation NSRCH2223001. Novaland prévoit d’apporter 1 137,3 milliards de dôngs à No Va Thao Dien pour rembourser le principal de l’obligation NTDCH2227001. Au total, les montants alloués aux deux filiales atteignent 2 053,6 milliards de dôngs.

Les trois affectations totalisent 8 006,9 milliards de dôngs, soit presque exactement le montant attendu de la levée de fonds. L’opération vise donc à remplacer des emprunts par des capitaux apportés par les actionnaires, les fonds étant affectés à des obligations existantes plutôt qu’à un vaste programme de dépenses de construction.

Les 13 codes obligataires de la société mère sont NVLH2224006, NVLH2123010, NVLH2123014, NVLH2123009, NVLH2123007, NVLH2123011, NVLH2223008, NVLH2123013, NVLH2123003, NVLH2124002, NVLH2123006, NVLH2223007 et NVLH2224005. Le montant versé pour chacune dépendra des accords conclus avec les porteurs d’obligations.

Novaland précise que le calendrier et le montant des décaissements peuvent varier selon les conditions du marché, les modalités de financement et les négociations. Si la levée de fonds rapporte moins que prévu, la société entend donner la priorité aux obligations en retard de paiement de la société mère, puis à celles de Nova Saigon Royal et de No Va Thao Dien.

Ce que les actionnaires sont invités à souscrire

Le prix de souscription est de 10 000 dôngs par action. Selon les modalités détaillées, chaque actionnaire éligible a le droit de souscrire une action nouvelle pour trois actions déjà détenues. Par exemple, un actionnaire détenant 3 000 actions pourrait en souscrire 1 000 de plus en versant 10 millions de dôngs.

Une augmentation de capital avec maintien du droit préférentiel de souscription permet aux actionnaires existants de préserver leur part dans la société en investissant davantage. Si l’émission est entièrement souscrite, un actionnaire qui conserve le même nombre d’actions détiendra une part plus faible du capital après l’opération. Les actions nouvelles ne seront soumises à aucune restriction de transfert.

Le 21 octobre, l’action NVL a clôturé à 10 750 dôngs, soit un cours supérieur de 7,5 % au prix de souscription. À ce niveau, l’avantage lié à la souscription reste relativement faible ; l’évolution du cours est donc un facteur important pour les actionnaires qui envisagent d’investir davantage.

L’offre a été enregistrée sous le certificat 431/GCN-UBCK, délivré par la Commission nationale des valeurs mobilières le 14 septembre 2026. Si l’opération est menée à bien dans son intégralité, le capital social de Novaland passera de près de 24 021 milliards de dôngs à près de 32 028 milliards. Le capital social correspond à la valeur nominale déclarée des actions, tandis que la valeur boursière de la société évolue avec le cours du titre.

Des échanges soutenus et des transactions familiales opposées

Plus de 97 millions d’actions NVL ont été échangées le 30 septembre, pour un montant proche de 1 000 milliards de dôngs. Cette séance a suivi deux séances consécutives à la limite quotidienne de baisse. La veille, plus de 65 millions d’actions étaient proposées à la vente à cette limite, qui correspond au cours le plus bas autorisé pour la séance.

Le 30 septembre était également la date de détachement des droits : à partir de cette date, les acheteurs des actions négociées ne bénéficiaient plus du droit de souscription lié à l’offre. Les échanges sont ensuite restés soutenus, avec 51,3 millions d’actions le 2 octobre et plus de 73 millions le 9 octobre.

Diamond Properties a annoncé son intention d’acheter 7 millions d’actions NVL entre le 26 et le 30 octobre, par des transactions en bourse ou de gré à gré, en indiquant vouloir rééquilibrer son portefeuille. Si l’opération est menée à bien, sa participation passera d’environ 178,4 millions d’actions, soit 7,423 %, à environ 185,4 millions, soit 7,715 %. Au cours de 10 750 dôngs par action, l’achat coûterait environ 75,25 milliards de dôngs.

Le 6 octobre, Diamond Properties avait vendu 2,58 millions d’actions sur les 2,7 millions dont la vente avait été annoncée, invoquant un changement de projet pour le solde non vendu. Bui Cao Nhat Quan, président du conseil d’administration de Novaland, occupe également un poste de direction chez Diamond Properties et détient personnellement près de 81 millions d’actions NVL, soit 3,368 %.

Cao Thi Ngoc Suong, mère de Quan et épouse du fondateur Bui Thanh Nhon, a annoncé son intention de vendre 6,3 millions d’actions entre le 26 et le 30 octobre pour répondre à des besoins financiers personnels. Si l’opération est menée à bien, sa participation passera de plus de 51,8 millions d’actions, soit 2,156 %, à plus de 45,5 millions, soit 1,894 %. Les achats et ventes annoncés devront encore faire l’objet de déclarations d’exécution pour établir les participations finales.

Les négociations sur la dette vont au-delà de la vente d’actions

Environ 30 500 milliards de dôngs sur les emprunts de Novaland au 30 juin arrivaient à échéance dans les 12 mois, dont quelque 13 200 milliards sous forme d’obligations. Environ 42 % des emprunts totaux devaient donc être remboursés au cours de l’année suivante.

La société comptabilisait 16 716 milliards de dôngs de principal en retard sur des prêts et des obligations. Elle indique que ses créanciers ont accepté de prolonger les échéances pour 3 244 milliards de dôngs, tandis que les négociations se poursuivent pour d’autres engagements. Novaland attribue ces retards de paiement aux difficultés rencontrées pour réunir des liquidités suffisantes.

La cession d’actifs constitue un autre volet de la restructuration. Novaland a présenté un plan de vente d’actifs évalués à environ 15 617 milliards de dôngs et indiqué avoir vendu quatre actifs d’une valeur totale de 11 266 milliards, tandis que cinq autres sont toujours proposés à la vente. La valeur annoncée des cessions réalisées représente environ 72 % de l’objectif du programme.

Les états financiers du premier semestre 2026, examinés par les auditeurs, font état d’une incertitude significative quant à la capacité de Novaland à poursuivre son activité. En clair, la continuité de ses opérations dépend de la résolution de fortes tensions de financement et de remboursement.

Le 6 octobre, Novaland a démenti des affirmations diffusées sur les réseaux sociaux selon lesquelles l’entreprise serait en faillite ou incapable de fonctionner, estimant qu’elles décrivaient de façon inexacte sa situation juridique et ses activités. La réponse opérationnelle de la société consiste à poursuivre les travaux, livrer des logements, rechercher de nouveaux capitaux et négocier avec ses créanciers.

Le bénéfice progresse, mais les ventes de logements neufs ralentissent

Novaland estime son chiffre d’affaires net du troisième trimestre à plus de 5 000 milliards de dôngs, en hausse d’environ 200 % sur un an, et son bénéfice après impôt à plus de 1 100 milliards. Sur les neuf premiers mois, le chiffre d’affaires estimé a dépassé 10 000 milliards de dôngs et le bénéfice après impôt 2 800 milliards, contre une perte de 1 820 milliards sur la même période de 2025.

Le bénéfice estimé sur neuf mois équivaut à environ 1,5 fois l’objectif annuel, fixé à près de 1 850 milliards de dôngs. En revanche, le chiffre d’affaires n’avait atteint qu’un peu plus de 44 % de l’objectif annuel d’environ 22 700 milliards. Novaland dépassait son objectif de bénéfice, mais restait loin de celui fixé pour le chiffre d’affaires.

Les ventes de logements neufs ont ralenti au troisième trimestre. Le cumul est passé de 152 logements fin mai à 199 fin juin, soit 47 ventes pour le seul mois de juin. Sept logements ont été vendus en juillet, puis six en août et six en septembre, portant le total sur neuf mois à 218.

Les 19 ventes du troisième trimestre représentent moins de la moitié des 47 ventes de juin. Parallèlement, les logements vendus au cours des périodes précédentes ont continué d’avancer vers leur achèvement et leur livraison, ce qui contribue à expliquer pourquoi l’activité commerciale actuelle et le chiffre d’affaires publié peuvent évoluer à des rythmes différents.

Les promoteurs immobiliers peuvent comptabiliser leur chiffre d’affaires lorsque les conditions contractuelles et de livraison sont remplies, tandis que les paiements des clients et les factures de construction suivent leur propre calendrier. Les flux de trésorerie négatifs d’environ 3 600 milliards de dôngs générés par les activités opérationnelles de Novaland au premier semestre montrent que les sorties de trésorerie liées à ces activités ont dépassé les entrées sur la période. Le remboursement des obligations nécessite des liquidités : les encaissements sont donc aussi importants que le bénéfice comptable.

Les livraisons de logements approchent la moitié de l’objectif annuel

Novaland indique avoir livré 1 318 logements au 30 septembre, pour un objectif de 2 651 en 2026, soit 49,7 % de l’objectif. Le troisième trimestre a contribué à hauteur de 977 livraisons ; il reste donc 1 333 logements à livrer au dernier trimestre pour atteindre l’objectif annuel.

Victoria Village représentait plus de 920 appartements livrés fin septembre, ce qui en fait un contributeur majeur à l’activité de livraison de la société. Novaland a également enregistré la délivrance de 1 387 certificats de propriété dans l’ensemble de ses projets, dont 357 au troisième trimestre.

Ces certificats, communément appelés « livres roses » au Vietnam, officialisent les droits d’usage du terrain et la propriété des logements ou autres biens immobiliers qui s’y trouvent. Pour les acheteurs, la réception d’un logement achevé et l’obtention des documents de propriété constituent deux étapes distinctes.

L’objectif annuel de délivrance de certificats de Novaland porte sur 4 347 biens à Hô Chi Minh-Ville, tandis que les 1 387 certificats déclarés concernent des projets dans l’ensemble de son portefeuille. Ces chiffres ne couvrent donc pas le même périmètre géographique. Le nombre de logements livrés mesure directement les progrès réalisés par rapport à l’objectif annuel annoncé.

Aqua City et les autres projets au cœur du plan de redressement

Aqua City, un ensemble immobilier de plus de 1 000 hectares dans la province de Dong Nai, doit reprendre ses ventes le 31 octobre après une longue période consacrée à la résolution d’obstacles juridiques. Novaland indique que les secteurs concernés ont achevé les démarches juridiques nécessaires à la signature des contrats de vente.

Le projet prévoit de construire plus de 1 000 logements et d’en livrer plus de 500 en 2026. Les travaux de construction, d’infrastructure et de finition se poursuivent à River Park 1, River Park 2, Ever Green et Phoenix Island.

À Hô Chi Minh-Ville, les travaux de finition du Grand Manhattan se poursuivent, certaines installations devant être livrées au quatrième trimestre. Les travaux d’achèvement et les livraisons d’appartements se poursuivent à Victoria Village, tandis que The Park Avenue est toujours en construction. À NovaWorld Phan Thiet, l’hôtel Novotel devrait commencer ses activités au premier trimestre 2027.

Dans un message publié à l’occasion du 34e anniversaire de NovaGroup, le fondateur Bui Thanh Nhon a décrit l’achèvement des produits, la livraison des logements, l’obtention des certificats de propriété et le respect des engagements envers les clients comme des responsabilités immédiates. Il a lié les progrès accomplis sur ces fronts au rétablissement du chiffre d’affaires, des flux de trésorerie et de la confiance des clients.

Novaland a également présenté plus de 166 hectares de terrains stratégiques à Hô Chi Minh-Ville, susceptibles d’accueillir environ 14 500 appartements. La société indique que le ministère de l’Agriculture et de l’Environnement a demandé aux autorités municipales d’examiner les obstacles affectant Binh Khanh, également appelé The Water Bay, et Thanh My Loi B. À plus court terme, les échéances concrètes sont l’achèvement des logements, la signature des contrats et l’encaissement des paiements.

Les dates et les étapes de financement à suivre

L’offre de droits de Novaland est le premier des trois projets de levée de capitaux approuvés par les actionnaires en juillet. Les deux autres sont un placement privé pouvant porter sur jusqu’à 800 millions d’actions auprès de 20 investisseurs professionnels en valeurs mobilières au maximum, ainsi qu’un programme d’actionnariat salarié portant sur plus de 111,7 millions d’actions.

La société prévoit de lancer ces opérations après l’offre destinée aux actionnaires existants. Le montant définitif levé dans le cadre de l’offre actuelle n’est pas encore connu, et les remboursements obligataires prévus dépendront des souscriptions et des accords conclus avec les créanciers.

• 14 septembre 2026 : la Commission nationale des valeurs mobilières délivre le certificat d’enregistrement 431/GCN-UBCK.
• 30 septembre et 1er octobre : les actions sont négociées ex-droit, puis intervient la date d’enregistrement déterminant les actionnaires éligibles.
• 19 octobre : Novaland annonce le report des échéances de transfert des droits et de souscription.
• Du 26 au 30 octobre : Diamond Properties et Cao Thi Ngoc Suong prévoient les transactions sur actions annoncées.
• 31 octobre : reprise attendue des ventes d’Aqua City.
• 23 novembre : nouvelle date limite pour transférer les droits de souscription.
• 26 novembre : nouvelle date limite pour s’inscrire et payer les actions nouvelles.
• Du quatrième trimestre 2026 au premier trimestre 2027 : période prévue pour le remboursement du principal des obligations au moyen des fonds levés.

Points clés

• Novaland cherche à lever près de 8 007 milliards de dôngs en émettant près de 800,7 millions d’actions nouvelles au prix unitaire de 10 000 dôngs.
• 5 953,3 milliards de dôngs sont affectés aux 13 émissions obligataires de la société mère, et 2 053,6 milliards supplémentaires à deux filiales pour rembourser leurs obligations.
• Les emprunts s’élevaient à 72 900 milliards de dôngs en juin, dont 30 500 milliards exigibles sous 12 mois et plus de 16 700 milliards de principal en retard de paiement.
• Le bénéfice après impôt estimé sur neuf mois a dépassé 2 800 milliards de dôngs, tandis que les flux de trésorerie opérationnels du premier semestre étaient négatifs, à hauteur d’environ 3 600 milliards.
• Novaland a enregistré 218 ventes de logements neufs et 1 318 livraisons au 30 septembre, soit 49,7 % de son objectif annuel de livraison.
• Les actionnaires ont jusqu’au 26 novembre pour s’inscrire et payer ; les remboursements obligataires prévus se prolongent jusqu’au premier trimestre 2027.