Les appartements entre 2 et 4 milliards de dôngs se raréfient à Hanoï, alors que les ventes chutent et que le coût des crédits immobiliers pèse

Moins de ventes, mais peu de logements abordables

Le marché des appartements à Hanoï a fortement ralenti au troisième trimestre 2026, mais les acheteurs disposant de 2 à 4 milliards de dôngs vietnamiens (VND) faisaient toujours face à une grave pénurie de logements adaptés. Dans sa note de conjoncture publiée le 15 octobre, Savills Vietnam fait état d'une baisse des ventes d'appartements de 48 % sur un an et d'un recul de 51 % de l'offre nouvelle.

Ce ralentissement a mis en évidence un décalage entre les logements proposés par les promoteurs et les moyens des ménages. Le comité des affaires urbaines du Conseil populaire de Hanoï a constaté que les appartements haut de gamme représentaient 78 % de l'offre nouvelle d'appartements commerciaux au premier semestre 2026. Les appartements à moins de 25 millions de dôngs le mètre carré étaient quasiment absents du marché des logements vendus directement par les promoteurs.

La baisse des ventes a entraîné quelques réductions de prix et renforcé le pouvoir de négociation des acheteurs disposant de liquidités. Pour les familles qui dépendent d'un crédit immobilier, le calcul est différent : avec des taux variables de 12 à 15 % par an, même un appartement remisé peut être difficile à financer.

Savills prévoit le lancement d'environ 7 000 appartements issus de 11 nouveaux projets au quatrième trimestre. La capacité de ces logements à réduire la pénurie qui touche les acheteurs ordinaires dépendra de leurs prix, de leur superficie et des conditions de financement, et pas seulement du nombre de lancements.

Comment l'offre abordable s'est réduite

Selon Savills, l'offre de ses appartements de catégorie C, plus abordables, a diminué de 27 % par an en moyenne depuis 2022. Ce segment ne devrait représenter que 12 % de l'offre future. Dans sa dernière évaluation, le cabinet décrit les logements entre 2 et 4 milliards de dôngs comme quasiment introuvables.

Cette évolution est antérieure au ralentissement de cette année. Au cours des neuf premiers mois de 2024, les appartements entre 2 et 4 milliards de dôngs représentaient 29 % des ventes selon les données de Savills, tandis que ceux à moins de 2 milliards n'en représentaient que 1 %. Les appartements à 4 milliards de dôngs ou plus pesaient 70 %, contre seulement 2 % en 2020.

Au premier semestre 2026, le comité du Conseil populaire a constaté que les appartements représentaient environ 70 % des nouveaux biens mis sur le marché et 73 % des transactions. Dans l'offre nouvelle d'appartements commerciaux, les logements à 50–80 millions de dôngs le mètre carré et ceux à plus de 80 millions dominaient.

Les appartements peuvent donc rester la catégorie immobilière la plus dynamique de Hanoï tout en offrant peu de choix aux ménages disposant d'une épargne limitée. Une activité accrue dans ce secteur ne signifie pas automatiquement que davantage de logements sont proposés à des prix accessibles à ces ménages.

Ce qu'un budget de 4 milliards de dôngs permet d'acheter

Avison Young estime le prix moyen des appartements vendus par les promoteurs à Hanoï à environ 108 millions de dôngs le mètre carré, soit 4 180 dollars, au troisième trimestre. À ce prix, 4 milliards de dôngs permettraient d'acheter environ 37 mètres carrés, hors frais annexes. Avec 2 milliards, on pourrait acquérir environ 18,5 mètres carrés.

L'évaluation plus large du marché par CBRE, qui inclut les projets voisins, fait état d'un prix moyen affiché inférieur, de 86 millions de dôngs le mètre carré, hors taxe sur la valeur ajoutée, frais d'entretien et remises. Même à ce niveau, un appartement de 60 mètres carrés coûterait, à titre indicatif, 5,16 milliards de dôngs. Pour les projets situés dans le centre de Hanoï, le prix moyen du cabinet s'établissait à 102 millions de dôngs le mètre carré, soit 6,12 milliards pour la même superficie.

Les appartements plus anciens se situent dans une autre gamme de prix. Des logements achevés depuis cinq à dix ans et déjà dotés de leur certificat de propriété étaient disponibles à environ 51–65 millions de dôngs le mètre carré. Un appartement hypothétique de 60 mètres carrés coûterait donc entre 3,06 et 3,9 milliards de dôngs, ce qui place certains logements existants dans la tranche de prix qui disparaît des nouvelles constructions.

Ces calculs aident à comprendre pourquoi les acheteurs regardent au-delà des nouveaux lancements. Ils montrent aussi que la superficie d'un appartement compte autant que son prix affiché au mètre carré.

Les indicateurs de ventes signalent un ralentissement général

Savills a enregistré une baisse des ventes d'appartements de 26 % par rapport au trimestre précédent, en plus du recul annuel de 48 %. Knight Frank a comptabilisé 2 960 ventes, en baisse de 40 % sur un trimestre et de 52 % sur un an, tandis que CBRE en a dénombré plus de 3 900, soit une baisse respective de 33 % et 66 %.

Les sociétés suivent des périmètres de marché différents. Le périmètre de CBRE inclut de grands projets à Van Giang, dans la province de Hung Yen, au-delà des limites administratives de Hanoï. Ses chiffres montrent que cette zone représentait plus de la moitié de l'offre nouvelle du trimestre, ce qui rend la géographie importante pour les comparaisons.

Avison Young a mesuré un taux d'absorption d'environ 31 %, contre 70–80 % un an plus tôt. L'absorption désigne la part des appartements proposés à la vente qui trouvent preneur au cours d'une période donnée. En clair, environ 31 appartements sur 100 disponibles se sont vendus, contre 70 à 80 auparavant.

Knight Frank a évalué à 38 % l'absorption de l'offre nouvelle et du stock existant, son plus bas niveau depuis 2024. Ces deux indicateurs décrivent un marché où les logements mettent plus de temps à se vendre et où les acheteurs se montrent plus sélectifs.

Les prix évoluent dans des directions différentes

Savills a constaté que les prix moyens affichés sur le marché primaire, c'est-à-dire ceux demandés par les promoteurs, avaient baissé pour le troisième trimestre consécutif. Dans son périmètre de marché plus large, CBRE a enregistré une baisse trimestrielle de 9 % et annuelle de 6 %, tandis que les prix dans le centre de Hanoï ont diminué respectivement de 6 % et 3 %.

Avison Young a relevé une hausse trimestrielle de 1,5–2,3 %, le rythme de progression ralentissant par rapport à celui observé depuis fin 2025. Knight Frank a évalué le prix moyen à 4 349 dollars le mètre carré, soit environ 114 millions de dôngs, en baisse de 0,15 % sur un trimestre, mais toujours supérieur de 25 % à celui d'un an auparavant.

La localisation et la composition des appartements intégrés à chaque base de données expliquent en partie ces écarts. Avison Young a relevé des prix de 3 300–4 500 dollars le mètre carré pour les nouveaux appartements haut de gamme dans les zones périphériques à l'est et à l'ouest, contre 5 500–9 800 dollars dans le centre urbain et le secteur de West Lake West.

Cao Thi Thanh Huong, directrice adjointe de la recherche et du conseil chez Savills Vietnam, attribue le niveau élevé des prix sur le marché primaire à la concentration de l'offre nouvelle dans les segments haut de gamme, alors que les logements abordables restent rares. Le constat du comité du Conseil populaire, selon lequel 78 % des nouveaux appartements commerciaux étaient des logements haut de gamme ou de luxe, vient étayer concrètement cette explication.

Le coût des crédits immobiliers fait attendre les acheteurs

Les taux variables des crédits immobiliers, de 12 à 15 % par an, constituent un obstacle majeur pour les ménages qui ont besoin d'emprunter des sommes importantes. Contrairement à un taux fixe pendant une période convenue, un taux variable peut évoluer pendant la durée du prêt.

À titre d'exemple, un emprunt de 2 milliards de dôngs à ces taux générerait entre 240 et 300 millions de dôngs d'intérêts sur un an si le capital restant dû ne changeait pas. Cela représente uniquement 20 à 25 millions de dôngs d'intérêts par mois, avant même le remboursement du capital emprunté. Les mensualités réelles dépendent du contrat de prêt et de la vitesse à laquelle le solde dû diminue.

Les promoteurs ont réagi en proposant des aides au financement. Selon CBRE, certains offrent des taux fixes pendant une durée pouvant aller jusqu'à cinq ans, y compris après la remise des clés. Parmi les autres mesures incitatives figurent des échéanciers de paiement plus longs et des périodes supplémentaires avant le début du remboursement du capital, c'est-à-dire de la somme initialement empruntée.

Le Huu Nghia, directeur général de Le Thanh Construction and Trading Company Limited, a cité les coûts de financement et les taux bancaires d'environ 15 % parmi les principales pressions à la hausse sur les prix des logements. Les promoteurs paient eux aussi des intérêts, et les longues périodes d'approbation ou de construction entraînent des frais de financement, de gestion et d'autres coûts avant la mise sur le marché des logements.

Une enquête menée auprès de 530 courtiers par la plateforme immobilière Batdongsan.com.vn a révélé que 63 % d'entre eux déclaraient que leurs clients continuaient d'observer le marché et de peser leurs options. Quelque 48 % ont indiqué que le volume des transactions avait chuté de plus de moitié par rapport au trimestre précédent.

Les acheteurs au comptant prennent l'avantage sur les logements existants

Les propriétaires confrontés à la pression des remboursements se montrent plus enclins à négocier. Avison Young a relevé des réductions de 8–12 % dans le cadre de négociations avec certains vendeurs dont le différé de remboursement du capital avait pris fin. Les observations plus générales font état de baisses négociées de 5–12 % sur certains appartements existants.

CBRE a évalué à environ 60 millions de dôngs le mètre carré le prix moyen affiché sur le marché secondaire, en baisse de 5 % sur un trimestre et de 8 % sur un an. Dans son périmètre, Savills a constaté une baisse trimestrielle, mais des prix toujours supérieurs à ceux d'un an auparavant. Le cabinet a également relevé un écart entre les prix des promoteurs et ceux de la revente de 28 % pour les appartements de catégorie A et de 17 % pour ceux de catégorie B.

Batdongsan.com.vn estime que les appartements existants représentaient 54 % des transactions du trimestre. La demande de logements destinés à être habités représentait 83 % de la demande dans ce segment, contre 17 % pour l'investissement. Son indice des prix affichés à la revente a chuté de 15 % entre le début de l'année et septembre, contre 9 % pour les appartements vendus par les promoteurs.

Avison Young, société de services immobiliers qui suit les comportements d'achat, décrit un abandon des achats précipités motivés par la hausse des prix :

« Les acheteurs ont délibérément renoncé à vouloir courir après la hausse des prix. Ils privilégient désormais une évaluation attentive et la recherche d'une réelle valeur », a déclaré Avison Young.

Vo Huynh Tuan Kiet, directeur des services résidentiels chez CBRE Vietnam, s'attend à ce que les promoteurs misent largement sur les mesures incitatives plutôt que sur des baisses générales des prix affichés. Il prévoit des remises de 8–15 % pour les paiements anticipés et indique que la valeur cumulée des incitations pourrait ramener les prix effectifs des transactions 7–12 % sous les prix initiaux. Les acheteurs en mesure de payer rapidement sont les mieux placés pour profiter de ces remises.

L'offre nouvelle se déplace vers la périphérie

Avison Young a dénombré plus de 3 200 nouveaux appartements au troisième trimestre, portant le stock primaire total proposé à près de 11 500 logements. Plus de 80 % de l'offre nouvelle relevait des segments haut de gamme et de luxe, principalement dans les zones est et ouest.

CBRE a comptabilisé environ 6 200 lancements sur son périmètre de marché plus large, en baisse de 28 % sur un trimestre et de 40 % sur un an. Van Giang représentait plus de la moitié de ces lancements et environ 40 % du total des neuf premiers mois.

Sur ces neuf mois, CBRE a enregistré environ 22 820 lancements, soit une hausse de 8 % par rapport à 2025 et de 20 % par rapport à 2024. Le recul trimestriel faisait donc suite à une période plus longue de hausse de l'offre. Certains promoteurs ont reporté leurs lancements face à l'affaiblissement des ventes.

Les appartements de catégorie B de Savills représentaient 73 % des ventes du trimestre. Sa classification diffère des catégories de prix utilisées par les autres sociétés, qui décrivent la plupart des nouveaux logements comme haut de gamme. Au-delà de ces différences de mesure, le problème central reste le manque d'offre aux prix les plus bas.

Les infrastructures attirent des projets, mais les ventes restent lentes

Selon l'évaluation de Savills, l'offre de villas et de maisons de ville à Hanoï a augmenté de 5 % sur un an. Des projets se positionnaient autour de la ligne 5 du métro, du parc de haute technologie de Hoa Lac et du site prévu pour le stade VinFast–Trong Dong.

Les acheteurs restaient prudents face aux orientations d'urbanisme et au coût des emprunts. Savills a relevé des prix élevés sur le marché primaire et une hausse annuelle des prix de revente des villas et des maisons de ville. Dans le périmètre suivi par CBRE, un peu plus de 500 ventes seulement ont été enregistrées, soit environ 30 % de l'offre nouvelle, et le prix moyen affiché à la revente atteignait 183 millions de dôngs le mètre carré de terrain, en baisse de 6 % sur un trimestre et de 4 % sur un an.

Le comité du Conseil populaire a estimé que la valeur des biens immobiliers dépendait de plus en plus de l'activité économique locale et de l'avancement concret des infrastructures. Son suivi a également mis en évidence la longueur des procédures d'investissement, les difficultés liées à la libération des terrains, les problèmes d'évaluation foncière et le manque de coordination entre les organismes.

Ces retards affectent les coûts du logement autant que les délais de livraison. Les projets peuvent accumuler des frais de financement et de gestion en attendant les autorisations, ce qui complique la mise sur le marché de logements moins chers.

Les projets de logements sociaux mis à l'épreuve de leur réalisation

Hanoï a approuvé 158 projets de logements sociaux et de logements destinés aux forces armées, représentant environ 139 000 appartements, selon le comité du Conseil populaire. Cela représente 11 projets supplémentaires et environ 7 000 appartements de plus que dans les chiffres arrêtés à la fin juillet 2026.

Le comité a également recensé le début des travaux sur 33 projets de logements sociaux, soit environ 30 000 appartements, au cours de l'année, dépassant l'objectif fixé pour les chantiers lancés. Lors d'une réunion nationale sur la politique du logement le 13 octobre, le ministère de la Construction a toutefois classé Hanoï parmi six collectivités locales qui risquent de ne pas atteindre leurs objectifs en matière de logements sociaux. Ces chiffres portent sur différentes étapes de réalisation : l'approbation et le début des travaux précèdent la mise à disposition des logements achevés.

Lors de cette réunion, le vice-Premier ministre permanent Pham Gia Tuc a appelé à débloquer les projets à l'arrêt et à développer des logements abordables. Le vice-ministre de la Construction Nguyen Van Sinh a indiqué qu'environ 5 012 projets immobiliers dans le pays rencontraient encore des difficultés, tandis que les stocks recensés dans 27 collectivités locales ayant transmis leurs chiffres totalisaient environ 51 950 logements et parcelles.

Le comité du Conseil populaire a également relevé des risques liés à la collecte prématurée de fonds, à l'utilisation abusive de l'argent des clients, aux projets hypothéqués et aux retards de livraison ou de délivrance des certificats de propriété. Il a proposé de mieux partager les données notariales, fiscales et foncières afin de repérer les transactions déclarées à des valeurs anormalement basses, une pratique qui réduit les recettes fiscales et fausse les données sur les prix.

Quelles perspectives pour les acheteurs ?

Do Thi Thu Hang, directrice principale de la recherche et du conseil chez Savills Hanoi, estime que la demande réelle de logements reste soutenue par l'urbanisation, la hausse des revenus et l'amélioration des infrastructures, malgré les difficultés d'accessibilité financière. Les prochaines étapes de l'offre s'échelonnent du dernier trimestre 2026 à la fin de la décennie :

• Quatrième trimestre 2026 : Savills prévoit le lancement d'environ 7 000 appartements issus de 11 nouveaux projets.
• Jusqu'à la fin de 2027 : Knight Frank prévoit environ 35 000 appartements supplémentaires, dont plus d'un tiers dans les zones ouest.
• 2027 : Hanoï prévoit 27 projets de logements sociaux, pour un total de 28 696 appartements.
• 2028–2030 : les projets de logements sociaux de la ville comprennent 101 projets, soit environ 86 216 appartements.

La répartition des prix des lancements attendus au quatrième trimestre n'a pas été précisée. Pour les ménages disposant de 2 à 4 milliards de dôngs, les possibilités immédiates se trouveront probablement davantage parmi certains appartements existants et les ventes négociées, tandis que l'accès aux logements sociaux dépend des critères d'éligibilité et de la réalisation des projets.

Nguyen Hoai An, directeur principal de CBRE Hanoi, décrit un marché en rééquilibrage après environ deux ans de croissance continue. Pour les acheteurs, cela se traduit concrètement par davantage de temps pour comparer les logements et négocier. Pour les promoteurs et les responsables publics, l'enjeu est de savoir si la prochaine vague d'offre atteindra les ménages actuellement exclus du marché.

À retenir

• Savills a enregistré une baisse annuelle de 48 % des ventes d'appartements à Hanoï et un recul de 51 % de l'offre nouvelle au troisième trimestre 2026.
• Les nouveaux logements entre 2 et 4 milliards de dôngs sont devenus extrêmement rares.
• Les appartements haut de gamme et de luxe représentaient 78 % de l'offre commerciale nouvelle au premier semestre 2026, selon le comité du Conseil populaire.
• Les taux variables des crédits immobiliers, de 12 à 15 %, continuent de limiter les acheteurs qui ont besoin d'emprunter.
• Certains propriétaires de logements existants ont accepté des baisses de 8–12 % après négociation, ce qui favorise les acheteurs disposant de liquidités.
• Environ 7 000 lancements d'appartements sont attendus au quatrième trimestre, parallèlement à un portefeuille plus important de logements sociaux pour les années suivantes.