Le projet de loi vietnamien sur le logement place la location au cœur de la réforme, avec des plafonds de loyers fixés par les provinces et moins d’autorisations

Une nouvelle voie d’accès au logement sans achat

Le projet de loi vietnamien sur le logement consacrerait un chapitre au logement locatif, confierait 20 des 21 procédures administratives en matière de logement aux autorités locales et autoriserait les provinces à fixer des plafonds de loyers. Le ministre de la Justice Hoang Thanh Tung a présenté le texte à l’Assemblée nationale le 22 octobre 2026, avec des modifications concernant le logement social, la reconstruction d’immeubles et les obligations des promoteurs.

Cette proposition intervient alors que le ministère de la Construction indique que le Vietnam a achevé 8 314 logements locatifs au cours des neuf premiers mois de 2026, sur un total combiné de 46 497 logements sociaux et locatifs. Les logements locatifs représentaient donc environ 18 % des logements achevés. Le ministère prévoit que leur nombre atteindra 18 049 sur l’ensemble de l’année.

Le projet organiserait la politique du logement autour de quatre catégories : le logement commercial, le logement locatif, le logement de fonction destiné aux personnes exerçant des fonctions publiques et le logement relevant de politiques publiques, financé ou créé par l’État. Le logement social, celui destiné au relogement et celui destiné aux forces armées relèveraient de cette dernière catégorie.

Pour les ménages qui n’ont pas les moyens d’acheter, le principal changement serait la mise en place d’un cadre plus clair pour construire des logements destinés à rester disponibles à la location. Pour les promoteurs, le texte prévoit des mesures incitatives et moins de démarches administratives, tout en confiant aux provinces le contrôle des loyers. Ces mesures restent des propositions soumises aux parlementaires ; la présentation du 22 octobre n’a fixé aucune date pour le vote définitif ni pour l’entrée en vigueur.

La commission des Lois et de la Justice de l’Assemblée nationale soutient une révision d’ensemble, tout en souhaitant renforcer la protection contre la spéculation et le détournement des aides au logement. Son président, Phan Chi Hieu, a présenté les conclusions de l’examen du texte par la commission, notamment ses préoccupations concernant les bénéficiaires des logements subventionnés et le financement des infrastructures.

Pourquoi le logement locatif devient prioritaire

Le vice-ministre de la Construction Nguyen Van Sinh a évoqué un changement de cap : au lieu de privilégier principalement le logement commercial, le pays développerait conjointement les logements commerciaux, sociaux et locatifs. Les travailleurs, les étudiants, les agents publics et les membres des forces armées figurent parmi les groupes auxquels le gouvernement souhaite que le marché locatif réponde.

Le ministère relève un décalage entre les investissements et les besoins des ménages : les logements chers continuent d’attirer les capitaux, tandis que les logements abordables restent rares dans les grands centres urbains. Les prix de l’immobilier ont également augmenté plus vite que les revenus, et le secteur locatif n’a pas attiré suffisamment d’investissements pour répondre à la demande.

S’exprimant lors d’un forum immobilier, Sinh a décrit les difficultés qui se sont accumulées sur le marché :

« Ce sont des problèmes qui se sont accumulés au fil du temps et qui ne peuvent pas être résolus du jour au lendemain, mais qui exigent une action immédiate et coordonnée », a déclaré M. Sinh.

Une analyse juridique de HM&P publiée le 29 septembre, rédigée par les avocats Nguyen Van Phuc et Ngo Tuong Vi, cite des données du ministère de la Construction faisant état d’environ 60 900 logements en juin 2026 dans certaines catégories locatives. Celles-ci comprennent le logement social, les logements pour travailleurs, les logements étudiants et les anciens logements détenus comme biens publics. Ce chiffre concerne les catégories recensées, et non l’ensemble des logements loués par des propriétaires privés au Vietnam.

Comment le projet est arrivé devant le Parlement

Le projet présenté le 22 octobre compte 13 chapitres et 130 articles, soit 68 de moins que les 198 articles de la loi sur le logement de 2023. La version examinée en septembre en comptait 132. Le gouvernement affirme que la révision conserve les dispositions utiles, supprime les doublons et renvoie les modalités d’application plus détaillées aux textes réglementaires.

Les principales étapes ayant précédé la présentation du texte au Parlement sont les suivantes :

• Mai 2024 : le Secrétariat publie la directive n° 34-CT/TW sur le développement du logement social, dont le ministère de la Construction prévoit d’évaluer la mise en œuvre.
• 30 septembre 2026 : le bureau permanent de la commission des Lois et de la Justice examine le projet au siège de l’Assemblée nationale, sous la présidence de Phan Chi Hieu.
• 2 octobre 2026 : le Comité permanent de l’Assemblée nationale examine les projets de loi sur le logement et les activités immobilières.
• 15 octobre 2026 : le ministère de la Construction publie des données sur la construction de logements lors de son point de presse du troisième trimestre à Hanoï.
• 22 octobre 2026 : l’Assemblée nationale examine le projet sur le logement et les conclusions de la commission lors de sa deuxième session.

Fonctionnement des loyers et des investissements

Le chapitre consacré à la location couvrirait les catégories de locataires admissibles, les financements publics et privés, les exigences applicables aux projets, les procédures d’investissement, les mesures incitatives destinées aux promoteurs, les loyers et la gestion immobilière. Il prévoit également des hébergements pour les experts et les travailleurs en dehors des zones industrielles.

Les promoteurs et les locataires conviendraient des loyers dans le cadre fixé par le Comité populaire provincial. Le calcul proposé tiendrait compte de la récupération de l’investissement dans la construction, de l’entretien, de l’exploitation, des impôts, des frais et autres coûts raisonnables, ainsi que du bénéfice prévisionnel prévu dans le plan d’activité.

Les plafonds provinciaux et les coûts des projets s’appliqueraient donc conjointement. Un promoteur devrait générer des revenus suffisants pour entretenir le bien et récupérer son investissement, tandis que la province fixerait la fourchette de prix autorisée. Les mesures incitatives et le cadre local des loyers influeraient tous deux sur la capacité d’un projet à proposer des logements à un prix abordable.

Lors de l’examen de septembre, le projet prévoyait une exonération des redevances d’usage des terres pour les projets locatifs financés sans capitaux publics. Le cadre plus général proposé par le ministère comprend également des exonérations de loyers fonciers, des allègements fiscaux, des prêts préférentiels et une aide au raccordement aux infrastructures techniques. Les promoteurs pourraient consacrer une partie d’un projet à des logements commerciaux ou à des services afin de compléter leurs revenus, sous réserve des conditions légales.

Où seraient construits les nouveaux logements locatifs

Le ministère souhaite mieux relier les logements locatifs aux lieux d’emploi et d’études ainsi qu’aux transports. Les exigences d’urbanisme proposées réserveraient des terrains dans certains quartiers urbains, autour des zones industrielles et des zones franches, à proximité des universités et des établissements d’enseignement supérieur, ainsi que dans les secteurs aménagés autour des transports publics.

Le développement axé sur les transports, ou TOD, consiste à concentrer logements et services autour des points de correspondance. Pour un travailleur ou un étudiant, l’intérêt concret serait de pouvoir vivre plus près de son lieu de travail, de son campus ou d’un arrêt de transport, à condition que les plans locaux prévoient aussi les infrastructures nécessaires.

Les autorités locales ont été invitées à évaluer la demande des différentes catégories de locataires, à affecter des terrains adaptés et à envisager des investissements publics directs. D’autres possibilités consistent à remettre en service des biens immobiliers publics et à acquérir des logements auprès de promoteurs. Les autorités provinciales organiseraient également les ressources nécessaires aux indemnisations, au relogement et à l’aménagement des terrains.

La commission des Lois et de la Justice souhaite des règles de priorité plus claires, notamment pour les logements construits avec des fonds publics. Elle demande aussi que les mesures incitatives bénéficient aux locataires confrontés à des difficultés de logement, avec des contrôles transparents des conditions d’éligibilité afin d’éviter tout détournement des aides.

Ce que révèlent les chiffres de la construction

Les chiffres publiés en octobre par le ministère font état d’un important portefeuille de projets, mais d’un volume plus modeste de logements achevés. Au cours des neuf premiers mois de 2026, 170 projets de logements sociaux et locatifs ont livré 46 497 logements : 38 183 destinés à la vente ou à l’achat par versements échelonnés dans le cadre d’un contrat de location, et 8 314 destinés à la location.

Les travaux ont commencé sur 128 autres projets comptant 183 293 logements, dont 42 801 logements locatifs. Ceux-ci représentaient environ 23 % des mises en chantier, contre environ 18 % des logements achevés au cours de la même période. La part des logements locatifs parmi les projets lancés était donc supérieure à celle des logements livrés.

Le ministère prévoit que 87 601 logements sociaux et locatifs seront achevés en 2026, dont 18 049 logements locatifs. Le programme plus vaste de logement social comptait 947 projets et 910 933 logements, pour un investissement estimé à 841 338 000 000 000 dongs. Parmi ces logements, 216 626 étaient achevés, 363 065 en construction et 331 242 avaient obtenu une approbation d’investissement.

Ces trois étapes représentent ensemble environ 91 % de l’objectif d’au moins un million de logements sociaux d’ici à 2030. Les logements achevés à eux seuls équivalent à environ 22 % de cet objectif minimal. Au début de 2026, le programme comptait 781 projets et 720 055 logements, soit 72 % de l’objectif en tenant compte de toutes les étapes de développement.

Le Vietnam a achevé 102 633 logements sociaux en 2025, dépassant de 2 358 unités son objectif annuel de 100 275. Au cours des cinq premiers mois de 2026, la construction a commencé sur 34 projets comptant près de 30 000 logements. Le ministère a demandé aux collectivités locales d’intégrer les objectifs de logement, les calendriers des projets et les ressources nécessaires à leurs plans de développement économique et social.

Revente des logements sociaux et obligations liées aux infrastructures

Le projet intégrerait à la loi sur le logement les mesures pilotes jugées adaptées de la résolution n° 201/2025/QH15 de l’Assemblée nationale et de la résolution n° 66.15/2026/NQ-CP du gouvernement. Une disposition proposée autoriserait un acquéreur de logement social à le revendre cinq ans après le paiement intégral, dès lors qu’un certificat de propriété a été délivré, mais uniquement à un autre acquéreur répondant aux critères d’accès au logement social.

L’impôt sur le revenu des personnes physiques serait régi par la législation fiscale. Le dispositif de revente proposé maintiendrait le logement dans le parc destiné aux ménages éligibles, même après la période initiale de détention.

Les autorités provinciales décideraient de la manière dont les promoteurs de logements commerciaux remplissent leurs obligations de soutien au logement social et locatif. Les options seraient de fournir des terrains dans le périmètre du projet, sur un autre site, ou de verser une somme équivalente. Le gouvernement édicterait des règles détaillées.

La commission s’inquiète de la suppression, dans le projet, d’une exigence explicite portant sur les investissements dans les infrastructures techniques lorsque les promoteurs fournissent des terrains ou versent la somme équivalente. Les routes, le drainage et les raccordements aux réseaux rendent les terrains constructibles ; la répartition de ces coûts a donc une incidence directe sur l’état de préparation et le coût d’un projet.

Le gouvernement propose des dispositions réglementaires détaillées pour calculer les coûts d’infrastructure lorsqu’une obligation est remplie. La commission demande à l’organe chargé de la rédaction de revoir la formulation afin que les promoteurs commerciaux conservent une part appropriée de responsabilité.

Moins d’autorisations, de nouvelles questions de protection

Le projet de loi sur le logement ne laisserait au ministère de la Construction que la procédure de location des logements de fonction. Les autorités locales prendraient en charge les 20 autres procédures administratives. Le texte propose également de supprimer trois des quatre conditions d’exercice d’une activité, de simplifier les pièces à fournir et de raccourcir les délais de traitement.

La fixation des prix des logements sociaux illustre cette volonté de réduire les approbations préalables. Les avocats de HM&P décrivent un mécanisme dans lequel les promoteurs établiraient les prix, feraient appel à un consultant qualifié pour les vérifier, puis approuveraient eux-mêmes les prix de vente et de location-accession, à la place d’une évaluation par une agence provinciale.

Phuc et Vi recommandent des inspections ciblant les risques liés à la fixation des prix, la conservation des documents détaillant leur calcul, la publication des principaux postes de dépenses et la mise en cause de la responsabilité des sociétés chargées de la vérification. Ils proposent également des ajustements de prix ou des remboursements si des contrôles ultérieurs révèlent un calcul irrégulier. Il s’agit de garanties recommandées dans leur analyse.

Les avocats soulèvent également des questions concernant les dispositions sur les hypothèques. L’article 182 de la loi actuelle sur le logement impose aux propriétaires d’informer par écrit les locataires avant d’hypothéquer un logement loué et de signaler au prêteur qu’il est occupé par un locataire. La disposition plus courte du projet sur les hypothèques supprimerait cette obligation expresse de notification préalable de la loi sur le logement.

D’autres dispositions autoriseraient certaines opérations, notamment la vente ou la location-accession de logements sociaux, sans mainlevée préalable de l’hypothèque, si les parties concernées en conviennent. Une hypothèque constitue une garantie accordée au prêteur sur un bien immobilier en cas de défaut de paiement d’une dette. Les acquéreurs qui accepteraient un tel arrangement devraient recevoir des informations claires sur la dette, les droits du prêteur et les conditions de libération de leur logement.

Anciens immeubles, propriété et logements de fonction

La rénovation et la reconstruction des immeubles d’habitation seraient davantage liées au renouvellement urbain. Le projet ajoute le contrat de construction-transfert, ou BT, parmi les formes de partenariat public-privé possibles et simplifie le choix des promoteurs. Dans ce type de contrat, un investisseur privé construit des infrastructures ou des équipements et les transfère à l’autorité publique selon les conditions convenues.

Le projet de septembre liait la durée de vie d’un immeuble à la législation sur la construction et traitait de la participation financière des propriétaires à sa reconstruction à l’issue de cette durée. Lors de la présentation d’octobre, il a également été question de protéger les droits de propriété en cas de démolition d’immeubles.

Les règles révisées de gestion préciseraient la distinction entre parties communes et privatives, les règles de stationnement, ainsi que les pouvoirs et les devoirs des conseils de gestion, promoteurs, propriétaires, résidents et exploitants. La commission a relevé que les litiges sur les parties communes et les conflits entre résidents et conseils de gestion nécessitent des solutions plus solides.

Les dispositions relatives aux logements de fonction ajouteraient des exonérations de loyer pour les responsables publics, les agents et les travailleurs affectés, mutés ou détachés dans des communes particulièrement défavorisées, des zones frontalières et des îles. Les logements destinés aux forces armées pourraient être construits sur des terrains de défense ou de sécurité dont la libération est prévue, ou sur des terrains qui ne sont plus nécessaires à ces usages.

Le projet traite également des citoyens vietnamiens possédant une autre nationalité. Selon l’analyse de HM&P, ils seraient considérés comme des citoyens vietnamiens dans les transactions immobilières lorsqu’ils utilisent leur nationalité vietnamienne, qu’ils résident au Vietnam ou à l’étranger. Les avocats demandent des règles plus claires en matière de justificatifs et d’enregistrement pour faire valoir ce statut.

Contrôle foncier et projet de loi connexe sur l’immobilier

L’article 6 du projet sur le logement imposerait aux promoteurs des quartiers relevant des zones urbaines de classe spéciale, de classe I et de classe II de construire des logements destinés à la vente, à la location-accession ou à la location. Dans les autres zones, les provinces décideraient des lieux où les promoteurs doivent construire et de ceux où des parcelles résidentielles peuvent être transférées à des particuliers pour qu’ils y construisent leur logement, selon des critères fixés par le gouvernement.

La commission des Lois et de la Justice souhaite limiter autant que possible le lotissement et la vente de parcelles urbaines, en particulier dans les grandes villes. Elle demande également des règles plus claires sur les sources de financement du Fonds du logement, la comptabilisation et la gestion des actifs, conformément à la législation budgétaire de l’État.

Le projet de loi connexe sur les activités immobilières compte 10 chapitres et 61 articles, soit 22 de moins que la loi de 2023. Il prévoit des identifiants électroniques pour les biens, les personnes, les organisations et les autres entités concernés, ainsi qu’un mécanisme de sécurisation des 5 % restants de la valeur d’un contrat immobilier au moyen d’un compte bloqué ou d’un arrangement convenu entre les parties.

Le ministre de l’Agriculture et de l’Environnement Trinh Viet Hung a présenté des dispositions autorisant les Comités populaires provinciaux à approuver le transfert de tout ou partie de projets dont le principe d’investissement avait initialement été approuvé par le Premier ministre. Les responsabilités des districts seraient transférées aux autorités communales dans le cadre du système d’administration à deux échelons, provincial et communal.

Le projet de loi sur les activités immobilières supprimerait quatre des douze procédures administratives, en simplifierait sept autres et supprimerait ou simplifierait neuf des 31 conditions d’investissement et d’exercice d’une activité. Le projet sur le logement supprimerait également sept éléments de la liste des comportements interdits, qui seraient encadrés par des dispositions spécifiques ou d’autres textes législatifs.

Les parlementaires ont demandé une harmonisation rigoureuse des règles relatives au logement, aux activités immobilières, au foncier, à la fiscalité et au budget. Les avocats de HM&P demandent également des limites strictes aux dérogations transitoires qui permettent à certains projets de logement social d’obtenir des investisseurs sans relancer la procédure de sélection. Le principal enjeu de la mise en œuvre consiste à concilier des autorisations plus rapides avec des responsabilités clairement définies en matière de prix, de foncier, d’infrastructures et de droits des résidents.

À retenir

• Le projet de loi sur le logement présenté le 22 octobre compte 13 chapitres et 130 articles, dont un chapitre consacré au logement locatif.
• Les promoteurs et les locataires conviendraient des loyers dans les limites fixées par les provinces.
• Les autorités locales prendraient en charge 20 des 21 procédures administratives en matière de logement.
• Le Vietnam a achevé 8 314 logements locatifs au cours des neuf premiers mois de 2026 et en prévoit 18 049 sur l’ensemble de l’année.
• La revente d’un logement social cinq ans après son paiement intégral nécessiterait un certificat de propriété et un acquéreur éligible.
• Les parlementaires demandent des règles plus claires sur les priorités d’accès des locataires, les obligations en matière d’infrastructures, le financement et les garanties contre le détournement des aides au logement.
• Les propositions portent également sur la reconstruction des immeubles, les hypothèques, le contrôle foncier et les transactions immobilières.