L’impôt foncier sur les appartements dépasse les 3 000 milliards de wons à Séoul, creusant les écarts entre les districts

Trois districts représentent près de la moitié de la facture

Les propriétaires d’appartements de Séoul se sont vu réclamer un montant record de 3 272,3 milliards de wons d’impôts fonciers en 2026. Gangnam, Seocho et Songpa en représentent près de la moitié, alors qu’ils comptent pour moins d’un quart des contribuables de la ville propriétaires d’un appartement.

Ces chiffres proviennent des registres de la municipalité de Séoul sur les montants d’impôts fonciers résidentiels établis pour les particuliers. Ils ont été analysés par Choi Eun-seok, député du Parti du pouvoir au peuple. Le total a augmenté de 478,1 milliards de wons, soit 17,1 %, par rapport aux 2 794,2 milliards de wons de l’année précédente. C’est la première fois que le montant annuel dépasse les 3 000 milliards de wons.

Le nombre de contribuables concernés a progressé beaucoup plus lentement, de 3,0 %, pour atteindre 1 985 669 personnes. Le montant moyen réclamé s’est ainsi élevé à environ 1,65 million de wons par contribuable, soit près de 200 000 wons de plus que l’année précédente.

Le contraste le plus marqué oppose les districts aisés du sud-est aux trois districts du nord : Nowon, Dobong et Gangbuk. L’impôt foncier moyen sur les appartements a atteint 3,337 millions de wons à Gangnam, Seocho et Songpa, contre 499 000 wons dans le groupe du nord. En un an, l’écart s’est creusé, passant d’environ six fois à 6,7 fois.

L’impôt foncier constitue une dépense récurrente pour les propriétaires. Ces chiffres portent sur les montants réclamés aux particuliers propriétaires d’appartements et donnent donc une mesure directe de l’évolution du coût de la propriété dans la capitale. La pression financière s’accentue le plus rapidement dans les zones où la valeur des appartements a le plus progressé, tandis que les hausses restent bien plus modestes dans plusieurs districts périphériques.

Les montants réclamés augmentent plus vite que le nombre de contribuables

Le montant total des impôts fonciers sur les appartements à Séoul a atteint environ 2,7 fois son niveau de 2016, qui s’élevait à 1 217,2 milliards de wons. Sur la même période, le nombre de contribuables est passé de 1 533 239 à 1 985 669, soit une hausse d’environ 30 %, contre une progression d’environ 169 % des montants réclamés.

Le montant moyen a plus que doublé par rapport aux 793 000 wons de 2016. Il a dépassé pour la première fois le million de wons en 2019, atteignant 1,113 million de wons, puis s’est établi à environ 1,449 million de wons en 2025.

Les totaux annuels font apparaître une nette interruption avant le dernier record :

• 2016 : le montant total des impôts fonciers réclamés sur les appartements s’élevait à 1 217,2 milliards de wons.
• 2017 à 2019 : le total est passé à 1 361 milliards de wons, puis à 1 555,8 milliards et à 1 831,2 milliards.
• 2020 à 2022 : les montants réclamés ont atteint 2 261,4 milliards de wons, 2 708,7 milliards et 2 873,4 milliards.
• 2023 : le total a baissé à 2 334,4 milliards de wons.
• 2024 et 2025 : les montants réclamés sont remontés à 2 489 milliards de wons, puis à 2 794,2 milliards.
• 2026 : le total a atteint un nouveau record de 3 272,3 milliards de wons.

La baisse de 2023 s’est élevée à environ 18,8 % par rapport à l’année précédente. En 2026, le total dépassait d’environ 40,2 % ce point bas. L’évolution sur le long terme montre donc à la fois une forte hausse du coût de la propriété et une période de retournement de tendance.

Gangnam représente l’essentiel de la hausse annuelle

Gangnam, Seocho et Songpa, souvent regroupés sous le nom de « trio de Gangnam », se sont vu réclamer 1 555,2 milliards de wons d’impôts fonciers sur les appartements, contre 1 278,6 milliards auparavant. Leur hausse de 276,6 milliards de wons représente environ 58 % de l’augmentation annuelle totale de la ville, qui s’élève à 478,1 milliards.

La part des trois districts dans le total de Séoul est passée de 45,8 % à 47,5 %. Ils comptent pour 23,5 % des contribuables : moins d’un contribuable sur quatre représente donc près de la moitié de la facture.

En soustrayant les montants réclamés dans ces trois districts du total de la ville, on obtient 1 717,1 milliards de wons pour les 22 autres districts de Séoul réunis. La facture du trio de Gangnam est donc proche du montant réclamé dans le reste de la capitale.

L’impôt foncier moyen dans les trois districts est passé de 2,867 millions de wons à 3,337 millions, soit 470 000 wons de plus par contribuable. À Nowon, Dobong et Gangbuk, la moyenne a augmenté de 21 000 wons, passant de 478 000 à 499 000 wons.

L’écart en valeur entre ces moyennes s’est creusé, passant de 2,389 millions de wons à 2,838 millions. Pour un propriétaire dont la facture est proche de la moyenne régionale, la hausse annuelle dans le trio de Gangnam est presque aussi élevée que la facture moyenne totale du groupe du nord.

Les districts bordant le Han prennent encore de l’avance

Mapo, Yongsan et Seongdong, un groupe souvent appelé « Mayongseong » en Corée du Sud, ont eux aussi franchi un nouveau seuil. Le montant total des impôts fonciers réclamés sur les appartements y a atteint 414,3 milliards de wons, dépassant pour la première fois les 400 milliards.

Le total a progressé de 16,7 %, contre 355 milliards de wons auparavant. Yongsan en représente 146,4 milliards, Seongdong 146 milliards et Mapo 121,9 milliards. Ensemble, ces districts se sont vu réclamer environ 3,2 fois les 128,8 milliards de wons enregistrés à Nowon, Dobong et Gangbuk.

Le total des districts du nord est passé de 122,2 milliards de wons à 128,8 milliards, soit une hausse d’environ 5,3 %. Nowon en représente environ 79,4 milliards, Dobong 32,3 milliards et Gangbuk 17,1 milliards.

Les montants moyens se sont eux aussi davantage éloignés. À Mapo, Yongsan et Seongdong, ils sont passés de 1,789 million de wons par contribuable à 2,04 millions, soit une hausse de 14,0 %. Dans le groupe du nord, la moyenne a progressé d’environ 4,3 %. L’écart est passé de 3,7 à 4,1 fois.

En additionnant le trio de Gangnam à Mapo, Yongsan et Seongdong, le total atteint 1 969,5 milliards de wons. Cela représente environ 60,2 % des impôts fonciers réclamés sur les appartements à Séoul, concentrés dans six de ses 25 districts.

Dongdaemun enregistre la plus forte hausse

Dongdaemun a enregistré la plus forte hausse en pourcentage du total des impôts fonciers réclamés sur les appartements, à 27,4 %. Suivent Seocho à 25,7 %, Songpa à 24,6 %, Seongdong à 22,4 % et Gangnam à 17,2 %.

La place de Dongdaemun et de Seongdong dans ce classement met en lumière les nouveaux ensembles résidentiels, aux côtés des districts aisés de longue date. Tous deux ont connu l’occupation de nouveaux appartements et une hausse des prix du marché, ce qui contribue à expliquer pourquoi la progression rapide dépasse le trio de Gangnam.

Geumcheon a enregistré la hausse la plus faible, à 3,8 %. Viennent ensuite Dobong à 4,5 %, Gangbuk à 5,5 %, Nowon à 5,6 % et Guro à 7,0 %. L’écart entre Dongdaemun et Geumcheon s’est établi à 23,6 points de pourcentage, le taux de hausse de Dongdaemun étant environ sept fois supérieur.

Le total réclamé dans un district dépend à la fois des personnes et des biens immobiliers ajoutés aux registres fiscaux et des montants facturés. Les montants moyens révèlent un autre aspect de l’évolution : le niveau d’impôt réclamé par contribuable. À l’échelle de Séoul, la hausse de cette moyenne explique pourquoi les factures ont augmenté bien plus vite que le nombre de contribuables.

Les valeurs officielles des logements expliquent la pression géographique

Les prix officiels provisoires des appartements pour 2026, publiés le 17 mars par le ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports, font apparaître une tendance géographique similaire. Les valeurs estimées à Séoul ont augmenté de 18,67 %, soit leur plus forte hausse depuis celle de 19,91 % enregistrée en 2021 et la troisième plus importante depuis la mise en place du système de publication en 2005.

Les prix officiels estimés sont des évaluations publiques servant au calcul des impôts fonciers. Le prix du marché correspond au montant qu’un acheteur pourrait payer pour un logement ; le prix officiel estimé est la valeur retenue dans le calcul fiscal. Le ministère a maintenu à 69 % le ratio entre valeur estimée et valeur de marché pour 2026 : la hausse reflète donc l’évolution des valeurs de marché, et non celle de ce ratio.

Les prix estimés ont progressé en moyenne de 24,7 % dans le trio de Gangnam : 26,05 % à Gangnam, 25,49 % à Songpa et 22,07 % à Seocho. Huit districts bordant le Han, dont Mapo, Yongsan et Seongdong, ont enregistré une hausse moyenne de 23,13 %.

À l’échelle nationale, les prix officiels des appartements ont augmenté de 9,16 % pour environ 15,85 millions de logements. Hors de Séoul, la hausse moyenne a été de 3,37 %. L’augmentation de 18,67 % à Séoul est donc environ deux fois supérieure au taux national et plus de cinq fois plus élevée qu’en dehors de la capitale.

Les évaluations de mars contribuent à expliquer pourquoi les districts aisés ont subi une pression particulière en 2026. Elles entrent aussi dans le calcul d’un second impôt lié à la détention immobilière, qui s’applique lorsque la valeur imposable des logements d’un propriétaire dépasse l’abattement prévu.

Davantage de logements dépassent le seuil de l’impôt supplémentaire

En 2026, la valeur officielle provisoire de 487 362 appartements en Corée du Sud dépassait 1,2 milliard de wons, soit 53,3 % de plus que les 317 998 recensés l’année précédente. Ces logements représentaient 3,07 % des quelque 15,85 millions d’appartements pris en compte.

Pour un propriétaire éligible d’un logement unique, 1,2 milliard de wons constitue l’abattement de base retenu pour l’impôt global sur la détention immobilière. Ce prélèvement supplémentaire s’applique à la valeur imposable du logement au-delà de cet abattement. La facture annuelle d’impôts sur la détention combine ce prélèvement et l’impôt foncier ordinaire ; son calcul dépend de la situation du propriétaire et des allègements applicables.

Séoul comptait 414 896 appartements dépassant cette valeur, soit 14,9 % des 2 782 147 appartements de la ville. La capitale concentrait ainsi environ 85 % du total national. Gangnam en comptait 99 372, suivi de Songpa avec 75 902 et de Seocho avec 69 773.

Yangcheon en comptait 28 919 et Seongdong 25 839. Leur nombre a particulièrement augmenté dans plusieurs districts bordant le Han : 516 % à Gangdong, 296 % à Dongjak, 164 % à Gwangjin, 147 % à Seongdong et 140 % à Mapo.

Les chiffres de mars ne recensaient aucun appartement dépassant le seuil à Gangbuk, Dobong, Nowon, Geumcheon et Gwanak. Hors de Séoul, leur nombre a presque doublé, passant de 37 633 à 72 466. L’augmentation dépasse donc la capitale, même si Séoul reste le principal foyer de concentration.

Des factures cumulées bien plus élevées pour certains logements

Des calculs publiés en parallèle des informations de mars sur les évaluations montrent que les deux impôts peuvent évoluer à des rythmes différents. Pour un appartement de 84 mètres carrés à Raemian One Bailey, dans le quartier de Banpo à Seocho, la facture prévisionnelle cumulée des impôts sur la détention est passée de 18,29 millions de wons à 28,55 millions, soit une hausse de 10,26 millions de wons, ou 56,1 %.

Dans ce calcul, l’impôt foncier ordinaire est passé de 7,46 millions de wons à 9,47 millions. Le prélèvement global est passé de 10,83 millions à 19,08 millions, représentant l’essentiel de la hausse prévue. La valeur officielle du logement a augmenté de 3,436 à 4,569 milliards de wons.

Pour un logement de 111 mètres carrés à Shin Hyundai 9th, dans le quartier d’Apgujeong à Gangnam, la facture cumulée prévisionnelle s’élevait à 29,19 millions de wons, en hausse de 10,61 millions, soit 57,1 %. Sa valeur officielle est passée de 3,476 à 4,726 milliards de wons.

À Jamsil Els, dans le district de Songpa, l’impôt prévisionnel sur la détention d’un appartement de 84 mètres carrés est passé de 5,82 millions de wons à 8,59 millions. Cette hausse de 2,77 millions de wons, soit 47,6 %, accompagne l’augmentation de sa valeur officielle, passée de 1,865 à 2,335 milliards de wons.

Ces estimations portent sur les impôts cumulés liés à la détention de biens immobiliers sélectionnés. Le total de 3 272,3 milliards de wons pour l’ensemble de la ville concerne les montants d’impôt foncier ordinaire réclamés aux particuliers propriétaires d’appartements. Distinguer ces deux montants permet aux propriétaires de savoir quelle partie de leur facture augmente.

Révision des évaluations et appels à une action locale

L’annonce de mars fixait au 6 avril la date limite pour présenter des observations sur les valeurs provisoires, au 30 avril la publication définitive, au 29 mai le dépôt des recours et au 26 juin la publication des ajustements annoncés. Les résultats définitifs de cette procédure de révision ne sont pas précisés ici.

Lors de la conférence de presse de mars, le ministère chargé du Territoire a déclaré n’avoir reçu aucune directive des ministères compétents ou des autorités fiscales concernant une hausse des ratios utilisés pour convertir les valeurs officielles en montants imposables. Les calculs cités retenaient des ratios de 60 % pour le prélèvement global et de 45 % pour l’impôt foncier ordinaire dans le cas des propriétaires d’un seul logement. Ces ratios ont une fonction différente de la mesure de 69 % qui relie les prix estimés aux valeurs de marché.

Choi Eun-seok, député du Parti du pouvoir au peuple qui a analysé les registres d’évaluation de Séoul, a lié la hausse des factures à celle des prix des logements. Selon sa déclaration, traduite :

La hausse des prix des appartements à Séoul entraîne une augmentation de la charge fiscale foncière, tandis que les écarts entre les régions se creusent également.

Choi a appelé le gouvernement à prendre des mesures efficaces tenant compte de l’offre et de la demande dans chaque secteur, plutôt que de s’en tenir à l’annonce de plans de construction de logements.

Ces chiffres sur le coût de la propriété s’inscrivent dans un contexte d’évolution des préférences des acheteurs. Au cours des neuf premiers mois de 2026, les appartements de 60 mètres carrés ou moins ont représenté 79,8 % des demandes d’abonnement à un logement à Séoul, signe d’un intérêt accru pour les demandes pour des appartements plus petits, les logements de taille standard devenant moins abordables. Les prix d’achat et les impôts annuels constituent désormais deux pressions financières distinctes pour les ménages qui choisissent où et quoi acheter.

Points clés

• Les impôts fonciers réclamés sur les appartements à Séoul ont atteint un record de 3 272,3 milliards de wons en 2026, en hausse de 17,1 %.
• Le nombre de contribuables a progressé de 3,0 %, tandis que le montant moyen réclamé s’est élevé à environ 1,65 million de wons.
• Gangnam, Seocho et Songpa représentent 47,5 % des montants réclamés et environ 58 % de la hausse annuelle.
• Leur facture moyenne est 6,7 fois supérieure à celle de Nowon, Dobong et Gangbuk.
• Mapo, Yongsan et Seongdong ont dépassé pour la première fois les 400 milliards de wons de montants cumulés réclamés.
• Les prix officiels provisoires des appartements à Séoul ont augmenté de 18,67 %, alourdissant l’impôt foncier ordinaire et le prélèvement global supplémentaire.
• Environ 14,9 % des appartements de Séoul dépassaient le seuil de valeur officielle de 1,2 milliard de wons utilisé pour l’abattement accordé aux propriétaires d’un logement unique.