À Séoul, les acheteurs se tournent vers des appartements plus petits, les logements standards devenant moins abordables

Les petits logements représentent près de 80 % des demandes à Séoul

À Séoul, les appartements de 60 mètres carrés ou moins ont attiré 116 305 des 145 736 demandes de souscription à un logement déposées dans la ville entre janvier et septembre 2026, soit 79,8 % du total. L’appartement traditionnel de 84 mètres carrés, souvent présenté comme le logement standard national en Corée du Sud, appartient à une catégorie dont la part est tombée à seulement 11,5 %.

Cette évolution intervient alors que les prix moyens de prévente des appartements à Séoul, dans la province de Gyeonggi et à Incheon ont augmenté de 22,2 % par rapport à la même période en 2025, passant de 21,71 millions de wons à 26,54 millions de wons pour 3,3 mètres carrés. À Séoul, les prix des appartements de plus de 60 mètres carrés et d’au plus 85 mètres carrés ont grimpé de 23,9 %, tandis que ceux des logements plus petits sont restés presque inchangés.

Pourtant, la forte proportion de petits logements ne signifie pas que davantage de demandes ont été déposées pour ces derniers. À Séoul, leur nombre a baissé, passant de 167 686 à 116 305. Leur part a augmenté parce que les demandes pour la catégorie intermédiaire ont chuté bien plus fortement, de 98 088 à 16 799.

À l’autre extrémité du marché, les appartements de plus de 85 mètres carrés ont attiré davantage de demandes, malgré une hausse de 74,2 % de leur prix moyen au mètre carré. Le marché se scinde ainsi entre les ménages qui cherchent à maîtriser le coût total de leur achat et les acheteurs prêts à payer pour disposer de davantage d’espace, pour l’emplacement et pour la rareté du bien.

Ham Young-jin, directeur du laboratoire de recherche immobilière de Woori Bank, a présenté cette analyse le 14 octobre, en s’appuyant sur les données de souscription à un logement de l’Office coréen de l’immobilier pour comparer les neuf premiers mois de 2025 et de 2026. Ces chiffres portent sur les demandes déposées pour des appartements nouvellement proposés à la vente, et non sur les achats finalisés ni sur le nombre de ménages ayant acheté un logement.

Ce que mesurent les chiffres des demandes

La souscription à un logement est une procédure par laquelle des acheteurs potentiels demandent à se voir attribuer un appartement nouvellement proposé à la vente. Une demande témoigne d’un intérêt pour une offre de logement particulière ; elle ne signifie pas que son auteur a obtenu un logement, signé un contrat ou finalisé son achat.

Le service de données sur les souscriptions de l’Office coréen de l’immobilier fournit le nombre de demandes, les taux de concurrence et les informations sur les demandes de logements proposés dans le cadre de programmes spéciaux, à partir de la plateforme Cheongyak Home. Il couvre non seulement les appartements classiques, mais aussi les souscriptions anticipées privées, les logements New Hope Town, les appart’hôtels, les logements urbains et les logements locatifs privés. L’analyse de Ham porte sur le marché des appartements.

Le service officiel avertit également que le nombre de demandes peut évoluer en raison du traitement informatique des banques et différer des chiffres définitifs affichés sur Cheongyak Home. Ces données permettent donc de suivre les tendances, mais les chiffres provisoires ne doivent pas être confondus avec les résultats définitifs des attributions.

La comparaison porte sur plusieurs périodes distinctes :

• Janvier à septembre 2025 : période de référence pour les prix et les demandes de souscription.
• Janvier à septembre 2026 : période de comparaison faisant apparaître un déplacement vers les petits appartements à Séoul et dans la province de Gyeonggi.
• 14 octobre 2026 : publication de l’analyse de Ham sur ces deux périodes.

Pourquoi le coût total compte davantage que le prix au mètre carré

À Séoul, les petits appartements n’étaient pas moins chers au mètre carré. En 2026, leur prix moyen de prévente s’élevait à 58,18 millions de wons pour 3,3 mètres carrés, contre 57,61 millions de wons pour les logements de plus de 60 mètres carrés et d’au plus 85 mètres carrés. Le prix au mètre carré de la petite catégorie était donc supérieur d’environ 1 %.

La différence tient à la surface que les acheteurs doivent acquérir. Un appartement plus petit peut nécessiter un financement total moins élevé, même si chaque mètre carré coûte plus cher. Pour un ménage limité par son épargne ou sa capacité d’emprunt, le prix total du contrat et les fonds nécessaires avant l’emménagement peuvent compter davantage que le prix pour 3,3 mètres carrés.

L’écart de prix entre les deux catégories s’est également fortement réduit. En 2025, les petits logements de Séoul coûtaient en moyenne 58,39 millions de wons pour 3,3 mètres carrés, contre 46,48 millions de wons pour la catégorie intermédiaire. En 2026, le prix de cette dernière avait grimpé à 57,61 millions de wons, tandis que la moyenne des petits appartements reculait de 0,4 %, à 58,18 millions de wons.

Une analyse distincte de Realhouse estimait à environ 2 milliards de wons le prix moyen de prévente d’un appartement de Séoul disposant de 84 mètres carrés de surface privative, le mois précédant la publication de ce rapport. Il s’agit d’une mesure différente du prix moyen au mètre carré utilisé par Ham, qu’il ne faut pas considérer comme une conversion directe de ses chiffres.

Les montants en wons coréens permettent également de corriger une divergence présente dans certains articles, qui indiquent des sommes dix fois inférieures. Par exemple, 2 654 unités de 10 000 wons équivalent à 26,54 millions de wons, et non à 2,654 millions de wons. Les prix indiqués ici correspondent aux montants coréens et aux articles anglophones concordants.

L’appartement standard est celui qui perd le plus de demandes

À Séoul, la catégorie qui comprend les appartements de 84 mètres carrés les plus courants a connu le recul le plus marqué. Les demandes pour les logements de plus de 60 mètres carrés et d’au plus 85 mètres carrés ont diminué de 81 289, soit environ 82,9 %, entre les deux périodes comparées.

Les demandes pour les petits appartements ont baissé d’environ 30,6 %. Ce recul est important, mais bien moins prononcé que celui de la catégorie intermédiaire. La part des petits logements est ainsi passée de 60,6 % à 79,8 %, soit un gain de 19,2 points de pourcentage.

La part de la catégorie intermédiaire a chuté de 35,5 % à 11,5 %. Les articles font état d’une baisse de 23,9 ou de 24,0 points de pourcentage ; la soustraction des parts arrondies affichées donne 24,0 points. Certains articles arrondissent de même la hausse de son prix à 24,0 %, tandis que la plupart indiquent 23,9 %.

Le nombre total de demandes à Séoul est passé de 276 559 à 145 736, soit une baisse d’environ 47,3 %. Dans l’ensemble de la région métropolitaine, il a diminué de 394 242 à 234 371, soit environ 40,6 %. Ces totaux montrent pourquoi il est essentiel de distinguer une hausse de la part d’une hausse du nombre de demandes : les petits appartements ont gagné en importance dans un marché des souscriptions en contraction.

Les chiffres ne précisent pas le nombre d’appartements proposés dans chaque catégorie de surface. Sans ces données sur l’offre, les seules parts des demandes ne permettent pas de déterminer si les acheteurs ont davantage privilégié les petits logements, si les promoteurs ont proposé un autre éventail de biens, ou si les deux phénomènes se sont produits.

Dans la province de Gyeonggi, les mêmes contraintes budgétaires

La province de Gyeonggi a suivi la tendance de Séoul vers les petits appartements, même si ses prix moyens de prévente étaient nettement plus bas. Le prix moyen dans la province, toutes surfaces confondues, a augmenté de 14,1 %, passant de 20,14 millions à 22,98 millions de wons pour 3,3 mètres carrés.

Pour les logements de 60 mètres carrés ou moins, les prix ont augmenté de 20,6 %, passant de 21,21 millions à 25,59 millions de wons pour 3,3 mètres carrés. Malgré cette hausse, la part des demandes pour cette catégorie est passée de 21,0 % à 33,6 %, soit un gain de 12,6 points de pourcentage.

Là aussi, la progression de la part s’est accompagnée d’une baisse du nombre de demandes. Celles visant les petits appartements ont diminué de 21 206 à 15 883, soit environ 25,1 %. Les demandes pour la catégorie intermédiaire ont chuté de 75 032 à 26 780, soit environ 64,3 %, tandis que sa part est passée de 74,3 % à 56,6 %.

Les articles évaluent à 17,6 points de pourcentage le recul de la part de la catégorie intermédiaire, même si les valeurs arrondies de départ et d’arrivée impliquent une baisse de 17,7 points. Son prix moyen de prévente a augmenté de 11,1 %, passant de 19,84 millions à 22,05 millions de wons pour 3,3 mètres carrés.

Le nombre total de demandes dans la province de Gyeonggi est passé de 101 037 à 47 283. La part croissante des petits logements, malgré la hausse de leurs prix, étaye l’idée que les acheteurs se concentrent sur le montant total à financer, plutôt que de choisir simplement la catégorie dont les prix progressent le moins vite.

À Séoul, les grands appartements suivent la tendance inverse

À Séoul, les appartements de plus de 85 mètres carrés ont connu une hausse des prix bien plus forte que les deux catégories de plus petite taille. Leur prix moyen de prévente a grimpé de 39,87 millions à 69,46 millions de wons pour 3,3 mètres carrés, soit une hausse de 74,2 %.

Le nombre de demandes a néanmoins progressé de 10 785 à 12 632, soit environ 17,1 %. Leur part des demandes à Séoul a plus que doublé, passant de 3,9 % à 8,7 %. Contrairement à la catégorie des petits appartements, ce segment a gagné à la fois des demandes et des parts de marché.

Ham attribue l’attrait des grands appartements à la rareté de l’offre dans les quartiers recherchés de Séoul, notamment ceux où les programmes de reconstruction et de réaménagement représentent une grande partie des logements proposés. Selon lui, les attentes de hausse future des prix et la rareté des emplacements peuvent soutenir la concurrence malgré des prix d’accès élevés.

Ham, directeur du laboratoire de recherche immobilière de Woori Bank, a expliqué pourquoi ces acheteurs continuaient à déposer des demandes :

Malgré des prix de prévente élevés, les grands logements bien situés, où les perspectives de plus-value sont importantes ou l’offre particulièrement rare, continuent d’afficher des taux de concurrence élevés, les acheteurs surmontant la barrière du prix.

Les contraintes financières diffèrent selon les ménages. Ceux qui cherchent un logement dans les limites d’un budget fixe peuvent réduire la surface du bien demandé, tandis que les acheteurs disposant de davantage de ressources peuvent privilégier un appartement rare dans un quartier de leur choix. Les données sur les demandes ne démontrent pas que les attentes de gains futurs se réaliseront.

À Incheon, les demandes progressent dans toutes les catégories

Incheon se distingue de Séoul et de la province de Gyeonggi par la hausse du nombre total de demandes, passé de 16 646 à 41 352, soit environ 148,4 %. Le prix moyen de prévente des appartements y a augmenté de 22,8 %, passant de 19,14 millions à 23,50 millions de wons pour 3,3 mètres carrés.

La plus forte hausse du nombre de demandes concerne les logements de plus de 85 mètres carrés. Leur nombre est passé de 2 422 à 11 810, soit près de 4,9 fois le chiffre précédent, tandis que leur part a grimpé de 14,6 % à 28,6 %. Les prix de cette catégorie ont bondi de 88,3 %, passant de 17,74 millions à 33,40 millions de wons pour 3,3 mètres carrés.

Les demandes pour les petits appartements ont elles aussi augmenté, de 3 448 à 7 039, mais leur part a reculé de 20,7 % à 17,0 %. Les demandes pour les logements de plus de 60 mètres carrés et d’au plus 85 mètres carrés sont passées de 10 776 à 22 503, tandis que leur part diminuait de 64,7 % à 54,4 %.

Ham attribue l’intérêt pour les grands appartements d’Incheon à la prime associée aux ensembles résidentiels emblématiques et à l’élargissement du nombre de logements attribués par tirage au sort, qui a attiré des candidats en attente sur le marché. Le tirage au sort permet d’obtenir un logement par loterie, sans dépendre entièrement des autres critères de classement des candidats.

La catégorie des grands appartements de Gyeonggi offre un autre contraste. Le nombre de demandes y a légèrement baissé, de 4 799 à 4 620, mais leur part est passée de 4,7 % à 9,8 % en raison de la contraction du marché total de la province. Dans les trois régions, une évolution similaire des parts peut donc correspondre à des changements très différents du nombre réel de demandes.

Le financement et la taille des ménages influencent les choix

Ham a cité la hausse des coûts de construction et des matériaux, les augmentations du taux d’intérêt de référence et les restrictions de crédit parmi les facteurs pesant sur les candidats à l’achat d’un appartement. Selon son analyse, la hausse des prix totaux et l’accès plus difficile au financement poussent les ménages à s’éloigner de la surface standard.

Il a également évoqué les restrictions sur les prêts jeonse liés aux transferts de propriété. Le jeonse est un mode de location coréen reposant sur le versement d’un dépôt important plutôt que sur un loyer mensuel classique. Les contraintes qui pèsent sur ce type de financement peuvent influer sur les ressources disponibles pour acheter un logement, bien que l’analyse ne mesure pas leur contribution au changement de surface des appartements recherchés.

Le prix n’est pas le seul facteur cité par Ham. Des plans mieux conçus et une utilisation plus efficace de l’espace, notamment grâce à l’agrandissement des balcons, peuvent rendre un petit appartement plus fonctionnel. La hausse du nombre de ménages d’une ou deux personnes peut également renforcer l’attrait des logements compacts.

Ces explications permettent de relier les données sur les prix et les demandes, mais ne mesurent pas séparément les causes. L’analyse ne calcule pas quelle part de l’évolution relève des règles de crédit, de la composition des ménages, de l’agencement des logements ou de l’offre d’appartements proposée.

Les prix des petits logements anciens augmentent eux aussi

Une série distincte de KB Real Estate montre que les petits appartements peuvent devenir plus chers sur le marché général des ventes, même lorsque leurs prix de prévente sont stables. Ces prix moyens de vente portent sur un marché différent de celui des appartements nouvellement proposés étudiés dans l’analyse des souscriptions de Ham.

Dans la comparaison de KB couvrant la période de janvier à septembre, les appartements de 60 mètres carrés ou moins à Séoul ont augmenté de 12,9 %, leur prix moyen passant de 956,13 millions à 1,07942 milliard de wons. Les logements de plus de 60 mètres carrés et d’au plus 85 mètres carrés ont progressé de 7,3 %, de 1,4765 milliard à 1,58455 milliard de wons.

Les catégories plus grandes ont enregistré des hausses plus faibles : 3,1 % pour les appartements de plus de 85 et d’au plus 102 mètres carrés, 4,6 % pour ceux de plus de 102 et d’au plus 135 mètres carrés, et 1,3 % pour les logements de plus de 135 mètres carrés. L’article présentant cette série ne précise pas explicitement l’année civile concernée ; il ne faut donc pas supposer qu’elle couvre exactement la même période que l’analyse de Ham sur 2026.

Kim Deok-rye, directrice de l’Institut de recherche sur l’industrie du logement, attribue la pression sur les petits logements aux règles de crédit et à la fiscalité, ainsi qu’à l’instabilité du marché locatif. Elle a établi directement le lien avec la location :

En particulier, l’instabilité du marché locatif tire les prix des petits appartements moins chers vers le haut.

Ces deux mesures décrivent ensemble un arbitrage difficile en matière d’accessibilité financière. Les petits appartements peuvent présenter un coût d’accès total moins élevé, mais ils ne sont pas forcément bon marché et leurs prix sur le marché général des ventes peuvent augmenter plus vite que ceux des logements plus grands.

Ham s’attend à ce que le fossé persiste pour le moment entre les candidats à l’achat attentifs à leur budget et en quête de petits logements, et les acheteurs fortunés à la recherche de grands appartements rares. Aucune date de publication ou de révision ultérieure n’est précisée, et l’avertissement concernant les données officielles laisse entendre que le nombre de demandes peut évoluer. Pour évaluer dans quelle mesure cette tendance se traduit par des acquisitions réelles, il faudrait disposer de données sur l’offre par surface, les contrats définitifs et les achats finalisés.

À retenir

• Les petits appartements ont représenté 79,8 % des demandes de souscription à Séoul entre janvier et septembre 2026, contre 60,6 % un an plus tôt.
• Les demandes pour la catégorie intermédiaire à Séoul sont passées de 98 088 à 16 799, ramenant sa part de 35,5 % à 11,5 %.
• Le nombre de demandes pour les petits appartements a également baissé à Séoul et dans la province de Gyeonggi, malgré la hausse de leur part.
• Les prix de prévente des appartements dans la région métropolitaine ont progressé de 22,2 %, pour atteindre 26,54 millions de wons pour 3,3 mètres carrés.
• Les demandes pour les grands appartements ont augmenté à Séoul et à Incheon malgré des hausses de prix respectives de 74,2 % et 88,3 %.
• Les chiffres des demandes mesurent l’intérêt pour des offres de logements, et non les achats finalisés ; ils peuvent être révisés.