L’accord des banques est déterminant pour un nouveau plan de financement
New World Development cherche à obtenir une prolongation de deux ans pour environ 88 milliards de dollars hongkongais de prêts, avec un remboursement proposé d’environ 8,8 milliards, alors que le promoteur immobilier hongkongais tente de se donner davantage de temps pour gérer sa dette et préparer une éventuelle émission d’actions.
Sommaire
- L’accord des banques est déterminant pour un nouveau plan de financement
- Ce que les banques sont invitées à accepter
- Comment le refinancement de 2025 a mené à la situation actuelle
- Pourquoi une augmentation de capital compte pour la famille Cheng
- Les pertes mettent l’accent sur les liquidités
- Les biens immobiliers apportés en garantie ont renforcé la protection des banques
- Les obligataires sont concernés par une proposition d’échange distincte
- Les discussions avec des investisseurs mettent en jeu le contrôle du capital
- L’allègement accordé pour 11 Skies modifie un engagement important
- Points clés
Les discussions préliminaires, rapportées en octobre 2026 par des personnes au fait du dossier, nécessitent l’accord unanime des prêteurs. Cet accord permettrait à l’entreprise de procéder à une augmentation de capital avec droits préférentiels de souscription, qui donnerait aux actionnaires existants la possibilité d’acheter de nouvelles actions au prorata de leur participation.
Le promoteur espère conclure les négociations sur les prêts d’ici janvier 2027. Une augmentation de capital pourrait être annoncée dès novembre 2026, ce qui lie étroitement les discussions avec les banques et les préparatifs visant à lever de nouveaux capitaux dans le cadre de son effort de financement.
Le dispositif représente environ 62 % des quelque 143 milliards de dollars hongkongais de dette totale déclarés par New World à la fin juin. Son ampleur place ces négociations au cœur des finances de l’entreprise, même si le promoteur cherche également à échanger des obligations, à trouver d’éventuels partenaires financiers et à obtenir un allègement de ses engagements liés à son projet 11 Skies, près de l’aéroport international de Hong Kong.
Aucun accord n’a été conclu et les conditions proposées pourraient évoluer ou les discussions échouer. New World n’avait pas répondu dans l’immédiat à une demande de commentaire.
Ce que les banques sont invitées à accepter
La proposition de New World associe un report de l’échéance de remboursement à une réduction immédiate du principal, c’est-à-dire du montant initialement emprunté. Le remboursement de 10 % d’un ensemble de prêts de 88 milliards de dollars hongkongais représenterait environ 8,8 milliards, laissant quelque 79,2 milliards à rembourser avant tout autre ajustement.
La prolongation donnerait au promoteur davantage de temps pour dégager des liquidités grâce aux ventes immobilières, aux cessions d’actifs ou à l’arrivée de nouveaux investisseurs. Le remboursement partiel permettrait aux prêteurs de récupérer une partie des fonds en attendant le règlement du solde.
Selon des personnes au fait des discussions, chaque prêteur doit approuver le plan pour que l’augmentation de capital qui y est liée puisse avoir lieu. Les négociations avec certaines banques ne sont donc qu’une première étape d’un processus qui nécessite le soutien de l’ensemble des prêteurs.
Les prêts ont des échéances différentes. La première échéance prévue dans le refinancement conclu en juin 2025 était le 30 juin 2028. Une prolongation proposée de deux ans reporterait davantage les dates de remboursement concernées, mais le calendrier définitif dépendrait des conditions acceptées par les banques.
Comment le refinancement de 2025 a mené à la situation actuelle
New World a signé son précédent accord de refinancement le 30 juin 2025, après des mois de négociations qui ont éloigné l’entreprise du risque de défaut de paiement. L’accord portait sur environ 88,2 milliards de dollars hongkongais, généralement arrondis à 88 milliards, et a été présenté comme le plus important refinancement de dette jamais réalisé à Hong Kong.
Cette opération prévoyait des modalités différentes selon les groupes de prêts. Environ 63,4 milliards de dollars hongkongais, initialement dus en 2025 et 2026, ont bénéficié de reports de trois ans. Les prêts arrivant à échéance en 2027 ou après ont conservé leur calendrier de remboursement initial, New World fournissant des garanties supplémentaires et d’autres protections aux créanciers.
La proposition actuelle prolonge cette tentative antérieure de repousser les échéances de remboursement. Les principales étapes sont les suivantes :
- Février 2025 : New World propose d’apporter davantage de biens immobiliers en garantie dans le cadre de ses négociations de refinancement avec les banques.
- 30 juin 2025 : l’entreprise signe un accord de refinancement portant sur environ 88,2 milliards de dollars hongkongais, avec une première échéance fixée au 30 juin 2028.
- Octobre 2026 : des discussions préliminaires émergent sur la prolongation de deux années supplémentaires d’environ 88 milliards de dollars hongkongais de prêts.
- Novembre 2026 : une augmentation de capital pourrait être annoncée dès ce mois-ci.
- Janvier 2027 : l’entreprise espère conclure les négociations sur la prolongation des prêts.
Les 63,4 milliards de dollars hongkongais dont les échéances ont été repoussées en 2025 représentaient environ 72 % des quelque 88 milliards de l’ensemble de prêts. Le reste correspondait à des dettes dont les échéances étaient déjà plus éloignées.
Pourquoi une augmentation de capital compte pour la famille Cheng
La famille Cheng, qui contrôle New World, étudie depuis plusieurs mois des propositions d’apport de fonds propres. Une augmentation de capital offrirait aux actionnaires existants, dont la famille, un moyen d’injecter de nouveaux capitaux.
Les fonds propres correspondent à des sommes investies en échange d’une participation au capital. Contrairement à un prêt bancaire, ils n’entraînent pas d’obligation de remboursement du principal selon un échéancier. Pour une entreprise lourdement endettée, ils peuvent apporter des liquidités sans ajouter une nouvelle échéance de prêt.
Une augmentation de capital permet aux actionnaires d’acheter de nouvelles actions en fonction de leur participation actuelle. Ceux qui y prennent part au prorata peuvent généralement conserver le même pourcentage de détention. Ceux qui n’y participent pas risquent de détenir une part plus faible de l’entreprise après l’opération.
Une opération menée à bien avec le soutien de la famille Cheng constituerait un signe important de soutien financier. Le montant à lever, le prix de souscription et l’engagement financier de la famille n’ont pas été communiqués. Ces éléments détermineraient les liquidités reçues par New World et l’évolution de la répartition du capital.
Les pertes mettent l’accent sur les liquidités
New World a enregistré une perte d’environ 3,6 milliards de dollars américains pour son dernier exercice fiscal et déclaré une dette totale d’environ 143 milliards de dollars hongkongais à la fin juin. Ses projets résidentiels, de bureaux et de centres commerciaux sont répartis entre Hong Kong et la Chine continentale, où la longue crise immobilière pèse sur son activité.
La baisse des prix de l’immobilier résidentiel et le manque de confiance des consommateurs ont pesé sur les revenus, tandis que le niveau élevé des taux d’intérêt a renchéri les emprunts. Ces facteurs rendent plus difficile la génération de liquidités, alors que l’entreprise doit régler les intérêts et se préparer aux échéances de sa dette.
Les chiffres financiers antérieurs de l’entreprise montrent que la pression de la dette s’accentuait avant le refinancement de juin 2025. Au 31 décembre 2024, la dette nette consolidée s’élevait à environ 124,63 milliards de dollars hongkongais, la dette portant intérêt à environ 146,5 milliards et le ratio d’endettement net à 57,5 %.
La dette nette correspond aux emprunts diminués de la trésorerie, tandis que la dette totale comptabilise les emprunts avant cette déduction. Le chiffre le plus récent de la dette totale de New World et l’ancien chiffre de sa dette nette mesurent donc des éléments différents. L’enjeu concret consiste à générer suffisamment de liquidités pour effectuer les paiements tout en réduisant le montant dû.
Les biens immobiliers apportés en garantie ont renforcé la protection des banques
Les négociations menées par New World début 2025 montrent l’ampleur des biens immobiliers proposés pour soutenir le refinancement. Une proposition de février ajoutait des actifs d’une valeur de 3,8 milliards de dollars américains pour garantir les prêts arrivant à échéance en 2027 ou après, portant la valeur totale des garanties proposées à 19,1 milliards.
La première partie de cette proposition portait sur 25 actifs évalués à 15,3 milliards de dollars américains, destinés à garantir le refinancement de 7,7 milliards de prêts dus en 2025 et 2026. Environ 11,3 milliards de la valeur de ces actifs étaient présentés comme non grevés, c’est-à-dire qu’ils n’avaient pas déjà été affectés en garantie d’autres emprunts.
Parmi les biens immobiliers proposés figuraient New World Tower, K11 Art Mall et les bureaux de 11 Skies à Hong Kong, ainsi que Shanghai K11 Art Mall et Shenzhen K11 ECOAST. K11 Shanghai Huaihai Middle Road et Rosewood Phuket faisaient partie des 13 actifs proposés en garantie de prêts aux échéances plus lointaines.
Une garantie donne au prêteur un droit sur un actif si l’emprunteur ne peut pas respecter ses obligations. Certains biens immobiliers du dispositif proposé garantissaient déjà d’autres dettes : les prêteurs potentiels auraient donc obtenu une hypothèque de second rang, leur créance venant après celle d’un prêteur existant. L’accord conclu en juin 2025 a ensuite exigé des garanties supplémentaires, faisant de la sûreté des actifs un élément important des accords de dette de l’entreprise.
Les obligataires sont concernés par une proposition d’échange distincte
New World tente également de gérer les échéances obligataires les plus proches grâce à une offre d’échange lancée début octobre 2026. Elle portait sur environ 991 millions de dollars américains d’obligations.
Un échange obligataire propose aux investisseurs de remplacer leurs titres de dette existants par de nouveaux titres assortis de nouvelles conditions. Pour l’emprunteur, il peut contribuer à réorganiser les échéances de paiement ; le résultat dépend des conditions proposées et du nombre d’investisseurs qui les acceptent.
Le nombre de participants avant la date limite anticipée était inférieur au plafond fixé par l’entreprise. Ce plafond correspondait au montant maximal recherché pour cette étape de l’offre. Les chiffres définitifs de participation et les changements qui en résulteraient pour le calendrier de paiement de New World n’ont pas été communiqués.
L’échange obligataire et les négociations bancaires concernent des groupes de créanciers différents. La conclusion des deux opérations permettrait de traiter des échéances distinctes, tandis qu’une augmentation de capital apporterait de nouveaux fonds au lieu de réorganiser la dette existante.
Les discussions avec des investisseurs mettent en jeu le contrôle du capital
Bain Capital étudie un investissement potentiel qui pourrait également inclure un nouvel apport de fonds de la famille Cheng. Une telle opération constituerait une autre source de capitaux possible, en complément d’une augmentation de capital.
La question du contrôle a déjà pesé sur une autre opération envisagée. Plus tôt en 2026, Blackstone s’est retiré d’un partenariat envisagé de 4 milliards de dollars américains, après que la famille Cheng a refusé de céder le contrôle de New World.
Ces deux projets potentiels montrent que la levée de fonds implique des décisions sur le contrôle et la direction de l’entreprise, en plus du montant apporté par les investisseurs. Une augmentation de capital permet aux actionnaires actuels de participer au prorata de leur participation, tandis que les négociations avec un investisseur extérieur peuvent conduire à une répartition différente du capital et des pouvoirs de décision.
Aucune condition définitive n’a été annoncée concernant un investissement de Bain. Son montant, sa structure et son lien avec un éventuel apport de la famille restent à préciser, faisant de la prolongation des prêts bancaires un volet d’un effort de financement plus large.
L’allègement accordé pour 11 Skies modifie un engagement important
L’Autorité aéroportuaire de Hong Kong a accepté de prendre le contrôle total de 11 Skies, le complexe de bureaux et de commerces de 18 milliards de dollars hongkongais de New World, situé près de l’aéroport. L’accord prévoit notamment l’abandon de plusieurs milliards de dollars hongkongais de loyers que l’entreprise s’était engagée à payer.
L’Autorité a indiqué que l’accord mettrait fin de manière anticipée aux contrats du projet et que la filiale détenue à 100 % par New World restituerait les baux concernés. Les actifs du projet, dont trois immeubles de bureaux et un centre de divertissement, seront transférés gratuitement à l’Autorité. Les baux prendront fin le 1er avril 2027.
Dans le cadre de l’accord, New World versera à l’Autorité plus de 3 milliards de dollars hongkongais en espèces et en quasi-espèces. Echo Huang, administratrice exécutive et directrice générale, a évalué l’apport à environ 2,3 milliards en espèces et 1,05 milliard en services équivalents. L’accord associe donc un allègement des futurs engagements locatifs à une contribution du promoteur et à un transfert du contrôle du complexe.
L’Autorité a déclaré qu’elle assumerait l’entière responsabilité du développement commercial et de la gestion du projet. Son directeur général a indiqué que l’Autorité et New World travaillaient ensemble sur 11 Skies depuis 2018.
L’entreprise a également procédé à des ventes immobilières et à des cessions d’actifs. Echo Huang, administratrice exécutive et directrice générale, avait fait de la réduction de la dette une priorité, avec pour objectif de générer 26 milliards de dollars hongkongais de liquidités au cours de l’exercice 2025 grâce à la vente de projets immobiliers, d’actifs non stratégiques et d’activités.
New World a par ailleurs indiqué avoir atteint son objectif de 26 milliards de dollars hongkongais de ventes sous contrat pour cet exercice au 25 juin 2025. Les ventes sous contrat correspondent aux accords conclus avec les acheteurs ; le calendrier des encaissements dépend des échéanciers de paiement et de l’avancement des projets.
L’ampleur et la nature du portefeuille immobilier de New World aident à comprendre pourquoi la conversion d’actifs en liquidités prend du temps. Dans son rapport annuel 2024, l’entreprise recensait sept projets de rénovation urbaine en Chine continentale, pour une surface de plancher totale de 1,622 million de mètres carrés, soit environ 43,6 % de sa réserve foncière totale de 3,721 millions de mètres carrés.
La rénovation urbaine consiste à réaménager des quartiers existants. Les phases de planification, de préparation et de construction précèdent la vente ou la location des biens achevés. L’effort de financement actuel de New World combine plusieurs moyens de gérer cet intervalle : prolongation des prêts, remboursements partiels, nouveaux apports en fonds propres, opérations sur les actifs et révision des engagements liés aux projets.
Points clés
- New World discute d’une prolongation de deux ans pour environ 88 milliards de dollars hongkongais de prêts et propose de rembourser 10 % du principal, soit environ 8,8 milliards.
- Tous les prêteurs doivent donner leur accord pour que l’augmentation de capital liée puisse avoir lieu. L’entreprise espère conclure les négociations d’ici janvier 2027.
- Une augmentation de capital pourrait être annoncée dès novembre 2026, mais son montant, son prix et le soutien de la famille n’ont pas été communiqués.
- L’ensemble de prêts représente environ 62 % des 143 milliards de dollars hongkongais de dette totale déclarés à la fin juin.
- Un échange obligataire de 991 millions de dollars américains, un éventuel investissement de Bain Capital et l’accord concernant 11 Skies sont d’autres volets de l’effort de financement.
- Les actifs de 11 Skies seront transférés gratuitement à l’Autorité aéroportuaire et les baux prendront fin le 1er avril 2027 ; New World versera plus de 3 milliards de dollars hongkongais, dont environ 2,3 milliards en espèces et 1,05 milliard en services équivalents.
- La prolongation est toujours en discussion, après le vaste refinancement conclu le 30 juin 2025.
