L’Autorité aéroportuaire de Hong Kong reprend 11 SKIES, tandis que New World cherche à alléger ses charges locatives et sa dette

Un bail qui devait prendre fin en 2066 s’achèvera en avril 2027

L’Autorité aéroportuaire de Hong Kong a accepté de reprendre les trois tours de bureaux et le complexe de loisirs de 11 SKIES sans payer les actifs, permettant à New World Development de se retirer d’un projet assorti d’un loyer annuel garanti d’au moins 1,8 milliard de dollars de Hong Kong (HK$). L’accord, annoncé le 30 septembre 2026, avance la fin d’un bail qui devait initialement expirer en septembre 2066.

Dans son communiqué du 30 septembre, l’Autorité précise que New World versera également plus de 3 milliards de dollars HK en espèces et équivalents de trésorerie. Le bail prendra fin le 1er avril 2027, date à laquelle le promoteur doit remettre le projet situé à proximité de l’aéroport international de Hong Kong.

L’accord soulage New World d’un engagement financier futur important, mais entraîne un coût financier immédiat. Le groupe a comptabilisé une perte d’environ 18,3 milliards de dollars HK liée à la résiliation, qui a contribué à une perte attribuable aux actionnaires de 28,15 milliards de dollars HK pour l’exercice clos en juin 2026. Sa dette totale s’élevait à environ 143,3 milliards de dollars HK.

Une option distincte sur des actions pourrait permettre à l’Autorité aéroportuaire d’entrer au capital de New World. Selon des informations de presse, elle dispose d’un droit lui permettant d’acheter 750 millions d’actions à Chow Tai Fook Enterprises, la société d’investissement de la famille Cheng, pour 2,25 milliards de dollars HK dans un délai de trois ans. Ce droit est assorti de conditions destinées à préserver la position de la famille en tant que premier actionnaire.

L’accord met ainsi en lien deux enjeux : trouver un modèle d’exploitation viable pour un vaste complexe commercial aéroportuaire et donner à l’un des plus grands groupes immobiliers de Hong Kong davantage de temps pour redresser ses finances. Il supprime une importante obligation locative, mais n’efface pas les emprunts de New World et ne garantit pas un nouvel apport en fonds propres.

Des concessions sur les loyers à un retrait complet

Les négociations antérieures portaient sur un accord moins radical. New World cherchait à obtenir une dispense d’au moins une partie du loyer garanti, tout en continuant de partager avec l’Autorité aéroportuaire une partie des recettes annuelles du centre commercial et des tours de bureaux. L’octroi éventuel d’une participation dans le projet à l’Autorité avait été évoqué en contrepartie des concessions sur les loyers.

L’accord de septembre met plutôt fin au rôle de New World dans le cadre des contrats existants. Sa filiale détenue à 100 %, Roxy Limited, abandonnera le bail, et l’Autorité assumera l’entière responsabilité du développement commercial et de la gestion. Il s’agit d’un transfert de la plateforme d’exploitation, et non d’une baisse temporaire du loyer.

La structure locative initiale obligeait New World à verser au moins 1,8 milliard de dollars HK par an ou entre 20 % et 30 % du chiffre d’affaires brut du projet, selon le montant le plus élevé. Un minimum garanti signifie que le paiement ne diminue pas automatiquement lorsque les recettes sont décevantes. Le retrait met fin à cette importante obligation fixe.

Les principales dates illustrent l’évolution du projet par rapport à sa structure initiale :

• 2018 : New World remporte l’appel d’offres pour le développement et entame son partenariat avec l’Autorité aéroportuaire.
• 30 septembre 2026 : l’Autorité annonce l’accord de résiliation et le projet de reprise.
• 1er avril 2027 : le bail prend fin et la remise des actifs est prévue.
• À partir de 2028/29 : l’Autorité prévoit une mise en service progressive des installations, parallèlement aux autres projets de SKYTOPIA.
• Fin 2029 : l’option sur les actions, d’une durée de trois ans selon la presse, arrive à échéance.

Ce que New World doit céder et payer

Le communiqué officiel désigne trois immeubles de bureaux et le pôle de loisirs comme les actifs qui seront transférés gratuitement à l’Autorité aéroportuaire. Il précise également que New World versera plus de 3 milliards de dollars HK en espèces et équivalents de trésorerie. Selon l’Autorité, les biens immobiliers se prêtent déjà à la location.

Les informations de presse présentent différemment les modalités de paiement. L’une évoque 2,3 milliards de dollars HK d’indemnités de résiliation en espèces, auxquels s’ajoutent des travaux et des services d’une valeur pouvant atteindre environ 1,05 milliard de dollars HK. Une autre évalue les travaux et services fournis gratuitement à un montant maximal de 1,1 milliard de dollars HK. Ces descriptions ne correspondent pas à l’affirmation de l’Autorité selon laquelle les espèces et équivalents de trésorerie dépassent 3 milliards de dollars HK ; elles ne doivent pas être considérées comme équivalentes ni simplement additionnées.

Les estimations du coût du projet varient également selon les sources, qui avancent 18 ou 20 milliards de dollars HK. Le communiqué sur la reprise ne tranche pas. Une description détaillée du projet fait état d’une surface totale de 3,8 millions de pieds carrés, dont 2,66 millions consacrés aux commerces et à la restauration et 570 000 aux loisirs. Les commerces et la restauration représentent donc environ 70 % de la surface totale indiquée.

New World renonce à un important projet immobilier, initialement destiné à être exploité sous sa marque K11, afin d’échapper à un engagement financier de longue durée. L’Autorité reçoit des biens achevés et un ensemble de paiements, mais doit trouver des exploitants, des locataires et des clients.

Une lourde perte comptable, mais une situation de trésorerie différente

La perte de résiliation déclarée par New World s’élève à 18,32 milliards de dollars HK, arrondis à 18,3 milliards dans d’autres comptes rendus. Les éléments recensés comprennent 14,7 milliards de dollars HK de dépréciations et 2,3 milliards de dollars HK de coûts liés à la résiliation anticipée. Ces deux montants totalisent 17 milliards de dollars HK, soit moins que la perte de résiliation annoncée : ils ne permettent donc pas d’en établir une réconciliation complète.

Une dépréciation réduit la valeur comptable d’un actif lorsque l’entreprise ne s’attend plus à récupérer sa valeur antérieure. Elle ne correspond pas nécessairement à un paiement en espèces au moment où la perte est comptabilisée. Les paiements de résiliation et les obligations de fournir des travaux ou des services sont des éléments distincts, susceptibles d’avoir un effet sur la trésorerie ou les ressources.

Un autre compte rendu décrit environ 18,3 milliards de dollars HK comme des provisions liées au retrait. Cette formulation plus large diffère de la ventilation qui identifie spécifiquement 14,7 milliards de dollars HK de dépréciations. Cette distinction importe pour déterminer quelle part de la perte annoncée relève d’un ajustement comptable et quelle part correspond à un coût réel de règlement.

La perte annuelle attribuable aux actionnaires, de 28,15 milliards de dollars HK, était supérieure d’environ 73 % à celle de 16,3 milliards de dollars HK enregistrée l’année précédente. Pourtant, New World a également déclaré un bénéfice de base de 2,2 milliards de dollars HK après exclusion des pertes sans effet sur la trésorerie : il s’agit de son premier bénéfice de ce type en trois ans. Le bénéfice de base et la perte statutaire mesurent des éléments différents, et ce résultat positif n’annule pas les obligations liées à la dette du groupe.

La directrice générale, Echo Huang, a déclaré que les charges liées à 11 SKIES réglaient un problème majeur et s’attendait à une nette amélioration des flux de trésorerie au premier semestre de l’exercice 2026/27. Il s’agit d’une prévision de la direction, et non d’une réduction de la dette déjà réalisée.

L’option sur les actions préserve le rôle de la famille Cheng

Selon les informations publiées, l’accord sur les actions passe par Chow Tai Fook Enterprises, et non par une émission directe de nouvelles actions par New World. La société d’investissement de la famille a vendu à l’Autorité aéroportuaire une option de trois ans pour 1 dollar HK. Pour l’exercer, l’Autorité devrait payer 2,25 milliards de dollars HK pour 750 millions d’actions existantes, soit 3 dollars HK par action.

Le prix de 1 dollar HK correspond au coût de l’option, et non au prix des actions. L’Autorité est libre d’exercer ou non son droit. Les actions étant achetées à Chow Tai Fook Enterprises, le paiement serait versé à cette société et non directement dans les réserves de trésorerie de New World.

Selon la presse, la participation représente environ 30 % du capital et le prix d’exercice est inférieur d’environ 43 % à un cours récent. Une autre source le compare à un cours proche de 6 dollars HK, ce qui implique une décote d’environ 50 %. Ces pourcentages reposent sur des cours de référence différents ; le prix d’exercice indiqué, de 3 dollars HK, est le même.

Les conditions imposées aux actionnaires appellent également à la prudence. Une source indique que Chow Tai Fook Enterprises doit rester le premier actionnaire de New World après l’exercice de l’option. Une autre précise que sa participation ne doit pas descendre sous les 30 %. Le communiqué officiel de l’Autorité aéroportuaire ne détaille pas les conditions de l’option ; celles rapportées ne doivent donc pas être présentées comme identiques.

Ces conditions pourraient nécessiter des changements dans la structure du capital de New World avant l’exercice de l’option. Des analystes d’UBS, dont Mark Leung, ont interprété le retrait comme un possible signe d’opération sur le capital dans les trois ans. Cheng Wai Mo, directeur de la recherche chez Mingze Capital International et analyste senior du secteur immobilier, a estimé qu’une émission de droits pourrait aider à préserver la participation exigée de la famille, tout en mettant en garde contre une dilution. Aucune de ces analyses ne constitue l’annonce d’une levée de fonds.

Les tensions sur la dette dépassent le projet aéroportuaire

À la fin juin 2026, New World affichait environ 143,3 milliards de dollars HK de dette totale, 126,3 milliards de dollars HK de dette nette et un ratio d’endettement net de 68,3 %. La dette nette correspond aux emprunts diminués de la trésorerie ; le ratio d’endettement compare la dette nette aux fonds propres. La suppression des futurs loyers aéroportuaires améliore la liquidité, mais ne rembourse pas directement ces emprunts.

Selon une ventilation publiée, 23,2 milliards de dollars HK de dette doivent être remboursés ou renouvelés dans l’année, et plus de 40 milliards sont dus au cours de chacune des deuxième et troisième années. Une autre source évoque près de 11 milliards de dollars américains arrivant à échéance dès l’année suivante, sans fournir la même ventilation annuelle. Ce chiffre plus général ne doit pas être confondu avec le montant précisément indiqué pour la première année.

New World a porté sa facilité de crédit auprès de Deutsche Bank de 3,95 milliards de dollars HK, accordés en juin, à 4,9 milliards, soit une hausse de 950 millions de dollars HK. Le groupe a également annoncé une offre d’échange portant sur environ 991 millions de dollars américains d’obligations arrivant à échéance en 2027 et 2028. Un échange obligataire peut modifier les modalités ou les dates de remboursement, mais son effet dépend des conditions proposées et de la participation des investisseurs.

Les ressources mentionnées comprennent environ 17 milliards de dollars HK de trésorerie et 16 milliards de dollars HK de lignes bancaires disponibles. La trésorerie seule était inférieure aux 23,2 milliards de dollars HK d’échéances de la première année. L’addition des lignes disponibles donne un montant global plus élevé, mais une capacité d’emprunt n’équivaut pas à des liquidités déjà détenues, et son utilisation ne réduit pas à elle seule la dette.

Les ventes d’actifs et les nouveaux investissements restent déterminants

New World a poursuivi les ventes et cessions immobilières parallèlement aux négociations sur sa dette. En septembre, le groupe a annoncé la vente de biens immobiliers de bureaux à Ningbo et Hangzhou pour plus de 1,7 milliard de yuans. Il a également proposé d’intégrer le centre commercial Shanghai K11 Art Mall et la tour Shanghai K11 ATELIER New World Tower dans une fiducie de placement immobilier en vue d’une cotation à Shanghai.

Les informations disponibles présentent la transaction à Shanghai à des stades différents. L’une estime les produits de cession à 3,2 milliards de yuans ; une source ultérieure évoque une scission d’actifs de 3,24 milliards de yuans précédant l’annonce de l’offre d’échange obligataire. Un montant de levée de fonds estimé et un chiffre de transaction rapporté ne doivent pas automatiquement être comptabilisés comme deux recettes distinctes.

Parmi les mesures annoncées par le groupe pour réduire sa dette figurent l’accélération des ventes immobilières, les cessions d’actifs, la valorisation des terrains agricoles, l’amélioration des revenus locatifs, la maîtrise des dépenses, la suspension des dividendes, le report des distributions sur les titres perpétuels et une gestion prudente de la trésorerie. La vente d’un bien immobilier générant des revenus peut apporter des liquidités, mais réduit également les actifs qui produiront les loyers futurs.

La possibilité d’un investissement extérieur reste incertaine. Selon certaines informations, la famille Cheng a discuté d’un investissement avec Bain Capital. Des négociations antérieures avec Blackstone au sujet d’un accord de 4 milliards de dollars américains ont pris fin lorsque la famille a refusé de renoncer au contrôle. Aucun investissement réalisé par l’une ou l’autre de ces sociétés n’est établi.

Brock Silvers, directeur général de Kaiyuan Capital, a distingué les efforts de la famille pour redresser l’entreprise de l’engagement de nouveaux fonds personnels :

La famille Cheng s’emploie sans relâche à assainir les finances de New World, mais n’a pas encore engagé de nouveaux fonds personnels », a déclaré Silvers. « Cela pourrait bientôt changer.

L’Autorité privilégie les loisirs à un centre commercial classique

L’Autorité aéroportuaire entend repositionner 11 SKIES pour en faire le principal pôle de loisirs de SKYTOPIA, son projet plus vaste de ville aéroportuaire. Son président, Fred Lam, a déclaré que le projet ne serait pas un nouveau centre commercial traditionnel. Selon lui, ses dimensions se prêtent à l’accueil de grandes installations de loisirs et d’expérience que les lieux couverts habituels de Hong Kong ne peuvent héberger.

La directrice générale, Vivian Cheung, a déclaré que l’Autorité créerait une filiale dédiée et une équipe de professionnels, chargées de rechercher des exploitants de loisirs et des partenaires commerciaux à l’international. L’Autorité estime que les bâtiments peuvent être mis en location, mais la répartition prévue entre attractions, restauration, commerces et exploitants n’a pas encore été arrêtée.

Le projet SKYTOPIA dans son ensemble comprend une salle de spectacle de 20 000 places à AsiaWorld Expo, une marina d’environ 500 postes d’amarrage, des activités nautiques, des espaces d’exposition et de stockage d’œuvres d’art, une promenade en bord de mer et un système de transport automatisé reliant le site au port de Hong Kong du pont Hong Kong-Zhuhai-Macao et à la station de métro Tung Chung.

L’Autorité prévoit une ouverture progressive du pôle de loisirs à partir de 2028/29. Une réponse du gouvernement mentionne également une mise en service progressive du hall du terminal 2 et d’autres grands projets de SKYTOPIA à partir de 2028. Aucun de ces calendriers ne fixe une date d’ouverture unique pour l’ensemble de 11 SKIES.

L’objectif commercial est de transformer le passage des voyageurs de l’aéroport et du pont en dépenses de loisirs et d’autres services. Lam a également présenté le projet comme une plateforme potentielle pour les entreprises de Chine continentale souhaitant toucher des clients internationaux, et pour les entreprises étrangères cherchant à accéder au marché continental. Il s’agit d’ambitions déclarées, et non de la preuve d’une demande déjà établie.

Un soutien qui fait gagner du temps sans régler l’avenir du groupe

Dans sa réponse, le gouvernement a déclaré que l’accord donnait une orientation claire au projet et permettait à l’Autorité de revoir son positionnement, ses thèmes, son offre sectorielle et son modèle d’exploitation. Il prévoit que la remise des lieux en avril sera suivie d’une nouvelle planification et d’une exploitation coordonnée avec le développement plus large de l’aéroport.

Pour New World, ce soutien a une portée économique plus large. Le groupe détiendrait environ 2,5 millions de pieds carrés de terrains constructibles et 12,4 millions de pieds carrés de terres agricoles, dont une grande partie se trouve dans la métropole du Nord. Le potentiel de ces terres agricoles est estimé à près de 7 000 logements, mais leur aménagement et la récupération de liquidités prendront du temps.

Gary Ng, économiste senior chez Natixis, a mis l’accord en relation avec la place de New World dans l’économie de Hong Kong et les projets de développement du nord du territoire portés par le gouvernement. Il a également mis en garde contre les conséquences d’un nouvel épisode de tensions financières :

De nouvelles difficultés financières pour New World pourraient accroître les risques de restructuration ou de défaut.

L’accord doit donc être compris comme un allègement d’une obligation majeure, plutôt que comme un sauvetage complet du bilan. L’Autorité reçoit des actifs et des paiements, au lieu de simplement transférer des fonds au promoteur. L’option sur les actions est facultative, et l’achat des actions existantes de la famille n’apporterait pas, à lui seul, de nouveaux capitaux à New World.

La prochaine échéance ferme est le 1er avril 2027. Au-delà, plusieurs points restent en suspens : le plan d’exploitation définitif du pôle de loisirs, ses locataires et ses exploitants, une éventuelle opération sur le capital et l’exercice ou non de l’option par l’Autorité aéroportuaire. New World doit encore gérer les échéances de sa dette tout en préservant suffisamment de revenus récurrents pour assurer le service de ses emprunts.

Points clés

• L’Autorité aéroportuaire a annoncé l’accord de reprise de 11 SKIES le 30 septembre 2026.
• Les trois tours de bureaux et le complexe de loisirs seront transférés sans paiement pour l’acquisition des actifs.
• Le bail prend fin le 1er avril 2027, supprimant un loyer annuel garanti d’au moins 1,8 milliard de dollars HK.
• L’Autorité indique que New World versera plus de 3 milliards de dollars HK en espèces et équivalents de trésorerie ; les sources de presse présentent différemment les modalités du règlement.
• New World a comptabilisé une perte d’environ 18,3 milliards de dollars HK liée à la résiliation et une perte annuelle attribuable aux actionnaires de 28,15 milliards de dollars HK.
• Selon les informations publiées, une option de trois ans permet à l’Autorité d’acheter 750 millions d’actions détenues par la famille pour 2,25 milliards de dollars HK, sous réserve de conditions imposées aux actionnaires.
• La dette totale de New World restait d’environ 143,3 milliards de dollars HK en juin 2026.
• L’Autorité prévoit une mise en service progressive des installations de loisirs à partir de 2028/29, dans le cadre de SKYTOPIA.