Shenzhen durcit les règles de prévente des logements tandis que sept villes chinoises privilégient les logements achevés

Les promoteurs doivent achever la structure du toit avant de vendre sur plan

Shenzhen a instauré des règles de vente de logements le 15 octobre 2026. Les immeubles résidentiels construits sur des terrains récemment mis sur le marché doivent désormais avoir atteint le stade de l’achèvement de leur structure avant que les promoteurs puissent demander l’autorisation de vendre les appartements sur plan. La ville a fixé un seuil précis : le béton de la structure du toit de chaque immeuble proposé à la vente sur plan doit avoir été coulé.

Les promoteurs doivent également présenter un procès-verbal de réception de la structure principale, signé et tamponné par le maître d’ouvrage, le concepteur, l’entreprise de construction et le maître d’œuvre. Cette obligation s’applique aux projets de logements commerciaux dont les avis de transfert des droits d’utilisation de terrains appartenant à l’État ont été publiés après le 28 août 2026.

Ces mesures imposent de réaliser une plus grande partie des travaux avant que les promoteurs puissent percevoir l’argent des acheteurs. Shenzhen donne également la priorité à la vente de logements achevés, limite généralement les dépôts de réservation à 3 % du prix d’achat et soumet les fonds des projets à un dispositif bancaire dédié.

Le bureau du logement et de la construction de Shenzhen, le bureau de la planification et des ressources naturelles, ainsi que l’antenne de Shenzhen de l’Administration nationale de régulation financière ont publié conjointement l’avis de mise en œuvre. Celui-ci est entré en vigueur le 15 octobre.

Hangzhou a publié ses propres règles le même jour, portant à sept le nombre de grandes villes dotées de plans de mise en œuvre : Pékin, Shanghai, Canton, Shenzhen, Wuhan, Tianjin et Hangzhou. Les quatre villes chinoises de premier rang disposent désormais toutes de modalités détaillées pour cette réforme.

Pour les acheteurs, le changement concret est simple : les promoteurs doivent faire avancer davantage les travaux avant de proposer des appartements sur plan, tandis que la vente de logements achevés permet aux acquéreurs de mieux inspecter ce qu’ils achètent. Pour les promoteurs, une plus grande part des fonds doit rester immobilisée dans les travaux plus longtemps avant que les recettes des ventes soient disponibles.

Ce que signifie l’achèvement du gros œuvre pour un acheteur

L’exigence de coulage du béton du toit à Shenzhen donne un sens mesurable à l’expression « gros œuvre achevé ». Pour obtenir un permis de vente sur plan, le promoteur doit démontrer que la structure principale de l’immeuble concerné a atteint le niveau du toit et que les documents requis de réception des travaux sont établis.

À ce stade, l’immeuble nécessite encore des travaux avant que ses habitants puissent y emménager. Les travaux intérieurs, les raccordements aux réseaux, les ascenseurs, les équipements communs et les formalités d’achèvement peuvent suivre la fin du gros œuvre. Les acheteurs qui acquièrent un logement sur plan doivent donc toujours patienter, même si les travaux doivent être plus avancés au début de la vente.

La vente de logements achevés intervient à une étape ultérieure. À Shenzhen, le bien doit faire l’objet d’une première immatriculation foncière avant de pouvoir être vendu comme logement achevé. Il s’agit de la première inscription du bien achevé au registre officiel de l’immobilier.

Les projets sur des terrains nouvellement transférés donneront la priorité à la vente de logements achevés. Si l’avis de transfert du terrain impose expressément ce mode de vente, le promoteur doit s’y conformer. La vente sur plan reste possible pour les projets admissibles, sous réserve du seuil de travaux plus élevé et des contrôles financiers.

Quels projets bénéficient d’un délai d’adaptation ?

Le 28 août marque la date charnière, mais la situation de chaque projet dépend de ses documents fonciers et d’urbanisme. Shenzhen autorise certains projets plus anciens à poursuivre leur développement selon les règles précédentes, plutôt que de modifier d’un seul coup le régime applicable à tous les projets.

Les projets ayant obtenu un permis d’urbanisme pour travaux de construction au plus tard le 28 août peuvent continuer à relever de l’ancienne politique de vente sur plan. Ce permis fixe le plan d’aménagement approuvé ; il est distinct du permis de construire qui autorise les travaux.

Les promoteurs ayant acquis un terrain sans avoir obtenu le permis d’urbanisme sont généralement soumis aux nouvelles exigences. Les projets admissibles peuvent toutefois accomplir les formalités requises et continuer à vendre sur plan selon les anciennes conditions jusqu’à la fin de 2027.

Shenzhen a prévu d’étudier plus avant des modalités distinctes pour certains anciens projets de renouvellement urbain. Il s’agit notamment de projets historiques de réaménagement de vieilles villes, d’usines et de villages, souvent regroupés en Chine sous l’appellation des « trois anciens ».

Les principales dates à retenir :

• 28 août 2026 : date charnière entre les nouveaux projets et les projets déjà en cours dans le cadre de la réforme.
• 18 septembre 2026 : lors d’une conférence de presse, le ministère du Logement et du Développement urbain et rural a décrit un marché immobilier de plus en plus axé sur le parc de logements existants.
• 15 octobre 2026 : entrée en vigueur de l’avis de mise en œuvre de Shenzhen, tandis que Hangzhou publiait également ses règles.
• 31 décembre 2027 : date limite de la période transitoire pour les projets admissibles de Shenzhen dont le terrain avait été acquis, mais qui n’avaient pas encore obtenu de permis d’urbanisme à la date charnière.
• 31 décembre 2028 : date limite plus tardive accordée aux projets historiques admissibles à Hangzhou et à Wuhan.

Comment fonctionne le dépôt de réservation de 3 %

À Shenzhen, les promoteurs qui vendent des logements achevés peuvent percevoir des dépôts de réservation après l’obtention d’un permis de construire, sous réserve de respecter les procédures requises et de faire évaluer les risques de livraison. Le dépôt est généralement plafonné à 3 % du prix total d’achat.

Un dépôt de réservation permet à un acheteur de s’engager à acheter un logement avant que celui-ci n’atteigne le stade de la vente comme bien achevé. Dans le cadre des nouvelles modalités, les dépôts doivent être versés sur des comptes réglementés, de sorte que l’argent reste dans le circuit financier contrôlé du projet.

Les acheteurs peuvent résilier leur contrat de dépôt si les promoteurs ne livrent pas les logements dans les délais. Les promoteurs doivent alors rembourser les dépôts et assumer les responsabilités prévues au contrat. Les dates de livraison et les obligations contractuelles restent donc au cœur de l’accord entre l’acheteur et le promoteur.

Le taux retenu par Shenzhen correspond à celui de Shanghai : 3 %. Pékin fixe un plafond de 1 %, tandis que Canton, Wuhan, Tianjin et Hangzhou autorisent jusqu’à 5 %. Il s’agit de dépôts de réservation, à distinguer de l’apport personnel versé pour un prêt immobilier.

Sun Hongmei, analyste senior à l’antenne de Shenzhen de l’Académie chinoise de l’indice, estime que l’approche de Shenzhen concilie les modalités de vente des promoteurs et la protection des fonds des acheteurs. Le plafond autorisé se situe entre la limite plus stricte de Pékin et le taux plus élevé permis à Canton.

Une banque supervisera les fonds du projet

Shenzhen met en place un système de banque chef de file : tous les fonds des projets seront gérés dans le cadre d’un compte unifié et resteront soumis à un processus de paiement supervisé. L’objectif est de veiller à ce que l’argent lié à un programme immobilier soit affecté à ce programme.

Les autorités du logement des districts assureront le contrôle administratif, tandis que le centre municipal du fonds de prévoyance logement sera chargé de la supervision pratique au moyen de comptes réglementés dédiés. En Chine, le système du fonds de prévoyance logement gère habituellement l’épargne logement liée à l’emploi et les prêts correspondants ; dans ce dispositif, le centre assume également un rôle spécifique de supervision des fonds.

La réforme dans son ensemble lie le versement des prêts immobiliers au dépôt des procès-verbaux d’achèvement des travaux. Liu Shui, directeur de la recherche sur les entreprises à l’Académie chinoise de l’indice, a relevé que cette exigence, le seuil plus élevé pour les ventes sur plan et la priorité donnée aux logements achevés sont des éléments communs aux sept villes.

Pour les promoteurs, le calendrier de disponibilité des liquidités évolue en même temps que celui des ventes. Les travaux doivent être plus avancés pour être éligibles à la vente sur plan, les recettes du projet restent supervisées et les fonds des prêts immobiliers sont versés à une étape ultérieure. Le financement des travaux et les fonds propres des promoteurs doivent donc couvrir une plus grande partie du processus de construction.

Les paiements fonciers sont assouplis, sous une condition stricte

Shenzhen autorise les promoteurs à étaler les paiements pour les terrains résidentiels nouvellement transférés. Ils doivent en verser 50 % dans les 30 jours, le solde étant généralement dû dans un délai d’un an. Les projets particuliers peuvent bénéficier d’un délai porté à deux ans.

Le paiement intégral reste obligatoire pour procéder à l’immatriculation foncière initiale et obtenir le premier permis de vente sur plan. Le promoteur peut étaler le coût initial d’acquisition du terrain, mais doit en régler le prix avant d’atteindre cette étape commerciale.

Hangzhou autorise le versement d’au moins 50 % dans les 30 jours, le solde étant payable dans un délai de deux ans sans intérêts. Pékin permet également d’étaler le paiement du solde sur une période pouvant aller jusqu’à deux ans. Shenzhen, Shanghai, Canton, Wuhan et Tianjin prévoient généralement un délai d’un an, qui peut être prolongé d’une année après approbation.

Sun estime que le paiement échelonné prévu à Shenzhen allège une partie de la pression financière initiale, mais que le lien entre le règlement intégral et l’éligibilité à la vente sur plan rend le cadre plus restrictif que celui de Pékin. Les promoteurs doivent planifier ensemble les paiements fonciers, les dépenses de construction et la date prévue des ventes.

Pourquoi les promoteurs ont accéléré les lancements

À Shenzhen, les promoteurs ont accéléré le rythme d’obtention des permis de vente sur plan à l’approche de la date charnière de la réforme. La plateforme d’information immobilière de Shenzhen a recensé 27 programmes résidentiels ayant obtenu un permis entre le 28 août et le 10 octobre, contre sept entre le 1er juillet et le 27 août.

La période la plus récente était plus courte, mais son total était presque quatre fois supérieur : 27 programmes contre sept. Les promoteurs ont fait avancer davantage de projets jusqu’au stade de la vente sur plan, alors que la ville préparait les règles détaillées de la transition.

Le marché abordait ce changement avec un stock relativement modeste de logements neufs. Wu Rui, directeur général pour la Chine du Sud chez Savills, estimait à un peu plus de 22 000 le nombre de logements neufs disponibles à Shenzhen à la fin juin 2026, soit un délai d’écoulement de 13,1 mois.

Le délai d’écoulement estime le temps nécessaire pour vendre ce stock au rythme retenu pour le calcul. Wu a indiqué que le ralentissement des nouvelles mises sur le marché lié à la vente de logements achevés pourrait contribuer à équilibrer l’offre et la demande et à soutenir la stabilité des prix à court terme.

Le centre de recherche de Shenzhen Centaline a calculé que les logements achevés représentaient 41 % des ventes de logements neufs entre janvier et septembre 2026, soit près du double de la proportion enregistrée en 2024. Il prévoit que cette part pourrait dépasser la moitié au cours des un à deux ans à venir. Un taux supérieur à 50 % représenterait une hausse de plus de neuf points par rapport aux 41 % annoncés.

Hangzhou montre comment une même réforme peut s’appliquer différemment

Hangzhou et Shenzhen partagent les grandes orientations de la réforme, mais les étapes requises pour vendre un bien achevé diffèrent. Shenzhen exige une première immatriculation foncière. À Hangzhou, le dépôt de la déclaration de vente d’un logement achevé est possible une fois l’achèvement des travaux enregistré et les équipements annexes conformes aux normes requises.

À Hangzhou, les promoteurs peuvent également choisir entre la vente sur plan et la vente de logements achevés, sauf si l’avis foncier impose expressément la vente de logements achevés. La période transitoire prolongée accordée aux projets historiques admissibles court jusqu’à la fin de 2028, comme à Wuhan.

Pour les logements entièrement équipés, Hangzhou autorise le dépôt de déclarations d’achèvement distinctes pour le bâtiment encore inachevé et pour les travaux de décoration intérieure. Cette procédure sépare deux étapes qui, autrement, seraient traitées ensemble.

Yan Yuejin, analyste immobilier cité dans les évaluations de la réforme, estime que ce dispositif pourrait raccourcir de plus de six mois la durée de traitement et de rotation concernée. Cette estimation porte sur le traitement de ces projets, et ses bénéfices dépendront de la mise en œuvre des procédures par étapes.

Wuhan propose une autre forme de souplesse. La ville autorise les garanties bancaires admissibles à remplacer jusqu’à 30 % des fonds réglementés, tout en maintenant le minimum de 70 % requis pour garantir la livraison. Une garantie bancaire est un engagement de la banque à payer si le promoteur manque à l’obligation couverte ; elle permet de libérer une partie des liquidités tout en maintenant une garantie financière.

Qui peut financer une attente plus longue ?

Liu Shui estime que la vente de logements achevés pourrait prolonger d’environ un à deux ans, par rapport à la vente sur plan traditionnelle, le délai nécessaire aux promoteurs pour récupérer les fonds investis dans un projet. Les dépenses de construction doivent donc être financées par des fonds propres et des emprunts pendant une période plus longue.

Liu, directeur de la recherche sur les entreprises à l’Académie chinoise de l’indice, a décrit le changement dans des propos traduits :

La politique de réforme du système de vente des logements commerciaux, introduite le 28 août, a restructuré de manière systématique le système chinois de vente des logements commerciaux et transformera progressivement l’ancien modèle de développement, fondé sur les recettes des ventes sur plan et la recherche d’une rotation rapide.

Ren He, analyste chez Guosen Securities, estime que la vente de logements achevés pourrait réduire le taux de rentabilité interne des promoteurs, un indicateur qui tient compte à la fois du montant des bénéfices tirés de l’investissement et du délai avant leur réalisation. Les promoteurs pourraient donc rechercher des marges bénéficiaires plus élevées lorsqu’ils déterminent le prix qu’ils sont prêts à payer pour un terrain.

Qi Dong, analyste chez Kaiyuan Securities, estime que les promoteurs devront évaluer les prix des logements et le rythme des ventes sur un horizon plus long. Yuan Wenbo, analyste chez China International Capital Corporation, indique que les entreprises les mieux financées et les mieux implantées dans les villes clés pourraient bénéficier d’un avantage concurrentiel.

Li Yujia, chercheur en chef au Centre de recherche sur les politiques du logement du Guangdong, estime que Shenzhen est relativement bien placée pour gérer la transition. Il cite environ 30 000 ventes annuelles de logements neufs, le poids important des transactions portant sur des logements existants, le nombre relativement limité de projets en cours de développement et le contrôle déjà strict des ventes sur plan.

Wu Rui s’attend à ce que la qualité de chaque programme immobilier compte davantage au fil du temps. Les logements bien situés et dotés de prestations attrayantes pourraient continuer à séduire les acheteurs, tandis que les projets moins performants risquent de rester invendus après leur achèvement. Les promoteurs devraient alors assumer à la fois le coût de la construction et celui de l’attente d’un acheteur.

À retenir

• Les règles de Shenzhen sont entrées en vigueur le 15 octobre 2026, alors que la réforme s’étendait à sept grandes villes.
• Pour les nouveaux projets admissibles, le béton de la structure du toit doit être coulé et les procès-verbaux de réception de la structure doivent être présentés avant toute demande de permis de vente sur plan.
• Les dépôts de réservation pour les logements achevés sont généralement plafonnés à 3 % et doivent être versés sur des comptes réglementés.
• Les projets anciens admissibles de Shenzhen peuvent continuer à appliquer les anciennes conditions de vente sur plan jusqu’à la fin de 2027.
• Les promoteurs peuvent régler le prix des terrains par versements échelonnés, mais le paiement intégral est obligatoire avant l’obtention du premier permis de vente sur plan.
• À Shenzhen, 27 programmes résidentiels ont obtenu un permis de vente sur plan entre le 28 août et le 10 octobre, contre sept au cours de la période précédente.
• Les logements achevés ont représenté 41 % des ventes de logements neufs à Shenzhen au cours des neuf premiers mois de 2026.