En Ouzbékistan, les acheteurs de logements voient leur épargne bloquée tandis que la réforme du séquestre bancaire piétine

132 promoteurs contrôlés, des milliers d’acheteurs en quête d’aide

Entre janvier et septembre 2026, le Comité ouzbek pour le développement de la concurrence et la protection des consommateurs a reçu plus de 1 700 plaintes concernant des promoteurs immobiliers. L’examen des contrats proposés par 132 entreprises de construction dans 12 régions a révélé que 77,3 % ne prévoyaient pas de délai adéquat pour rembourser les acheteurs en cas de résiliation, tandis que 50,8 % ne comportaient aucune pénalité en cas de retard de livraison.

Après l’examen des plaintes, principalement liées à la qualité de la construction et aux retards de remise des logements, le comité a obtenu des recalculs en faveur des consommateurs d’environ 14,5 milliards de soums. À l’échelle du secteur, les infractions liées à l’achat de logements avant leur achèvement auraient causé à près de 3 000 personnes un préjudice total de 668 milliards de soums en 2025.

Derrière ces chiffres se cache un problème simple : les familles paient pour des logements encore en construction, mais les promoteurs peuvent recevoir et utiliser cet argent avant de livrer les appartements. Lorsque les travaux s’arrêtent, les acheteurs risquent de passer des années sans obtenir le logement promis ni pouvoir récupérer leur épargne.

Un dispositif destiné à protéger ces paiements devait devenir obligatoire le 1er janvier 2026. Début novembre, le mécanisme de séquestre obligatoire pour ce type de construction n’était toujours pas opérationnel, tandis que la législation nécessaire à sa mise en place restait à l’examen.

Le différend autour d’Imarat Development illustre plusieurs aspects du problème : délais de livraison non respectés, retenues contestées sur les remboursements, malfaçons et enquête pénale. Il montre aussi pourquoi le remboursement du montant initial, même lorsqu’il intervient, peut laisser un ménage dans une situation financière plus difficile après des années d’attente.

Ce que les inspecteurs ont relevé dans les contrats

L’examen du comité a porté sur des promoteurs de la ville de Tachkent et de 11 provinces. Les conclusions ne concernaient pas seulement les retards de construction : de nombreux contrats laissaient sans réponse des questions essentielles sur les réparations, les remboursements et le prix final, ou accordaient davantage de latitude au promoteur.

Le comité a relevé les problèmes suivants :

• 77,3 % des contrats ne fixaient aucun délai de remboursement ou en prévoyaient un incompatible avec les conditions du paiement initial.
• 63,6 % ne prévoyaient aucune période de garantie après la remise du logement.
• 59,1 % privilégiaient principalement les intérêts du promoteur.
• 54,5 % ne prévoyaient pas l’obligation de corriger les défauts pendant la période de garantie.
• 50,8 % ne prévoyaient aucune pénalité en cas de retard de construction.
• 33,3 % ne précisaient pas clairement la date de remise du logement.
• 30,3 % étaient rédigés uniquement en russe, ce que le comité a considéré comme une infraction aux exigences relatives à la langue officielle.

Certains contrats autorisaient les promoteurs à retenir entre 4 % et 15 % des sommes versées lorsqu’un acheteur se désistait. D’autres subordonnaient le remboursement à la revente de l’appartement à un tiers, ou permettaient à l’entreprise d’augmenter unilatéralement le prix.

Un remboursement subordonné à une vente future laisse une famille dans l’attente d’un événement largement contrôlé par le promoteur. En l’absence de délai ferme de remboursement, les acheteurs ne peuvent pas prévoir de manière fiable un autre achat ni récupérer l’argent nécessaire à d’autres dépenses.

Un examen distinct, présenté en juillet 2026, a porté sur 129 contrats. Il a constaté qu’aucune responsabilité du promoteur en cas de retard n’était prévue dans 51 % d’entre eux, qu’aucune période de garantie n’était définie dans 84 % et que les clauses relatives aux recalculs favorisaient les promoteurs dans 80 % des cas. Les deux examens portaient sur des groupes de contrats différents, mais ont tous deux mis en évidence des lacunes récurrentes dans les protections offertes.

Comment une résiliation peut engloutir un acompte

Un appartement hypothétique coûtant 500 millions de soums montre à quel point la formulation d’une pénalité peut modifier le préjudice subi par un acheteur. Si le ménage a versé un acompte de 150 millions de soums et que le contrat autorise une retenue de 10 à 12 % du prix total, le promoteur peut chercher à conserver entre 50 et 60 millions de soums.

Cette retenue représenterait entre un tiers et deux cinquièmes des sommes déjà versées. Une clause calculée sur le prix total de l’appartement coûte donc beaucoup plus cher que le même pourcentage appliqué au seul acompte.

En septembre 2025, des clients d’Imarat se sont plaints de retenues calculées sur le prix total de l’achat. Marat Hamdamov, présenté publiquement comme le fondateur de l’entreprise, a déclaré que des retenues avaient été appliquées à certains acheteurs lors de la dernière phase de construction et que d’autres clients ayant résilié leur contrat recevaient leur argent par versements échelonnés.

La direction régionale de Tachkent du Comité de la concurrence a ordonné à l’entreprise de rembourser intégralement un acheteur de Sergeli City. Le comité national a également qualifié d’illégales les restrictions contractuelles aux droits des consommateurs et soumis des propositions aux autorités compétentes à la suite de son examen plus large.

Les pénalités que les promoteurs doivent eux-mêmes payer en cas de retard peuvent être bien plus faibles. À un taux journalier de 0,01 % sur un contrat de 500 millions de soums, l’indemnité s’élèverait à 50 000 soums par jour, soit 18,25 millions de soums sur 365 jours. Lorsque les contrats plafonnent l’indemnisation à 5 ou 10 % du prix, les retards supplémentaires cessent, à terme, d’augmenter le montant dû au titre du contrat.

Des acheteurs d’Imarat évoquent des délais non respectés et des litiges sur les remboursements

Dilorom Yutayeva a déclaré avoir obtenu son contrat auprès de Hamdamov le 6 janvier 2024 et versé 400 millions de soums pour un appartement qui devait être livré avant le 30 octobre 2025. Après le dépassement de cette date sans livraison, elle a demandé le remboursement de son argent.

Jahongir Muhiddinov a déclaré avoir intégralement payé des appartements dont la remise était prévue en décembre 2025. Une fois cette date passée, il a tenté d’obtenir des informations sur l’avancement des travaux, mais affirme n’avoir reçu aucune réponse claire.

Dilnoza To’ychiboyeva a déclaré avoir signé son contrat en février 2024 et demandé sa résiliation ainsi qu’un remboursement après plusieurs reports. Selon son témoignage, des représentants de l’entreprise l’ont d’abord convaincue d’attendre, puis l’entreprise a elle-même résilié le contrat et vendu l’appartement à un autre acheteur.

La police de Tachkent a indiqué que certains plaignants avaient également demandé un remboursement parce que les immeubles résidentiels se trouvaient dans le district de Quyi Chirchiq, dans la province de Tachkent, et non dans la capitale. Les bureaux d’Imarat se trouvaient dans le district de Sergeli, à Tachkent. Pour ces acheteurs, la localisation administrative du bien est devenue un motif supplémentaire de contestation de la transaction.

Hamdamov a attribué les problèmes à un différend avec d’autres fondateurs. Il a déclaré avoir été écarté de projets, notamment Sergeli City et Bristol City, et a fait état de menaces contre lui et sa famille. Olim Mamatov, qui s’est présenté comme le directeur d’Imarat Development, a ensuite déclaré que les relations entre Hamdamov et les autres fondateurs s’étaient améliorées et que Hamdamov pourrait reprendre son travail sur les projets.

Constats sur la construction et enquête pénale

En juillet 2025, les inspecteurs de la construction ont relevé des problèmes sur le site de Sergeli City. Les travaux des blocs A9, A10, A11, D1 et D2 avaient été entrepris sans l’enregistrement officiel requis. Les inspecteurs ont également constaté des cavités dans les poteaux en béton, de l’eau sous les fondations et l’absence du système de drainage prévu par le projet.

L’autorité de contrôle a ordonné la correction des défauts et interrompu temporairement la construction de ces blocs. Hamdamov a répondu que les travaux avaient été suspendus temporairement, et non définitivement, et que l’entreprise agissait dans le respect de la loi.

La police de Tachkent a ensuite annoncé l’ouverture d’une enquête pénale à la suite des plaintes d’acheteurs, en vertu de l’article 168 du Code pénal, qui porte sur l’escroquerie, et de l’article 192-11, relatif à l’abus de pouvoir par des responsables d’organisations non gouvernementales. La police n’a pas communiqué le nombre de plaignants ni le montant estimé du préjudice. Hamdamov aurait également été placé en détention et mis en cause dans l’enquête.

Une affaire antérieure, ouverte en octobre 2025, concernait des responsables de Perfect-Mansions et des travaux de construction à Tuzel Park réalisés sans enregistrement ni permis requis. Le projet avait été présenté sous la marque Imarat Development. Les autorités n’ont pas précisé si les deux enquêtes étaient liées.

Mamatov a promis la livraison de 16 blocs de Sergeli City d’ici janvier 2027, sur les 61 prévus dans le projet. Ces 16 blocs représentent environ 26 % du total prévu. La livraison de ce groupe de bâtiments n’a pas été confirmée.

Le séquestre bancaire était promis, mais le calendrier a dérapé

Un décret présidentiel daté du 27 janvier 2025 a défini la transition vers le séquestre bancaire pour les constructions financées par les contributions des acheteurs. L’activiste des droits humains Abdurahmon Tashanov a critiqué l’échec de cette transition, estimant que les ministères concernés et le Parlement devraient rendre compte du retard.

Les principales dates mettent en évidence le décalage entre la politique annoncée et sa mise en œuvre :

• 27 janvier 2025 : le décret présidentiel a fixé le calendrier de la transition.
• 1er juillet 2025 : le séquestre devait être proposé à titre facultatif.
• 1er janvier 2026 : son utilisation devait devenir obligatoire.
• Janvier 2026 : le ministère de la Justice a expliqué que la législation nécessaire à son utilisation obligatoire n’était toujours pas en place.
• 28 juillet 2026 : la Chambre législative a approuvé le projet de loi sur la construction en première lecture.
• Début novembre 2026 : le séquestre obligatoire pour ce marché n’était toujours pas opérationnel.

Le projet de loi porte sur la construction d’immeubles résidentiels et d’autres biens financée par les contributions des acquéreurs. Une approbation en première lecture signifie que les députés en ont accepté l’orientation générale ; le texte doit encore être examiné avant de devenir une loi.

Lors des débats parlementaires, des députés ont demandé que certaines dispositions du Code pénal proposées soient clarifiées avant la deuxième lecture. Aucune date n’a été annoncée pour l’adoption définitive du texte ou l’entrée en vigueur du séquestre obligatoire.

Ce qu’un compte bancaire protégé changerait

Le séquestre bancaire place l’argent de l’acheteur sur un compte spécial, au lieu de le transférer immédiatement au promoteur. La banque débloque les fonds une fois les conditions convenues remplies. Dans le dispositif envisagé pour le logement, cela dissocierait la collecte des paiements des acheteurs des décisions immédiates de dépenses du promoteur.

Le Comité national pour l’urbanisation et le développement durable du marché du logement estime que ce mécanisme réduirait les fraudes et le détournement de l’argent des acquéreurs. Il a jugé inacceptable que ceux-ci perdent à la fois le logement promis et l’accès aux remboursements, et a appelé à une mise en œuvre plus rapide.

Le projet prévoit également de faire intervenir un autre promoteur dans un projet lorsque de graves difficultés empêchent l’entreprise initiale de respecter ses engagements. Cette approche vise à poursuivre les travaux afin que les acheteurs puissent recevoir leur logement, plutôt que de dépendre entièrement du recouvrement de leur argent auprès d’un promoteur défaillant.

Le séquestre porte sur la conservation de l’argent. Les exigences contractuelles concernent un autre aspect de la transaction : ce qui doit être construit, la date de livraison et les conséquences d’un manquement de l’une ou l’autre partie au contrat. Les acheteurs ont besoin à la fois d’un mécanisme de paiement protégé et d’engagements exécutoires concernant le bien qu’ils achètent.

Pourquoi le remboursement du même montant peut tout de même entraîner une perte

Une famille qui verse 500 millions de soums au début de 2024 et récupère la même somme à la fin de 2026 a passé trois ans sans pouvoir disposer de cet argent. Pendant ce temps, les prix peuvent augmenter, et le ménage peut aussi perdre la possibilité de percevoir des intérêts ou d’utiliser cette épargne à d’autres fins.

Les taux d’inflation cités pour cet exemple sont de 9,8 % en 2024, de 7,3 % en 2025 et de 7 % en 2026 selon les prévisions. Cumulés, ces taux feraient augmenter le niveau général des prix d’environ 26 %. Les 500 millions de soums remboursés auraient alors un pouvoir d’achat comparable à celui d’environ 397 millions de soums au début de la période.

Dans ce calcul, la perte de pouvoir d’achat atteint environ 103 millions de soums, même si le montant nominal a été restitué. Le chiffre final dépend en partie de la réalisation ou non des prévisions d’inflation pour 2026.

Le remplacement de l’appartement relève d’un autre calcul. Si le logement prévu au contrat coûte initialement 500 millions de soums et qu’un bien équivalent coûte ensuite 800 millions, le ménage doit trouver 300 millions supplémentaires pour effectuer le même achat. Cet exemple illustre l’écart de coût pour remplacer le logement ; les chiffres sont indicatifs, et toute indemnisation dépendrait du droit applicable et du cas concerné.

Les contrats doivent aussi protéger le logement promis

Le blogueur Umid G’ofurov a appelé à l’instauration de clauses contractuelles minimales obligatoires, notamment des pénalités définies et des plans de construction annexés aux contrats. Ses préoccupations ne se limitent pas aux dates de livraison : elles concernent aussi les places de stationnement, les aires de jeux, les espaces ouverts et l’apparence des immeubles achevés promis aux acheteurs.

Un plan annexé donne aux acheteurs et aux inspecteurs des éléments précis à comparer avec le bien achevé. Une garantie claire indique pendant combien de temps le promoteur reste responsable des défauts, tandis qu’une clause de réparation définit l’obligation de les corriger. Les conclusions du comité montrent que de nombreux contrats examinés ne prévoyaient pas l’une ou l’autre de ces dispositions, parfois ni l’une ni l’autre.

G’ofurov a également averti que les promoteurs pouvaient être incités à retarder les travaux, à rembourser un ancien paiement puis à revendre l’appartement plus cher. Les litiges relatifs aux clauses de déchéance dans les contrats immobiliers australiens illustrent un problème comparable : certains promoteurs ont utilisé des clauses destinées à mettre fin à une incertitude prolongée pour annuler d’anciennes ventes alors que les prix augmentaient. Des modifications législatives dans les États concernés ont limité la possibilité pour les promoteurs de résilier un contrat sans l’accord de l’acheteur ou l’autorisation d’un tribunal.

En Ouzbékistan, les décisions à court terme portent sur le projet de loi en attente, les règles encadrant les comptes bancaires et les obligations minimales des contrats de vente. Le Comité de la concurrence a conseillé aux acheteurs d’examiner attentivement les contrats, de demander un avis juridique si nécessaire et de saisir les autorités compétentes ou les tribunaux en cas de clauses illégales.

Janvier 2027 est la prochaine échéance concrète annoncée pour la livraison de 16 blocs de Sergeli City. Pour les acheteurs de l’ensemble du marché, le calendrier de réforme encore incertain déterminera combien de temps les nouveaux paiements continueront d’être versés aux promoteurs sans la protection obligatoire promise pour janvier 2026.

À retenir

• Le Comité de la concurrence a reçu plus de 1 700 plaintes concernant des promoteurs entre janvier et septembre 2026.
• L’examen de 132 promoteurs a révélé que 77,3 % des contrats ne prévoyaient pas de délai de remboursement adéquat et que 50,8 % ne prévoyaient aucune pénalité de retard.
• Après l’examen des plaintes, environ 14,5 milliards de soums ont fait l’objet de recalculs en faveur des consommateurs.
• Le séquestre bancaire devait devenir obligatoire le 1er janvier 2026, mais n’était toujours pas opérationnel début novembre.
• La police a ouvert une enquête pénale à la suite des plaintes d’acheteurs d’Imarat ; les inspecteurs de la construction avaient également relevé des défauts à Sergeli City.
• Un représentant de l’entreprise a promis la livraison de 16 blocs de Sergeli City d’ici janvier 2027.
• Des remboursements tardifs peuvent réduire le pouvoir d’achat des acheteurs et augmenter le coût de remplacement de l’appartement promis.