Au Vietnam, les baisses de prix de l’immobilier ne résorbent pas le déficit d’accessibilité, tandis que les projets locatifs se développent

Des prix en baisse, mais des logements toujours hors de portée

Le Vietnam prévoit d’achever 87 601 logements sociaux en 2026, soit seulement 90 % de son objectif annuel, tandis que les baisses de prix sur le marché privé ne rendent pas de nombreux logements plus accessibles. À Hô Chi Minh-Ville, la pénurie est particulièrement criante : selon une évaluation des autorités municipales citée par l’Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), aucune nouvelle offre de logements abordables n’a été recensée au cours des neuf premiers mois de 2026.

HoREA indique que les promoteurs ont réduit d’environ 5 % les prix sur le marché du neuf, tandis que certains investisseurs revendant leurs biens ont consenti des baisses de 20 % à 30 % sans parvenir à trouver des acheteurs. Le marché du neuf concerne les logements vendus par les promoteurs ; le marché de l’ancien, ceux revendus par leurs propriétaires.

Hanoï montre également que les prix peuvent baisser alors que la demande reste faible. Savills Vietnam a enregistré une diminution trimestrielle de 26 % des ventes d’appartements au troisième trimestre 2026, en recul de 48 % sur un an. Les prix moyens affichés des appartements vendus par les promoteurs sont restés autour de 107 millions de VND le mètre carré.

Le problème de fond tient à la combinaison de logements chers, de crédits coûteux et d’une offre insuffisante de biens adaptés aux budgets des ménages ordinaires. De nouvelles constructions sont prévues, notamment en périphérie, mais leur emplacement, leur prix et leur adéquation aux besoins détermineront si les acheteurs et les locataires disposent de choix réellement utiles.

Le président de HoREA, Le Hoang Chau, plaide pour une réponse plus large : des logements privés abordables en complément du logement social, davantage de locations à prix raisonnable, des règles de développement plus claires et des crédits moins coûteux. Ces propositions concernent à la fois les personnes éligibles aux aides au logement public et celles dont les revenus dépassent les plafonds d’éligibilité, mais restent insuffisants pour accéder aux prix du marché privé.

Pourquoi les rabais n’ont pas relancé la demande

L’Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) a évalué les prix moyens de vente des appartements au troisième trimestre 2026 à 79,3 millions de VND le mètre carré à Hanoï, 88,3 millions à Hô Chi Minh-Ville et 68,9 millions à Da Nang. Ces trois moyennes étaient inchangées par rapport au trimestre précédent.

Ces niveaux font suite à de fortes hausses. Par rapport au premier trimestre 2019, la VARS a relevé des progressions de 97 % à Hanoï, de 69,8 % à Hô Chi Minh-Ville et de 76,2 % à Da Nang. Les acheteurs entrent donc sur un marché où la récente stabilité succède à plusieurs années de hausse des prix.

DKRA Consulting a recensé 13 215 appartements disponibles auprès des promoteurs dans 108 projets à Hô Chi Minh-Ville et dans les zones alentour au troisième trimestre. Les ventes ont totalisé 3 471 unités, en baisse de 66 % par rapport au trimestre précédent, soit environ 26 % de cette offre.

Sur le marché de l’ancien dans le sud, les prix des appartements ont généralement baissé de 4 % à 7 % sur le trimestre. Les rabais plus importants de 20 % à 30 % mentionnés par HoREA concernent certains investisseurs particuliers, tandis que les chiffres de DKRA décrivent les ajustements les plus courants dans les projets suivis.

Le coût des emprunts constitue un autre obstacle. Les taux des prêts immobiliers étaient estimés à environ 14 % à 16 % par an en 2026. À ces taux, un prêt de 1 milliard de VND générerait entre 140 et 160 millions de VND d’intérêts annuels si le capital restant dû ne changeait pas, hors remboursement du principal. Les mensualités effectives dépendent du contrat de prêt et de l’échéancier de remboursement.

Les logements intermédiaires manquants

L’évaluation de Hô Chi Minh-Ville pour les neuf premiers mois de 2026 indiquait que les appartements représentaient 73,6 % des logements pour lesquels les promoteurs étaient autorisés à lever des capitaux. Le segment intermédiaire ne constituait que 7,1 % de l’offre, tandis que les nouveaux logements restaient concentrés dans les catégories les plus chères.

Chau propose d’encourager la construction de logements privés abordables dont le prix serait adapté aux conditions locales : de 25 à 30 millions de VND le mètre carré dans les provinces reculées, et de 60 à 70 millions dans les grandes villes.

À titre indicatif, un appartement de 60 mètres carrés dans la fourchette proposée pour les villes coûterait entre 3,6 et 4,2 milliards de VND, hors frais supplémentaires. Cela représente toujours une somme importante, ce qui rend nécessaires le logement locatif et le logement social dans le cadre d’une même réponse.

Tran Xuan Luong, directeur de l’Institut vietnamien d’économie immobilière, estime que les logements privés abordables doivent compléter le logement social. Une offre plus importante dans le segment intermédiaire donnerait aux ménages ayant un réel besoin de logement des solutions autres que les projets coûteux et réduirait la pression liée au sentiment de pénurie.

Les annonces de ventes de logements sociaux font état d’une fourchette de prix bien plus large. Un avis publié le 30 octobre mentionnait des milliers de logements proposés à partir d’un peu plus de 12 millions de VND le mètre carré. Le vice-ministre de la Construction, Nguyen Van Sinh, a évoqué des prix moyens de 15 à 25 millions de VND le mètre carré pour les logements sociaux, tandis que certains projets présentés par des représentants du secteur coûtent entre 30 et 40 millions. L’emplacement, le coût des projets et les critères d’éligibilité comptent donc autant que le prix affiché.

Des millions de personnes dépendent déjà de la location

Hô Chi Minh-Ville compte environ 4,2 millions de locataires. HoREA indique que la plupart des ouvriers et des travailleurs migrants louent des chambres à environ 2 millions de VND par mois, tandis que les appartements dotés d’infrastructures et de services restent rares.

Une enquête préliminaire de la Fédération du travail de Hô Chi Minh-Ville a recensé 3 181 personnes ayant besoin d’un logement locatif et 30 339 autres ayant besoin d’un logement social, en location ou à l’achat. De nombreux travailleurs vivent actuellement dans de petites zones de logements collectifs construites par des propriétaires privés, où l’espace, les infrastructures et les dispositifs de sécurité incendie sont limités.

Vu Dang Khue, vice-président de l’Association des petites et moyennes entreprises de Hô Chi Minh-Ville, estime que l’offre locative formelle n’a pas suivi le rythme de l’urbanisation et de la croissance démographique. Il plaide pour des ensembles résidentiels planifiés, reliés aux écoles, aux services de santé, aux commerces et aux services essentiels.

Pham Van Nam, directeur général de GH Land, pointe un besoin connexe : des contrats de location normalisés et des informations transparentes sur les loyers, la situation juridique, la qualité des bâtiments et leur gestion. Les locataires doivent savoir ce qu’ils paient et quelles protections leur contrat leur garantit. Les investisseurs ont besoin de règles prévisibles pour exploiter des immeubles sur de nombreuses années.

Pour les ménages qui ne peuvent pas épargner en vue d’un apport ou assumer un important crédit immobilier, un logement locatif fiable constitue une autre voie vers un hébergement stable. Son intérêt dépend du loyer, de l’emplacement et des conditions de vie, en particulier pour les travailleurs qui doivent pouvoir accéder à leur emploi.

La construction de logements sociaux progresse, mais les livraisons prennent du retard

Le vice-ministre de la Construction, Le Hong Vinh, a déclaré lors du point de presse régulier du gouvernement du 4 novembre que 293 projets de logements sociaux, totalisant 363 065 logements, étaient en cours à l’échelle nationale. Parmi eux, 128 projets avaient récemment démarré, pour un total de 183 293 logements : 140 492 destinés à la vente et 42 801 à la location.

Le ministère a recensé 114 projets de logements sociaux en cours, totalisant 63 970 logements locatifs. Depuis juin, 29 autres projets avaient été lancés, pour un total de 85 594 logements, dont 33 886 destinés à la location. Ces chiffres sur les locations sont inclus dans les totaux des projets.

Le nombre de logements achevés reste très inférieur aux ambitions de l’année. À la date du point de presse, 170 projets achevés avaient livré 46 962 logements, pour un objectif annuel de 97 271 logements sociaux. Le ministère prévoit que 87 601 logements seront achevés d’ici à la fin de 2026.

Les livraisons de logements locatifs sont elles aussi concentrées sur la fin de l’année. Quelque 8 314 unités avaient été achevées, pour un objectif de 17 176, et les livraisons annuelles devraient atteindre 18 049 logements, soit environ 5 % de plus que l’objectif. Les logements locatifs représenteraient ainsi environ un cinquième des 87 601 logements sociaux dont l’achèvement est prévu.

Lors d’un forum du 25 décembre consacré aux perspectives pour 2026, le vice-ministre Sinh avait présenté un programme cumulatif plus vaste, comprenant 698 projets et plus de 657 000 logements, dont près de 170 000 achevés. Ce total couvre un stade de développement différent des 293 projets décrits comme étant en cours lors du point de presse de novembre. Sinh a également dit espérer atteindre l’objectif national d’un million de logements sociaux aux alentours de 2028.

Les prochaines étapes

Les objectifs de Hô Chi Minh-Ville vont au-delà du cycle de construction actuel. La résolution n° 303/NQ-CP du 30 septembre 2026 fixe à la ville un objectif de 181 257 logements sociaux et locatifs pour la période 2026-2030. Environ 57 657 sont prévus en 2027, soit près de 32 % du total pour cette période.

Les principales dates et étapes de livraison sont les suivantes :

• Juin 2026 : après un appel du gouvernement à développer le logement locatif, 29 projets totalisant 33 886 logements locatifs ont été lancés.
• 30 septembre 2026 : la résolution n° 303/NQ-CP fixe l’objectif de Hô Chi Minh-Ville en matière de logements sociaux et locatifs jusqu’en 2030.
• 30 octobre 2026 : les mesures proposées pour améliorer l’accessibilité comprennent des politiques locales en matière de logement et des cadres de fixation des loyers ; la ville étudie également 147 parcelles pour un programme pilote de logements privés.
• 4 novembre 2026 : le ministère de la Construction présente le portefeuille national de logements sociaux et ses prévisions annuelles de livraison.
• Fin 2027 : Knight Frank prévoit 42 593 appartements supplémentaires dans la métropole élargie de Hô Chi Minh-Ville.

Le ministère a préparé un projet de révision de la loi sur le logement, qui doit être soumis à la 16e Assemblée nationale. Aucune date d’adoption n’a été communiquée. Les promoteurs et les ménages ont encore besoin de règles définitives concernant l’éligibilité, le financement, l’attribution des terrains et les prix.

La nouvelle offre s’étend au-delà du centre-ville

Selon les prévisions de Knight Frank, 22 187 des 42 593 appartements attendus d’ici à la fin de 2027 se trouveront dans l’ancienne zone de Hô Chi Minh-Ville. Les 20 406 autres, soit près de 48 %, seraient situés dans le reste de la métropole élargie, notamment dans les anciennes zones de Binh Duong et de Ba Ria-Vung Tau.

La part des appartements abordables et de gamme intermédiaire est plus importante dans ces zones périphériques. Les chiffres de CBRE pour 2025 illustrent l’écart de prix : le prix moyen des appartements neufs était d’environ 47 millions de VND le mètre carré dans l’ancienne zone de Binh Duong, contre 92 millions dans l’ancienne zone de Hô Chi Minh-Ville, soit un écart d’environ 49 %.

L’ancienne zone de Binh Duong a enregistré 17 300 lancements de nouveaux appartements en 2025. Dans l’ensemble de la métropole élargie, l’offre d’appartements devrait approcher les 34 000 unités en 2026, dont plus de la moitié dans l’ancienne zone de Binh Duong. À plus court terme, DKRA prévoit le lancement de 7 000 à 10 000 appartements au quatrième trimestre, principalement à l’est et au sud, ainsi que dans l’ancienne zone de Binh Duong.

Les projets coûteux continuent de peser sur les prix du centre. Plus de la moitié des nouveaux appartements mis sur le marché dans l’ancienne zone de la ville en 2025 appartenaient aux catégories haut de gamme et luxe. Une estimation ultérieure du marché a évalué les prix moyens affichés des appartements neufs à 4 210 USD le mètre carré, soit plus de 100 millions de VND, en hausse de 3 % sur le trimestre.

Vo Huynh Tuan Kiet, responsable du marketing des projets résidentiels chez CBRE Vietnam, indique que les acheteurs prennent de plus en plus en compte la qualité de construction, la gestion, les équipements et les conditions de vie. Il souligne également le rôle des liaisons de transport et du développement autour de plusieurs pôles urbains dans l’évolution du marché. Les prix plus bas en périphérie sont plus intéressants lorsque les habitants peuvent accéder facilement à leur emploi et aux services.

Pourquoi les promoteurs de logements locatifs réclament un soutien à long terme

Le Huu Nghia, directeur général de Le Thanh Company, explique qu’un investissement locatif nécessite de payer le terrain, la construction et les intérêts bien avant que le projet ne commence à couvrir ses coûts. Le projet Le Thanh Tan Kien 2 envisagé par son entreprise compterait environ 2 000 logements locatifs, mais le classement du terrain, à la fois commercial et de services, complique l’accès aux financements bancaires.

HoREA estime que les projets locatifs ont généralement besoin d’au moins 20 ans pour récupérer leur capital. Un promoteur qui vend des appartements perçoit des paiements importants au fur et à mesure des ventes ; un exploitant locatif reçoit des sommes plus modestes sur une période bien plus longue, tout en continuant à financer la gestion et l’entretien.

Chau propose des exonérations des redevances d’utilisation des terres et des loyers fonciers, des incitations fiscales, des prêts préférentiels de plus longue durée et des procédures d’investissement accélérées. HoREA réserverait ces incitations aux projets qui s’engagent à louer les logements pendant au moins 20 ans.

HoREA souhaite également que les autorités provinciales établissent des cadres de fixation des loyers pour les logements abordables financés hors du budget de l’État. Les conseils populaires provinciaux seraient habilités à adopter des politiques locales en faveur des logements privés abordables, grâce à des modifications de la loi sur le logement et de la loi foncière.

Ces propositions visent à faciliter le calcul des coûts et des recettes prévisionnelles avant le début des travaux. L’appel de Nam à la transparence des données locatives et à la normalisation des contrats concerne l’autre versant du même problème : les immeubles doivent générer des revenus pérennes, tandis que les locataires ont besoin de conditions prévisibles et d’un cadre de vie acceptable.

Qui bénéficie de la baisse des coûts de développement ?

Le projet de révision de la loi sur le logement présenté par le ministère de la Construction propose des règles plus claires concernant les revenus et les critères d’éligibilité, un accès prioritaire pour les groupes défavorisés, des prêts préférentiels et des fonds pour le logement sans objectif lucratif. Il porte également sur les terrains destinés au logement social, à la location et à l’hébergement des ouvriers des zones industrielles.

Les investisseurs bénéficieraient d’aides sur les redevances foncières, les loyers, les impôts et le crédit, et pourraient recourir aux activités commerciales et de services au sein des projets pour compenser les coûts de développement admissibles. Selon les règles de fixation des prix proposées, les prix de vente, les loyers et les paiements en location-accession seraient calculés sur la base des coûts légitimes et de bénéfices réglementés, sans intégrer les aides publiques dans les prix facturés aux habitants.

Les règles encadrant les transactions limiteraient chaque bénéficiaire éligible à l’achat ou à l’acquisition, par location-accession, d’un seul logement social. Les reventes seraient restreintes pendant les cinq premières années afin que les logements subventionnés soient attribués aux occupants auxquels ils sont destinés.

Les promoteurs réclament également une évolution de leur rémunération. Bui Nguon Phong, président de Le Phong Group, a proposé de relever la marge bénéficiaire autorisée pour le logement social de 10 % à 15 % des coûts d’investissement dans la construction, invoquant le prix des matériaux, la main-d’œuvre et les retards. Cette demande s’ajoute aux efforts du ministère pour maintenir les prix à la portée des ménages éligibles.

Les retards de projets restent un obstacle majeur. Sinh a fait état d’environ 2 991 projets immobiliers à l’arrêt, représentant près de 2 billiards de VND d’investissements, et a indiqué que les directives prises en application de la résolution 110 de l’Assemblée nationale avaient permis de résoudre les difficultés liées au droit foncier pour 326 projets. La reprise des travaux pourrait accroître l’offre, tandis que les mesures d’accessibilité influenceraient le type de logements construits par les promoteurs.

Les aides au crédit doivent profiter aux constructeurs comme aux ménages

HoREA souhaite que les prêts destinés aux logements locatifs, aux logements privés abordables et à certains projets clés dans les zones industrielles soient exclus des plafonds de croissance du crédit bancaire. Ces plafonds encadrent la vitesse à laquelle les banques peuvent accroître leurs prêts ; une dérogation laisserait davantage de marge de financement aux catégories retenues.

Chau demande également à la Banque d’État du Vietnam d’inciter les banques commerciales à réduire sensiblement leurs taux de prêt. La baisse des coûts de financement aiderait les promoteurs pendant la construction et allégerait les remboursements des acheteurs.

MB Securities a relevé plusieurs facteurs susceptibles de favoriser une baisse des taux, notamment le ralentissement de la croissance du crédit et une progression des dépôts plus rapide que celle des prêts au cours des neuf premiers mois. La société s’attend toutefois à ce que les coûts de financement des banques restent sous pression pendant environ trois mois, le temps que les dépôts antérieurs arrivent à échéance et soient renouvelés à des taux plus élevés.

Luong rappelle que les prix des logements reflètent également le coût des terrains et les bénéfices escomptés par les promoteurs : les incitations mettent donc du temps à se répercuter sur les prix de vente. Le véritable critère sera la livraison de logements achevés à des prix et des loyers supportables pour les ménages. L’augmentation du nombre d’appartements, l’accélération des autorisations de projets et la baisse du coût des prêts ne seront utiles que si les logements ainsi créés correspondent aux lieux de travail, aux modes de vie et aux moyens des habitants.

Points clés

• Le Vietnam prévoit d’achever 87 601 logements sociaux en 2026, soit environ 90 % de son objectif annuel.
• Les baisses de prix n’ont pas réussi à relancer les ventes, alors que les coûts d’emprunt et les prix d’achat restent élevés.
• Selon une évaluation municipale citée par HoREA, aucune nouvelle offre de logements abordables n’a été recensée à Hô Chi Minh-Ville au cours des neuf premiers mois.
• Les livraisons de logements locatifs à l’échelle nationale devraient atteindre 18 049 unités, dépassant l’objectif annuel.
• La nouvelle offre privée se déplace vers les zones périphériques, où les prix sont généralement plus bas.
• Les réformes proposées portent sur le foncier, le crédit, les loyers, l’éligibilité et l’encadrement des transactions de logements sociaux.
• Hô Chi Minh-Ville s’est fixé un objectif de 181 257 logements sociaux et locatifs pour la période 2026-2030.