Le Vietnam envisage de restreindre la vente de logements inachevés et de mieux protéger l’argent des acheteurs

Un changement envisagé dans les ventes place l’argent des acheteurs au centre du débat

Les parlementaires vietnamiens étudient des restrictions sur la vente de logements inachevés, notamment l’interdiction de revendre des contrats d’achat et le passage progressif à la vente de logements uniquement une fois les travaux achevés. Parallèlement, ils souhaitent renforcer les contrôles sur les acomptes, les garanties bancaires et les sommes versées par les acheteurs avant la remise des documents de propriété.

Lors du débat à l’Assemblée nationale, le 30 octobre 2026, Le Thanh Hoan, député de la province de Thanh Hoa, a proposé d’interdire la cession de contrats portant sur des logements encore en construction. Nguyen Ngoc Son, député de Hai Phong, a défendu une autre approche : autoriser les cessions, mais enregistrer chaque transaction dans un système d’information immobilier relié à l’identification électronique et à des données juridiques vérifiées.

Pour les familles qui attendent leur logement, le débat porte à la fois sur leur épargne et sur leur possibilité de se dégager d’un achat bloqué. Les acheteurs touchés par les retards du projet Roxana Plaza à Hô Chi Minh-Ville, ainsi que par les retards de livraison à Da Nang et à Hanoï, ont versé de l’argent pour des biens immobiliers tout en continuant à rembourser leurs emprunts.

Les propositions sont toujours à l’étude. Le ministre de la Construction, Tran Hong Minh, a déclaré que le projet de révision de la loi sur les activités immobilières serait réexaminé et affiné ; aucun vote définitif ni calendrier de mise en œuvre n’a été annoncé.

Deux restrictions distinctes sont envisagées. Interdire les cessions de contrats empêcherait un acheteur de transmettre son contrat d’achat à quelqu’un d’autre. Réserver les ventes aux logements achevés modifierait le moment où les promoteurs pourraient vendre un bien pour la première fois et percevoir de l’argent auprès des clients. Chacune de ces mesures changerait le financement de la construction de logements, mais elles interviendraient à des étapes différentes pour les acheteurs.

Pourquoi les parlementaires veulent mettre fin aux reventes successives de contrats

Hoan a fait valoir que les cessions répétées peuvent transformer un contrat de logement en instrument de spéculation. Avant l’achèvement et la livraison du logement, l’acheteur qui cède le contrat transmet des droits contractuels et des obligations de paiement, plutôt qu’un bien immobilier achevé.

Un premier acheteur peut verser un acompte ou une petite échéance, puis céder le contrat lorsque les prix augmentent. Selon Hoan, le rendement de cette mise initiale pourrait atteindre 50 % ou 100 %, tandis que les cessions successives et les frais d’intermédiation pourraient faire grimper le prix payé à la livraison jusqu’au double du prix d’origine.

Le rendement de la somme initialement versée ne se confond pas avec la hausse du prix total du logement. Comme le premier acheteur n’a payé qu’une partie du prix d’achat, une hausse relativement faible du prix du logement peut produire un gain proportionnel bien plus important sur sa mise de départ.

La réponse proposée par Hoan va au-delà des restrictions visant les spéculateurs individuels. Il a appelé à étudier une transition vers la vente de logements une fois les travaux achevés, afin de réduire la période pendant laquelle les contrats d’achat pourraient circuler avant que le bien soit prêt.

Son a reconnu que les cessions peuvent répondre à de véritables besoins et contribuer à maintenir les transactions dans le cadre légal. Il propose plutôt d’enregistrer chaque cession, afin de faciliter le suivi de la chaîne des acheteurs et des prix réellement pratiqués. Il a également demandé un déploiement réaliste, pour éviter que des bases de données incomplètes n’entravent les transactions légales.

Pourquoi les acheteurs pourraient avoir besoin de pouvoir se désengager

Huynh Thanh Dien, économiste à l’université Nguyen Tat Thanh, a déclaré qu’une interdiction des cessions pourrait réduire la spéculation, mais laisser les véritables acheteurs dans une impasse lorsque leur situation financière change. Il a évoqué des projets durant un à trois ans, période pendant laquelle un acheteur pourrait perdre son emploi, subir des pertes commerciales ou faire face à une urgence familiale.

Un acheteur qui n’est plus en mesure de payer pourrait devoir céder le contrat pour récupérer les sommes déjà engagées. Sans cette possibilité, il ne lui resterait peut-être qu’à annuler le contrat ou à y mettre un terme unilatéralement, au risque de déclencher des litiges sur les pénalités, les indemnités et les remboursements.

Le Trung Phat, directeur du cabinet d’avocats Le Trung Phat et membre du barreau de Hô Chi Minh-Ville, s’est opposé à une interdiction générale. Il a soutenu que les droits découlant d’un contrat de logement légal constituent des droits de propriété protégés, en invoquant l’article 32 de la Constitution de 2013. Il s’agit de son argument juridique contre la proposition, et non d’une décision de justice à ce sujet.

Phat privilégie une réglementation reposant sur la fiscalité et des vérifications juridiques. Il a averti qu’une interdiction pourrait pousser les transactions vers des arrangements informels, notamment des procurations très larges, des accords privés écrits et des promesses d’achat ou de vente. Les autorités disposeraient alors de moins d’informations, les recettes fiscales pourraient diminuer et les risques de litiges ou de fraude augmenter.

Les acomptes seraient soumis à des contrôles au-delà du plafond de 5 %

Le projet de loi plafonne à 5 % du prix de vente ou de location-vente les acomptes pour les biens immobiliers inachevés, et ne les autorise que lorsque le bien remplit les conditions requises pour être commercialisé. To Ai Vang, députée de Can Tho, a proposé de placer ces sommes sur un compte bloqué auprès de la banque qui garantit le projet.

Un compte bloqué empêcherait le promoteur de retirer librement l’acompte. Selon la proposition de Vang, les fonds ne seraient accessibles que lorsque le bien remplirait les conditions requises et que l’acheteur et le promoteur auraient signé le contrat d’achat définitif.

Duong Khac Mai, député de Lam Dong, a averti que les promoteurs ou les distributeurs pourraient percevoir de l’argent sous d’autres appellations, telles que des frais de réservation, des inscriptions sur une liste d’intérêt ou des frais de priorité. Luong Thi Hoa, députée de Thanh Hoa, a elle aussi demandé que la loi qualifie un paiement selon sa finalité plutôt que selon son intitulé.

Le critère pratique serait de déterminer si la somme garantit un accord futur ou constitue une avance sur le prix d’achat. L’appeler « frais de priorité » ne changerait pas sa fonction. Tran Anh Tuan, député de Hô Chi Minh-Ville, souhaite également que la responsabilité incombe à la fois au promoteur et à toute personne qui perçoit directement l’argent, y compris les intermédiaires, et que les remboursements et les indemnités soient régis par le Code civil.

Un projet situé sur la route nationale 13, dans l’ancienne province de Binh Duong, illustre la pratique visée. Les acheteurs devaient verser 100 millions de dongs pour réserver un appartement. Un contrat d’achat était prévu environ un mois plus tard, et un remboursement était proposé s’ils décidaient de ne pas le signer.

Combien les promoteurs pourraient-ils percevoir avant la livraison ?

Son a évoqué des plafonds prévus dans le projet de loi : 30 % pour le premier paiement et 70 % pour le total des versements avant la livraison, en plus de la limite de 5 % pour l’acompte. Il craignait que les acheteurs ne soient toujours amenés à verser une somme importante sans pouvoir contrôler l’usage qu’en fait le promoteur.

Hoan a proposé de maintenir les sommes perçues avant la livraison à 70 % au maximum, les 30 % restants n’étant payables que lorsque l’acheteur reçoit à la fois le logement et le certificat de propriété. Lier le dernier paiement à ces deux étapes protégerait financièrement les acheteurs au-delà de l’achèvement matériel de l’immeuble.

Les chiffres avancés révèlent un choix important en matière de politique publique. Un solde de 30 % exigible à la livraison et à la délivrance du certificat est six fois supérieur au solde final de 5 % évoqué ailleurs dans le projet de loi. Ces deux approches laisseraient des sommes très différentes hors de la disposition immédiate du promoteur.

Son a également proposé de contrôler les paiements en fonction de l’avancement réel des travaux, en particulier lorsque l’acheteur poursuit son projet sans garantie bancaire. Concrètement, le déblocage des fonds suivrait les travaux achevés et vérifiés, plutôt que de reposer uniquement sur les dates de paiement inscrites dans un contrat.

L’accord d’une banque pour le projet ne vaut pas lettre de garantie pour l’acheteur

Tuan s’est intéressé aux étapes nécessaires pour protéger individuellement les acheteurs par l’intermédiaire d’une banque. L’accord d’une banque pour garantir un promoteur constitue une première étape ; l’émission d’une lettre de garantie pour un client donné en est une autre. Cette lettre précise la protection associée à la transaction concernée.

Pour les acheteurs qui choisissent une garantie, Tuan a proposé que les promoteurs ne puissent accepter les paiements prévus au contrat qu’après réception par les clients de leur lettre individuelle. Il a également demandé des règles claires sur les délais d’émission, les procédures et les frais, afin que les acheteurs sachent quand la protection prend effet et combien elle coûte.

Le projet de loi permet aux acheteurs de choisir s’ils souhaitent bénéficier d’une garantie bancaire. Son a proposé que la protection soit accordée par défaut, l’acheteur ne pouvant y renoncer que dans une déclaration écrite distincte, après avoir reçu toutes les explications nécessaires.

Son craignait qu’un refus ne devienne autrement une clause standard présentée avec le contrat d’achat. Son approche imposerait un choix plus délibéré et, en l’absence de garantie, un suivi des paiements. Ces propositions visent la période pendant laquelle les acheteurs ont déjà versé de l’argent, mais attendent encore que le promoteur s’acquitte de ses obligations.

La retenue finale de 5 % soulève des questions de contrôle et de remboursement

Le projet de loi prévoit également la retenue des 5 % restants du prix du contrat pendant que l’acheteur attend le certificat de propriété. Il s’agit d’un paiement différent de l’acompte initial, même si tous deux sont fixés à 5 %.

Mai a demandé des règles précisant qui contrôle le compte, quels documents autorisent le déblocage des fonds, qui perçoit les éventuels intérêts et ce qu’il advient si le promoteur n’est plus en mesure de payer ses dettes. Il souhaite que les fonds soient gérés séparément et débloqués selon une base juridique clairement définie.

Vang a proposé une autre solution lorsque la délivrance du certificat est retardée par des difficultés objectives impliquant des organismes publics, comme l’évaluation foncière ou l’approbation de modifications du plan d’urbanisme encore inachevées. Dans ces cas, le promoteur pourrait remplacer les 5 % bloqués par une garantie bancaire inconditionnelle d’un montant équivalent, libérant ainsi des liquidités tout en maintenant une protection financière.

Les parlementaires ont également demandé des précisions sur le titulaire du compte, le calendrier de paiement et les frais. Lorsque les acheteurs se chargent eux-mêmes de la demande de certificat, le transfert des sommes retenues au promoteur devrait être volontaire, tandis que celui-ci resterait tenu de fournir les documents nécessaires.

Vu Van Tien, député de Hai Phong, a cité des familles vivant dans certains projets de Muong Thanh qui attendent leur certificat depuis des années. Leur expérience montre que les documents de propriété sont aussi centraux dans le débat que l’avancement des travaux : après avoir reçu les clés, les acheteurs peuvent devoir patienter bien plus longtemps pour obtenir les documents officiels.

Qui contrôle le projet et qui en assume la responsabilité ?

Tien a demandé aux autorités de vérifier que les appartements proposés à la vente sont conformes aux plans d’urbanisme et aux modèles approuvés avant la conclusion des transactions. Il souhaite également que les promoteurs soient tenus d’indemniser les acheteurs et de remédier aux conséquences des infractions, y compris lorsque la démolition de constructions s’impose.

Dao Chi Nghia, député de Can Tho, a estimé que les plateformes de transaction et les courtiers devraient avoir des obligations adaptées aux vérifications qu’ils sont en mesure d’effectuer. Ils peuvent examiner des documents et comparer les données auxquelles ils ont accès, a-t-il expliqué, mais ne peuvent se substituer aux organismes publics pour certifier la situation juridique complète d’un bien immobilier.

Nghia a proposé d’obliger les intermédiaires à vérifier que les documents fournis sont complets et cohérents, à signaler les informations qu’ils ne peuvent pas vérifier et à assumer leurs responsabilités lorsqu’ils autorisent sciemment des transactions reposant sur de fausses informations. Nguyen Van Huy, député de Hung Yen, a demandé que les documents manquants ou incohérents soient clarifiés et que les prestations soient refusées tant que les problèmes ne sont pas résolus.

Tuan a également demandé que les obligations en cas de changement de propriétaire d’un projet soient précisées. Les documents du promoteur sortant et les sommes déjà perçues devraient être comptabilisés, et les accords entre promoteurs devraient préserver les droits légitimes des clients.

Vang a soulevé un problème connexe concernant l’obligation de régler les obligations financières foncières avant le transfert d’un projet. Elle a fait valoir que cette exigence pourrait empêcher les acquisitions destinées à relancer des projets à l’arrêt, laissant les acheteurs pris au piège de la crise financière du promoteur initial.

Une évolution du modèle de financement pourrait modifier la pression sur les paiements

Un représentant du projet situé sur la route nationale 13 a défendu les ventes sur plan, qu’il juge utiles aux deux parties. Selon lui, les clients versent généralement entre 20 % et 30 % au départ, tandis que les fonds des clients aident les promoteurs à évaluer la demande et à réduire leur dépendance à l’emprunt. La cession d’un contrat dans le cadre du projet entraînait des frais de traitement de 3 à 5 millions de dongs par dossier.

Le représentant a soutenu qu’une vente au moment de la livraison obligerait les acheteurs à payer alors 95 % de la valeur de l’appartement. Il s’agit de la description faite par le promoteur de la pression financière qu’engendrerait un tel modèle. La vente de logements achevés transférerait le financement de la construction des paiements échelonnés des acheteurs vers les fonds que les promoteurs devraient réunir avant de vendre.

Pour les acheteurs, le choix ne consiste donc pas uniquement à visiter un appartement achevé. Payer pendant les travaux permet d’échelonner les versements, mais expose les sommes engagées aux retards. Acheter après l’achèvement rapproche l’entrée dans les lieux, mais peut concentrer les besoins de financement au moment de l’achat.

Les difficultés liées aux certificats à Hô Chi Minh-Ville montrent également pourquoi la durée des restrictions est importante. Le 5 novembre 2024, la ville a créé le groupe de travail 5013 pour remédier aux obstacles à la délivrance des certificats, avant de le réorganiser sous le nom de groupe de travail 1645. Une restriction maintenue jusqu’à la délivrance du certificat pourrait peser sur les ménages longtemps après leur emménagement.

Les principaux événements datés sont les suivants :

• 5 novembre 2024 : Hô Chi Minh-Ville crée le groupe de travail 5013 pour remédier aux difficultés de délivrance des certificats de propriété.
• 30 octobre 2026 : les députés de l’Assemblée nationale débattent des cessions de contrats, des paiements anticipés et des garanties dans le cadre de la révision de la loi sur les activités immobilières.
• À l’issue du débat : le ministre de la Construction, Tran Hong Minh, s’engage à poursuivre l’examen et l’affinement du projet de loi.

Minh a déclaré que l’article 5 du projet de loi interdit l’utilisation illicite des acomptes et des paiements anticipés des clients. Les choix politiques qui restent à trancher portent sur la mise en œuvre de cette protection : qui contrôle les fonds, quand ils peuvent être débloqués, comment les garanties parviennent aux acheteurs individuels et si un ménage peut céder son contrat lorsque sa situation change.

Points clés

• Les parlementaires ont proposé d’interdire la cession de contrats d’achat de logements inachevés et d’étudier la vente des logements uniquement après l’achèvement des travaux.
• Une autre solution consisterait à autoriser les cessions tout en enregistrant chaque transaction à l’aide de données de marché vérifiées.
• Les garanties envisagées comprennent des comptes bloqués pour les acomptes, des garanties au bénéfice des acheteurs individuels et des paiements liés à l’avancement des travaux.
• Les députés ont débattu d’une retenue finale de 5 % et d’une proposition visant à retenir 30 % jusqu’à la livraison et à la délivrance du certificat de propriété.
• Les opposants ont averti qu’une interdiction des cessions pourrait piéger les acheteurs confrontés à une urgence financière et favoriser les transactions informelles.
• Les propositions restent à l’étude ; aucun vote définitif ni calendrier de mise en œuvre n’a été annoncé.