À Taïwan, la tension sur les prêts immobiliers fait dépasser les taux de 3 % pour certains primo-accédants, malgré l’assouplissement

Des taux plus élevés et des fonds qui tardent à être débloqués

Selon une enquête du groupe Yung Ching Realty publiée le 3 novembre 2026, certaines banques privées de Taïwan facturent plus de 3 % d’intérêt sur les prêts immobiliers accordés aux primo-accédants, tandis que d’autres ont cessé d’accepter leurs demandes. Dans de nombreuses banques à capitaux publics, les acquéreurs qui parviennent à obtenir un prêt doivent s’attendre à attendre jusqu’à fin décembre 2026 ou janvier 2027 pour le déblocage des fonds.

Ces résultats montrent à quel point le financement reste difficile, même après l’assouplissement par la banque centrale, en septembre, d’une restriction sur les prêts immobiliers pour l’achat d’une résidence secondaire. La part maximale du prêt accordé aux particuliers achetant un deuxième logement est passée de 60 % à 70 %, mais les banques continuent d’appliquer des conditions de crédit strictes. Certaines refusent purement et simplement les nouvelles demandes.

Les primo-accédants disposent généralement de plus d’options que les personnes qui demandent un prêt pour une résidence secondaire. Malgré cela, l’accès au crédit dépend de la banque, de l’enveloppe de prêts immobiliers dont elle dispose encore et des détails du dossier. Un acheteur peut se heurter à trois contraintes distinctes : un taux d’intérêt plus élevé, un prêt inférieur au montant espéré et une date de versement postérieure à celle requise pour l’achat du bien.

Où les primo-accédants peuvent encore obtenir un prêt

L’enquête a révélé que la plupart des banques à capitaux publics disposaient encore de marges de financement pour les primo-accédants. Dans certaines, toutefois, les enveloppes de prêts immobiliers sont gérées de manière centralisée par le siège. Les agences doivent donc composer avec des limites quant au montant des financements qu’elles peuvent accorder.

Dans ces banques, les taux d’intérêt de départ étaient généralement d’au moins 2,5 % à 2,6 %. Les dates estimées de déblocage, c’est-à-dire le moment où la banque verse effectivement les fonds du prêt immobilier, se situaient pour la plupart entre fin décembre 2026 et janvier 2027. Pour les personnes qui doivent finaliser un achat avant cette échéance, le calendrier peut être aussi crucial que le taux d’intérêt.

La situation était plus contrastée dans les banques privées. Certaines avaient suspendu les demandes des primo-accédants, certaines imposaient aux clients de s’inscrire sur une liste d’attente et d’autres ne servaient que leurs clients VIP. Les taux de départ étaient d’au moins 2,5 %, certaines banques facturant plus de 3 %. L’enquête n’a pas indiqué quelles banques étaient concernées ni combien d’établissements restreignaient les demandes.

Pourquoi un même acheteur peut recevoir des réponses différentes

Chen Chin-ping, directeur adjoint du centre de recherche et développement de Yung Ching Realty, a déclaré que la difficulté à obtenir un premier prêt immobilier et le délai de déblocage dépendaient de l’enveloppe de chaque banque et des caractéristiques de chaque dossier. Les taux d’intérêt et la part du prix d’achat financée par le prêt variaient également.

Un prêt immobilier ne se résume donc pas à trouver un taux affiché. L’acheteur doit savoir quel montant la banque acceptera de lui prêter, quel taux elle appliquera et quand les fonds seront disponibles. Une banque peut continuer à accepter des demandes tout en ayant une marge limitée pour débloquer rapidement les fonds.

Pour les ménages, ces différences ont une incidence sur l’épargne nécessaire au moment de finaliser l’achat. Si la banque accorde un prêt moins élevé que prévu, l’acheteur doit trouver davantage de liquidités. Si les fonds arrivent après la date de paiement convenue, le calendrier de l’achat doit être revu, même si le montant du prêt proposé est suffisant.

Des conditions plus strictes pour les emprunteurs qui achètent une résidence secondaire

Les prêts immobiliers pour une résidence secondaire étaient plus difficiles à obtenir que ceux destinés à une première résidence. Parmi les banques disposées à étudier ces demandes, les taux de départ étaient d’au moins 3 %, qu’elles soient privées ou à capitaux publics. De nombreuses banques refusaient temporairement les demandes, tandis que celles qui les acceptaient encore procédaient à des examens stricts.

Chen a indiqué que les banques restaient prudentes après l’ajustement de la politique en septembre. Certaines rejetaient d’emblée les dossiers et d’autres appliquaient des critères d’approbation exigeants, si bien que les conditions de demande observées dans l’enquête ne s’étaient guère améliorées dans l’immédiat.

Les deux catégories d’emprunteurs sont donc confrontées à des difficultés différentes. Les primo-accédants peuvent encore trouver des capacités de prêt dans les banques à capitaux publics, mais doivent parfois attendre le déblocage des fonds. Les acheteurs d’une résidence secondaire disposent d’un choix de prêteurs plus restreint et doivent composer avec des taux de départ d’au moins 3 % auprès des banques prêtes à étudier leur dossier.

Ce que change le passage de 60 % à 70 %

En septembre, la banque centrale a relevé de 60 % à 70 % la part maximale du prêt immobilier accordé à un particulier achetant une résidence secondaire. Cette part est souvent appelée ratio prêt/valeur : elle mesure le montant du prêt par rapport à la valeur du bien retenue par la banque pour le financement. Le reste doit être financé par l’acquéreur sur ses fonds propres.

À titre d’exemple, prenons un logement évalué à 10 millions de NT$ pour le financement. Un prêt couvrant 60 % de cette valeur fournirait 6 millions de NT$, laissant 4 millions de NT$ à la charge de l’acheteur. Un prêt à 70 % fournirait 7 millions de NT$, ramenant cette contribution à 3 millions de NT$, avant impôts, frais et autres dépenses.

Dans ces hypothèses, l’apport nécessaire baisse de 1 million de NT$, soit 25 % des 4 millions de NT$ initiaux. Le prêt augmente du même montant. Le ménage a besoin de moins de liquidités au départ, mais contracte davantage de dette à rembourser.

Les banques continuent d’évaluer les revenus, les dettes existantes et le bien avant de décider du montant à accorder. Le nouveau plafond les autorise à financer une part plus importante, mais le montant proposé à un ménage donné reste à la discrétion de l’établissement. C’est pourquoi une hausse du pourcentage autorisé peut aller de pair avec des listes d’attente, des examens stricts et la suspension des demandes.

Pourquoi un déménagement exige de bien coordonner le calendrier

Les ménages qui remplacent leur logement actuel font partie de ceux qui pourraient bénéficier du relèvement du plafond des prêts immobiliers. Une famille qui achète son prochain logement avant d’avoir vendu le précédent peut avoir besoin d’un financement alors que son argent reste immobilisé dans l’ancien bien. Un prêt plus important peut réduire l’épargne nécessaire pendant cette période.

Trois dates comptent pour ce ménage : celle de la vente de l’ancien logement, celle à laquelle le paiement du nouveau logement est dû et celle à laquelle la banque débloque le prêt. Le délai estimé par l’enquête, jusqu’à fin décembre ou janvier, rend cette coordination particulièrement importante pour les acheteurs qui organisent un achat en novembre.

La capacité à assumer les remboursements mensuels reste également prise en compte par la banque. Emprunter davantage peut réduire le besoin de liquidités initial, tout en augmentant le montant à rembourser sur les revenus du ménage. Les acheteurs doivent examiner le prêt envisagé en tenant compte de leurs dettes existantes et de la possibilité d’assumer simultanément des engagements financiers sur les deux biens pendant le déménagement.

L’avantage concret de la mesure de septembre dépend donc de plusieurs conditions réunies : une banque disposée à prêter, un montant approuvé adapté à l’achat, des remboursements abordables et une date de déblocage compatible avec la finalisation de la transaction. Le relèvement de la part du prêt autorisée répond au besoin de financement initial, tandis que la décision de la banque détermine dans quelle mesure l’acheteur en bénéficie.

Les dates clés de la tension sur le financement

La modification de la politique et l’enquête sur les prêts décrivent différentes étapes d’un même processus. En septembre, la part autorisée des prêts immobiliers pour les résidences secondaires a été relevée. En novembre, l’enquête faisait encore état d’un accès limité aux prêts, certains primo-accédants devant attendre le passage à la nouvelle année pour le déblocage des fonds.

• Septembre 2026 : la banque centrale relève de 60 % à 70 % la part maximale des prêts immobiliers accordés aux particuliers pour une résidence secondaire.
• 3 novembre 2026 : l’enquête fait état de taux supérieurs à 3 % pour les primo-accédants dans certaines banques privées, de demandes suspendues et de conditions plus strictes pour les prêts destinés à l’achat d’une résidence secondaire.
• Fin décembre 2026 à janvier 2027 : de nombreuses banques à capitaux publics estiment que les fonds des prêts immobiliers aux primo-accédants seront débloqués durant cette période.

Pour les acheteurs qui organisent actuellement leur financement, la réponse la plus utile d’un prêteur est un ensemble complet de conditions : montant, taux et date prévisionnelle de versement. Le principal constat de l’enquête est que ces trois éléments dépendent toujours de l’établissement et du dossier, malgré l’assouplissement de septembre.

Points clés

• Certaines banques privées facturaient aux primo-accédants des taux supérieurs à 3 % sur leurs prêts immobiliers ; d’autres avaient cessé d’accepter les demandes.
• La plupart des banques à capitaux publics disposaient encore de capacités de prêt pour les primo-accédants, avec des taux de départ généralement d’au moins 2,5 % à 2,6 %.
• De nombreuses banques estimaient que les fonds des prêts immobiliers aux primo-accédants seraient débloqués fin décembre 2026 ou en janvier 2027.
• Dans les banques qui acceptaient ces demandes, les taux des prêts immobiliers pour une résidence secondaire commençaient à 3 % au minimum.
• Le relèvement en septembre du plafond des prêts immobiliers pour une résidence secondaire, de 60 % à 70 %, peut réduire le besoin de liquidités initial, mais l’approbation dépend toujours de la capacité de la banque et de la situation de l’emprunteur.