À Séoul, près de 1 000 appartements invendus : prix élevés et plafonds de crédit étranglent les acheteurs

Le stock de logements invendus augmente à Séoul tandis que le total national recule

Séoul comptait 996 logements invendus fin septembre 2026, soit 98 de plus qu’en août, alors même que le stock reculait dans l’ensemble de la Corée du Sud. Plus des deux tiers des logements invendus de la capitale, soit 683 unités, étaient déjà achevés, laissant les promoteurs dans l’attente d’acheteurs après la fin des travaux.

Les statistiques du logement de septembre du ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports montrent un marché qui évolue dans des directions différentes. Le stock de logements invendus à Séoul a augmenté de 10,9 % en un mois, tandis que le total national a reculé de 4,6 %, à 65 941. Dans l’ensemble de la région métropolitaine, qui comprend Séoul, la province de Gyeonggi et Incheon, le total a baissé de 5,6 %, à 18 057.

Le prix élevé des appartements neufs et les restrictions sur les emprunts réduisent le nombre d’acheteurs en mesure ou désireux de signer un contrat. Dans certains programmes, les prix demandés dépassent ceux de transactions récentes portant sur des appartements voisins, ce qui réduit l’intérêt financier d’un achat avant la fin des travaux.

Le ralentissement des ventes à Séoul ne se limite pas aux programmes neufs. Les achats d’appartements sont tombés à 3 915 en septembre, en baisse de 14,7 % par rapport à août et de 42,4 % sur un an. Les promoteurs font face à un stock croissant, tandis que les ménages se heurtent à la fois aux prix élevés et aux limites imposées à leurs emprunts.

Les logements achevés représentent la majeure partie du stock à Séoul

Le nombre de logements achevés mais invendus à Séoul a augmenté de neuf unités, soit 1,3 %, pour atteindre 683 en septembre. Ces logements représentaient environ 68,6 % des 996 logements invendus de la ville. À l’échelle nationale, les logements achevés représentaient environ 41,8 % du stock invendu, avec 27 549 unités achevées sur un total de 65 941.

Un logement en cours de construction et en attente d’un acheteur a encore le temps de se vendre avant la date prévue d’emménagement. Un logement achevé a dépassé cette échéance sans générer les recettes attendues. Pour un promoteur qui doit rembourser sa dette de construction, cela crée une pression financière plus immédiate.

Le stock total à Séoul dépassait également les 939 logements recensés fin 2025. Le chiffre de septembre était supérieur de 57 unités, soit une hausse d’environ 6,1 %. Le total de 898 enregistré en août montre que l’évolution mensuelle a fluctué, même si le niveau de septembre était supérieur à celui du début de l’année.

Le Gyeonggi et Incheon ont également enregistré une hausse du stock de logements achevés. Le Gyeonggi comptait 2 377 logements achevés mais invendus, en hausse de 3,6 % par rapport à août, tandis qu’Incheon en comptait 1 422, soit une progression de 1,5 %. Dans l’ensemble de la région métropolitaine, le stock de logements achevés a augmenté de 2,6 %, à 4 482, malgré le recul du nombre total de logements invendus.

Les appartements neufs perdent leur avantage tarifaire

La hausse des coûts de construction modifie les calculs des personnes qui envisagent d’acheter un appartement neuf. L’augmentation des coûts des matériaux et de la main-d’œuvre a fait grimper les prix, qui dépassent parfois ceux de logements comparables dans le voisinage.

Acheter avant l’achèvement des travaux, une pratique communément appelée vente sur plan, consiste à s’engager à acheter un logement alors qu’il est encore en construction. Lorsque des plafonds de prix rendaient les appartements neufs nettement moins chers que les biens environnants, les acheteurs pouvaient y voir un avantage financier évident. Un prix demandé plus élevé supprime cet attrait et incite les acheteurs à comparer plus attentivement avec les logements existants.

À The H Firstier Shinbanpo Estera, un programme de réaménagement urbain situé dans l’arrondissement de Seocho, à Séoul, un appartement de 84 mètres carrés aurait été proposé à environ 4 milliards de wons. C’est quelque 700 millions de wons de plus que le prix de transaction enregistré en juillet pour un logement de même superficie à Maple Xi, un programme voisin où les emménagements ont commencé en 2025.

Cette comparaison situe le prix de transaction du logement voisin à environ 3,3 milliards de wons, ce qui rend l’appartement neuf environ 21 % plus cher. Les acheteurs qui hésitent entre ces biens doivent tenir compte d’un écart de prix important, mais aussi des différences de date d’achèvement, d’équipements et de caractéristiques propres à chaque appartement.

Pour les promoteurs, le problème est simple : une adresse prestigieuse à Séoul peut attirer l’attention, mais un acheteur doit tout de même avoir une raison de payer plus cher qu’une autre option à proximité.

Les plafonds de crédit immobilier font de l’apport le facteur décisif

Les restrictions sur les prêts en Corée du Sud ajoutent une contrainte supplémentaire. Le ratio d’endettement soumis à un taux d’intérêt de stress, mis en place en 2024, évalue si un emprunteur pourrait continuer à honorer ses remboursements en cas de hausse des taux. Le revenu du ménage et ses remboursements existants influent donc sur le montant qu’il peut emprunter.

Les plafonds de crédit pour les logements chers fixent une limite distincte aux emprunts hypothécaires, indépendamment du ratio prêt-valeur. Ce ratio correspond à la part de la valeur d’un bien qu’un prêteur peut financer. Selon les plafonds décrits pour ces achats, les limites sont les suivantes :

• 600 millions de wons pour les logements dont le prix ne dépasse pas 1,5 milliard de wons.
• 400 millions de wons pour les logements dont le prix dépasse 1,5 milliard de wons sans excéder 2,5 milliards de wons.
• 200 millions de wons pour les logements dont le prix dépasse 2,5 milliards de wons.

Un acheteur qui envisage un logement à 4 milliards de wons serait donc soumis à un plafond de crédit immobilier équivalant à seulement 5 % du prix d’achat. Au moins 3,8 milliards de wons devraient provenir d’autres sources que ce prêt, avant impôts et frais de transaction. L’évaluation des revenus et d’autres conditions de prêt peuvent encore réduire les possibilités d’emprunt.

Les ménages aux revenus élevés mais disposant d’un patrimoine limité peuvent donc avoir du mal à accéder au marché. Un responsable du secteur immobilier, qui n’a pas été nommé, a décrit les restrictions de financement comme un obstacle pour les acheteurs manquant de capitaux et s’attend à davantage d’annulations de contrats dans les programmes coûteux qui ont perdu leur avantage tarifaire.

La baisse des transactions accentue le ralentissement

Séoul a enregistré 674 achats d’appartements de moins en septembre qu’en août, où 4 589 transactions avaient été recensées. Par rapport aux 6 796 achats de septembre de l’année précédente, le recul s’élève à 2 881 transactions.

Les ventes d’appartements dans la capitale ont davantage reculé que les ventes d’appartements à l’échelle nationale, en baisse de 23,7 % sur un an. Tous types de logements confondus, Séoul a enregistré 7 318 achats, soit un recul de 7,2 % par rapport à août et de 33,4 % par rapport à septembre de l’année précédente.

La Corée du Sud a enregistré 48 997 achats de logements dans tout le pays, en hausse mensuelle de 1,3 % mais en baisse annuelle de 22,7 %. Les achats dans les provinces ont progressé de 4,8 % par rapport à août, à 23 695, tandis que ceux de la région métropolitaine ont reculé de 1,7 %, à 25 302.

Pour les ménages qui espèrent vendre un logement existant avant d’acheter un appartement neuf, la baisse des transactions peut compliquer leur projet. Pour les promoteurs, la combinaison de prix élevés, de restrictions de financement et d’un marché moins actif réduit le nombre d’acheteurs en mesure de finaliser rapidement un achat.

Pourquoi la baisse du stock invendu dans les provinces ne soulage que peu le marché

Le nombre de logements invendus dans les provinces a baissé de 4,2 % en septembre, à 47 884 unités. Le total a reculé de 8,8 % à Busan, à 6 928, de 3,9 % dans le Chungcheong du Sud, à 9 209, et de 8,0 % dans le Gyeongsang du Sud, à 5 819.

La baisse de l’activité de construction aide à expliquer ces reculs. Lorsque moins de programmes arrivent au stade de la commercialisation, moins de logements neufs viennent grossir le stock des invendus. Le stock existant peut diminuer progressivement même si la demande des acheteurs reste faible.

Ulsan illustre l’effet des nouveaux lancements. Plusieurs programmes y ont été mis en vente en septembre, et le stock de logements invendus a bondi de 45,2 %, à 1 728. Le Jeolla du Nord a également enregistré une hausse, avec un stock en progression de 5,4 %, à 1 611.

Le stock de logements achevés ajoute un autre élément à prendre en compte. À l’échelle nationale, le nombre de logements achevés mais invendus a diminué de 531 unités, à 27 549. Dans les provinces, il a reculé de 2,7 %, à 23 067, mais il a augmenté de 15,9 % dans le Chungcheong du Sud, à 2 652. Une province peut donc compter moins de logements invendus au total tout en faisant face à un stock croissant de biens achevés.

Les constructeurs font face à un pipeline de projets moins fourni

La Corée du Sud a délivré des permis de construire pour 25 938 logements en septembre, soit une baisse de 45,4 % sur un an. Les travaux ont commencé sur 16 046 logements, en recul de 46,4 %. Les permis indiquent ce que les constructeurs sont autorisés à bâtir ; les mises en chantier correspondent aux projets qui sont effectivement entrés en phase de travaux.

Le nombre de permis délivrés en septembre était supérieur de 20 % à celui d’août, mais le total de janvier à septembre restait en baisse de 13,4 % sur un an, à 189 873 logements. Sur ces neuf mois, le nombre de permis délivrés dans les provinces a chuté de 29,0 %, à 76 197.

À Séoul, les permis ont suivi une tendance différente. De janvier à septembre, ils ont augmenté de 33,3 %, à 44 371 logements. Pourtant, le nombre de logements achevés sur cette période a baissé de 17,6 %, à 26 881, ce qui montre l’écart entre l’autorisation d’un projet et la livraison de logements habitables.

À Séoul, seulement 14 logements ont reçu une autorisation de mise en vente en septembre, contre 254 un an plus tôt. Sur les neuf premiers mois de l’année, toutefois, le nombre d’autorisations de mise en vente dans la capitale a augmenté de 73,7 %. Le calendrier des lancements des promoteurs peut entraîner d’importantes variations d’un mois à l’autre ; une période plus longue permet donc de mieux comprendre l’évolution des projets à venir.

Les logements invendus mettent sous pression le financement de la construction

Les promoteurs recourent généralement à des prêts de financement de projets pour payer les travaux, puis les remboursent avec les sommes versées par les acheteurs. Lorsque des appartements achevés restent invendus, les recettes attendues sont retardées alors que les intérêts et les autres dépenses liées au projet continuent de courir.

Un stock invendu qui persiste peut réduire les sommes disponibles pour rembourser les dettes et payer les travaux. Les promoteurs peuvent avoir besoin de financements supplémentaires, subir une hausse de leurs coûts d’emprunt ou retarder de nouveaux projets. Les entreprises de construction et les établissements financiers exposés à ces projets peuvent également subir des pressions.

La hausse du stock de logements achevés à Séoul compte donc au-delà des 996 logements du total mis en avant. Le calendrier des ventes détermine si chaque projet génère suffisamment de liquidités pour honorer ses obligations. Les statistiques ne fournissent pas de calendrier détaillé, projet par projet, des dettes et remboursements en cours.

De leur côté, les acheteurs devraient distinguer plus nettement les différents programmes. Les logements à des prix compétitifs, soumis à des plafonds de prix ou proches d’une station de métro peuvent attirer une demande plus forte, tandis que les biens coûteux sans avantage évident risquent de mettre plus longtemps à trouver preneur.

Les locataires font face aux loyers mensuels tandis que l’offre future se dessine

De janvier à septembre, les loyers mensuels ont représenté 68,6 % des transactions locatives à l’échelle nationale, contre 62,6 % un an plus tôt. À Séoul, leur part est passée de 64,3 % à 70,1 %. Pour les seuls appartements de la capitale, elle a progressé de 44,4 % à 52,7 %.

Le jeonse, un système locatif coréen fondé sur le versement d’une importante caution remboursable, a représenté 59 482 transactions dans tout le pays en septembre, en baisse de 25,7 % sur un an. Les locations avec loyer mensuel ont moins reculé, de 9,3 %, à 136 728. Les ménages sont de plus en plus nombreux à opter pour des contrats impliquant le paiement régulier d’un loyer, souvent en plus d’une caution.

Les projets de logement à venir s’inscrivent dans un calendrier bien plus long que les décisions actuelles d’achat et de location. Le 29 octobre, le gouvernement a annoncé six sites envisagés pour des logements dans la province de Gyeonggi, susceptibles d’accueillir 76 700 logements. Les travaux devraient commencer d’ici à 2030 ; les prix et les dates d’emménagement n’ont pas été annoncés.

Les dates clés montrent comment le stock actuel et les projets d’offre future coexistent :

• Fin 2025 : Séoul comptait 939 logements invendus.
• Août 2026 : le nombre total de logements invendus dans la capitale s’élevait à 898.
• Septembre 2026 : le stock invendu a atteint 996 logements, dont 683 achevés.
• 29 octobre 2026 : le gouvernement a annoncé des sites destinés à accueillir 76 700 logements.
• 2030 : date visée pour le début des travaux sur ces sites envisagés.

Le défi immédiat de Séoul consiste à faire correspondre les logements déjà mis en vente aux ménages en mesure de les payer. Le calendrier de construction à plus long terme du gouvernement concerne l’offre future, tandis que les acheteurs d’aujourd’hui doivent arbitrer entre les prix actuels, les limites d’emprunt et le coût du maintien dans un logement locatif.

Points clés

• À Séoul, le nombre de logements invendus a augmenté de 10,9 % en septembre, à 996, tandis que le total national a reculé de 4,6 %, à 65 941.
• Les logements achevés représentaient 683 unités, soit environ 68,6 % du stock invendu de Séoul.
• Les prix élevés et les plafonds de crédit immobilier augmentent les sommes que les acheteurs doivent réunir par d’autres moyens.
• Les achats d’appartements à Séoul ont chuté de 42,4 % sur un an, à 3 915.
• La baisse du stock invendu dans les provinces s’est accompagnée d’une forte réduction de l’activité de construction.
• Le nombre de logements achevés invendus a augmenté à Séoul, dans le Gyeonggi et à Incheon, mettant sous pression la trésorerie des projets.
• Les travaux sur les nouveaux sites de logements près de Séoul devraient commencer en 2030.