Les investisseurs de Minna de Ooyasan dans l’incertitude après le retrait des agréments de fonds immobiliers au Japon

Plus de 30 000 investisseurs dans l’incertitude quant au remboursement de leur argent

Une société japonaise d’investissement immobilier, qui avait attiré environ 200 milliards de yens en promettant des rendements élevés, a perdu ses agréments d’exploitation, laissant plus de 30 000 investisseurs dans l’incertitude quant au remboursement de leur argent. Fin juin 2026, son exploitant accusait 18,8 milliards de yens de remboursements en retard et 172,4 milliards de yens supplémentaires de remboursements à venir, pour seulement 92,41 millions de yens en espèces et dépôts.

La préfecture d’Osaka et le gouvernement métropolitain de Tokyo ont retiré, le 1er septembre, les agréments des deux sociétés à l’origine de Minna de Ooyasan. Il s’agit du premier retrait d’agrément dans le cadre japonais des entreprises de co-investissement immobilier spécifiées depuis la création du dispositif en 1995.

Les autorités d’Osaka ont constaté que l’exploitant avait continué à vendre des investissements après avoir appris que des loyers n’avaient pas été payés. Les documents remis aux investisseurs potentiels indiquaient toujours, dans la rubrique consacrée aux problèmes de paiement des loyers, qu’il n’y avait rien à signaler.

Les conséquences dépassent largement le cadre des sociétés concernées. Une femme de 53 ans, à Fukuoka, a investi 16 millions de yens dans les différents produits, tandis qu’un homme de 44 ans, dans la préfecture de Kanagawa, a engagé 10 millions de yens. Tous deux risquent désormais de ne pas récupérer une grande partie de leur investissement.

Les sociétés ont présenté leurs excuses pour l’inquiétude suscitée par les retards de versement des revenus et de remboursement. Elles contestent certains éléments des conclusions des autorités et affirment que leurs activités restantes viseront à préserver les actifs, à vendre des biens immobiliers et à réunir des fonds pour les investisseurs existants. Aucun calendrier de remboursement intégral n’a été annoncé.

Comment l’investissement à Narita a attiré l’épargne des ménages

Minna de Ooyasan permettait aux investisseurs de mettre en commun leur argent pour financer des projets immobiliers, sans avoir à acheter et gérer eux-mêmes des immeubles. L’un de ses principaux produits portait sur des terrains situés près de l’aéroport de Narita, dans la ville de Narita, préfecture de Chiba. Le groupe immobilier tokyoïte Kyosei Bank y prévoyait un projet comprenant des hôtels et des espaces d’exposition.

Le projet devait s’étendre sur une superficie équivalente à environ 10 Tokyo Domes. La commercialisation a débuté en 2020, avec un rendement annuel annoncé de 7 % et une mise de 1 million de yens par part. À ce taux, une part aurait rapporté 70 000 yens par an si les versements avaient été effectués comme annoncé.

Deux sociétés du groupe se répartissaient les activités. Toshi Soken Invest Fund, basée à Suita, dans la préfecture d’Osaka, gérait et exploitait les investissements immobiliers. Minna de Ooyasan Sales, établie dans l’arrondissement de Chuo, à Tokyo, s’occupait de la commercialisation.

L’investisseuse de Fukuoka a placé 12 millions de yens dans le produit de Narita en 2023, attirée par son rendement. Elle a reçu des versements de plusieurs dizaines de milliers de yens par mois, puis a investi 4 millions de yens supplémentaires en 2024 dans un produit lié à un autre bien immobilier. Elle a déclaré que les paiements s’étaient brusquement interrompus en juillet 2025.

La femme, dont l’investissement total a atteint 16 millions de yens, a exprimé son incertitude quant à la possibilité de récupérer son épargne :

N’ai-je d’autre choix que de renoncer à récupérer mon investissement ?

L’investisseur de Kanagawa a lui aussi exprimé des regrets. Avec le recul, a-t-il déclaré, les explications sur l’utilisation précise de l’argent manquaient de détails. Il craint désormais de perdre la majeure partie de ses 10 millions de yens.

Les loyers impayés ne figuraient pas dans les documents de vente

Les conclusions de la préfecture d’Osaka placent la gestion des loyers impayés au cœur de l’affaire. À partir du 1er avril 2025, Toshi Soken Invest Fund a continué à vendre neuf produits, dont Narita n° 13, alors que les loyers dus par un locataire appartenant au même groupe n’avaient pas été payés.

Les revenus locatifs étaient importants, car ils soutenaient l’activité d’investissement et les versements aux participants. Les investisseurs potentiels devaient être informés de l’interruption de ces revenus. Pourtant, les documents remis avant la signature des contrats continuaient d’indiquer qu’il n’y avait rien à signaler dans la rubrique où les retards ou les impayés de loyers auraient dû être mentionnés.

Au total, 280 personnes ont investi 643 millions de yens supplémentaires dans le cadre des ventes relevées par les autorités. Les investisseurs de la série Narita ont été informés des loyers impayés et de la suspension des versements le 31 juillet 2025.

Kenichi Yanase, représentant du groupe Kyosei Bank, a déclaré aux autorités d’Osaka qu’il pensait que les ventes avaient pris fin lorsque la publicité pour le recrutement d’investisseurs s’était arrêtée, le 4 avril. Selon lui, des employés qui ignoraient la situation avaient continué à vendre les produits. Osaka a rejeté cette explication, la considérant comme son interprétation personnelle plutôt que comme un compte rendu suffisant des ventes qui s’étaient poursuivies.

La préfecture a jugé particulièrement graves les circonstances des infractions à la loi. Pour les ménages qui envisageaient d’investir, l’information manquante concernait un aspect fondamental de l’opération : les loyers censés soutenir l’investissement étaient-ils effectivement payés ?

L’écart entre les remboursements et les liquidités, en chiffres

La situation financière de Toshi Soken Invest Fund explique l’incertitude des investisseurs. Fin juin 2026, les remboursements de neuf produits, dont Minna de Ooyasan n° 34, accusaient un retard, pour un total de 18,8 milliards de yens. Les remboursements prévus pour 29 autres produits s’élevaient à environ 172,4 milliards de yens.

Ces obligations représentaient au total environ 191,2 milliards de yens pour 38 produits. Les 92,41 millions de yens en espèces et dépôts de la société équivalaient à environ 0,05 % de ce montant, soit près de 1 yen de liquidités pour chaque tranche de 2 000 yens dus ou dont le remboursement était prévu.

Les liquidités ne sont qu’une partie des ressources d’une société immobilière. Les terrains et les autres actifs peuvent aussi être vendus pour réunir des fonds. Toutefois, des saisies et des saisies conservatoires ont été prononcées sur les biens encore détenus par l’exploitant. Ces mesures juridiques peuvent limiter la disposition des actifs pendant que les créanciers font valoir leurs droits.

Le rapport d’activité de la société pour l’exercice clos en mars 2026, transmis à Osaka le 28 juillet, faisait apparaître un passif supérieur de 288,1 milliards de yens à l’actif. En clair, la valeur comptabilisée de ce que la société devait dépassait largement celle de ce qu’elle possédait.

Osaka a indiqué que la société ne satisfaisait plus à l’exigence légale selon laquelle les actifs nets doivent représenter au moins 90 % du capital déclaré. La préfecture a estimé qu’un remboursement intégral dans les délais concernés serait extrêmement difficile et que le risque de pertes pour les investisseurs était important.

Le déroulement du différend

Le retrait des agréments fait suite à de précédentes mesures réglementaires, à la poursuite des ventes pendant une période de loyers impayés et à la dégradation de la situation financière. Les principales dates montrent comment les manquements aux obligations d’information ont débouché sur une difficulté plus générale à rembourser les investisseurs.

• 2020 : Début de la commercialisation de l’investissement dans le projet de Narita, avec un rendement annuel annoncé de 7 %.
• Juin 2024 : Les deux sociétés ont fait l’objet d’ordres de suspension d’activité pour des infractions à la loi, notamment des descriptions inexactes de parcelles. Elles ont contesté ces ordres devant les tribunaux.
• À partir du 1er avril 2025 : L’exploitant a poursuivi la vente de neuf produits malgré les loyers impayés d’un locataire du groupe.
• 9 juillet 2025 : Les sociétés affirment avoir volontairement suspendu les nouvelles sollicitations et la conclusion de nouveaux contrats.
• 31 juillet 2025 : Les investisseurs de la série Narita ont été informés des loyers impayés et de la suspension des versements.
• Fin juin 2026 : Les remboursements en retard atteignaient 18,8 milliards de yens, et 172,4 milliards supplémentaires devaient être remboursés.
• 28 juillet : L’exploitant a remis son rapport pour l’exercice clos en mars 2026, qui faisait apparaître un passif supérieur de 288,1 milliards de yens à l’actif.
• 18 août : Une audition s’est tenue. Les sociétés y ont proposé de poursuivre la suspension de leurs nouvelles activités sous supervision.
• 1er septembre : Osaka et Tokyo ont retiré les agréments d’exploitation.

Les procédures judiciaires concernant les ordres de juin 2024 sont toujours en cours. Les contestations de ces premières décisions par les sociétés s’inscrivent dans un différend antérieur au retrait des agréments.

Ce que disent les sociétés

Dans un communiqué publié le 1er septembre, Toshi Soken Invest Fund et Minna de Ooyasan Sales ont déclaré prendre très au sérieux les mesures administratives prises à leur encontre. Elles ont présenté leurs excuses pour l’inquiétude et l’anxiété causées par les retards de versement des revenus et de restitution des sommes investies.

Les sociétés ont également indiqué contester certains éléments factuels et certaines appréciations juridiques des autorités. Elles ont déclaré avoir volontairement interrompu les nouvelles sollicitations et la conclusion de nouveaux contrats le 9 juillet 2025, et ne pas prévoir de reprendre de nouvelles activités.

Lors de l’audition du 18 août, elles ont proposé de maintenir cette suspension, de transmettre régulièrement des rapports sous supervision, de répondre aux investisseurs existants et de se concentrer sur les remboursements et la clôture ordonnée de leurs activités.

Le groupe a averti qu’une nouvelle atteinte à sa crédibilité pourrait compliquer la vente de ses actifs, la collecte de fonds et le maintien de l’organisation nécessaire à la gestion des contrats en cours. Selon lui, ces difficultés pourraient réduire sa capacité à s’acquitter des obligations de protection des investisseurs imposées par les autorités de régulation.

Yanase a publié le compte rendu de l’audition et une contribution écrite de 45 pages pour contester la mesure. Les sociétés ont également rendu publics les avis de retrait d’agrément ainsi que leurs contributions écrites et orales présentées lors de l’audition.

Les conséquences du retrait des agréments

Le retrait des agréments interdit à l’exploitant de recruter des investisseurs ou de vendre de nouveaux fonds. Ses activités restantes se limitent aux opérations nécessaires à l’exécution des contrats existants, comme la gestion des actifs et la recherche de fonds pour les remboursements.

Les sociétés ont invoqué l’article 65 de la loi japonaise sur les entreprises de co-investissement immobilier spécifiées, qui autorise les opérations nécessaires à la clôture des contrats existants après le retrait d’un agrément. Cette disposition leur permet légalement de continuer à gérer les investissements en cours pendant la cessation de leurs activités.

Les investisseurs attendent deux types de paiements distincts. Les distributions sont des versements périodiques effectués pendant la durée d’un investissement, généralement à partir des revenus générés par l’activité. Le remboursement du capital correspond à la restitution des sommes investies à l’échéance du contrat. Dans cette affaire, les deux types de paiements ont été retardés.

La pénurie immédiate de liquidités de la société et son déficit appellent des réponses différentes. La vente de biens immobiliers pourrait procurer des liquidités pour les remboursements, tandis que l’écart entre le passif et l’actif concerne la capacité plus générale de l’entreprise à honorer ses dettes. Le montant tiré de la vente des actifs et les créances qui les grèvent pèseront sur les sommes disponibles.

Les ménages attendent leur argent, pas de nouveaux produits

Pour la femme de Fukuoka et l’homme de Kanagawa, la question centrale est désormais de récupérer l’épargne qu’ils ont déjà investie. L’arrêt des nouvelles ventes laisse les investisseurs existants tributaires de la gestion des actifs restants et du recouvrement des sommes qui pourront servir aux remboursements.

Les chiffres montrent aussi pourquoi la suspension des versements et le retard du remboursement du capital n’ont pas les mêmes conséquences pour un ménage. La perte des versements réguliers prive les investisseurs de revenus attendus. Le retard de restitution du capital immobilise leur épargne initiale et peut perturber les projets qui dépendaient de sa récupération.

Les sociétés affirment qu’elles vont préserver et vendre leurs actifs et réunir des fonds pour restituer le capital. L’évaluation d’Osaka donne une idée de l’ampleur de la tâche : environ 191,2 milliards de yens de remboursements en retard ou à venir, très peu de liquidités et un passif largement supérieur à l’actif comptabilisé. Les investisseurs attendent désormais des avancées concrètes sur les ventes d’actifs et les remboursements.

À retenir

• Osaka et Tokyo ont retiré le 1er septembre les agréments de l’exploitant et du vendeur à l’origine de Minna de Ooyasan.
• La société d’investissement a attiré environ 200 milliards de yens et plus de 30 000 investisseurs.
• Osaka a constaté que neuf produits avaient continué à être vendus malgré des loyers impayés, générant 643 millions de yens supplémentaires auprès de 280 investisseurs.
• Fin juin 2026, les remboursements en retard ou à venir totalisaient environ 191,2 milliards de yens, contre 92,41 millions de yens en espèces et dépôts.
• Les sociétés contestent certains éléments des conclusions des autorités et affirment qu’elles vont se concentrer sur la vente d’actifs et les investisseurs existants.
• Les nouvelles ventes sont interdites, mais les opérations nécessaires à la gestion des contrats existants peuvent se poursuivre. Aucun calendrier de remboursement intégral n’a été annoncé.