En Corée du Sud, le taux des prêts immobiliers à taux fixe dépasse 5 % et alourdit les remboursements

En septembre, les taux des prêts immobiliers atteignent leur plus haut niveau depuis 2012

Le taux moyen des prêts immobiliers à taux fixe en Corée du Sud a atteint 5,11 % en septembre 2026, dépassant 5 % pour la première fois depuis que la Banque de Corée a commencé à enregistrer séparément les taux des prêts immobiliers à taux fixe et à taux variable, en janvier 2013. Cette hausse renchérit la sécurité offerte par des remboursements prévisibles, alors que de nombreux ménages doivent faire face à la révision de prêts en cours.

Les chiffres de la Banque de Corée sur les taux d’intérêt moyens pondérés de septembre, publiés le 29 octobre, font état d’un taux moyen de 4,88 % pour les nouveaux prêts immobiliers, contre 4,66 % en août. Il s’agit du niveau le plus élevé depuis avril 2012, où le taux s’établissait à 4,94 %, et du cinquième mois consécutif de hausse des taux des prêts immobiliers.

Les taux des prêts immobiliers à taux variable ont également augmenté, passant de 4,53 % à 4,76 %. Les taux fixes ont progressé dans les mêmes proportions, de 0,23 point, passant de 4,88 % à 5,11 %. L’écart entre les deux catégories s’établit ainsi à 0,35 point.

Ces chiffres concernent les prêts nouvellement accordés en septembre. Pour les emprunteurs déjà engagés, les changements dépendent des conditions de leur contrat, notamment de la date de révision du taux variable ou de la fin de la période initiale à taux fixe. Dans l’ensemble des banques du pays, les taux de prêts immobiliers portant sur 165 000 milliards de wons doivent être révisés au quatrième trimestre.

En octobre, la situation s’est compliquée. Les rendements des obligations bancaires, qui contribuent à déterminer les taux fixes des prêts immobiliers, ont baissé, tandis que le COFIX, un indice de financement utilisé pour de nombreux prêts à taux variable, a augmenté. Les emprunteurs sont donc soumis à deux tendances différentes : certaines nouvelles offres de prêts à taux fixe ont été revues à la baisse, tandis que les prêts variables en cours pourraient encore devenir plus coûteux.

Déroulement des hausses

Ces derniers chiffres font suite à deux hausses consécutives du taux directeur de la Banque de Corée, en juillet et en août. Chacune était de 0,25 point. Le 22 octobre, la banque centrale a ensuite maintenu son taux de référence à 3,00 %, une décision soutenue par les sept membres de son comité de politique monétaire.

• Octobre 2025 : début d’une série de 12 hausses mensuelles consécutives des taux fixes des prêts immobiliers.
• Juillet et août 2026 : la Banque de Corée relève son taux de référence lors de deux réunions consécutives.
• Septembre : le taux moyen des prêts immobiliers à taux fixe atteint 5,11 %, tandis que le taux moyen de l’ensemble des prêts immobiliers s’établit à 4,88 %.
• 15 octobre : la Fédération coréenne des banques annonce un COFIX de septembre à 3,43 %, contre 3,18 %.
• 22 octobre : la Banque de Corée maintient son taux de référence à 3,00 %.
• 29 octobre : les chiffres des taux bancaires de septembre font apparaître une hausse du coût des emprunts immobiliers, des crédits à la consommation et des prêts aux entreprises.

Les hausses de juillet et d’août étaient les premières hausses consécutives du taux directeur depuis janvier 2023. Elles ont mis fin à une série de sept relèvements lors de réunions successives, commencée en avril 2022.

Pourquoi la pause monétaire n’a pas empêché les taux des prêts d’augmenter

Le taux de référence de la Banque de Corée influe sur le coût de l’argent dans l’ensemble du système financier, mais les banques commerciales fixent aussi leurs taux de prêt en fonction de leurs propres coûts de financement et des taux d’intérêt du marché. Ces coûts peuvent continuer d’évoluer même lorsque la banque centrale laisse son taux inchangé.

En septembre, le rendement des obligations bancaires notées AAA à cinq ans est passé de 4,35 % à 4,53 %. Ces obligations constituent une référence importante pour la fixation des taux des prêts immobiliers à taux fixe. Le COFIX a progressé de 0,25 point, à 3,43 %, son niveau le plus élevé depuis juin 2024 et sa plus forte hausse mensuelle depuis novembre 2022.

Les taux à court terme ont eux aussi augmenté. Le taux des certificats de dépôt à 91 jours est passé de 2,97 % à 3,17 %. Les rendements des obligations bancaires AAA à trois mois ont progressé de 3,07 % à 3,32 %, tandis que ceux des obligations à six mois ont augmenté de 0,29 point.

Kim Sung-jun, directeur de l’équipe des statistiques financières de la Banque de Corée, a attribué la hausse des taux de prêt au relèvement du taux directeur en août et à la progression des taux de référence en septembre. Il a également cité les modifications des frais supplémentaires appliqués par les banques et le durcissement de leur gestion des prêts parmi les facteurs possibles.

Le taux d’un prêt immobilier combine généralement un taux de référence et des frais supplémentaires fixés par la banque, auxquels sont soustraites les réductions auxquelles le client peut prétendre. Une baisse du taux de référence peut donc mettre du temps à se répercuter sur les emprunteurs, et les décisions tarifaires des banques peuvent influer sur l’ampleur de cette baisse pour chaque prêt.

Ce que représentent ces taux en wons

Pour un emprunteur qui doit 500 millions de wons, les intérêts annuels s’élèveraient à 35 millions de wons au taux de 7 %, soit environ 2,92 millions de wons par mois, si le capital restant dû ne changeait pas. Au taux de 5 %, les intérêts sur le même montant atteindraient 25 millions de wons par an, soit environ 2,08 millions de wons par mois.

La différence est de 10 millions de wons par an, ou quelque 833 000 wons par mois. Ces calculs portent uniquement sur les intérêts. Un prêt immobilier prévoyant le remboursement régulier du capital inclut également celui-ci dans les mensualités, dont le montant dépend de la durée restante et de l’échéancier de remboursement.

Même un écart plus faible compte. Une hausse de 0,25 point ajoute 1,25 million de wons aux intérêts annuels d’un prêt dont le capital restant dû est de 500 millions de wons, soit environ 104 000 wons par mois.

En septembre, l’écart entre les taux moyens des prêts immobiliers à taux fixe et à taux variable, respectivement de 5,11 % et 4,76 %, représentait 1,75 million de wons par an sur ce même montant. Aux taux de départ, cela équivaut à environ 146 000 wons d’intérêts par mois. L’évolution future du taux variable déterminera comment cet écart évoluera pendant la durée du prêt.

De nombreux emprunteurs existants vont voir leur taux révisé

Selon les chiffres du Service de surveillance financière transmis à Han Chang-min, député du Parti social-démocrate, les prêts immobiliers portant sur 165 000 milliards de wons doivent faire l’objet d’une révision de taux au quatrième trimestre. Les emprunteurs qui ont obtenu des taux d’environ 2 % à 3 % en 2021 pourraient subir une hausse importante à la fin de leur période initiale.

Le montant des prêts concernés dépasse de 21 100 milliards de wons les 143 900 milliards prévus au trimestre précédent, soit une hausse d’environ 14,7 %. Un volume plus important de prêts immobiliers arrive ainsi à l’échéance à laquelle les conditions d’emprunt actuelles peuvent peser sur le budget des ménages.

Les effets étaient déjà visibles après la hausse des taux des prêts immobiliers en octobre. Pour un emprunteur ayant contracté un prêt immobilier de 500 millions de wons en octobre 2021, le taux est passé de 3,6 % à 5,6 % ce mois-ci. La mensualité a augmenté de 2,27 à 2,79 millions de wons, alourdissant les dépenses du ménage de 520 000 wons.

Les taux des prêts immobiliers variables sont révisés à intervalles fixés par le contrat ; la hausse du COFIX de septembre touche donc les emprunteurs à des moments différents. Un ménage qui approche de sa prochaine révision peut subir une hausse de taux même pendant un mois où la banque centrale ne modifie pas sa politique monétaire.

Les prêts immobiliers à taux fixe et variable évoluent différemment

Les offres de prêts immobiliers d’octobre montrent pourquoi les moyennes de septembre ne donnent qu’une partie des informations utiles à une personne cherchant un nouveau prêt. À la KB Kookmin, à la Shinhan, à la Hana, à la Woori et à la NH NongHyup, les taux affichés le 27 octobre allaient de 4,61 % à 6,65 % pour les prêts comportant une période initiale de cinq ans à taux fixe. Ceux des prêts révisés tous les six mois s’échelonnaient de 4,42 % à 6,48 %.

Dans le bas de la fourchette, l’écart était d’environ 0,20 point, contre 0,55 point fin septembre. Dans le haut de la fourchette, il atteignait 0,17 point le 27 octobre. Depuis la fin septembre, les offres à taux fixe des cinq banques avaient baissé de 0,30 point dans le bas de la fourchette et de 0,25 point dans le haut.

La baisse des rendements des obligations bancaires explique en partie cette évolution. Le rendement des obligations à cinq ans est passé d’environ 4,53 % le 30 septembre à 4,28 % le 23 octobre. Au cours de la même période, la hausse annoncée du COFIX se répercutait sur les taux des prêts immobiliers à taux variable.

Un autre relevé, daté du 23 octobre, situait les taux des prêts variables entre 4,42 % et 6,795 %, contre une fourchette de 4,42 % à 6,48 % le 27 octobre pour les prêts révisés tous les six mois. Le taux applicable à un emprunteur dépend de la banque, du produit, de la fréquence de révision et des réductions disponibles.

Un prêt immobilier assorti d’une période de cinq ans à taux fixe garantit un taux stable pendant cette période, puis s’appliquent les modalités de révision prévues au contrat. Pour comparer le coût d’un emprunt, la durée de cette protection compte autant que le taux initial.

Les ménages paient davantage au-delà des achats immobiliers

Le taux moyen de l’ensemble des nouveaux prêts aux ménages a atteint 4,96 %, son niveau le plus élevé depuis novembre 2023, où il s’établissait à 5,04 %. Les chiffres détaillés font état d’une hausse mensuelle de 0,20 point ; un autre relevé publié fait également apparaître une moyenne de 4,96 %, mais avec une hausse plus limitée de 0,14 point.

Les prêts personnels non garantis, qui ne nécessitent pas de nantir un bien comme un logement, affichaient un taux moyen de 6,49 %, contre 6,33 % en août. Il s’agit du niveau le plus élevé depuis décembre 2023, où la moyenne atteignait 6,58 %. Les taux avaient augmenté pendant quatre mois consécutifs, après avoir atteint 5,72 % en juin.

Les prêts servant à financer les dépôts de jeonse ont eux aussi renchéri, passant de 4,35 % à 4,57 %. Dans le système locatif sud-coréen du jeonse, le locataire verse un dépôt important au lieu de payer l’intégralité du coût du logement sous forme de loyer mensuel. La hausse des taux des prêts destinés à financer ce dépôt alourdit le coût de la location pour les ménages qui empruntent cette somme.

La part des nouveaux prêts aux ménages à taux fixe est passée de 23,5 % à 24,0 %, signant une deuxième hausse mensuelle consécutive. Pour les seuls prêts immobiliers, toutefois, la part des taux fixes a reculé de 35,3 % à 34,2 %. En septembre, les prêts immobiliers à taux fixe restaient plus coûteux que les produits à taux variable, laissant les emprunteurs arbitrer entre un coût initial moindre et la sécurité de remboursements prévisibles.

Les entreprises paient davantage, tandis que les taux des dépôts augmentent

Le taux moyen de l’ensemble des nouveaux prêts accordés par les banques de dépôt est passé de 4,40 % à 4,57 %. Les taux des prêts aux entreprises ont progressé de 4,30 % à 4,49 %, les petites entreprises étant davantage touchées.

Les grandes entreprises ont payé en moyenne 4,37 %, soit une hausse de 0,16 point. Pour les petites et moyennes entreprises, le taux a atteint 4,63 %, en hausse de 0,25 point. La Banque de Corée a attribué la hausse des emprunts des entreprises à celle des taux à court terme du marché, notamment des certificats de dépôt à 91 jours. Certaines banques ont accordé davantage de prêts à de grandes entreprises à des taux plus bas, limitant ainsi la hausse dans cette catégorie.

Les épargnants ont également bénéficié de taux plus élevés. Le taux moyen des nouveaux dépôts d’épargne et des produits de financement connexes a progressé de 0,24 point, à 3,45 %. Les dépôts d’épargne classiques affichaient un taux moyen de 3,39 %, contre 3,69 % pour les produits de financement du marché, notamment les certificats de dépôt et les obligations financières.

En septembre, les taux des dépôts ont augmenté plus rapidement que ceux des prêts, réduisant l’écart entre les taux moyens des nouveaux prêts et des dépôts de 1,19 à 1,12 point. Pour les encours existants, le taux moyen des dépôts a atteint 2,27 % et celui des prêts, 4,48 %.

Des taux de dépôt plus élevés sont avantageux pour les épargnants, mais ils renchérissent aussi le coût des fonds pour les banques. Lorsque ces coûts sont intégrés au COFIX, ils peuvent accentuer les pressions à la hausse sur les taux des prêts immobiliers variables.

Qu’est-ce qui pourrait évoluer après la pause d’octobre ?

Le 22 octobre, la Banque de Corée a maintenu ses taux en évaluant les effets de ses précédentes hausses. Sa décision tenait compte de la vigueur de la croissance intérieure et des tensions inflationnistes persistantes, ainsi que des incertitudes liées à la prolongation des tensions au Moyen-Orient et aux politiques monétaires et budgétaires des grandes économies.

La banque centrale prévoyait que la croissance en 2026 et 2027 dépasserait ses prévisions d’août, établies respectivement à 3,3 % et 2,9 %. Elle estimait également que l’inflation sous-jacente en 2027, qui exclut les prix volatils de l’alimentation et de l’énergie, dépasserait sa précédente prévision de 2,5 %. Les prochaines décisions sur les taux dépendront des indicateurs économiques à venir.

Park Jun-woo, stratégiste obligataire chez Hana Securities, a maintenu sa prévision de nouvelles hausses en novembre 2026 et en février 2027. Kim Sung-soo, stratégiste obligataire chez Hanwha Investment & Securities, a lui aussi prévu deux hausses de 0,25 point, qui porteraient le taux de référence à 3,50 %, où il resterait jusqu’à la fin de 2027. Il s’agit de prévisions de sociétés de courtage ; la banque centrale n’a pas décidé de ces hausses.

Les deux sociétés divergent sur les marchés obligataires. Hana prévoit une volatilité accrue, tandis que Hanwha anticipe un plancher de 3,80 % pour les rendements des obligations d’État à trois ans jusqu’à la réunion de politique monétaire de novembre.

Pour les prêts immobiliers à taux fixe, le recul des rendements des obligations bancaires en octobre pourrait apporter un certain soulagement. Les taux des prêts immobiliers Bogeumjari étaient également restés inchangés depuis août, après cinq hausses totalisant 1,25 point jusqu’en juillet. Kim Sung-jun a indiqué que les taux des prêts immobiliers pourraient baisser en octobre s’ils suivaient l’évolution des rendements obligataires, tout en soulignant que les frais supplémentaires des banques et l’évolution des marchés jusqu’à la fin du mois auraient aussi leur importance.

À retenir

• En septembre, le taux moyen des prêts immobiliers à taux fixe a atteint 5,11 %, dépassant pour la première fois 5 % depuis le début des relevés distincts, en janvier 2013.
• Le taux moyen de l’ensemble des prêts immobiliers a progressé à 4,88 %, son niveau le plus élevé depuis avril 2012. Les prêts immobiliers à taux variable affichaient un taux moyen de 4,76 %.
• Les taux de prêts immobiliers portant sur 165 000 milliards de wons doivent être révisés au quatrième trimestre, soit environ 14,7 % de plus qu’au trimestre précédent.
• Le passage de 5 % à 7 % ajoute 10 millions de wons d’intérêts annuels pour un prêt dont le capital restant dû est de 500 millions de wons.
• En octobre, les rendements des obligations bancaires ont baissé tandis que le COFIX a progressé, exerçant des pressions différentes sur les prêts immobiliers à taux fixe et variable.
• Le 22 octobre, la Banque de Corée a maintenu son taux de référence à 3,00 %. De nouvelles hausses restent possibles ; certaines sociétés de courtage en prévoient en novembre et en février.