Comment le réaménagement de Hannam 3, à Séoul, a transformé des logements en sous-sol en investissements à plusieurs milliards de wons

Un petit sous-sol, un enjeu de taille pour l’avenir de Séoul

Un logement de 26 mètres carrés en sous-sol, situé dans le secteur de réaménagement Hannam 3 à Séoul, a changé neuf fois de propriétaire entre sa première inscription au registre, en 2003, et 2019. Son prix est passé de 275 millions de wons en 2006 à 850 millions en 2019. Les acheteurs venaient de toute la Corée du Sud, notamment de Gongju, Yeongju et Chungju, tandis que ce petit logement se trouvait toujours dans un quartier promis à la démolition.

Sur les 1 671 appartements et villas examinés à partir des registres immobiliers, les logements semi-enterrés ont changé en moyenne 2,6 fois de propriétaire en deux décennies, contre 2,1 fois pour les logements au-dessus du niveau de la rue. Leur rotation était ainsi supérieure d’environ 24 %. À partir d’août 2020, le prix médian des transactions pour un logement semi-enterré avait atteint 1,3 milliard de wons.

Ce qui attirait les acheteurs, c’était la perspective d’un futur appartement. Un propriétaire remplissant les conditions requises pouvait obtenir un droit d’attribution par l’intermédiaire de l’association de réaménagement, tout comme le propriétaire d’un logement plus grand situé au-dessus du niveau de la rue. Les investisseurs achetaient ainsi un accès à un nouveau complexe entre le fleuve Han et le mont Namsan, plutôt qu’un simple lieu de résidence.

Pour les locataires, le même processus signifiait des changements de propriétaire, une incertitude concernant les dépôts de garantie et, à terme, un déménagement. En juillet 2022, seuls 9,5 % des propriétaires de logements semi-enterrés avaient une adresse enregistrée dans le secteur de Hannam 3.

L’avis d’approbation de juin 2023 de l’arrondissement de Yongsan montre ce qui motivait ces achats : une zone de réaménagement de 386 395,5 mètres carrés et un plan approuvé prévoyant 5 816 appartements, dont 876 logements locatifs. Le projet illustre comment le remplacement de logements vieillissants peut créer des actifs de valeur tout en laissant les locataires des anciens logements chercher un autre endroit où vivre.

Pourquoi le bien le moins cher pouvait être l’investissement privilégié

Le secteur de Hannam 3 s’étend sur des parties de Hannam-dong et de Bogwang-dong, dans l’arrondissement de Yongsan. Parmi ses bâtiments anciens figuraient de petites villas, des maisons divisées entre plusieurs ménages et des logements semi-enterrés, appelés banjiha en coréen. Situés en partie sous le niveau de la rue, ces logements ont souvent offert une solution d’hébergement relativement bon marché.

Le réaménagement modifie la manière dont ces biens sont évalués. En principe, un membre de l’association remplissant les conditions requises et ayant adhéré avant l’approbation du plan de gestion et de répartition, en juin 2023, pouvait obtenir un droit d’attribution pour un nouvel appartement, que le bien existant soit un logement semi-enterré ou un logement au-dessus du niveau de la rue.

Le plan de gestion et de répartition définit la manière dont les nouveaux biens et les obligations financières du projet sont répartis. Les membres versent une contribution supplémentaire calculée en soustrayant la valeur estimée de leur bien existant du prix de l’appartement qui leur est attribué.

La valeur estimée plus faible d’un logement semi-enterré peut se traduire par une contribution plus élevée par la suite. Son prix d’achat inférieur réduit toutefois la somme nécessaire au départ. Les acheteurs capables d’attendre le réaménagement pouvaient donc entrer dans le projet avec moins de liquidités, puis régler la contribution supplémentaire au fur et à mesure de son avancement.

Des agents immobiliers locaux ont décrit des investisseurs achetant des villas semi-enterrées relativement bon marché, puis les revendant lorsque les prix augmentaient. Les transactions étaient nombreuses pour les villas dont le prix se situait entre 500 et 900 millions de wons. Selon certains témoignages, des acheteurs se sont décidés sans visiter le logement.

Les petits logements affichaient une prime au mètre carré

Les logements semi-enterrés figurant dans les registres étaient généralement plus petits d’environ 10 mètres carrés que ceux situés au-dessus du niveau de la rue. Leur prix d’achat total pouvait être inférieur, même lorsque les acheteurs payaient davantage au mètre carré.

D’août 2020 à 2023, les transactions de logements semi-enterrés se sont élevées en moyenne à 43,84 millions de wons par mètre carré, contre 34,86 millions au-dessus du niveau de la rue. La prime des logements en sous-sol était d’environ 26 %, d’après ces deux chiffres.

Entre 2010 et 2022, le prix au mètre carré a été multiplié par 4,5 pour les logements semi-enterrés et par 4,1 pour ceux situés au-dessus du niveau de la rue. Le prix médian des transactions de logements semi-enterrés est passé de 320 millions de wons entre 2011 et 2014 à 1,3 milliard à partir d’août 2020, soit environ quatre fois plus.

Cette tendance se retrouvait aussi à l’échelle de chaque bâtiment. Parmi les 181 bâtiments comprenant à la fois des logements semi-enterrés et des logements au-dessus du niveau de la rue, les premiers ont fait l’objet de transactions plus fréquentes dans 112 cas, soit environ 62 %. Les acheteurs recherchaient à plusieurs reprises ces petits biens, qui donnaient accès au même processus de réaménagement.

Les transactions se sont accélérées avec l’assouplissement des restrictions

Les transactions de logements semi-enterrés ont été particulièrement fréquentes autour du lancement de la planification de New Town, en 2003, lorsque les restrictions sur les autorisations de transactions foncières étaient d’application limitée. Pour 100 logements semi-enterrés, 32,9 changements de propriétaire ont été enregistrés, contre 21,5 pour 100 logements au-dessus du niveau de la rue.

Fin 2008, le gouvernement du président Lee Myung-bak a levé les restrictions applicables aux zones de spéculation dans une grande partie de l’agglomération de Séoul, à l’exception de Gangnam, Seocho et Songpa. En 2009, il a temporairement supprimé la taxation supplémentaire des plus-values pour les propriétaires de plusieurs logements et assoupli les exigences d’autorisation pour l’achat de petites parcelles dans les zones de réaménagement.

Cette année-là, les logements semi-enterrés ont enregistré 15,1 changements de propriétaire pour 100 logements, contre 11,4 au-dessus du niveau de la rue. En 2014, lorsque la taxation supplémentaire des plus-values pour les propriétaires de plusieurs logements a été supprimée et les taxes sur les reventes rapides allégées, les chiffres correspondants étaient de 12,7 et 9,5.

Lorsque les restrictions étaient plus strictes, l’écart de transactions entre les deux types de logements était plus faible. Les registres montrent que cette voie moins coûteuse vers le réaménagement a attiré davantage de transactions lorsque l’achat et la revente sont devenus plus faciles.

La propriété s’est éloignée du quartier

Dans l’ensemble de Hannam 3, le nombre d’équivalents-propriétaires dont l’adresse enregistrée se trouvait dans le secteur est passé de 2 189 en 2002 à 738 en 2022, soit une baisse d’environ 66 %. Leur part des terrains de la zone de réaménagement est passée de plus de 55 % à environ 19 %.

Au cours de la même période, le nombre d’équivalents-propriétaires domiciliés à Gangnam, Seocho, Songpa et Bundang est passé de 163 à 799. En 2022, ce groupe était plus nombreux que celui des propriétaires domiciliés à Hannam 3. Les propriétaires extérieurs détenaient environ 62 % des terrains de la zone de réaménagement.

L’analyse des registres a comptabilisé les parts de propriété au prorata. Deux personnes possédant chacune la moitié d’un bien étaient comptées chacune pour une demi-unité de propriété. La définition d’un propriétaire local reposait sur l’adresse enregistrée à chaque période considérée, et non sur une résidence continue dans le quartier avant le réaménagement.

Les biens ont aussi été transmis entre générations. Parmi les 323 bénéficiaires de donations de terrains entre 2018 et 2021, 93 avaient une vingtaine d’années, 75 une trentaine d’années et 22 étaient mineurs. Au total, les moins de 40 ans représentaient 190 bénéficiaires, soit environ 59 % du total.

La hausse générale des prix a été considérable. Le prix moyen officiel de référence des terrains examinés à Hannam-dong et Bogwang-dong a progressé de plus de 1 100 % après 2003. Cette hausse a créé des possibilités de revente, mais aussi de transmission des biens aux jeunes membres de la famille.

Les locataires étaient dans l’incertitude avant leur déménagement

Un ancien locataire d’un logement semi-enterré à Hannam 3 a appris par un voisin que le propriétaire avait vendu le logement. Faute de coordonnées du nouveau propriétaire, il s’inquiétait de récupérer son dépôt de garantie.

Le système sud-coréen du jeonse rend cette inquiétude particulièrement sérieuse. Au lieu de payer un loyer mensuel ordinaire, le locataire verse un dépôt important que le propriétaire doit lui restituer à la fin du bail. Lorsqu’un logement change de propriétaire, il est essentiel de savoir qui est tenu de le rembourser.

Le collectif de défense des droits des locataires Minsnail Union a pointé l’absence d’obligation légale d’informer les locataires en cas de changement de propriétaire comme une source de problèmes. Un autre locataire a décrit une coupure d’eau et une fuite que le propriétaire n’a pas réparées.

Les militants ont lié le manque d’entretien à l’économie du réaménagement : lorsque le prix d’achat est tiré par la perspective d’un nouvel appartement, un propriétaire qui mise sur la revente est moins enclin à réparer le logement existant.

Le déménagement pose d’autres difficultés aux personnes âgées qui dépendent de leurs amis proches, des services sociaux et de personnes connaissant leurs besoins médicaux. Lee Kang-hoon, avocat et responsable de l’association d’aide aux locataires Tenants 114, a décrit ces relations de proximité comme un soutien concret que les habitants perdent lorsqu’ils s’installent dans un lieu qui leur est inconnu.

Un témoignage publié en octobre 2024 indiquait que les indemnités et l’aide au déménagement étaient réservées aux locataires vivant dans leur logement avant 2009. Il décrivait également les difficultés rencontrées par les habitants pour réunir les documents nécessaires à l’obtention de cette aide.

Davantage d’appartements ne signifiait pas davantage de place pour tout le monde

En juin 2023, l’arrondissement de Yongsan a approuvé la construction de 5 816 appartements dans 197 immeubles, dont 4 940 destinés à la vente et 876 à la location. Des descriptions ultérieures ont fait état d’un total de 5 970 logements, tandis qu’un compte rendu de vente aux enchères en mentionnait 5 988 dans 127 immeubles. L’arrondissement a ensuite rouvert la consultation sur un plan révisé ; les avis cités ici ne précisent pas le nombre final actualisé d’appartements.

La part de logements locatifs prévue dans le plan approuvé représentait environ 15 % du total de 2023. Sur les 4 940 appartements destinés à la vente, 4 069 ont été attribués aux propriétaires existants, 831 à la vente générale et 40 ont été mis en réserve.

Un décompte ultérieur des déménagements a recensé 7 182 ménages locataires et neuf ménages locaux ayant choisi une indemnisation en espèces, soit 7 191 départs au total. Une estimation financière antérieure prévoyait le déménagement d’environ 8 300 ménages, dont près de 6 300 ménages locataires.

Par rapport au chiffre ultérieur de 5 970 appartements prévus, les 7 191 ménages ayant quitté le secteur recensés étaient plus nombreux de 1 221. L’écart entre l’estimation antérieure de 8 300 départs et les 5 816 appartements approuvés s’élevait à environ 2 500.

Ces comparaisons expliquent la pression exercée sur les locataires. Des bâtiments comprenant de nombreux petits logements bon marché sont remplacés par un nombre plus faible d’appartements plus grands, dont la plupart sont attribués à des propriétaires. Pendant la démolition et les travaux, les ménages qui partent doivent se loger ailleurs, ce qui accroît la demande sur les marchés locatifs environnants.

Des milliers de milliards de wons ont financé le déménagement

L’association de réaménagement a obtenu 2 100 milliards de wons de prêts destinés au déménagement auprès d’un consortium de quatre grandes banques commerciales, puis 400 milliards de wons supplémentaires grâce à un financement organisé par KB Securities. Les deux enveloppes totalisaient 2 500 milliards de wons.

Pour la seconde enveloppe, une société à vocation spécifique a émis des titres auprès d’investisseurs et prêté le produit de cette émission à l’association. Hyundai Engineering & Construction, le constructeur du projet, a fourni une garantie conjointe, tandis que KB Securities a apporté un engagement de rachat à l’appui du financement.

Les taux d’intérêt des deux enveloppes de prêts se situaient dans le bas de la fourchette des 6 %. Le principal et les intérêts devaient être remboursés d’ici novembre 2028. Le compte rendu financier prévoyait d’autres emprunts, à hauteur de plusieurs milliers de milliards de wons, pour financer la construction.

Le projet comprend également des infrastructures publiques. L’approbation de 2023 prévoit 51 849,3 mètres carrés de routes, 27 263,6 mètres carrés de parcs, un terrain de 10 755,4 mètres carrés pour une école primaire, des équipements sociaux et des bâtiments administratifs.

Dans une réponse envoyée par courriel, l’association a défendu le réaménagement, affirmant que ses membres avaient recherché, dans le respect de la loi et de la transparence, de meilleures conditions de logement après deux décennies de difficultés. Elle a estimé que les retards alourdissaient la charge financière des membres et que des autorisations plus rapides permettaient de livrer plus tôt des logements améliorés.

Une vente aux enchères offrait une autre voie vers un droit à un appartement

Un bien mis en vente aux enchères à l’initiative du prêteur comprenait un terrain de 105 mètres carrés et un bâtiment de 99 mètres carrés, estimés à 3,43 milliards de wons. La démolition avait commencé, si bien que le terrain représentait l’essentiel de la valeur estimée.

Un membre de l’association de Hannam 3 a décrit les droits attachés au bien au moment de l’approbation de 2023 :

À la date d’approbation du plan de gestion et de cession en 2023, le bien donnait droit au remboursement d’environ 100 millions de wons ainsi qu’à un droit d’occupation exclusif pour un logement de 84 m².

Après l’approbation, les achats ordinaires sont soumis à des restrictions sur le transfert de l’adhésion à l’association dans les zones désignées comme zones de spéculation, sous réserve d’exceptions. La description de la vente aux enchères présentait une vente à l’initiative du prêteur comme une autre voie permettant à l’adjudicataire d’obtenir l’adhésion, sans autorisation de transaction foncière ni plan de financement. La vente devait avoir lieu le troisième jour du mois suivant, sans que le mois du calendrier puisse être déterminé.

Cette possibilité correspond à ce qui attirait les acheteurs de logements en sous-sol : le bien ouvre droit à un futur appartement. À l’autre bout du marché, une maison individuelle avec un terrain de 126 mètres carrés à Bogwang-dong aurait été vendue 4,5 milliards de wons.

Hyun Bang Shin, professeur de géographie et d’études urbaines à la London School of Economics, a décrit l’attrait financier de la propriété d’un appartement :

La hausse des prix du logement dans le secteur des appartements en copropriété au fil des années a en quelque sorte créé la conviction que c’est le type de logement le plus recherché et qu’il peut protéger le patrimoine que de nombreuses familles s’efforçaient de constituer.

Les étapes officielles et un calendrier mouvant

L’avis d’approbation de l’arrondissement de Yongsan fait état d’un processus de planification qui a duré deux décennies avant l’approbation du plan d’attribution. Son avis de consultation de janvier 2025 fait état de nouvelles modifications après l’examen du projet par une commission municipale.

• 18 novembre 2003 : Hannam est désigné comme secteur New Town.
• 1er octobre 2009 : Séoul approuve des modifications du périmètre de réaménagement et de son plan de mise en œuvre.
• 4 septembre 2012 : l’association de réaménagement est autorisée à se constituer.
• 29 mars 2019 : l’arrondissement de Yongsan approuve le plan de mise en œuvre du projet.
• 23 juin 2023 : l’arrondissement approuve le plan de gestion et de répartition en application de l’article 78 de la loi sur l’amélioration des zones urbaines et de l’habitat.
• 23 décembre 2024 : la commission municipale de réaménagement urbain de Séoul approuve un projet révisé, sous réserve de modifications.
• Du 31 janvier au 14 février 2025 : l’arrondissement de Yongsan rouvre le projet révisé à la consultation et aux observations du public.

Le calendrier des travaux a évolué. Le plan de financement prévoyait un début des travaux en 2025 et leur achèvement en 2028 ; des descriptions ultérieures évoquaient un début en 2026 et une occupation des logements en 2029. Novembre 2028 restait la date de remboursement annoncée pour les prêts destinés au déménagement.

Les conclusions sur la propriété reposent sur 5 021 registres publics portant sur 3 244 parcelles, qui recensent 12 616 propriétaires et 9 459 changements de propriété entre 2002 et 2022. Certains registres étaient peut-être indisponibles parce qu’ils avaient été clos. Ces conclusions mettent en évidence le long transfert des droits de propriété pendant que le quartier attendait son réaménagement.

Points clés

• Dans Hannam 3, les logements semi-enterrés ont changé de propriétaire environ 24 % plus souvent que les logements au-dessus du niveau de la rue pendant la période étudiée.
• D’août 2020 à 2023, les logements semi-enterrés se sont vendus environ 26 % plus cher au mètre carré que ceux situés au-dessus du niveau de la rue.
• En juillet 2022, seuls 9,5 % des propriétaires de logements semi-enterrés avaient une adresse enregistrée dans le secteur.
• L’approbation de juin 2023 prévoyait 5 816 appartements, dont 876 logements locatifs ; les descriptions ultérieures du projet ont avancé des chiffres plus élevés.
• Un décompte ultérieur a recensé 7 191 ménages partis, soit davantage que les 5 970 appartements mentionnés dans ce compte rendu.
• L’association a obtenu 2 500 milliards de wons de financement pour les déménagements, dont le remboursement était prévu en novembre 2028.
• Les descriptions ultérieures du projet prévoyaient un achèvement ou une occupation des logements en 2029.