La Cour suprême annule l’acquisition de 59 acres à Bengaluru et ordonne la restitution des terres à leurs propriétaires

Des décennies de procédure d’acquisition annulées

La Cour suprême a annulé l’acquisition d’environ 59 acres dans le village de Nelakadiranahalli, à Bengaluru, après avoir constaté une fraude, un contrôle insuffisant de la part des autorités et l’absence de programme de logement approuvé. Elle ordonne la restitution des terres à leurs propriétaires, y compris à ceux qui n’avaient jamais contesté l’acquisition en justice.

Une chambre composée des juges J.B. Pardiwala et K. Vinod Chandran a rendu sa décision le 26 octobre 2026 dans l’affaire N. Arasappa v. State of Karnataka and Others. Le juge Chandran a rédigé l’arrêt, qui infirme une décision d’une chambre de la Haute Cour du Karnataka et rétablit une décision antérieure annulant l’acquisition.

Le litige porte sur des terres convoitées par une coopérative de logement basée à Peenya. Des notifications d’acquisition ont été publiées en 1988 et 1989, mais la Cour suprême a conclu que les autorités avaient agi sans le programme de logement ni le plan d’aménagement exigés par la loi. Un accord privé visant à obtenir l’acquisition par l’intermédiaire des services de l’État a constitué un élément central du constat de fraude.

Les propriétaires doivent rembourser les indemnités perçues de l’État, sans intérêts. Les sommes reçues dans le cadre de transactions privées ne sont pas concernées par cette obligation. Les propriétaires qui ne peuvent pas ou ne veulent pas rembourser les indemnités publiques seront soumis à une autre mesure : leurs terres seront vendues aux enchères sous contrôle judiciaire, et le produit de la vente servira à indemniser les victimes.

Pourquoi l’approbation d’une superficie ne suffisait pas

La loi de 1894 sur l’acquisition foncière autorisait l’État à acquérir des biens privés pour des motifs d’intérêt public déterminés. Après l’entrée en vigueur, le 24 septembre 1984, d’un amendement, ces motifs ont inclus certains programmes de logement parrainés par des coopératives, sous réserve du respect des conditions légales encadrant leur approbation.

L’article 3(f)(vi) était au cœur de l’affaire. La Cour suprême a estimé que l’approbation d’une superficie de terrain envisagée ne suffisait pas. Le gouvernement devait disposer d’un programme de logement et d’un plan d’aménagement dûment préparés, indiquant l’usage prévu des terres, notamment les parcelles destinées à être attribuées aux membres sans terre.

Un plan d’aménagement indique comment un terrain étendu sera divisé et aménagé. En l’espèce, la cour a constaté qu’aucun plan définitif ni schéma directeur n’avait été soumis aux comités concernés ou au gouvernement pour approbation avant l’acquisition.

L’absence de plan était déterminante, car l’État recourait à son pouvoir d’expropriation pour un objectif de logement déclaré. Les autorités devaient examiner un programme concret au bénéfice de membres remplissant les critères, plutôt que de simplement convenir qu’une coopérative pouvait obtenir une certaine superficie de terrain.

Un accord privé au cœur de l’affaire

La coopérative de logement a conclu un accord avec Bhagya Enterprises en septembre 1984. Celui-ci prévoyait que l’intermédiaire aiderait à obtenir des terrains privés par le biais de la procédure d’acquisition de l’État, les paiements étant liés à l’avancement de l’obtention des notifications nécessaires.

La cour a constaté que cet accord avait été conclu avant l’entrée en vigueur, le 24 septembre 1984, de l’amendement concerné. Elle y a vu la preuve d’une intention frauduleuse et a estimé que le versement de commissions à des entités privées pour obtenir des notifications gouvernementales était illégal et contraire à l’ordre public.

Les propriétaires fonciers ont soutenu que l’acquisition servait des intérêts privés, et non un véritable programme de logement destiné à des membres de bonne foi. En termes simples, ils ont allégué que l’État était utilisé pour obtenir des terres dans le cadre d’un arrangement privé, sous couvert d’intérêt public.

Le juge Chandran, s’exprimant au nom de la chambre, a décrit ainsi l’usage des pouvoirs d’acquisition :

il s’agit clairement d’un détournement de pouvoir

Un détournement de pouvoir consiste à utiliser une autorité légale à une fin différente de celle pour laquelle elle a été accordée. La conclusion de la cour établit un lien entre l’accord de paiement privé, l’absence de programme, le contrôle insuffisant et les problèmes relevés dans les registres de la coopérative.

Comment le litige est arrivé devant la Cour suprême

La procédure s’est étendue sur plusieurs décennies. N. Arasappa figurait parmi les appelants qui contestaient le fondement juridique de l’acquisition, son objectif d’intérêt public et sa régularité.

• Septembre 1984 : la coopérative conclut son accord avec Bhagya Enterprises.
• 24 septembre 1984 : l’amendement concerné à la loi sur l’acquisition foncière entre en vigueur.
• 22 novembre 1988 : une notification préliminaire d’acquisition est publiée en vertu de l’article 4(1).
• 4 décembre 1989 : une déclaration est publiée en vertu de l’article 6.
• 2002 : l’arrêt Karithimmaiah confirme la même acquisition et sera ensuite invoqué pour s’opposer à la réouverture du litige.
• 2007 : des propriétaires fonciers lancent une contestation qui comprend la requête n° 9412 de 2007 devant la Haute Cour du Karnataka.
• 26 octobre 2026 : la Cour suprême fait droit aux appels et ordonne la restitution des terres à leurs propriétaires.

Une notification préliminaire publiée en vertu de l’article 4 marque le début de la procédure légale d’acquisition. La déclaration prévue à l’article 6 constitue une étape formelle ultérieure, qui précise que les terres sont nécessaires à l’objectif d’intérêt public annoncé. La décision de la Cour suprême annule la procédure fondée sur ces notifications.

Un juge unique de la Haute Cour du Karnataka avait déjà annulé l’acquisition, concluant à une fraude, à un détournement de pouvoir et à l’absence d’intérêt public. Il avait également relevé que la prise de possession n’avait pas eu lieu. Une chambre de la cour a ensuite infirmé cette décision, invoquant le délai écoulé, les procédures antérieures et d’autres motifs procéduraux.

Pourquoi les procédures antérieures n’ont pas mis fin à la contestation

La chambre s’était appuyée sur le principe de l’autorité de la chose jugée, qui empêche généralement qu’un litige déjà tranché par un tribunal soit jugé à nouveau. Elle avait également pris en compte le temps écoulé avant que les propriétaires ne déposent leur contestation.

La Cour suprême a estimé que ces motifs ne pouvaient justifier cette acquisition au vu de la fraude établie et des irrégularités ayant entaché l’exercice du pouvoir de l’État. Elle a écarté l’arrêt Karithimmaiah comme fondement permettant de rejeter les requêtes des propriétaires.

La chambre a appliqué le principe selon lequel la fraude vicie les actes juridiques, y compris les procédures qui pourraient autrement sembler définitives. Son raisonnement s’est également appuyé sur des décisions antérieures de la Cour suprême concernant des allégations comparables visant des coopératives de logement.

Pour les propriétaires, les conséquences pratiques étaient importantes. Ni le passage de plusieurs décennies ni l’existence d’une décision antérieure n’ont empêché la cour d’examiner si l’État avait légalement exercé ses pouvoirs d’acquisition en l’espèce.

Les comités n’ont pas examiné un programme complet

Le comité de trois membres et le comité de coordination au niveau de l’État étaient chargés d’examiner la proposition de la coopérative. La Cour suprême a constaté qu’ils avaient procédé à un examen sommaire et n’avaient pas correctement étudié ni recommandé un programme de logement accompagné d’un plan d’aménagement.

Un rapport de comité indiquait également que la liste complète des membres n’avait pas été fournie, rendant impossible toute vérification de l’adhésion. Cette lacune a jeté le doute sur la constitution et le maintien de la coopérative, et fragilisé le fondement factuel de l’acquisition de terres destinées à loger ses membres.

Les registres des membres étaient essentiels à l’objectif déclaré. Si les terres étaient acquises pour fournir des parcelles à des membres remplissant les critères, les autorités devaient savoir qui ils étaient et si le programme envisagé leur était véritablement destiné.

La cour a également relevé une irrégularité dans la forme de l’approbation gouvernementale : celle-ci n’avait pas été exprimée au nom du gouverneur, comme l’exigent les règles de fonctionnement du gouvernement. Ces règles encadrent la manière dont les décisions du gouvernement de l’État sont officiellement prises et consignées. Pris ensemble, ces constats ont mis en évidence des défaillances tant sur le fond de la proposition que dans la procédure suivie pour l’approuver.

Registres d’indemnisation et allégations de pots-de-vin

Des annotations dans les dossiers du gouvernement montraient que la coopérative n’avait pas déposé les sommes nécessaires au paiement des indemnités accordées aux propriétaires fonciers. La cour a également estimé que des paiements privés non justifiés avaient été invoqués pour excuser ce manque.

L’arrêt fait état de paiements d’environ 32 lakh de roupies, dont certains effectués à titre privé. Les flux financiers empruntaient donc plusieurs voies, ce que reflètent les directives finales distinguant les indemnités publiques des paiements effectués dans le cadre de transactions privées.

Des dirigeants de la coopérative ont affirmé que des pots-de-vin avaient été versés à des fonctionnaires. La Cour suprême a examiné ces déclarations au regard des irrégularités dans la gestion et la procédure d’acquisition ; sa décision n’a pas établi de responsabilité à l’encontre de fonctionnaires particuliers.

Le juge Chandran a expliqué pourquoi le versement d’une indemnité ne suffisait pas à justifier l’action de l’État :

Aussi juste que soit l’indemnisation, en l’absence de fondement légal ou d’intérêt public, l’État ne peut exercer son pouvoir d’expropriation. Les appelants en l’espèce invoquent l’absence de fondement légal, l’absence totale d’intérêt public et la fraude qui a entaché la présente acquisition,

L’expropriation désigne le pouvoir du gouvernement de prendre de force des biens privés pour un objectif légal d’intérêt public. L’arrêt rappelle que l’exercice de ce pouvoir est subordonné à trois conditions : un fondement légal, un objectif d’intérêt public et une indemnisation.

Ce que les propriétaires doivent faire pour récupérer leurs terres

La Cour suprême a ordonné la restitution des terres à leurs propriétaires respectifs, que chacun ait ou non contesté l’acquisition. La coopérative de logement ne peut revendiquer les terres au titre de la procédure annulée. Ces directives étendent la réparation au-delà des personnes qui ont fait appel.

Les propriétaires ayant reçu une indemnité de l’État doivent la rembourser sans intérêts. Ils n’ont pas à restituer les sommes reçues dans le cadre de transactions privées. Pour chaque propriétaire, l’origine des paiements détermine donc l’obligation de remboursement liée à la restitution.

Lorsqu’un propriétaire ne peut pas ou ne veut pas rembourser l’indemnité publique, les autorités chargées des affaires foncières doivent vendre les terres aux enchères sous la supervision d’un magistrat de l’ordre judiciaire ayant au minimum le rang de juge de district (grade de sélection).

Le produit des enchères doit servir à indemniser les victimes, selon les instructions du président de la Haute Cour du Karnataka, en concertation avec l’Autorité des services juridiques de l’État du Karnataka. Les directives rapportées ne fixent aucun délai pour achever la restitution.

Des frais de justice plus élevés, mais pas de procédure pour outrage à la cour

La Cour suprême a porté de 10 000 à 50 000 roupies les frais accordés à chaque requérant, soit cinq fois le montant précédent. Cette somme s’applique également à chaque groupe de représentants légaux d’un requérant initial qui figuraient parmi les appelants dans les appels civils.

La cour a supprimé la directive visant à engager une procédure pour outrage à la cour contre des fonctionnaires de l’État, en raison du temps écoulé. Le juge unique avait ordonné l’envoi d’une notification pour outrage à un sous-secrétaire à propos d’une fausse déclaration sous serment.

La décision finale confirme donc l’annulation de l’acquisition et augmente les frais accordés, tout en supprimant cette directive relative à l’outrage à la cour. Ses conséquences les plus immédiates portent sur la possession des terres, le remboursement des indemnités publiques et la procédure de vente aux enchères supervisée en cas de non-remboursement.

La décision précise également une exigence concrète applicable à l’acquisition en cause : avant que l’État n’exerce ses pouvoirs d’expropriation, une demande de terres déposée par une coopérative devait être accompagnée d’un programme de logement approuvé, d’un plan d’aménagement et d’un examen sérieux des bénéficiaires visés.

Points clés

• La Cour suprême a annulé l’acquisition d’environ 59 acres dans le village de Nelakadiranahalli, à Bengaluru.
• La chambre a constaté une fraude, un examen insuffisant et l’absence de programme de logement approuvé ou de plan d’aménagement définitif avant l’acquisition.
• La décision restitue les terres à leurs propriétaires, y compris à ceux qui n’avaient pas contesté la procédure.
• Les propriétaires doivent rembourser les indemnités publiques sans intérêts, mais peuvent conserver les sommes reçues dans le cadre de transactions privées.
• Les terres des propriétaires qui ne peuvent pas ou ne veulent pas rembourser les indemnités publiques doivent être vendues aux enchères sous contrôle judiciaire.
• Les frais accordés sont passés de 10 000 à 50 000 roupies par requérant ou groupe admissible de représentants légaux.
• La cour a supprimé la directive ordonnant une procédure pour outrage à la cour contre des fonctionnaires de l’État, en raison du temps écoulé.