Un écart record pour les logements occupés par leurs propriétaires
En 2025, le cinquième des ménages sud-coréens les plus aisés détenait en moyenne 693,41 millions de wons dans des logements qu’il possédait et occupait, contre seulement 2,39 millions de wons pour le cinquième le plus modeste. L’écart, de 290,1 fois, était le plus important depuis le début de la série statistique actuelle, en 2017.
Sommaire
- Un écart record pour les logements occupés par leurs propriétaires
- Pourquoi la moyenne du groupe le plus modeste est si basse
- Huit années d’élargissement de l’écart
- Le patrimoine total s’est lui aussi davantage éloigné
- Les appartements chers de Séoul creusent l’écart
- Pourquoi le resserrement des écarts de revenus n’a pas réduit les inégalités de patrimoine
- Les actifs financiers ajoutent une autre dimension aux inégalités
- Les propositions sur le logement privilégient l’emplacement et la disponibilité
- La fiscalité immobilière et les aides au logement au cœur du débat
- À retenir
Ces chiffres, issus de l’Enquête sur les finances et les conditions de vie des ménages et publiés par le Service coréen d’information statistique, reflètent deux évolutions opposées. La moyenne du groupe le plus aisé a augmenté de 7,7 % sur un an, tandis que celle du groupe le plus modeste a reculé de 9,1 %, à son plus bas niveau jamais enregistré.
La propriété du logement explique en grande partie cet écart considérable. Seuls 6,6 % des ménages du groupe le plus modeste étaient propriétaires de leur résidence actuelle, contre 82,5 % dans le groupe le plus aisé. Dans cet indicateur, la valeur attribuée aux ménages qui n’étaient pas propriétaires du logement qu’ils occupaient était nulle.
L’écart dépassait également le seul domaine du logement. Le patrimoine total moyen du groupe le plus aisé atteignait 68,6 fois celui du groupe le plus modeste, un autre record, alors même que l’écart de revenu annuel s’était resserré par rapport aux années précédentes.
Pourquoi la moyenne du groupe le plus modeste est si basse
L’enquête répartit les ménages en cinq groupes de taille égale en fonction de leur patrimoine. Chaque groupe représente 20 % des ménages. Pour calculer la valeur des logements occupés, elle ne prend en compte que les biens qu’un ménage possède et habite.
Un ménage qui loue son logement compte pour zéro dans ce calcul. Il en va de même d’un ménage propriétaire d’un bien ailleurs, mais locataire de son logement actuel. Pour les ménages qui possèdent plusieurs biens, seul leur lieu de résidence est pris en compte.
La moyenne de 2,39 millions de wons combine donc un petit nombre de logements et un nombre bien plus élevé de valeurs nulles. Parmi les ménages du groupe le plus modeste qui étaient effectivement propriétaires de leur résidence, la valeur médiane du logement s’élevait à 38 millions de wons. La médiane correspond à la valeur centrale lorsque les logements sont classés du moins cher au plus cher.
Pour les ménages propriétaires de leur résidence dans le groupe le plus aisé, la médiane atteignait 720 millions de wons, en hausse de 2,9 % sur un an. Ces deux médianes étaient séparées par un rapport d’environ 18,9, ce qui illustre l’écart de prix entre les ménages propriétaires, auquel s’ajoute la différence bien plus importante des taux de propriété.
Le taux de propriété du groupe le plus modeste a baissé de 0,8 point, à 6,6 %, un plus bas historique. Celui du groupe le plus aisé a également diminué, de 1,2 point, à 82,5 %, mais la hausse des prix de l’immobilier a tout de même fait progresser son patrimoine immobilier moyen.
Huit années d’élargissement de l’écart
Le rapport entre les patrimoines immobiliers a presque doublé depuis 2017, année où la moyenne du groupe le plus aisé était 145,5 fois supérieure à celle du groupe le plus modeste. Sa dernière hausse annuelle, de 244,9 à 290,1, s’est établie à environ 18,5 %.
La chronologie fait apparaître un resserrement temporaire en 2023, suivi de deux années de nouvel élargissement :
- 2017 : le rapport entre patrimoines immobiliers s’établissait à 145,5.
- 2018 : le rapport est resté autour de 146.
- 2022 : l’écart a atteint 245,5, tandis que la valeur moyenne des logements du groupe le plus aisé culminait à 746,35 millions de wons.
- 2023 : le rapport s’est resserré à 215,1 dans un contexte de baisse des prix immobiliers.
- 2024 : l’écart a de nouveau augmenté, à 244,9.
- 2025 : le rapport a atteint un record de 290,1.
En 2025, la valeur moyenne des logements du groupe le plus aisé restait inférieure à son pic de 2022 et se classait au deuxième rang de la série. L’écart record s’explique par la baisse plus marquée de la moyenne du groupe le plus modeste, tandis que la valeur des biens du groupe le plus aisé se redressait.
Le patrimoine total s’est lui aussi davantage éloigné
En 2025, le cinquième le plus aisé détenait un patrimoine total moyen de 1,77615 milliard de wons, en hausse de 7,5 %. Le cinquième le plus modeste disposait de 25,88 millions de wons, en baisse de 2,9 %, selon les chiffres de l’enquête cités dans les articles consacrés aux statistiques. Le chiffre du groupe le plus modeste a également été publié sous la forme de 25,58 millions de wons ; le montant de 25,88 millions est cohérent avec le rapport indiqué de 68,6.
Le nouveau rapport dépasse le précédent record de 64, atteint en 2022. En valeur absolue, le patrimoine moyen des deux groupes était séparé d’environ 1,75 milliard de wons.
Le logement pèse particulièrement lourd dans le bilan patrimonial des ménages sud-coréens. Lee Sun-hwa, chercheuse principale à l’Institut du futur de l’Assemblée nationale, a indiqué qu’environ 70 % des actifs des ménages étaient concentrés dans l’immobilier. Cette concentration fait des différences de propriété et de prix locaux des facteurs particulièrement déterminants des inégalités de patrimoine.
Les biens d’investissement et les logements loués à d’autres personnes ne sont pas pris en compte dans l’indicateur précis de logement résidentiel à l’origine du rapport de 290,1. Leur inclusion pourrait faire apparaître un écart immobilier encore plus marqué, même si aucun rapport correspondant n’a été communiqué.
Les appartements chers de Séoul creusent l’écart
Les chiffres de l’Office coréen de l’immobilier montrent à quel point les logements situés aux deux extrêmes du marché des appartements à Séoul se sont appréciés différemment. Le prix moyen du cinquième des appartements les plus chers de la ville est passé de 1,1 milliard de wons en mars 2017 à 2,52 milliards en mars 2025.
Sur la même période, celui du cinquième le moins cher est passé de 250 à 390 millions de wons. Il s’agit d’une hausse de 56 %, contre environ 129 % pour le groupe le plus cher.
En valeur absolue, le prix des appartements les plus chers a progressé en moyenne de 1,42 milliard de wons, contre 140 millions pour le groupe le moins cher. Le rapport entre les prix des deux groupes est passé de 4,4 à environ 6,5. Ces chiffres concernent les appartements de Séoul, tandis que l’enquête sur les ménages porte sur l’ensemble du pays.
Yoo Seon-jong, professeur d’immobilier à l’université Konkuk, a attribué une partie de l’écart national aux différences entre Séoul et les marchés des provinces. Il a expliqué que les biens chers étaient concentrés dans la capitale, tandis que les logements moins chers détenus par les ménages les moins fortunés se trouvaient plus souvent en dehors de celle-ci.
Les vendeurs des provinces étaient également confrontés à une demande plus faible et à l’augmentation des stocks de logements invendus, a indiqué Yoo. À Séoul, la concentration de la demande et la rétention des biens par leurs propriétaires ont contribué à limiter le nombre de logements disponibles à l’achat. Dans ces conditions différentes, une hausse de l’offre nationale de logements peut avoir des effets très variables d’un territoire à l’autre.
Pourquoi le resserrement des écarts de revenus n’a pas réduit les inégalités de patrimoine
Le rapport entre les ménages classés selon leur revenu était moins élevé que celui entre les ménages classés selon leur patrimoine. Dans l’enquête de 2025, le revenu courant du cinquième le plus aisé était 11,2 fois supérieur à celui du cinquième le plus modeste, et son revenu disponible, 9,8 fois supérieur.
Le revenu courant comprend les revenus réguliers, tels que les salaires, les revenus d’activité, les revenus du patrimoine et les transferts. Le revenu disponible est la somme qui reste après impôts et autres prélèvements obligatoires. Les chiffres de revenus de l’enquête portent sur l’année précédente : celle de 2025 mesure donc les revenus perçus en 2024.
Le rapport entre les revenus courants s’était resserré par rapport aux niveaux d’environ 12 à 13 observés entre 2017 et 2019. Celui des revenus disponibles avait lui aussi diminué par rapport aux niveaux précédents, qui se situaient autour de 11 à 12.
Le revenu est une somme perçue au cours d’une période donnée ; le patrimoine correspond à la valeur accumulée des biens détenus par un ménage. Un bien immobilier peut prendre de la valeur sans que son propriétaire touche un salaire plus élevé. Un ménage locataire peut gagner davantage qu’auparavant tout en ne possédant aucun actif bénéficiant de la même hausse de prix.
La composition des groupes change également lorsque le classement se fait selon le revenu plutôt que le patrimoine. Un propriétaire retraité, par exemple, peut disposer d’un patrimoine immobilier important, mais d’un revenu annuel relativement faible. Ces deux séries de rapports décrivent des aspects différents des finances des ménages.
Les actifs financiers ajoutent une autre dimension aux inégalités
Les chiffres de la Banque de Corée cités parallèlement aux données sur le logement évaluent les actifs financiers moyens à 314,33 millions de wons pour les ménages du cinquième le plus aisé en termes de revenus et à 38,74 millions pour ceux du cinquième le plus modeste. Les actifs financiers comprennent notamment l’épargne et les placements.
Ces montants donnent un rapport d’environ 8,1, même si le commentaire associé évalue l’écart à environ neuf fois. La comparaison pour 2020 faisait état d’un rapport de huit, signe d’une évolution bien plus limitée que l’élargissement marqué de l’écart de patrimoine immobilier résidentiel.
Kwak Beop-jun, chef de l’équipe d’analyse macroéconomique du département de recherche de la Banque de Corée, a désigné la propriété immobilière, les différences de prix entre les régions et le moment des achats comme des facteurs à l’origine de l’élargissement des écarts de patrimoine. Il a expliqué que l’écart de patrimoine net entre propriétaires et non-propriétaires s’était creusé selon une évolution comparable à la hausse des prix immobiliers.
Le moment de l’achat compte autant pour les générations que pour les régions. Les ménages qui ont acheté avant une forte hausse des prix ont accumulé des gains, tandis que les acheteurs plus tardifs ont dû faire face à un coût d’entrée plus élevé. Selon Kwak, les différences de calendrier des achats immobiliers ont accentué les inégalités entre générations.
Les propositions sur le logement privilégient l’emplacement et la disponibilité
Kim Hyun-soo, professeur de génie architectural à l’université Dankook, a appelé à accorder davantage d’attention aux logements rapidement disponibles, parallèlement à l’objectif du gouvernement de lancer la construction de 1,35 million de logements dans la grande région de Séoul d’ici à 2030.
Kim a formulé sa priorité en termes concrets :
« Ce qui importe davantage qu’un objectif de 1,35 million de logements, c’est de garantir 100 000 logements où les gens pourront emménager dès l’année prochaine », a déclaré Kim.
Kim a également proposé de construire des logements pour les jeunes à moins de 30 minutes de trajet des principaux bassins d’emploi. Il a suggéré des secteurs situés autour des stations de correspondance ferroviaire, notamment celles desservies par le GTX, la ligne Shinbundang et la ligne Sinansan. Il a estimé que la construction devait s’accompagner d’un déplacement de certaines activités économiques et fonctions urbaines hors de la capitale.
Yoo, de l’université Konkuk, a déclaré que les restrictions sur les prêts hypothécaires influençaient aussi les recherches de logement. Il a cité un plafond de prêt de 600 millions de wons pour les biens vendus à 1,5 milliard de wons ou moins, estimant que ces règles orientaient la demande vers des arrondissements relativement abordables de Séoul, comme Nowon et Dobong.
Kim Kwang-seok, directeur de la recherche économique à l’Institut coréen de recherche économique et industrielle, a plaidé pour une offre accrue de logements locatifs et d’appartements fournis par le secteur public aux jeunes et aux jeunes mariés. Sa proposition vise à garantir un logement stable aux ménages vulnérables, plutôt qu’à s’en remettre uniquement à l’évolution des prix de vente.
La fiscalité immobilière et les aides au logement au cœur du débat
Lee, de l’Institut du futur de l’Assemblée nationale, a étudié la question dans un rapport consacré aux inégalités de patrimoine et à la réforme, à moyen et long terme, de la fiscalité sur la détention de biens immobiliers. Elle a désigné l’écart croissant entre les ménages propriétaires et ceux qui ne le sont pas comme une source majeure des inégalités de patrimoine en Corée du Sud.
Lee a proposé d’évoluer vers une imposition fondée sur la valeur du patrimoine immobilier. Elle a également appelé à gérer de manière stable le rapport entre les valeurs immobilières officielles et les prix du marché. Ce rapport est important, car les valeurs officielles contribuent à déterminer le montant des impôts acquittés par les propriétaires.
Ses recommandations portent aussi sur les conditions financières, les choix d’investissement des ménages, la politique du logement et l’offre. Elles s’attaquent aux différentes facettes d’un même écart : la valeur accumulée par les propriétaires, les possibilités offertes aux acheteurs et la sécurité dont bénéficient les locataires.
Les chiffres et les propositions mettent en évidence un défi concret pour les responsables publics. Les logements chers de Séoul ont pris beaucoup plus de valeur que les logements moins chers, les marchés provinciaux sont confrontés à des stocks invendus et la plupart des ménages du groupe le plus modeste en termes de patrimoine ne sont pas propriétaires de leur résidence. Les politiques ciblant l’une de ces situations ne toucheront pas les mêmes ménages que celles qui en visent une autre.
À retenir
- En 2025, le patrimoine immobilier résidentiel moyen du cinquième des ménages sud-coréens les plus aisés était 290,1 fois supérieur à celui du cinquième le plus modeste, un record.
- Seuls 6,6 % des ménages du groupe le plus modeste étaient propriétaires de leur résidence actuelle, contre 82,5 % dans le groupe le plus aisé.
- L’indicateur immobilier attribue une valeur nulle aux ménages qui ne possèdent pas le logement qu’ils occupent.
- Le patrimoine total moyen atteignait 1,77615 milliard de wons pour le groupe le plus aisé et 25,88 millions pour le groupe le plus modeste, soit un rapport de 68,6.
- À Séoul, les prix du cinquième des appartements les plus chers ont augmenté d’environ 129 % entre mars 2017 et mars 2025, contre 56 % pour le cinquième le moins cher.
- Les écarts de revenus se sont resserrés par rapport aux années précédentes. Parmi les réponses proposées figurent des logements accessibles, des aides à la location et une réforme de la fiscalité immobilière.
