Le Vietnam propose un identifiant unique pour chaque parcelle, des certificats numériques ayant valeur légale et des règles plus strictes pour les projets à l’arrêt

Une identité numérique pour chaque parcelle

Le Vietnam attribuerait à chaque parcelle un code d’identification unique à l’échelle nationale, reconnaîtrait aux certificats fonciers électroniques la même valeur juridique qu’aux documents papier et interdirait aux fonctionnaires de demander aux habitants de fournir à nouveau des informations déjà présentes dans les bases de données publiques, dans le cadre d’une réforme proposée de la loi foncière.

Le ministre de la Justice, Hoang Thanh Tung, a présenté la proposition le 22 octobre, lors de la deuxième session de la XVIe Assemblée nationale, ainsi que des modifications à la loi sur le logement et à la loi sur les activités immobilières. Ensemble, ces trois projets modifieraient les règles d’enregistrement, d’évaluation, de récupération et d’aménagement des terrains, la protection des acquéreurs immobiliers ainsi que l’offre de logements locatifs et sociaux.

La proposition foncière associe simplification administrative et pression accrue sur les promoteurs pour qu’ils utilisent les terrains qui leur sont attribués. Les investisseurs dont les projets laissent des terrains inutilisés ou prennent du retard devraient verser des montants croissants selon la durée de l’infraction. Les terrains restés inutilisés pendant plus de 60 mois pourraient être récupérés par l’État.

Pour les ménages, les changements proposés les plus immédiats concernent les formalités, les indemnisations et l’accès au logement. Les documents électroniques auraient une valeur juridique, les habitants privés de leur terrain résidentiel pourraient choisir entre plusieurs formes d’indemnisation et un chapitre spécifique de la loi sur le logement serait consacré à la location.

Les commissions de l’Assemblée nationale ont soutenu la nécessité de réviser les textes, tout en réclamant des garanties renforcées. Leurs préoccupations portent notamment sur les récupérations de terrains inutiles à des projets commerciaux, la gestion des sommes dues au titre des contrats immobiliers et les contrôles d’éligibilité destinés à réserver les aides au logement à leurs bénéficiaires visés.

Les projets de loi sont toujours à l’étude. La révision de la loi foncière doit être adoptée en 2026, avant l’expiration, le 28 février 2027, de certaines dispositions en vigueur sur la décentralisation et les mesures visant à résoudre les difficultés de gestion foncière.

Quels changements aux services fonciers ?

Le code proposé donnerait à chaque parcelle un identifiant unique dans tout le Vietnam. Une parcelle est une portion de terrain enregistrée individuellement. Un code unique aiderait les fonctionnaires à relier son enregistrement, son certificat et les autres documents administratifs, sans s’appuyer uniquement sur des adresses ou des descriptions.

Les enregistrements et certificats fonciers papier et électroniques portant sur les droits d’utilisation du sol et la propriété des biens qui y sont attachés auraient la même valeur juridique. Les habitants pourraient donc utiliser un document électronique reconnu aux mêmes fins juridiques que son équivalent papier.

Les autorités chargées des démarches administratives ne pourraient plus demander des informations déjà disponibles dans les bases de données. Pour un habitant effectuant une démarche foncière, cela signifierait moins de demandes répétées lorsque les informations nécessaires sont déjà enregistrées.

Les responsabilités des autorités communales et provinciales seraient également réparties plus clairement. Les communes traiteraient généralement les affaires concernant les ménages, les particuliers et les communautés résidentielles. Les provinces prendraient en charge celles concernant les organisations, les personnes d’origine vietnamienne vivant à l’étranger et les projets s’étendant sur au moins deux communes.

La commission des affaires économiques et financières a également demandé des solutions pour les demandes d’enregistrement et de certificat en attente. Son examen a lié le nouveau cadre administratif à un enjeu concret : le traitement des dossiers déjà en attente de documents.

Une loi plus courte et une date limite d’adoption

La loi foncière révisée compterait 13 chapitres et 112 articles, contre 16 chapitres et 260 articles dans la loi de 2024. Cela représente 148 articles de moins, soit une réduction d’environ 57 %. Les dispositions de la loi qui concernent directement les droits des utilisateurs des terres et restent adaptées seraient conservées, tandis que les procédures détaillées seraient définies dans des textes d’application du gouvernement.

Le gouvernement a indiqué que la révision mettrait en œuvre la résolution 21-NQ/TW du 28 juillet 2026 et répondrait aux difficultés rencontrées dans l’application de la loi foncière de 2024. Le calendrier législatif tient également compte de l’expiration prochaine de mesures temporaires.

Les principales dates sont les suivantes :

• 28 juillet 2026 : la résolution 21-NQ/TW a fixé les orientations de la révision de la loi foncière et des textes connexes.
• 16 octobre : Pham Thi Hong Yen, députée à plein temps de l’Assemblée nationale siégeant à la commission des affaires économiques et financières, a présenté les grandes orientations lors d’un point de presse consacré à la session.
• 22 octobre : l’Assemblée a entendu la présentation et les avis des commissions sur les trois projets de loi ; des débats en séance de groupe étaient prévus plus tard dans la journée.
• Au cours de 2026 : l’objectif annoncé est d’achever et de promulguer la loi foncière révisée, son examen et son adoption étant attendus lors de la deuxième session.
• 28 février 2027 : certaines dispositions foncières en vigueur expirent, ce qui impose de promulguer le texte de remplacement avant le 1er mars.

La commission a demandé des règles stables et cohérentes dans tout le pays concernant la récupération des terrains, les indemnisations et le relogement. Le transfert des procédures détaillées vers des textes d’application du gouvernement fait de la répartition entre droits prévus par la loi et règles de mise en œuvre un enjeu important pour l’achèvement de la législation.

Les projets à l’arrêt seraient soumis à des coûts croissants

Les promoteurs qui laisseraient inutilisés les terrains d’un projet d’investissement ou tarderaient à les exploiter devraient payer des montants progressivement plus élevés à mesure que l’infraction se prolongerait. Si le terrain n’était toujours pas exploité après plus de 60 mois, l’État le récupérerait.

Soixante mois correspondent à cinq ans. La proposition associe donc une charge financière croissante à une récupération à terme, au lieu de prévoir un paiement unique pendant qu’un projet bloqué continue d’occuper le terrain.

Les résultats antérieurs d’un investisseur compteraient également lorsqu’il solliciterait des terrains pour un autre projet. Les progrès réalisés dans l’utilisation des terrains et la mise en œuvre des investissements précédents serviraient de critères pour les décisions d’attribution ou de location de terrains et les autorisations de changement d’usage.

Le projet distinguerait l’attribution de terrains par adjudication des droits d’utilisation du sol de la sélection d’un investisseur par appel d’offres. Les appels d’offres s’appliqueraient aux projets exigeant des capacités financières, une expérience, des technologies, une qualité de construction, des délais de réalisation ou des infrastructures coordonnées spécifiques. Les adjudications concerneraient les terrains récupérés ou gérés par l’État, y compris certains baux payés annuellement.

Les particuliers et les organisations qui louent des terrains à l’État pourraient choisir entre un paiement unique pour toute la durée du bail et des paiements annuels. Le projet distinguerait également les changements d’usage du sol soumis à autorisation de ceux qui ne le sont pas.

La récupération de terrains met en avant les protections des ménages

Le projet reprend pour l’essentiel les motifs de récupération de terrains à des fins de défense, de sécurité et de développement dans l’intérêt national ou public prévus par la loi foncière de 2024 et la résolution 254/2025/QH15. Le gouvernement propose d’ajouter un cas lié à la défense ou à la sécurité et deux cas de développement dans l’intérêt national ou public.

Phan Van Mai, président de la commission des affaires économiques et financières, a appelé à examiner attentivement ces motifs, notamment lorsque les projets poursuivent un objectif commercial. La commission souhaite que la récupération soit véritablement nécessaire et protégée contre les abus.

Les personnes privées de leur terrain résidentiel pourraient recevoir une indemnisation sous forme d’un terrain de même usage, d’un autre terrain ou d’une somme d’argent. Les modalités proposées comprennent également un relogement sur le site d’origine, le déplacement de la zone résidentielle concernée vers la partie restante de la parcelle ou l’attribution d’une autre parcelle appartenant au même habitant dans la commune.

Les zones de relogement proposeraient différents types et superficies de logements, adaptés aux montants des indemnisations et aux capacités financières des ménages. Pour une famille confrontée à un déménagement, les options détermineraient son lieu de résidence et le montant qu’elle pourrait devoir ajouter.

Lors du point de presse du 16 octobre, la députée Pham Thi Hong Yen a présenté une orientation qui imposerait de finaliser les solutions de relogement avant l’approbation des plans d’indemnisation et de relogement ainsi que la récupération des terrains. Dans son examen ultérieur, la commission a demandé des précisions sur les protections applicables lorsque la récupération intervient avant l’approbation d’un plan d’indemnisation. L’ordre entre le relogement, l’approbation de l’indemnisation et la récupération reste donc à trancher par les législateurs.

La commission a également demandé des règles protégeant le logement, les conditions de vie et les moyens de subsistance après la récupération, afin que les indemnisations tiennent compte des coûts concrets liés à la reconstruction du quotidien.

Les prix fonciers s’appuieraient sur des barèmes et des données

Le projet supprimerait les dispositions actuelles relatives aux prix fonciers spécifiques et aux organismes de conseil en matière de prix fonciers, pour privilégier les barèmes fonciers et les coefficients d’ajustement. Un barème fixe des valeurs, tandis qu’un coefficient est un multiplicateur qui permet d’ajuster une valeur pour le calcul concerné.

Le cadre proposé définirait également les taux utilisés pour calculer les paiements liés à l’utilisation des terrains, les loyers et les indemnisations, ainsi que la méthode de détermination des coûts de construction des infrastructures. Ces calculs influent à la fois sur ce que les utilisateurs des terrains versent à l’État et sur ce que reçoivent les habitants en cas de récupération.

Le gouvernement estime que l’évaluation devrait être objective, publique et transparente, et s’appuyer sur les registres fonciers et les bases de données spécialisées pertinentes. Pham Thi Hong Yen a présenté la mise en relation de ces jeux de données et le recours à des méthodes scientifiques comme des moyens de limiter les manipulations de prix et les prix artificiels.

La commission présidée par Phan Van Mai a demandé des directives permettant aux barèmes et coefficients locaux d’évoluer à la baisse comme à la hausse. Elle a également réclamé des travaux complémentaires sur la tarification des terrains situés dans les zones et parcs industriels aménagés avec des fonds publics, ainsi que sur l’utilisation des biens publics associés aux terrains.

La planification foncière évoluerait elle aussi. Les dispositions sur l’utilisation des terres seraient intégrées à la planification provinciale au lieu de relever d’une catégorie distincte. Les plans d’utilisation des terres communaux seraient simplifiés, numérisés et mis en relation avec les plans concernés.

La commission souhaite que les plans communaux suivent les besoins et l’avancement de la mise en œuvre, au lieu de devenir un niveau supplémentaire de planification ou un fondement juridique distinct pour les projets d’investissement. Elle privilégie la souplesse pour la plupart des objectifs d’attribution des terres, tout en maintenant des plafonds stricts pour les superficies consacrées aux forêts, au riz, à la défense et à la sécurité.

Protéger les 5 % restants d’un contrat immobilier

Le projet de loi sur les activités immobilières instaurerait une protection pour les 5 % restants de la valeur d’un contrat, au moyen d’un compte garanti ou séquestre, ou d’un accord entre les parties. Un compte séquestre conserve des fonds selon des conditions précises qui en régissent le versement.

La commission de Phan Van Mai souhaite que la loi précise elle-même la gestion de ces fonds et le traitement des risques. Elle a également demandé des règles plus claires sur les acheteurs ou locataires-acquéreurs qui effectuent volontairement eux-mêmes les démarches d’obtention du certificat de propriété, ainsi que sur les modalités d’approbation et de délivrance des garanties aux acheteurs individuels.

Les acomptes constituent une autre préoccupation. La commission a appelé à distinguer clairement un véritable acompte des sommes perçues auprès des clients comme financement anticipé avant qu’un projet puisse être commercialisé. Cela détermine à quel moment les promoteurs peuvent recevoir des fonds de leurs clients et quelles protections s’appliquent à ces paiements.

Le projet reconnaîtrait les contrats immobiliers électroniques et créerait des codes d’identification électroniques pour les organisations, les particuliers et les biens concernés. Selon le dispositif proposé, les contrats de vente d’appartements seraient publiés sur le système d’information du marché du logement et de l’immobilier avant leur utilisation.

La commission a demandé aux législateurs de préciser comment cette publication s’articulerait avec les obligations existantes d’enregistrement des contrats types, et dans quels cas la notarisation ou la certification serait obligatoire ou facultative. Associées à l’identification des parcelles prévue par la loi foncière, ces mesures élargiraient l’usage des documents numériques dans la gestion et les transactions immobilières.

Les transferts de projets seraient davantage du ressort des autorités locales

Les comités populaires provinciaux décideraient du transfert de tout ou partie d’un projet immobilier, y compris ceux dont la politique d’investissement a été approuvée par le Premier ministre. Les responsables provinciaux devraient vérifier que les conditions de transfert sont remplies.

Les promoteurs transférant un projet auraient l’obligation de remettre les documents juridiques, les dossiers du projet, les dossiers des clients, les fonds, ainsi que les droits et obligations associés. Pour un acheteur attendant un logement, le transfert des engagements envers les clients ferait ainsi partie intégrante du changement de promoteur.

La commission des affaires économiques et financières a demandé un examen complémentaire des projets à l’arrêt dont l’investisseur actuel manque de moyens ou n’a pas réglé ses obligations foncières, mais qu’un repreneur solvable serait prêt à poursuivre. Elle a demandé une évaluation du recouvrement des dettes, des coûts, des délais et des obligations envers les clients, y compris la possibilité qu’un nouvel investisseur reprenne les obligations financières impayées.

Le projet de loi sur les activités immobilières compterait 10 chapitres et 61 articles, soit 22 de moins que la loi de 2023. Il propose de supprimer sept conditions d’exercice, dont cinq concernant les plateformes de transactions immobilières, d’éliminer quatre procédures administratives sur 12 et d’en simplifier sept autres. Quatre procédures sur 12 représentent un tiers des procédures existantes.

Une question connexe de politique foncière reste également en suspens : intégrer ou non la résolution 171/2024/QH15 dans la loi permanente pour les projets de logements commerciaux utilisant des droits d’utilisation du sol transférés ou préexistants, ou poursuivre l’expérimentation prévue par cette résolution. La commission a demandé au gouvernement de trancher.

Le logement locatif aurait ses propres règles

Le projet de loi sur le logement répartirait les logements en quatre catégories : logements commerciaux, locatifs, de fonction et relevant d’une politique publique. Il compterait 13 chapitres et 130 articles, soit 68 de moins que la loi de 2023, et comporterait un nouveau chapitre consacré au logement locatif.

Ce chapitre traiterait des locataires admissibles, des investissements publics et privés, des exigences applicables aux projets, des procédures d’investissement, des incitations, des loyers et de la gestion. Les investisseurs pourraient convenir du loyer avec les locataires, mais son montant ne pourrait pas dépasser le plafond fixé par le comité populaire provincial.

Le calcul des loyers proposés tiendrait compte de l’amortissement de l’investissement dans la construction, de l’entretien, de l’exploitation, des impôts, des frais, des autres coûts raisonnables et du bénéfice prévu par le plan d’activité. Le dispositif associe ainsi le rendement des investisseurs à un plafond provincial des sommes pouvant être demandées aux locataires.

Les autorités provinciales décideraient de la manière dont les promoteurs de logements commerciaux s’acquitteraient de leurs obligations en matière de logements locatifs ou sociaux : en réservant des terrains dans le projet, en fournissant des terrains ailleurs ou en versant une somme équivalente. La commission des lois et de la justice, présidée par Phan Chi Hieu, a demandé un examen attentif des responsabilités des promoteurs, notamment de leurs contributions aux infrastructures.

Le projet de loi sur le logement transférerait 20 des 21 procédures administratives aux autorités locales et supprimerait les trois quarts des conditions d’exercice. Le ministère de la Construction conserverait la procédure de location des logements de fonction. Certains agents affectés ou mutés dans des communes particulièrement défavorisées, des zones frontalières ou des îles seraient exonérés de loyer pour leur logement de fonction.

Revente des logements sociaux et litiges en copropriété

Les acquéreurs de logements sociaux pourraient les revendre cinq ans après le paiement intégral, à condition d’avoir reçu un certificat et de vendre à une personne admissible à l’achat d’un logement social. Le délai courrait donc à compter du paiement complet, et le prochain acheteur devrait lui aussi remplir les critères d’éligibilité.

Le projet intégrerait également les mesures pilotes relatives au logement social prévues par la résolution 201/2025/QH15 de l’Assemblée nationale et la résolution 66.15/2026/NQ-CP du gouvernement. La commission de Phan Chi Hieu a appelé à des contrôles transparents des bénéficiaires afin d’éviter les détournements d’aides et la spéculation immobilière.

Les autorités locales décideraient des zones où les promoteurs pourraient diviser des terrains et vendre des parcelles destinées à la construction de logements par leurs habitants, dans les zones urbaines de catégorie III et d’autres secteurs concernés. La commission a recommandé de limiter cette pratique dans les zones urbaines, en particulier dans les grandes villes.

Les dispositions sur la rénovation des immeubles d’habitation associeraient leur reconstruction au renouvellement urbain et à la protection des droits de propriété. La commission a demandé des solutions aux litiges portant sur les fonds d’entretien, les conseils de gestion, le stationnement et la délimitation entre parties communes et privatives.

Le projet de loi foncière prévoit également une médiation obligatoire avant que les autorités de l’État ne tranchent les litiges fonciers. Les habitants qui contestent les décisions prises sur leur réclamation par les présidents des comités populaires provinciaux ou communaux pourraient ensuite saisir la justice. La médiation vise à parvenir à un accord avant qu’une autorité ne statue sur le litige.

Dans les trois projets de loi, les changements pratiques dépasseraient la simplification des formulaires : les ménages utiliseraient des documents différents, les investisseurs seraient soumis à de nouvelles obligations et les autorités locales prendraient davantage de décisions. Avant que ces pouvoirs ne soient exercés, les commissions réclament des règles précises sur les indemnisations, les fonds des clients, l’éligibilité et les responsabilités.

Points clés

• Chaque parcelle recevrait un code unique à l’échelle nationale et les certificats électroniques auraient la même valeur juridique que les documents papier.
• Les autorités ne pourraient pas demander des informations déjà présentes dans les bases de données.
• Les terrains de projets laissés inutilisés feraient l’objet de prélèvements croissants et pourraient être récupérés par l’État après plus de 60 mois de non-utilisation.
• Les législateurs réclament des garanties renforcées concernant la récupération des terrains, les indemnisations et le relogement.
• Le projet de loi sur les activités immobilières protégerait les 5 % restants de la valeur d’un contrat et développerait les transactions électroniques.
• Un chapitre consacré au logement locatif associerait des loyers convenus entre les parties à des plafonds provinciaux.
• La revente d’un logement social cinq ans après le paiement intégral nécessiterait un certificat et un acheteur admissible.
• L’adoption de la loi foncière révisée est prévue en 2026, avant l’expiration de dispositions temporaires le 28 février 2027.