Lee accélère l’offre de logements alors que le quartier de Gyeyang, à Incheon, se prépare à accueillir ses premiers habitants en décembre

Les emménagements de décembre mettent à l’épreuve les promesses en matière de logement

Le président Lee Jae-myung a inspecté, le 20 octobre 2026, des immeubles presque achevés dans le district de Gyeyang, à Incheon. Il a demandé aux responsables d’accélérer le programme sud-coréen de la troisième ville nouvelle, alors que ses premiers habitants s’apprêtent à emménager en décembre. Il a appelé à lancer d’ici 2030 les travaux de construction d’environ 90 % des logements sociaux prévus dans le cadre du programme.

Depuis le toit d’un immeuble, Lee a fait le point sur l’avancement des travaux à Gyeyang et dans la ville voisine de Bucheon, s’enquérant du nombre de logements prévu et des liaisons ferroviaires. La visite a réuni de hauts conseillers présidentiels, le ministre du Territoire, le président de la Korea Land and Housing Corporation (LH), des responsables locaux et un député.

Lee a principalement demandé de réduire le délai entre la planification d’un logement et son occupation. Il a exhorté les responsables à réexaminer les achats de terrains, l’aménagement des sites, le financement et les procédures de construction, tandis que les futurs habitants se sont concentrés sur une question concrète : comment se rendre au travail à Séoul.

L’inspection a fait suite à des discussions sur le logement tenues plus tôt dans la journée à la 45e réunion du Conseil des ministres, à la Maison-Bleue. Lee a lié l’accélération des travaux à la poursuite des politiques de régulation du marché immobilier et appelé à proposer davantage de logements locatifs sociaux de qualité aux jeunes et aux classes moyennes.

Pour les ménages qui s’installeront à Gyeyang, l’échéance immédiate est décembre. Pour le programme dans son ensemble, l’horizon est 2030. Lee veut que les organismes avancent les calendriers de construction dans les autres villes nouvelles, tout en veillant à ce que les transports, les écoles et le chauffage soient prêts à l’arrivée des familles. Sa visite a mis ces deux objectifs en regard : construire davantage de logements et les rendre adaptés à la vie quotidienne.

Pourquoi Lee estime que le déficit de logements se fait sentir maintenant

Lee a déclaré que les autorisations de nouveaux logements et les mises en chantier avaient diminué de près de moitié entre 2022 et l’année précédente, 2025. Lors du Conseil des ministres, il a souligné la forte baisse des permis, en particulier à Séoul, ainsi que les retards dans la mise à disposition de nouveaux terrains à bâtir.

Un permis constitue une autorisation officielle de construire. Une mise en chantier signifie que les travaux ont commencé. Ni l’un ni l’autre ne donne immédiatement un logement à un ménage. Lee a indiqué qu’environ trois ans s’écoulaient entre l’autorisation et la livraison d’un logement, ce qui explique pourquoi un ralentissement survenu plusieurs années auparavant peut réduire le nombre de logements disponibles aujourd’hui.

Selon son analyse, le gouvernement doit combler ce décalage en avançant la mise en œuvre de l’offre future. Il a demandé au ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports et à la LH de trouver d’autres moyens d’accélérer les projets, notamment en modifiant les règles qui entravent le calendrier du gouvernement.

Les chiffres cités par Lee témoignent d’une forte contraction des projets de logements en cours. L’objectif fixé pour 2030 concerne une étape ultérieure : lancer les travaux de construction de la plupart des logements sociaux prévus dans le cadre du programme de la troisième ville nouvelle.

Des chiffres annoncés aux logements occupés

Lee a remis en question la manière d’évaluer la construction de logements. Lors du Conseil des ministres, le président a déclaré que l’action du gouvernement devait être mesurée à l’aune des mises en chantier et des emménagements, plutôt que des annonces.

L’essentiel n’est pas simplement de déclarer ou d’annoncer combien de logements nous allons construire, mais de lancer effectivement les travaux et d’y accueillir des habitants.

À Gyeyang, il est allé plus loin en affirmant que l’emménagement devait être le critère reflétant l’expérience des habitants. Les gouvernements suivent généralement les mises en chantier, car elles montrent que les projets avancent. Les habitants, eux, n’en ressentent les effets que plus tard, lorsqu’ils reçoivent un logement qu’ils peuvent occuper.

Cette distinction compte pour l’objectif de 2030. Lancer les travaux de construction d’environ 90 % des logements sociaux prévus dans le programme laisserait près d’un dixième hors de portée de cette étape, tandis que les logements déjà en construction devraient encore être achevés avant d’être occupés. Lee a également demandé aux responsables de préparer les transports, les établissements scolaires et le chauffage en prévision de l’arrivée des habitants.

Les échéances de l’accélération du logement

L’ouverture de Gyeyang en décembre constitue le premier test à court terme de l’effort plus large visant à accroître l’offre. Lee a fait référence à un objectif fixé en août lorsqu’il a demandé aux organismes de lancer d’ici 2030 les travaux de construction de la plupart des logements sociaux prévus dans le programme.

• De 2022 à 2025 : selon Lee, les autorisations de nouveaux logements et les mises en chantier ont diminué de près de moitié.
• Août 2026 : le gouvernement a annoncé l’objectif cité par Lee, à savoir lancer d’ici 2030 les travaux d’environ 90 % des logements sociaux de la troisième ville nouvelle.
• 20 octobre 2026 : Lee a abordé la question du logement lors du Conseil des ministres et inspecté le projet de Gyeyang, à Incheon.
• Décembre 2026 : les premiers habitants doivent emménager à Gyeyang, marquant le début de l’occupation des logements dans le cadre du programme de la troisième ville nouvelle.
• D’ici 2030 : les organismes sont censés atteindre l’objectif de mise en chantier pour les logements sociaux prévus dans le programme.

Ces échéances montrent pourquoi Lee réclame des décisions dès maintenant. Un processus qui prend des années ne peut remplacer rapidement les logements manquants dans l’offre actuelle. Agir plus tôt sur les terrains et les autorisations peut accélérer les travaux par la suite, tandis que les habitants qui arriveront en décembre ont besoin que les services soient prêts dans les prochains mois.

Les terrains, le financement et les effectifs à l’étude

Lors de la présentation sur le toit, Lee a appris que l’aménagement des terrains destinés au projet prendrait du temps. Il a suggéré de mener les acquisitions foncières et les consultations en parallèle de la préparation des sites, et demandé aux responsables d’examiner quelles tâches pouvaient être conduites simultanément.

Il a également ordonné d’étudier la vente de terrains avant la fin des travaux préparatoires habituels. Cette approche pourrait permettre aux promoteurs de prendre en charge une plus grande partie de l’aménagement et de commencer les travaux plus tôt. Le gain de temps dépendrait de la répartition des responsabilités et des modalités d’obtention des autorisations.

Le financement figurait également parmi ses instructions. Lee a demandé aux responsables d’envisager une forte hausse des incitations financières destinées à accélérer la construction de logements. Aucun dispositif détaillé ni calendrier de mise en œuvre n’a été annoncé pendant la visite.

Les litiges fonciers ont également retenu l’attention. Lee a demandé au président de la LH, Lee Seong-hun, si les procédures judiciaires liées aux acquisitions foncières obligatoires allongeaient les calendriers des projets et si des lacunes législatives contribuaient aux retards. Il a demandé qu’on étudie les solutions possibles.

L’acquisition obligatoire permet d’obtenir un terrain pour un projet d’intérêt public selon une procédure légale, moyennant une indemnisation. Les désaccords portant sur cette procédure peuvent être portés devant les tribunaux. La demande de Lee intègre les règles régissant ces litiges à l’examen plus large des délais de livraison des logements.

Les effectifs constituaient une préoccupation administrative plus immédiate. Après avoir reçu un exposé sur l’offre de logements du ministre du Territoire, Hong Ji-seon, Lee a demandé pourquoi les discussions avec les ministères concernés au sujet de recrutements supplémentaires à la LH n’étaient pas terminées. Des calendriers plus ambitieux imposeraient des exigences supplémentaires à l’organisme chargé de les mettre en œuvre.

La construction modulaire peut-elle contribuer à l’effort ?

Lors d’une réunion avec de futurs habitants et des spécialistes de l’immobilier, Lee a appelé à réexaminer en profondeur le logement modulaire. Cette méthode consiste à fabriquer en usine des éléments importants d’un bâtiment, puis à les transporter sur le chantier pour les assembler.

La fabrication en usine permet de réaliser certains travaux de construction pendant l’aménagement d’un site. La construction modulaire rejoint ainsi l’intérêt de Lee pour la conduite simultanée de différentes tâches et la réduction du délai entre la décision de lancer un projet et la livraison d’un logement.

Lee a demandé une évaluation de cette méthode. Les responsables devront encore déterminer dans quels cas elle peut s’inscrire dans le programme de logements et comment organiser la fabrication, le transport et l’assemblage. La visite n’a débouché sur aucun engagement concernant un projet modulaire précis.

Ses demandes couvraient plusieurs étapes de la construction : aménager les terrains, résoudre les litiges, financer les projets, renforcer les effectifs de l’organisme responsable et choisir les méthodes de construction. Ensemble, elles montrent que l’effort d’accélération du gouvernement ne porte pas seulement sur le rythme des travaux dans les immeubles résidentiels.

Les habitants veulent une liaison fiable avec Séoul

Les futurs habitants de Gyeyang ont demandé de meilleures liaisons de transport régionales, notamment des bus express pour les personnes travaillant à Séoul. Leurs demandes relient l’objectif national de construction de logements aux trajets quotidiens qu’effectueront les familles après leur emménagement.

Lee s’est renseigné sur les liaisons ferroviaires pendant l’inspection. Le maire d’Incheon, Park Chan-dae, a indiqué que la ville travaillerait à mettre en place des solutions de transport répondant aux préoccupations des habitants.

La mise en place des transports détermine directement si un nouveau logement est adapté à un ménage actif. Un appartement achevé peut néanmoins imposer des trajets difficiles aux habitants si les liaisons dont ils ont besoin ne fonctionnent pas à leur arrivée.

La demande de Lee de préparer les écoles, le chauffage et les transports en même temps que les logements vise à répondre à ce problème. L’échéance de décembre donne aux organismes responsables une date butoir commune pour mettre en place les services dont les nouveaux habitants auront besoin dès leur arrivée dans le quartier.

Gyeyang revêt également une importance personnelle pour Lee, qui y a été élu député. Pendant la visite, il s’est souvenu avoir lui-même fait la navette depuis ce secteur. Les demandes des habitants ont ainsi placé les conditions de déplacement au même niveau que l’avancement des travaux pour évaluer le projet.

Les logements locatifs sociaux et les employés de la LH au cœur des discussions

Lors du Conseil des ministres, Lee a appelé à accélérer la mise à disposition de logements locatifs sociaux de qualité pour les jeunes et les classes moyennes, en recourant activement aux finances publiques. Ces logements permettent aux ménages éligibles d’accéder à des habitations proposées par des organismes publics, sans avoir à acheter un bien immobilier.

Le président a présenté cette mesure comme un volet de la réponse plus générale visant à accroître l’offre. Il a appelé à construire rapidement des logements en nombre, tout en maintenant des politiques cohérentes en matière de marché immobilier, compte tenu du temps nécessaire pour que les travaux débouchent sur des logements disponibles.

Lee a également demandé aux responsables de revoir des appellations telles que « logement locatif social » et « logement locatif permanent ». Il a ainsi ouvert une discussion sur la terminologie de ces programmes, sans proposer de nouveaux noms ni modifier les critères d’éligibilité.

Au sein de la LH, Lee a évoqué les changements organisationnels envisagés, qui sépareraient la construction de la gestion des actifs. La construction porte sur la création de nouveaux logements et de nouveaux sites ; la gestion des actifs concerne l’entretien du parc immobilier déjà détenu par l’organisme. Il a demandé au dirigeant de la LH de veiller à ce que les employés ne soient pas pénalisés par ces changements.

La visite s’est achevée au marché traditionnel de Gyeyangsan, où Lee a rencontré des commerçants et discuté des difficultés des petites entreprises. Cette étape a élargi le programme de la journée, des futurs habitants et de la construction de logements sociaux à l’économie locale déjà en place.

À retenir

• Lee a inspecté le quartier de Gyeyang, à Incheon, le 20 octobre. Les premiers habitants doivent s’y installer en décembre 2026.
• Il a appelé à lancer d’ici 2030 les travaux de construction d’environ 90 % des logements sociaux de la troisième ville nouvelle.
• Selon Lee, les autorisations de logements et les mises en chantier ont diminué de près de moitié entre 2022 et 2025.
• Les responsables ont été invités à réexaminer les procédures foncières, les incitations financières, les effectifs de la LH et la construction modulaire.
• Les futurs habitants ont demandé de meilleures liaisons de transport avec Séoul, notamment des bus express.
• Lee a déclaré que la construction de logements devait être évaluée en fonction des emménagements, et que les services essentiels devaient être prêts à l’arrivée des habitants.