Le nombre de mises en chantier dans le Grand Séoul devrait manquer l’objectif de 2026 de 33 000 à 50 000 logements

Une forte accélération des chantiers en fin d’année ne comblera pas le déficit de logements

La Corée du Sud prévoit le lancement de la construction de 218 000 à 235 000 logements dans la région métropolitaine de Séoul en 2026. Même si cette accélération se concrétise, il en manquera 33 000 à 50 000 pour atteindre l’objectif annuel. Au cours de la deuxième semaine d’octobre, la construction d’environ 99 000 logements avait commencé, soit quelque 37 % de l’objectif fixé par le gouvernement à 268 000.

Le ministère du Territoire, des Infrastructures et des Transports et le Bureau de coordination des politiques gouvernementales ont présenté ces chiffres lors de leur premier point régulier sur l’offre de logements, le 16 octobre, au complexe gouvernemental de Séoul. La région métropolitaine comprend Séoul, la province voisine du Gyeonggi et Incheon. Le gouvernement cherche à y remédier à la pénurie de logements ainsi qu’aux tensions sur les prix d’achat et les loyers.

Pour atteindre les prévisions, il faudrait lancer la construction de 119 000 à 136 000 logements supplémentaires au cours des quelque deux mois et demi restants de l’année. Il faudrait donc mettre en chantier davantage de logements dans les semaines à venir que pendant toute la période couverte par le décompte d’octobre.

Les ménages bénéficieront également d’un programme distinct de candidatures et d’emménagements. Le gouvernement prévoit d’ouvrir les candidatures pour au moins 15 000 logements publics avant la fin décembre, tout en accompagnant l’emménagement dans environ 100 000 logements bénéficiant d’un soutien public entre le quatrième trimestre 2026 et la fin 2027.

Pour les familles qui prévoient de déménager, le calendrier comporte trois étapes : le début des travaux, l’ouverture des candidatures et la remise des logements aux résidents. Chacune répond à une question pratique différente : combien de logements sont construits et à partir de quand il est possible d’y emménager.

Comment les prévisions se comparent aux années précédentes

Les 218 000 à 235 000 mises en chantier prévues représenteraient environ 81 % à 88 % de l’objectif fixé pour 2026. Même dans le scénario le plus favorable, il manquerait encore 33 000 logements. Dans le scénario le plus bas, l’écart atteindrait 50 000.

Le Grand Séoul a enregistré 167 000 mises en chantier en 2025 et 127 000 en 2023. Au regard de ces chiffres, les nouvelles prévisions correspondent à une hausse d’environ 31 % à 41 % par rapport à l’année dernière et de 72 % à 85 % par rapport à 2023. Le gouvernement table donc sur une reprise importante, tout en anticipant de ne pas atteindre son objectif.

Les prévisions constitueraient également le total annuel le plus élevé depuis 2021, année où la construction de 266 000 logements avait commencé. Même la fourchette haute de l’estimation pour cette année resterait inférieure de 31 000 à ce niveau.

Le programme à plus long terme prévoit le lancement de la construction de plus de 1,5 million de logements dans la région métropolitaine entre 2026 et 2030. Réparti de façon égale, cela nécessiterait plus de 300 000 mises en chantier par an. Avec 218 000 à 235 000 logements la première année, il resterait plus de 1,265 à 1,282 million de mises en chantier à réaliser au cours des quatre années suivantes, soit une moyenne annuelle supérieure à environ 316 000 à 321 000.

Quels types de logements avancent le plus vite ?

La rénovation et la reconstruction privées accusent le plus grand retard par rapport à leur objectif annuel. Ces projets remplacent ou reconstruisent des logements dans des quartiers existants. Selon le point d’étape, environ 17 000 logements ont été mis en chantier, pour un objectif de 72 000, soit un taux de réalisation de 23,6 %.

Le logement public comptabilisait 16 200 mises en chantier pour un objectif de 62 000, soit environ 26,1 %. Les logements neufs destinés à être achetés par des organismes publics totalisaient environ 13 000 mises en chantier sur un objectif de 42 000, soit 31 %. Dans ce dispositif, les organismes publics achètent des logements à des promoteurs pour les proposer à la location.

Les autres logements, notamment les logements privés construits sur des terrains publics, les projets de coopératives d’habitation et les opérations d’aménagement urbain, totalisaient environ 47 000 mises en chantier sur un objectif de 86 000, soit 54,7 %. Le logement locatif privé bénéficiant d’un soutien public était le plus proche de son objectif, avec 5 600 mises en chantier sur 6 000, soit 93,3 %.

La catégorie plus restreinte du logement locatif privé était presque dans les temps, mais les programmes bien plus vastes de logements publics et de rénovation-affichent d’importants volumes restant à réaliser. Leur progression déterminera une grande partie du total des mises en chantier à venir.

Où les travaux ont déjà commencé

Le décompte des logements publics comprend environ 7 300 logements dans les nouvelles villes de troisième génération, un ensemble de communautés planifiées autour de Séoul. Goyang Changneung et Incheon Gyeyang comptaient chacune environ 2 300 mises en chantier, tandis que Hanam Gyosan et Namyangju Wangsuk 2 en comptaient chacune environ 1 100. Les chiffres par projet sont arrondis.

Les projets sur des terrains publics représentaient environ 14 200 des 16 200 mises en chantier de logements publics. Quelque 2 000 autres se situaient dans des zones urbaines existantes, notamment dans le cadre d’opérations associant logements et réaménagement de sites de bureaux publics vieillissants.

Les mises en chantier liées à la rénovation privée comprenaient environ 3 100 logements à Junggye Bon-dong, 1 500 dans le district 11 de Heukseok et 1 400 dans le district 2 de Sillim. Ces projets séouliens montrent où une partie des chantiers est déjà lancée, tandis que d’autres opérations restent tributaires des autorisations, du financement et de modifications des plans d’aménagement.

Jung Woo-jin, responsable du siège chargé de la promotion de l’offre de logements au ministère, a indiqué que Séoul cherchait à atteindre un objectif annuel de 31 000 logements issus de projets de rénovation. Il a décrit les projets du Gyeonggi et d’Incheon comme moins viables commercialement que ceux de Séoul. Cela pèse sur la capacité des ventes prévues à couvrir les coûts de construction et les autres dépenses des projets.

Pourquoi les derniers mois de l’année sont si déterminants

Le gouvernement a identifié, parmi les principaux volumes prévus d’ici la fin de l’année, environ 45 000 mises en chantier supplémentaires de logements publics, 28 000 logements neufs destinés à l’achat par des organismes publics et 28 000 logements issus de projets de rénovation et de reconstruction privés. Ces trois catégories représentent ensemble environ 101 000 logements.

Les projets publics sont confrontés à un problème particulier de calendrier. Korea Land and Housing Corporation, connue sous le nom de LH, doit préparer les terrains avant la construction des logements. Les responsables du ministère ont expliqué que le nombre limité de terrains prêts à bâtir contribuait à repousser les mises en chantier au second semestre.

Les projets de rénovation privée suivent une autre séquence. La modification du plan de mise en œuvre d’un projet et celle du plan régissant la répartition des biens et les indemnisations peuvent chacune prendre plusieurs mois. Jung a indiqué que ces procédures risquaient de repousser au-delà de décembre des mises en chantier prévues. Le ministère cherche à modifier les procédures afin que les deux plans puissent être amendés simultanément.

Kim Yi-tak, premier vice-ministre du Territoire, des Infrastructures et des Transports, a reconnu que les mises en chantier prévues étaient concentrées en fin d’année et déclaré que le gouvernement s’efforcerait de mieux les répartir. L’urgence est de transformer les projets programmés en chantiers réels et de résoudre les retards liés aux autorisations et au financement.

Quels logements les acheteurs et les locataires peuvent-ils demander ?

Le gouvernement prévoit d’annoncer avant la fin 2026 l’ouverture des candidatures pour environ 10 000 logements publics destinés à la vente, dont quelque 2 000 dans les nouvelles villes de troisième génération. Les logements publics destinés à la vente sont proposés à l’achat, tandis que les logements locatifs publics restent accessibles aux locataires éligibles dans le cadre de contrats de location.

Les annonces de vente prévues concernent environ 1 100 logements à Goyang Changneung, 500 à Bucheon Daejang et 400 à Namyangju Wangsuk. Parmi les autres sites figurent environ 1 300 logements à Godeok Gangil, à Séoul, et 600 à Gwanggyo. Ces projets nommément cités font partie du total de 10 000 logements.

Les candidatures pour les logements locatifs publics porteront sur au moins 5 000 logements, dont environ 1 400 à Gwacheon Knowledge Information Town. Le programme de vente fait suite à la mise sur le marché d’environ 14 800 logements publics au cours des trois premiers trimestres.

Kim Yi-tak, premier vice-ministre du ministère, a décrit les informations dont les ménages ont besoin dans le cadre du nouveau programme de transparence :

Ce qui importe le plus au public, c’est de pouvoir savoir précisément “où et quand mon logement sera disponible”.

Les annonces propres à chaque projet fourniront aux candidats les informations pratiques pour la suite, notamment les critères d’éligibilité et le calendrier des candidatures. Le point d’étape a présenté l’ensemble des projets prévus, mais pas un calendrier complet pour chaque opération.

Comment le programme locatif permet aux ménages d’emménager plus tôt

Le ministère vise l’emménagement des habitants dans environ 100 000 logements de la région métropolitaine bénéficiant d’un soutien public entre le quatrième trimestre 2026 et décembre 2027. Les catégories détaillées comprennent 87 000 logements locatifs et 9 000 logements publics destinés à la vente, soit 96 000 au total, pour un chiffre global approximatif de 100 000.

Le programme locatif comprend environ 45 000 logements locatifs de type jeonse, 29 000 logements locatifs achetés, 8 000 logements locatifs construits à cet effet et 5 000 logements locatifs privés bénéficiant d’un soutien public. Le jeonse est un système locatif coréen reposant sur un important dépôt de garantie remboursable, généralement avec peu ou pas de loyer mensuel. Les dispositifs publics de location en jeonse aident les ménages éligibles à obtenir un logement au moyen de baux bénéficiant d’un soutien.

Les logements achetés puis loués permettent aux organismes publics de loger des personnes dans des biens existants aussi bien que dans des constructions neuves. Le gouvernement prévoit en pratique des achats publics sans restriction de volume, destinés à la location dans les zones réglementées désignées de la région de la capitale, jusqu’en 2027.

Les premiers résidents des nouvelles villes de troisième génération devraient emménager à Incheon Gyeyang en décembre 2026. Bucheon Daejang devrait suivre en novembre 2027, puis Goyang Changneung en décembre 2027. Ces dates d’emménagement concernent des logements dont la construction est plus avancée que celle des projets qui commencent tout juste.

Ce que révèlent les chiffres de reprise à Séoul

Séoul a délivré des permis pour environ 40 000 logements entre janvier et août 2026, soit une hausse de 40 % par rapport à la même période un an plus tôt. Les mises en chantier ont atteint environ 21 000, en hausse de 41 %. Le ministère a décrit le nombre de permis comme le plus élevé sur cette période depuis cinq ans, et celui des mises en chantier comme le plus important depuis quatre ans.

Les 21 000 mises en chantier restaient toutefois environ 46 % en dessous de la moyenne citée de 39 000 pour la même période au cours de la décennie précédente. Séoul se relève après avoir atteint un faible niveau, mais son volume de chantiers reste inférieur à la référence historique à long terme.

Les projets résidentiels de plus petite taille ont également progressé. De mars à août, les permis délivrés pour des logements classiques, notamment des immeubles résidentiels urbains hors des grands ensembles d’appartements, ont atteint environ 5 000, en hausse de 84 %. Les mises en chantier ont atteint 4 200, soit une hausse de 87 %.

En août, LH a reçu environ 18 000 contrats de location portant sur des logements achetés dans la région métropolitaine, contre une moyenne mensuelle de 11 000 entre avril et juillet, soit une hausse d’environ 63 %. Ces contrats contribuent à constituer un futur parc locatif, dont la construction et la livraison suivront le calendrier propre à chaque bien.

Le ministère soutient ce segment en élargissant les garanties de la Korea Housing and Urban Guarantee Corporation et en assouplissant les exigences de construction et de stationnement. Il prévoit également d’achever la réglementation permettant à certains petits immeubles résidentiels d’agrandir leur emprise au sol, actuellement limitée à 660 mètres carrés, pour atteindre une superficie inférieure à 1 000 mètres carrés.

Financement, protection des locataires et prochaines échéances

La Commission des services financiers et le Service de supervision financière ont affecté du personnel dédié à environ 300 sites de financement de projets résidentiels. Ce type de financement consiste en des emprunts organisés autour d’un projet immobilier et des revenus qu’il devrait générer. Les difficultés à obtenir ou à renouveler ces prêts peuvent retarder la construction.

Un centre intégré d’aide à l’offre de logements devrait ouvrir avant la fin 2026 afin de regrouper l’aide liée aux autorisations, à la réglementation et au financement. Sur les 145 mesures du dispositif d’accélération de l’offre de logements annoncé le 13 août, le gouvernement a indiqué que 48 avaient été menées à bien et que 97 étaient en cours. Le premier groupe comprend des mesures administratives et l’adoption de textes législatifs.

Le soutien au logement ira également au-delà de la construction. À partir de 2027, le gouvernement prévoit d’élargir les critères de revenus et les tranches d’âge du programme de soutien au loyer pour les jeunes, qui verse 200 000 wons par mois. Il prévoit également 5 000 logements par an dans le cadre d’un nouveau dispositif de location en jeonse destiné aux jeunes, assorti de plafonds de soutien et de critères de revenus plus avantageux.

Les jeunes mariés devraient bénéficier de conditions de revenus assouplies pour accéder aux logements locatifs publics, tandis que 3 500 logements par an devraient être proposés aux personnes âgées dans le cadre de services sociaux liés au logement. Une nouvelle catégorie générale de logements locatifs publics vise 190 000 logements d’ici 2030, parallèlement à des projets d’extension de l’offre locative privée sur 20 ans.

Le ministère prévoit également un dispositif de garantie des dépôts de loyer et un service de diagnostic des risques de fraude au jeonse, accessibles depuis son application Ansim Jeonse avant la fin 2026. Ces mesures visent à protéger les dépôts et à réduire les coûts du logement, tandis que les programmes de construction poursuivent leur objectif de livraison à plus long terme.

Les principales échéances pour les ménages et les promoteurs sont les suivantes :

• Fin octobre 2026 : un deuxième point sur l’offre de logements devrait présenter les résultats des différents projets.
• Quatrième trimestre 2026 : un tableau de bord numérique devrait être testé sur le site du ministère, avec une présentation des projets sur des cartes.
• D’ici décembre 2026 : les candidatures devraient être ouvertes pour au moins 15 000 logements publics destinés à la vente ou à la location, et le centre intégré d’aide devrait ouvrir.
• Décembre 2026 : les premiers emménagements sont prévus à Incheon Gyeyang.
• Novembre et décembre 2027 : les premiers emménagements sont prévus respectivement à Bucheon Daejang et Goyang Changneung.
• D’ici fin 2027 : le gouvernement vise à achever le programme en cours, qui prévoit l’emménagement des habitants dans environ 100 000 logements de la région métropolitaine bénéficiant d’un soutien public.

Le Bureau de coordination des politiques gouvernementales et le ministère chargé du logement alterneront deux points d’étape par mois. Le tableau de bord prévu rassemblera les informations sur les permis, les mises en chantier, les annonces de vente, les calendriers locatifs et les emménagements. Les ménages pourront ainsi suivre les projets aux différentes étapes qui déterminent la mise à disposition des logements.

À retenir

• Le Grand Séoul devrait enregistrer 218 000 à 235 000 mises en chantier en 2026, pour un objectif de 268 000.
• La construction d’environ 99 000 logements avait commencé au cours de la deuxième semaine d’octobre ; il en faudrait encore 119 000 à 136 000 pour atteindre les prévisions.
• La rénovation privée avait atteint 23,6 % de son objectif annuel, contre 26,1 % pour le logement public.
• Les candidatures devraient être ouvertes pour au moins 15 000 logements publics destinés à la vente ou à la location avant la fin 2026.
• Le gouvernement prévoit l’emménagement des habitants dans environ 100 000 logements bénéficiant d’un soutien public d’ici fin 2027, y compris des logements proposés par achat et par location.
• À Séoul, le nombre de permis délivrés et de mises en chantier a augmenté par rapport à l’année précédente, mais les mises en chantier restent inférieures à la moyenne citée pour la décennie précédente.
• La publication d’informations sur les projets, un tableau de bord numérique et un centre intégré d’aide doivent clarifier les calendriers et résoudre les retards de livraison.