Hong Kong prévoit de restreindre l’accès aux registres fonciers, avec de nouvelles conditions pour les recherches d’intérêt public

Les recherches foncières nécessiteraient un motif déclaré

Hong Kong prévoit d’obliger les personnes qui consultent les registres fonciers à justifier leur démarche par l’un des neuf motifs prévus. Les demandeurs invoquant l’intérêt public devraient expliquer pourquoi ils ont besoin des documents et comment ils comptent les utiliser. Toute déclaration matériellement fausse ou trompeuse faite sciemment ou par imprudence pourrait être punie d’une peine maximale de six mois de prison et d’une amende de 10 000 HK$.

Le Bureau du développement a soumis huit textes de législation secondaire liés au nouveau système d’enregistrement des titres fonciers. Le dispositif modifierait les conditions d’accès aux registres prévues par l’actuelle ordonnance sur l’enregistrement foncier, ainsi que celles applicables aux nouveaux terrains intégrés au futur système. La mise en œuvre de ces nouvelles modalités de consultation est provisoirement prévue au premier semestre 2027.

Des journalistes enquêtant sur des travaux de construction non autorisés de grande ampleur ou sur des biens immobiliers sans propriétaire identifiable pourraient demander l’accès aux registres au nom de l’intérêt public, selon les exemples cités dans le document du bureau destiné au Conseil législatif. Le Conservateur des titres fonciers examinerait chaque demande au cas par cas, en mettant en balance l’intérêt de la divulgation et la vie privée des propriétaires et des autres personnes concernées.

La proposition a suscité les objections de l’avocate et ancienne élue Eunice Yung Hoi-yan, ainsi que les inquiétudes d’Andrew Lam Siu-lo, élu de la circonscription du Comité électoral. Leurs préoccupations portent sur l’accès nécessaire aux enquêtes légitimes, le traitement des demandes des médias et le risque que les nouveaux contrôles retardent les recherches.

Qu’est-ce qui change par rapport au système actuel ?

L’article 21 du règlement actuel sur l’enregistrement foncier oblige le Conservateur des titres fonciers à fournir les documents dans les meilleurs délais après réception d’une demande de consultation et du paiement des frais requis. Cette disposition n’impose aucune restriction spéciale supplémentaire du type de celles désormais proposées.

Le registre a déjà renforcé les exigences en matière d’identification. Depuis 2021, les personnes qui consultent les registres doivent s’inscrire sous leur véritable nom et confirmer que leur utilisation des documents sera conforme à l’ordonnance sur les données personnelles (protection de la vie privée).

La prochaine réforme ajoute une vérification du motif de la demande. Le demandeur devrait rattacher sa recherche à l’une des catégories autorisées, notamment à un motif d’intérêt public recevable. Une personne cherchant à établir la propriété d’un bien dans le cadre d’une enquête devrait donc satisfaire à des exigences allant au-delà de la simple identification et du paiement des frais de consultation.

Les registres fonciers sont importants car ils relient les biens immobiliers à leurs propriétaires enregistrés et aux transactions consignées. Pour un journaliste enquêtant sur un litige immobilier ou des soupçons de malversation, ces informations peuvent aider à établir qui possède un bâtiment ou une parcelle. Selon Yung, l’accès aux registres contribue également à prévenir la criminalité et la fraude.

Comment fonctionnerait le critère d’intérêt public

Le Bureau du développement indique que les demandeurs souhaitant consulter les registres au nom de l’intérêt public devraient fournir une déclaration. Ils devraient préciser que les documents sont nécessaires au motif déclaré, s’engager à ne les utiliser qu’à cette fin et expliquer en quoi les informations contribueraient à l’atteindre.

Le Conservateur des titres fonciers examinerait les circonstances propres à chaque demande. Le bureau cite quatre critères :

• Le motif pour lequel le demandeur souhaite obtenir les documents.
• La question de savoir si l’intérêt public de leur divulgation l’emporte sur le droit à la vie privée du propriétaire et de toute autre personne concernée.
• La manière dont le demandeur utiliserait les documents au service de l’intérêt public invoqué.
• La question de savoir si les documents seraient utilisés uniquement pour le motif déclaré, sans usage abusif ni détournement.

Concrètement, le demandeur devrait expliquer à la fois l’enquête et l’usage prévu des informations sur la propriété. Il ne suffirait pas d’affirmer qu’une recherche sert l’intérêt public : il faudrait justifier le lien entre les documents demandés et le motif invoqué.

Les exemples du bureau évoquent deux types de journalisme susceptibles de justifier une demande : les enquêtes sur des travaux de construction non autorisés de grande ampleur et celles portant sur des biens immobiliers sans propriétaire. Ces exemples donnent aux journalistes une indication des situations envisagées par les autorités, mais les décisions resteraient prises au cas par cas par le conservateur.

Des détails importants seront précisés dans des lignes directrices

Les quatre critères décrits par le Bureau du développement ne figurent pas expressément dans le projet de règlement sur les titres fonciers. Ils sont mentionnés dans l’explication des modalités d’examen des demandes. Le registre foncier devrait publier ultérieurement des lignes directrices sur les déclarations à fournir.

Une partie importante de la procédure relèvera donc de lignes directrices administratives. Le règlement définirait les motifs autorisés, tandis que ces lignes directrices préciseraient les justificatifs à fournir pour appuyer une demande fondée sur l’intérêt public.

Le document ne précise pas si la procédure de consultation changera, dans quels délais les demandes fondées sur l’intérêt public seront examinées ni quelles seront les exigences détaillées concernant les déclarations. Ces éléments comptent pour les journalistes soumis à des délais de publication et pour les autres demandeurs qui ont besoin rapidement d’informations sur la propriété.

Lam a appelé les autorités à concilier la rigueur des contrôles visant les recherches des médias et l’efficacité de la procédure. Il craint que l’accès nécessaire et raisonnable ne soit entravé par le processus d’autorisation.

Une modification de formulation met en lumière les enquêtes immobilières

La description par le gouvernement des motifs autorisés a changé depuis juillet. La formulation précédente mentionnait les études de marché ou les reportages sur le marché immobilier. Le texte publié au Journal officiel remplace cette formulation par des recherches ou analyses générales à des fins universitaires ou pour rendre compte du marché immobilier.

Le texte chinois n’emploie plus le terme précédemment utilisé pour désigner le journalisme d’actualité et lui substitue une formulation évoquant la réalisation de reportages. Le texte anglais conserve le mot « reporting ».

Pour les journalistes, la question pratique est de savoir où s’arrête le traitement du marché immobilier et où commence une enquête nécessitant une autorisation au titre de l’intérêt public. Une analyse générale des prix et des transactions n’a pas le même objet qu’une enquête sur la propriété d’un bien particulier liée à des soupçons de malversation.

Yung s’est demandé pourquoi les études de marché pourraient donner accès aux informations alors que les journalistes se heurtent à des règles plus strictes. Elle a déclaré que les restrictions compliqueraient leur travail et soutenu que le droit du public à l’information devait lui aussi être protégé.

La protection de la vie privée et le contrôle du public s’opposent

Dans le dispositif proposé, le Bureau du développement met en balance la vie privée des propriétaires et l’intérêt public de la divulgation. Les registres fonciers contiennent des informations sur des personnes identifiables, et le conservateur devrait tenir compte des intérêts de toute personne concernée par leur communication.

Yung a contesté la justification d’un renforcement des restrictions d’accès. Elle a déclaré que les recherches foncières étaient possibles depuis de nombreuses années sans être largement considérées comme une atteinte à la vie privée, et soutenu que cette réforme compliquerait les reportages et les enquêtes.

Lam a reconnu que les modifications pourraient être perçues par le public comme un retour en arrière. Il a relié la réforme plus générale au principe selon lequel le registre doit faire autorité en matière de titres de propriété, laissant entendre qu’une personne vérifiant la propriété d’un bien aurait, en théorie, moins besoin d’autres informations contextuelles.

Ces deux préoccupations concernent des usages différents des mêmes documents. Un acheteur peut avoir besoin de confirmer la propriété légale d’un bien. Un journaliste enquêtant sur une fraude ou une malversation présumée peut devoir retracer des liens et des transactions antérieures. Le critère fondé sur le motif obligerait les demandeurs à expliquer en quoi leur utilisation particulière est admissible.

Les mises en garde précédentes portaient sur l’accès des journalistes

Les inquiétudes concernant l’accès des médias ne datent pas des derniers règlements. En octobre 2025, après l’adoption du projet de réforme, le député Tik Chi-yuen a demandé que les professionnels des médias figurent parmi les personnes autorisées et que des exceptions permettent les enquêtes d’intérêt public.

Les objections de Tik portaient sur les catégories d’accès couvrant les avocats, les comptables, les géomètres-experts et les anciens propriétaires, mais excluant les journalistes de ces groupes désignés. Il a souligné le rôle des recherches foncières dans les enquêtes sur les scandales fonciers et les fautes commises par des responsables publics.

Tik, membre du Conseil législatif, a averti que les restrictions auraient des conséquences pour le journalisme et le contrôle exercé par le public :

porteraient gravement atteinte à la liberté de la presse et au droit du public d’exercer un contrôle.

La proposition actuelle prévoit explicitement une procédure au titre de l’intérêt public et donne des exemples d’enquêtes journalistiques. La question pratique ne se limite donc plus à savoir si les journalistes appartiennent à une catégorie professionnelle désignée : ils devront aussi savoir dans quels cas ils peuvent invoquer un motif prévu et dans quels cas ils doivent solliciter une décision individuelle au titre de l’intérêt public.

Sanctions pénales et calendrier législatif

L’ordonnance de 2025 portant diverses modifications aux titres fonciers et à l’enregistrement foncier fixe la sanction pénale applicable aux demandes de consultation contenant des informations matériellement fausses ou trompeuses. L’infraction concerne les déclarations ou informations fournies sciemment ou par imprudence. En cas de condamnation, la peine peut aller jusqu’à six mois de prison et une amende de 10 000 HK$.

Pour les demandeurs, la déclaration aurait donc des conséquences juridiques. Ils devraient décrire précisément le motif de leur demande et expliquer avec soin l’usage prévu des documents.

Les huit textes de législation secondaire sont présentés selon la procédure communément appelée examen négatif. Celle-ci permet d’adopter d’abord des règlements détaillés, que le Conseil législatif peut ensuite examiner et modifier pendant le délai légal prévu à cet effet.

Les principales étapes de la réforme sont les suivantes :

• 2021 : Le registre foncier a instauré l’inscription sous le vrai nom des personnes consultant les registres et leur a demandé de confirmer le respect de la législation sur la protection de la vie privée.
• 2025 : Le pouvoir législatif a adopté les principales modifications régissant le nouveau dispositif, notamment l’infraction liée aux demandes fausses ou trompeuses.
• Juillet 2026 : Le gouvernement a présenté les motifs précis autorisés, dont les études de marché ou les reportages sur le marché immobilier.
• Octobre 2026 : Les textes de législation secondaire ont introduit une nouvelle formulation, tandis que le bureau a décrit les déclarations requises et l’examen au cas par cas des recherches fondées sur l’intérêt public.
• Premier semestre 2027 : L’entrée en vigueur des nouvelles modalités de consultation est provisoirement prévue.

La prochaine étape législative consiste à examiner les textes de législation secondaire. Pour les personnes qui dépendent des recherches dans les registres, les lignes directrices à venir seront particulièrement importantes : elles préciseront la façon de justifier les demandes avant l’entrée en vigueur du nouveau dispositif.

À retenir

• Hong Kong prévoit de limiter les recherches dans les registres fonciers à neuf motifs précis, dont les demandes recevables fondées sur l’intérêt public.
• Les demandeurs invoquant l’intérêt public devraient expliquer pourquoi ils ont besoin des documents et comment ils comptent les utiliser.
• Le Conservateur des titres fonciers mettrait en balance les avantages de la divulgation et le respect de la vie privée, et examinerait le risque d’usage abusif.
• Les quatre critères d’évaluation du bureau ne figurent pas expressément dans le projet de règlement ; des lignes directrices sur les déclarations doivent être publiées ultérieurement.
• Les journalistes enquêtant sur des travaux de construction non autorisés de grande ampleur ou sur des biens immobiliers sans propriétaire figurent parmi les exemples de demandes susceptibles de relever de l’intérêt public.
• La fourniture, sciemment ou par imprudence, d’informations matériellement fausses ou trompeuses pourrait être punie de six mois de prison et d’une amende de 10 000 HK$.
• Les nouvelles modalités de consultation sont provisoirement prévues pour le premier semestre 2027.