La vague du vieillissement transforme le logement à Taïwan

Pourquoi le sujet est d’actualité

Taïwan entre dans une nouvelle ère du logement, sous l’effet du vieillissement. Le ministère de l’Intérieur indique qu’environ 850 000 logements étaient occupés par des personnes âgées au premier trimestre, dont quelque 655 000 par une seule personne. Ces deux chiffres sont proches du double de ceux d’il y a dix ans. Les personnes de 65 ans et plus représentent désormais 20,8 % de la population, ce qui place clairement Taïwan dans la catégorie des sociétés super vieillissantes. Ce changement n’est pas seulement démographique. Il modifie l’usage des logements, le profil des personnes vivant seules, les caractéristiques recherchées par les acheteurs ainsi que les perspectives que les promoteurs et les investisseurs entrevoient.

Les spécialistes de l’immobilier estiment que cette tendance est particulièrement visible dans les six plus grandes agglomérations. Le nombre de logements occupés par des personnes âgées a fortement augmenté à Taipei, dans le Nouveau Taipei, à Taoyuan, Taichung, Tainan et Kaohsiung. La proportion de logements abritant une seule personne âgée est également en hausse. La population âgée devant dépasser le quart de la population d’ici dix ans, la demande de logements adaptés à l’âge, de conceptions accessibles et de services de proximité est en plein essor. Cette demande pèsera sur l’offre immobilière et les politiques publiques, des normes de construction aux services de quartier.

Lai Chih chang, directeur de la recherche chez Great Home Realty, le dit sans détour : le pays fait face à un tsunami gris susceptible de bouleverser les choix de logement et les prix. Selon lui, le vieillissement de la population modifie à la fois les logements recherchés et le rythme auquel les biens changent de propriétaire, car de nombreuses personnes âgées préfèrent vieillir chez elles plutôt que déménager souvent.

Lai Chih chang, directeur de la recherche chez Great Home Realty, a déclaré : « Cela pourrait redéfinir en profondeur l’équilibre entre l’offre et la demande sur le marché du logement. »

Où la tendance est la plus marquée

Les tendances observées dans les villes donnent la mesure du phénomène. Taipei comptait environ 116 000 logements occupés par des personnes âgées en 2025, soit une hausse d’environ 71 % par rapport à 2016. Le Nouveau Taipei en recensait quelque 165 000, en hausse de 108 %, le chiffre le plus élevé du pays. Taoyuan a enregistré la progression la plus rapide : 128 % de plus, pour atteindre environ 67 000 logements. Taichung en comptait près de 80 000, soit une hausse de 111 %. Dans le sud, leur nombre a progressé de 77 % à Tainan, à environ 67 000, et de 91 % à Kaohsiung, où il a frôlé les 109 000.

Les ménages d’une seule personne racontent une histoire similaire. Taipei comptait environ 89 000 logements occupés par une personne âgée, soit une hausse de 71 % depuis 2016. Le Nouveau Taipei en recensait quelque 131 000, en hausse de 109 %. Taoyuan arrivait à nouveau en tête de la progression, avec 132 % de plus, pour atteindre environ 52 000 logements. À Taichung, le chiffre s’élevait à près de 60 000, en hausse de 118 %. Tainan et Kaohsiung ont également enregistré de fortes augmentations, d’environ 84 % et 95 % respectivement. Ces données indiquent que davantage de personnes âgées vivent seules, surtout dans les quartiers périurbains et les villes nouvelles en forte croissance, ou à proximité.

Jessica Hsu, cheffe économiste chez H&B Realty, explique que cette évolution modifie les critères prioritaires des acheteurs et des locataires. Pour de nombreux ménages comptant une personne âgée, ascenseurs, agencements sans obstacles et accès rapide aux dispensaires ou aux hôpitaux sont passés du statut d’atouts à celui de nécessités.

Jessica Hsu, cheffe économiste chez H&B Realty, a déclaré : « La demande croissante de logements adaptés à l’âge, en particulier de biens dotés d’ascenseurs, conçus sans obstacles et proches des services de santé, transforme le paysage immobilier taïwanais. »

Pourquoi davantage de personnes âgées vivent seules

Trois facteurs dominent. Premièrement, les ménages sont plus petits qu’auparavant : davantage d’enfants adultes fondent leur propre foyer plus tôt. Deuxièmement, les nouveaux quartiers résidentiels situés le long des lignes de transport autour du Nouveau Taipei, de Taoyuan et de Taichung attirent des acheteurs et des locataires plus jeunes, pour qui les prix de Taipei sont trop élevés. Troisièmement, le renouvellement urbain et la reconstruction ont modifié la composition des quartiers. La disparition d’immeubles anciens au profit de logements neufs, plus chers et souvent conçus pour de petits ménages, a incité certaines familles intergénérationnelles à se séparer.

Les données municipales illustrent l’effet des migrations. La population de Taipei est passée sous la barre des 2,5 millions à la fin de 2024. Selon les autorités municipales, cette baisse s’explique par le coût de la vie et du logement, qui pousse les familles vers les communes voisines, où les prix sont plus bas et les trajets domicile-travail restent raisonnables. La plupart des personnes qui partent s’installent dans le Nouveau Taipei ou à Taoyuan. Ce mouvement laisse souvent les parents âgés sur place, à Taipei ou dans les quartiers anciens des villes voisines, notamment dans des immeubles sans ascenseur où l’on accède aux étages par des escaliers.

Ces tendances s’ajoutent à une forte préférence culturelle pour le maintien à domicile. De nombreuses personnes âgées choisissent de rester dans le quartier où elles ont tissé des liens sociaux de longue date. Cela accroît la demande de services d’aide à domicile, d’immeubles plus accessibles et de services de proximité, sans imposer un déménagement en établissement spécialisé.

Prix, politiques publiques et nouvelle courbe de la demande

Les recherches économiques et démographiques suggèrent que le vieillissement ne fait pas systématiquement baisser les prix. Une étude récente portant sur les districts taïwanais de 2013 à 2023 a constaté que les zones où le taux de dépendance des personnes âgées était plus élevé affichaient généralement des prix immobiliers plus hauts, en particulier dans les centres urbains et les villes nouvelles. À l’inverse, les zones où le taux de dépendance des jeunes était plus important enregistraient des prix plus bas, les ménages étant davantage soumis aux dépenses liées à la garde des enfants et à leur scolarité. Le coût des crédits immobiliers et les règles encadrant le ratio prêt-valeur restent également déterminants. La même étude a établi que la hausse des taux des prêts hypothécaires faisait baisser les prix en zone urbaine, tandis que des règles moins strictes sur le ratio prêt-valeur étaient associées à des prix plus élevés en banlieue. Ces variables de politique publique ne modifiaient toutefois pas l’effet des taux de dépendance sur les prix. Les facteurs macroéconomiques plus larges, comme la masse monétaire, l’inflation, la croissance et le marché de l’emploi, avaient un rôle plus important.

D’autres travaux soulignent la solidité financière de nombreux Taïwanais âgés. Une analyse évaluée par les pairs a établi un lien entre la croissance de la masse monétaire, le volume soutenu des crédits immobiliers et la persistance de prix élevés au cours de la dernière décennie. Elle relevait aussi que les personnes âgées disposent souvent d’une épargne plus importante, ce qui soutient la demande de certains types de logements et freine les ventes contraintes. Cela aide à comprendre pourquoi les prix ne se sont pas repliés malgré le vieillissement de la population et le ralentissement de la croissance dans certaines régions.

Les données récentes du marché montrent comment les politiques publiques influent sur l’activité. Le ministère des Finances a enregistré une forte baisse des recettes de l’impôt sur la plus-value foncière en 2025, à mesure que les transactions immobilières ralentissaient, notamment à Taipei, dans le Nouveau Taipei et à Kaohsiung. Le durcissement des règles hypothécaires par la banque centrale a réduit les achats spéculatifs et compliqué le financement de l’acquisition de plusieurs logements. Les prix pourraient se maintenir dans les quartiers desservis par les transports et ceux où la demande de logements adaptés à l’âge est forte, mais le rythme des transactions a ralenti.

Taïwan rural et l’énigme du logement

Selon la théorie classique du cycle de vie, le vieillissement de la population devrait réduire la demande de logements à terme, car les ménages âgés réduisent la taille de leur logement et les jeunes familles sont moins nombreuses à se former. Pourtant, une étude en libre accès publiée en 2024 sur les marchés du logement ruraux et urbains de Taïwan a mis en évidence un schéma différent dans les zones rurales. Les prix y ont augmenté plus vite que dans de nombreuses villes, malgré le vieillissement rapide des campagnes. À l’aide d’un modèle de cointégration, les auteurs ont constaté un lien de long terme entre les prix des logements et les indicateurs du vieillissement. Ils ont aussi montré que les écarts de court terme par rapport à cette relation permettaient de prévoir les prix futurs en zone rurale et les flux migratoires. Les prix urbains ne présentaient pas le même pouvoir prédictif.

Pourquoi les zones rurales pourraient-elles évoluer différemment ? Les données pointent vers des politiques publiques et des changements de mode de vie qui attirent de jeunes ménages dans les petites villes rurales ou périphériques. Des terrains abordables, de nouvelles usines ou plateformes logistiques, ainsi que de meilleures liaisons de transport peuvent compenser les effets du vieillissement. Lorsque les prix ruraux dépassent la tendance de long terme impliquée par les données démographiques, cet écart peut ensuite attirer de nouveaux habitants et des investissements. Cette dynamique vient soutenir les stratégies de revitalisation rurale, notamment les programmes associant logements, emplois et services.

Pour les décideurs publics, la leçon est concrète. La démographie fixe une tendance de fond qui évolue lentement. Les investissements locaux, les liaisons de transport et les choix des employeurs peuvent éloigner les prix observés de cette tendance pendant de longues périodes. Les règles d’urbanisme doivent tenir compte de ces deux forces. Les lecteurs qui souhaitent consulter les détails techniques peuvent accéder ici à l’étude en libre accès sur la cointégration du marché du logement rural à Taïwan : analyse évaluée par les pairs des prix ruraux et des dynamiques du vieillissement.

Les logements de demain : concevoir en tenant compte de l’âge

La réponse du marché est déjà visible. Acheteurs et locataires s’informent sur la présence d’ascenseurs dans les immeubles de moyenne hauteur, les entrées sans marche, les couloirs plus larges, les salles de bains aménagées et un éclairage plus puissant. La proximité des cabinets de soins de premier recours, des pharmacies et des hôpitaux prend davantage de place dans les critères de recherche. La distance aux parcs, aux centres de quartier et aux transports en commun accessibles sans escaliers est également prise en compte. Dans les immeubles anciens sans ascenseur, l’installation d’ascenseurs et les travaux d’accessibilité peuvent prolonger la durée de vie des bâtiments tout en permettant aux habitants de longue date d’y rester.

Les investisseurs internationaux distinguent trois grandes tendances dans les pays vieillissants. Premièrement, de nombreux marchés manquent d’établissements spécialement conçus pour les soins aux personnes âgées. Deuxièmement, la rénovation de biens immobiliers sous-utilisés en ville pour y créer des résidences pour seniors et des centres de soins ambulatoires prend de la valeur. Troisièmement, les catégories immobilières destinées aux consommateurs âgés, comme les cabinets médicaux et les centres de soins de jour, devraient bénéficier d’une demande durable. À Taïwan, les quartiers centraux bien desservis par les transports et proches des hôpitaux se prêtent naturellement à ces stratégies.

La reconversion des bâtiments peut contribuer à répondre aux besoins. Transformer des bureaux en cabinets médicaux ou en résidences avec services permet de réutiliser des immeubles bien situés qui ne correspondent plus aux modes de travail actuels. Cette approche est adaptée au parc important de bureaux de moyenne hauteur et d’immeubles mixtes situés dans les quartiers prisés de Taïwan. Elle rapproche aussi les personnes âgées des commerces alimentaires, des transports et des services municipaux, réduisant ainsi l’isolement et les temps de déplacement.

Financer le maintien à domicile

De nombreuses personnes âgées possèdent un patrimoine immobilier important, mais disposent de peu de liquidités. Les mécanismes de prêt viager hypothécaire cherchent à combler cet écart en transformant la valeur nette du logement en revenu, tout en permettant à son propriétaire d’y rester. Taïwan a étudié plusieurs formules : des prêts viagers hypothécaires accordés par des banques, un modèle porté par des assureurs associant vente et location avec versement d’une rente, ainsi que des accords conclus avec des organismes d’aide sociale en échange de services de soins. Chacune de ces formules comporte des contreparties. Les questions portent notamment sur l’héritage, l’évolution de la valeur du bien et le risque que la personne vive au-delà de la valeur de son logement.

L’expérience internationale montre que le soutien des pouvoirs publics et la protection des consommateurs sont essentiels. Une information standardisée, des conseils et des plafonds de frais clairement définis peuvent limiter les erreurs. Une assurance ou une garantie publique peut rendre ces produits viables pour les prêteurs, en particulier lorsque le marché immobilier ralentit. À Taïwan, l’attachement culturel à la transmission du logement aux enfants reste un obstacle. Malgré cela, avec la baisse de la taille des familles et la hausse du nombre de personnes âgées vivant seules, l’intérêt pour la mobilisation de la valeur du patrimoine immobilier tend à progresser. Un cadre juridique clair et des garanties pour les consommateurs peuvent permettre de répondre à cet intérêt dans de meilleures conditions. Un aperçu des premiers débats taïwanais sur les prêts viagers hypothécaires est disponible ici : présentation du prêt viager hypothécaire.

Comment les promoteurs et l’État s’adaptent

Les promoteurs sont sous pression pour construire et rénover en tenant compte de l’accessibilité. Il s’agit notamment de proposer davantage de deux-pièces conçus pour une personne âgée seule et un aidant à temps partiel, des ascenseurs plus spacieux et des appartements respectant les principes de la conception universelle. L’aménagement des rues compte aussi. Des passages piétons sûrs, des bancs et des zones ombragées facilitent les déplacements quotidiens des personnes âgées et améliorent le cadre de vie de tous.

Sur le plan financier, les assureurs vie taïwanais détiennent d’importants portefeuilles d’investissement et sont encouragés à investir davantage dans le pays. Les actifs à long terme générant des revenus stables, comme les résidences pour seniors, les cabinets médicaux et les centres de santé de quartier, correspondent aux besoins des assureurs. Des règles adaptées et des rendements adéquats permettraient à ces capitaux de financer des projets destinés aux personnes âgées sans dépendance excessive à l’endettement à court terme.

Les programmes publics peuvent accélérer la mise aux normes des bâtiments existants. Des aides aux rénovations visant à supprimer les obstacles, des crédits d’impôt pour l’installation d’ascenseurs dans les immeubles anciens de moyenne hauteur et des procédures d’autorisation plus rapides pour les travaux peuvent produire des résultats visibles en quelques années. Des règles d’urbanisme autorisant la reconversion de bureaux sous-utilisés en logements ou en établissements de soins peuvent augmenter l’offre dans les centres-villes sans grands projets sur des terrains non bâtis.

Les risques pour les investisseurs, les villes et les familles

Le marché immobilier taïwanais présente des risques bien connus. Dans certains quartiers, les prix restent élevés par rapport aux revenus et les rendements locatifs sont bas selon les normes internationales. Les rendements des investissements sont donc sensibles au prix d’achat et à la durée de détention. Le risque géopolitique entre également en ligne de compte dans les évaluations de nombreux investisseurs étrangers. Ces risques n’annulent pas la demande structurelle de logements adaptés à l’âge, mais ils rendent le choix de l’emplacement et l’évaluation des investissements d’autant plus importants.

Les risques à l’échelle des quartiers comptent tout autant. De nombreux immeubles anciens n’ont pas d’ascenseur et possèdent de petites salles de bains difficiles à aménager. Si ces logements ne sont pas adaptés, les personnes âgées risquent de se retrouver confinées chez elles ou d’être contraintes de quitter des quartiers familiers. Le manque d’aidants constitue une autre limite. Sans un plus grand nombre d’aides et d’infirmiers qualifiés, la construction de logements mieux adaptés à l’âge ne produira pas tous ses bénéfices. Les municipalités peuvent agir en coordonnant les transports, les visites à domicile et les projets pilotes de télésanté dans les quartiers qui comptent de nombreux seniors.

Les finances des ménages constituent un troisième risque. Les prêts viagers hypothécaires et la mobilisation du patrimoine immobilier peuvent aider certains propriétaires, mais les locataires et les personnes âgées sans logement en propriété ont besoin d’autres solutions. L’essentiel consiste à proposer des logements locatifs stables, accessibles et proches des centres de santé. Un mélange de partenariats public-privé, de bons ciblés et de services de proximité peut alléger la charge des familles et maintenir les personnes âgées au sein de leur communauté.

Les tendances à suivre entre 2025 et 2035

La démographie continuera de constituer la toile de fond. La part des habitants de Taïwan âgés de 65 ans et plus devrait dépasser le quart de la population au début ou au milieu des années 2030. La répartition entre centres métropolitains, villes nouvelles et zones rurales sera déterminante. Les quartiers urbains bien desservis par les transports et proches des hôpitaux devraient mieux résister. Les banlieues et les villes nouvelles reliées aux transports en commun devraient se développer, les jeunes ménages étant en quête d’espace et de coûts plus bas. Certaines zones rurales bénéficiant de nouveaux emplois ou de pôles logistiques pourraient enregistrer de meilleurs résultats malgré le vieillissement.

Les choix politiques pèseront sur l’évolution du marché. Les conditions des prêts hypothécaires et les règles d’utilisation des sols influent sur la vitesse d’ajustement des prix. Les programmes qui financent l’installation d’ascenseurs et la suppression des obstacles peuvent permettre aux personnes âgées de rester chez elles et stabiliser les quartiers. Un cadre juridique encadrant la mobilisation du patrimoine immobilier peut soutenir les retraités qui manquent de liquidités. Enfin, des données plus précises à l’échelle des districts et des quartiers aideront les urbanistes à cibler les services dans les zones où se concentrent les personnes âgées vivant seules.

À retenir

• Environ 850 000 logements étaient occupés par des personnes âgées au début de 2025, dont quelque 655 000 par une seule personne
• Les personnes de 65 ans et plus représentent 20,8 % de la population taïwanaise, une proportion en hausse
• Le Nouveau Taipei compte le plus grand nombre de logements occupés par des personnes âgées, tandis que Taoyuan a enregistré la croissance la plus rapide
• La réduction de la taille des ménages et la migration des jeunes vers des banlieues bien desservies par les transports conduisent davantage de personnes âgées à vivre seules
• Selon les recherches, les taux de dépendance des personnes âgées les plus élevés sont associés à des prix plus élevés dans les zones urbaines et les villes nouvelles
• Une étude de 2024 a établi un lien de long terme entre les prix en zone rurale à Taïwan et le vieillissement ; les écarts par rapport à cette tendance permettent de prévoir les prix ruraux et les migrations à venir
• La demande se déplace vers des logements adaptés à l’âge, dotés d’ascenseurs, accessibles et proches des services de santé
• Les prêts viagers hypothécaires peuvent aider les personnes âgées à rester chez elles, mais nécessitent des garanties claires pour les consommateurs
• Les assureurs et les promoteurs peuvent financer et aménager des résidences pour seniors, des cabinets médicaux et des immeubles reconvertis après avoir été sous-utilisés
• Les risques comprennent des prix élevés par rapport aux revenus, de faibles rendements et la nécessité de rénover de nombreux immeubles anciens sans ascenseur