Seongsu-dong : la renaissance urbaine de Séoul grâce à la réhabilitation des bâtiments

La remarquable transformation de Seongsu-dong : des usines à un quartier en vogue

Au cœur de Séoul, Seongsu-dong a connu une métamorphose spectaculaire. Autrefois quartier industriel tranquille, connu pour ses usines de chaussures et ses entrepôts vieillissants, Seongsu-dong est aujourd’hui célébré comme l’épicentre de la créativité, de la culture et de l’innovation urbaine de la ville. La revitalisation du quartier, marquée par la réutilisation adaptative d’anciens bâtiments, a attiré des foules d’habitants et de touristes, tout en établissant une nouvelle référence en matière de développement urbain durable en Corée du Sud.

Un jour ordinaire, on peut voir des files de clients devant le Musinsa Store Seongsu@Daelim Changgo, symbole de la popularité nouvellement acquise par le quartier. La transformation est si profonde que Seongsu-dong a gagné le surnom de « Brooklyn de Séoul », en référence au célèbre arrondissement de New York, avec lequel il partage un mélange d’héritage industriel et d’énergie artistique.

Comment Seongsu-dong est-il devenu le quartier le plus branché de Séoul ?

Le passage de Seongsu-dong du déclin au dynamisme s’enracine dans son histoire singulière. Les origines industrielles du quartier remontent aux années 1930, mais c’est dans les années 1960 et 1970 que Seongsu est devenu le cœur de l’industrie coréenne de la chaussure. Usines et fournisseurs s’y sont regroupés, formant une zone de production très active. Cependant, la crise financière asiatique de 1997 a entraîné un net déclin, laissant derrière elle des usines désertées et des infrastructures dégradées.

La fin des années 2010 a marqué un tournant. Inspirés par des projets de rénovation urbaine dans des quartiers comme SoHo et Brooklyn, des entrepreneurs et des artistes ont commencé à percevoir le potentiel des bâtiments de Seongsu en briques rouges et aux hauts plafonds. L’ouverture de Daelim Changgo, une ancienne rizerie transformée en café et galerie d’art, en 2016, a constitué un moment charnière : le quartier renouait avec son passé industriel tout en s’adaptant aux goûts contemporains. Une vague de cafés, de galeries et de boutiques a rapidement suivi, chacun réaffectant d’anciennes structures et leur insufflant une nouvelle vie.

Le phénomène « newtro »

Le concept de « newtro », contraction de « new » et de « retro », est au cœur de l’attrait de Seongsu. Forgé par le professeur Kim Nan-do, de l’Université nationale de Séoul, le terme désigne la capacité du quartier à mêler esthétique vintage et sensibilités modernes. Cette approche séduit à la fois les générations plus âgées, nostalgiques des années 1990, et les jeunes en quête d’expériences dignes d’Instagram. Les immeubles commerciaux de faible hauteur et les maisons de ville de Seongsu, dont beaucoup ont été préservés ou restaurés, évoquent le passé tout en servant de décor aux créateurs de tendances de Séoul.

Réutilisation adaptative : donner une nouvelle vie aux anciens bâtiments

La revitalisation de Seongsu-dong est un exemple emblématique de réutilisation adaptative, c’est-à-dire la reconversion d’anciennes structures à de nouvelles fins. Au lieu de démolir son héritage industriel, le quartier l’a mis en valeur, transformant d’anciennes usines et des entrepôts en lieux animés dédiés au commerce, à l’art et à la vie communautaire.

De grandes marques internationales comme Dior et Adidas ont organisé des boutiques éphémères à Seongsu, intégrant des installations artistiques et des expériences numériques dans les structures industrielles du quartier. Des marques locales comme Gentle Monster et Ader Error exploitent ces espaces pour proposer des expériences de marque immersives et multisensorielles. Les visiteurs peuvent découvrir des fresques colorées, des boutiques spécialisées et des adresses culinaires singulières, notamment Common Ground, un centre commercial construit à partir de conteneurs maritimes.

Parmi les exemples notables de réutilisation adaptative figurent :

• Daelim Changgo Gallery : autrefois une rizerie, aujourd’hui un café et un espace artistique qui a donné le ton à la transformation de Seongsu.
• Anderson Vintage : une boutique rétro avec un restaurant numérique, où nostalgie et innovation se rencontrent.
• ORER : un lieu hybride réunissant café, galerie et boutique, emblématique de l’esprit créatif du quartier.
• Zagmachi : un café-librairie et salle de concert, proposant une expérience culturelle à plusieurs facettes.
• Mellower Seongsu Flagship Store : conçu par Nordic Bros Design Community, ce projet a préservé la structure d’une ancienne usine de galvanisation et de teinture, en y intégrant une « Creative Box » moderne pour favoriser les échanges et la créativité.
• Fillome Building par Sosu Architects : cet immeuble à usage mixte est doté de grandes arches en briques rouges, qui rappellent le caractère semi-industriel de Seongsu, tout en offrant des espaces commerciaux et résidentiels à une famille locale.

Politiques de régénération urbaine et effets sur la communauté

La transformation de Seongsu-dong ne doit rien au hasard. En 2014, la municipalité de Séoul a désigné le quartier comme « zone pilote de régénération urbaine à la séoulienne ». L’objectif était d’améliorer les conditions de vie, de revitaliser l’économie locale et de restaurer l’identité régionale grâce à une régénération urbaine durable et intégrée. Des mesures ont été mises en place pour prévenir la gentrification, soutenir les commerces locaux et limiter l’arrivée de grandes enseignes franchisées.

Parmi les initiatives notables figure la désignation de Seoulsup-gil, une rue de Seongsu-dong, comme zone de développement durable. Les commerces sont encouragés à opter pour des façades en briques rouges, tandis que la présence des grandes enseignes franchisées est limitée, ce qui contribue à préserver le tissu urbain particulier du quartier. Celui-ci plaide également en faveur de réformes législatives nationales contre la gentrification, notamment par une modification des lois sur les baux et de la réglementation des loyers.

Malgré ces efforts, la popularité du quartier a entraîné une hausse des loyers et la fermeture de nombreuses entreprises établies de longue date. Entre 2019 et 2022, 90 % des commerces locaux de chaussures faites à la main ont mis la clé sous la porte, victimes des pressions économiques et de l’évolution des habitudes de consommation. Pourtant, la coexistence de l’ancien et du nouveau reste une caractéristique essentielle de Seongsu. Des motos vintage côtoient les scooters de livraison dans les rues, et des restaurants coréens authentiques comme Somunnan Seongsu Gamjatang continuent de servir des plats traditionnels aux côtés de boutiques éphémères à la mode.

Grands projets de réaménagement : l’ambition au cœur de la controverse

La réussite de Seongsu a attiré l’attention des promoteurs et des investisseurs, donnant lieu à des projets de réaménagement ambitieux qui promettent de transformer la silhouette du quartier. La municipalité de Séoul a approuvé la construction d’immeubles résidentiels très élevés, pouvant atteindre 250 mètres, dans la zone de renouvellement stratégique de Seongsu. Ce projet, qui couvre quatre secteurs et 528 000 mètres carrés, prévoit la création de 9 428 logements, dont près de 2 000 logements locatifs. Ces nouvelles tours rivaliseront avec les immeubles les plus hauts de la ville et modifieront radicalement le panorama du fleuve Han.

Outre les tours résidentielles, le plan de réaménagement comprend des équipements culturels et un parc riverain de 960 mètres de long, afin de faciliter l’accès du public au fleuve Han. La ville prévoit également de construire l’un des plus grands campus de start-up au monde sur le site d’une ancienne usine de béton, renforçant encore le statut de Seongsu comme pôle d’innovation et d’entrepreneuriat.

L’ampleur de ces projets a provoqué une vive concurrence entre les grands groupes de construction, des géants du secteur comme Lotte Engineering & Construction, POSCO E&C, Hyundai Engineering & Construction et GS Engineering & Construction se disputant les contrats. La transformation du quartier en « nouveau village de riches » dans le nord de Séoul (Gangbuk) en a fait un pôle d’attraction pour les investissements immobiliers.

Gentrification et défi de la durabilité

Si le réaménagement crée des débouchés économiques, il suscite également des inquiétudes quant à la gentrification et au déplacement des communautés déjà installées. Des études universitaires indiquent que la création artificielle de rues commerçantes et de zones spécialisées n’améliore pas nécessairement le taux de survie des commerces locaux. En réalité, les commerces ouverts pendant ou peu après les projets de régénération affichent souvent des taux de survie plus faibles, signe d’effets temporaires de gentrification. Selon les experts, la durabilité à long terme repose sur le soutien aux commerces établis et sur des loyers raisonnables, plutôt que sur la seule création de nouveaux projets.

L’approche de Seongdong-gu vise à concilier réaménagement, régénération et réutilisation adaptative, afin de préserver l’identité du quartier tout en apportant des retombées économiques aux propriétaires comme aux locataires. Le district continue de plaider en faveur de lois nationales plus strictes contre la gentrification, conscient que la hausse des loyers et les changements rapides peuvent menacer le caractère même qui a rendu Seongsu-dong attrayant.

Culture populaire et immobilier : les investissements de célébrités à Seongsu

La réputation de Seongsu-dong comme quartier branché et en plein essor n’a pas échappé aux célébrités sud-coréennes. Début 2024, Jihyo, membre du groupe de K-pop TWICE, a acheté en espèces un immeuble à Seongsu-dong 2-ga pour 4 milliards de wons (environ 2,9 millions de dollars). Achevé en 1986 et situé dans la zone d’entretien stratégique de Seongsu, le bâtiment devrait encore prendre de la valeur au fil de l’avancement du réaménagement. Jihyo s’est enregistrée en tant qu’entreprise de location de logements, illustrant une tendance plus large chez les célébrités à investir dans l’immobilier de premier choix, à la fois comme stratégie financière et comme marque de statut social.

Ces investissements de célébrités et l’intérêt des investisseurs témoignent de la transformation de Seongsu, passé d’une zone industrielle délaissée à l’un des quartiers les plus prisés de Séoul. Le mélange de sécurité, de cohésion sociale et d’énergie créative du quartier séduit les familles et les jeunes actifs, mais aussi les marques et les influenceurs en quête d’échanges authentiques avec les jeunes de la génération Z et les millennials.

Identité architecturale : briques rouges, arches et mémoire

L’architecture joue un rôle central dans la revitalisation de Seongsu-dong. Les bâtiments en briques rouges du quartier, dont beaucoup datent de plusieurs décennies, constituent des liens tangibles entre passé et présent. Des projets comme le Fillome Building de Sosu Architects illustrent cette approche : de grandes arches en briques et des structures sur pilotis rappellent le caractère semi-industriel du quartier tout en offrant des équipements modernes. Il en résulte une identité architecturale singulière, qui se distingue dans le paysage urbain dense de Séoul et allie harmonie visuelle et ancrage local.

De même, le Mellower Seongsu Flagship Store préserve la structure d’une ancienne usine de galvanisation et de teinture, en y intégrant une « Creative Box » moderne pour favoriser les échanges et la créativité. Ces projets montrent comment une conception réfléchie peut honorer l’histoire tout en accueillant de nouveaux usages, permettant à « l’épaisseur du temps » de s’accumuler dans des espaces où passé et présent coexistent.

La portée de la transformation de Seongsu-dong pour Séoul et au-delà

La revitalisation de Seongsu-dong offre de précieux enseignements aux villes du monde entier confrontées au déclin urbain, à la gentrification et aux enjeux du développement durable. En privilégiant la réutilisation adaptative, en soutenant les commerces locaux et en conciliant nouveaux investissements et besoins de la communauté, Seongsu a créé un environnement urbain dynamique et inclusif, où tradition et innovation sont toutes deux mises à l’honneur.

La popularité du quartier témoigne de sa réussite : en 2022, Seongsu était le quartier de Séoul le plus mentionné sous forme de hashtag sur Instagram, avec plus de 20 000 visiteurs par jour, dépassant même le quartier commerçant huppé de Cheongdam-dong. Son attrait tient à son authenticité, à sa diversité et à sa capacité à évoluer sans perdre de vue ses racines.

En bref

• Seongsu-dong est passé d’une zone industrielle au quartier le plus branché de Séoul grâce à la réutilisation adaptative et à la régénération urbaine.
• L’esthétique « newtro » du quartier mêle architecture vintage et culture moderne, attirant habitants et touristes.
• De grands projets de réaménagement, dont des tours très élevées et des équipements culturels, transforment le paysage urbain et l’économie.
• Les efforts visant à prévenir la gentrification et à soutenir les commerces locaux se poursuivent, mais la hausse des loyers et les fermetures d’entreprises restent des défis.
• Les investissements de célébrités, comme l’achat d’un immeuble par Jihyo, membre de TWICE, soulignent l’attrait croissant de Seongsu et la valeur de son immobilier.
• Des projets architecturaux comme le Fillome Building et le Mellower Seongsu Flagship Store illustrent la volonté du quartier de préserver son histoire tout en accueillant l’innovation.
• L’expérience de Seongsu-dong offre un modèle de développement urbain durable, qui concilie tradition, créativité et croissance économique.