La Mongolie prévoit 100 000 logements d’ici à 2030, avec davantage de prêts immobiliers et une priorité aux quartiers de gers

Un plan pour le logement fondé sur les habitations, les prêts et le foncier

La Mongolie prévoit de mettre en œuvre un programme national de 100 000 logements de 2027 à 2030, en associant le développement de l’offre de logements à une forte augmentation des prêts immobiliers. Le gouvernement entend faire passer le nombre annuel de prêts immobiliers de 9 000 à 25 000 et réduire de 50 000 le nombre de cheminées des ménages dans les quartiers de gers, grâce à la libération de terrains et à la rénovation de logements.

À partir de 2027, le gouvernement prévoit de mobiliser 1 800 milliards de MNT avec le secteur privé afin d’accorder des prêts immobiliers à 16 000 ménages supplémentaires. Les habitants des quartiers de gers d’Oulan-Bator seraient prioritaires pour l’attribution des logements, tandis que les modalités de paiement tiendraient compte des revenus et de la capacité de remboursement des ménages.

Le programme envisagé répartit les 100 000 logements entre 40 000 logements bénéficiant d’une participation de l’État et 60 000 construits par le secteur privé. Il prévoit également 567 logements locatifs pour les fonctionnaires dans 56 soums, les districts administratifs locaux de Mongolie.

Pour les familles, la principale promesse est un choix plus large que l’achat d’un logement par le biais d’un prêt immobilier classique. Le plan prévoit des logements locatifs, des formules de location-accession, de l’accession partagée à la propriété et des logements attribués dans le cadre de la libération de terrains. Les groupes ciblés éligibles pourraient acheter des logements construits avec la participation du gouvernement sans verser d’apport initial.

Pourquoi les quartiers de gers sont prioritaires

Les précédents programmes de logement ont donné certains résultats, mais, selon le gouvernement, les cheminées des quartiers de gers n’ont pas diminué de façon significative et la proportion de ménages disposant d’un logement n’a pas sensiblement augmenté. Le nouveau programme vise à lier plus directement la construction et le financement à ces résultats.

Les quartiers de gers comprennent des habitations rondes traditionnelles ainsi que d’autres logements construits sur des parcelles individuelles. L’objectif relatif aux cheminées associe la rénovation à un changement concret dans ces quartiers : faire passer les ménages de leur logement actuel à une habitation proposée dans le cadre du programme.

L’objectif de réduire de 50 000 le nombre de cheminées des ménages correspond, en chiffres, à la moitié de la cible de 100 000 logements. Il s’agit toutefois de deux mesures distinctes : la première concerne les changements dans les quartiers de gers, tandis que la seconde porte sur le programme national de logement, qui comprend les projets privés et les logements situés hors de la capitale.

Les habitants qui cèderaient leur terrain feraient partie des personnes auxquelles un logement serait proposé dans le cadre du processus de rénovation. Pour ces ménages, l’opération consiste à la fois à trouver un nouveau lieu de vie et à gérer le terrain qu’ils occupent actuellement ; les modalités d’attribution sont donc essentielles au fonctionnement du programme.

Ce que l’État et les promoteurs apporteraient

Le rôle du gouvernement dans les 40 000 logements bénéficiant d’une participation de l’État consisterait principalement à mettre à disposition des terrains et des infrastructures techniques. Des entreprises privées réaliseraient ensuite les projets de logements par étapes, sur des sites aménagés et dotés d’infrastructures.

Les infrastructures techniques désignent les réseaux de base nécessaires au fonctionnement des bâtiments, comme les raccordements à l’eau, à l’assainissement et à l’électricité. La mise en place de ces réseaux est une tâche distincte de la construction d’immeubles d’habitation, mais les deux sont indispensables pour que les familles puissent emménager dans des logements fonctionnels.

Les 60 000 logements restants seraient construits dans le cadre de projets du secteur privé, soutenus par des mesures destinées à élargir l’accès aux prêts immobiliers et le pouvoir d’achat des acquéreurs. La répartition prévue attribue 40 % des logements à la catégorie bénéficiant d’une participation de l’État et 60 % aux projets privés.

Les mesures de financement et de construction sont conçues pour fonctionner ensemble. Les promoteurs ont besoin d’acquéreurs capables de payer, tandis que les ménages ont besoin de logements abordables. Une offre de crédit plus importante faciliterait les achats, les ventes et les investissements, tandis que les mesures portant sur le foncier et les infrastructures soutiendraient l’offre de logements.

Quelle serait l’ampleur de l’élargissement de l’accès aux prêts immobiliers ?

La cible annuelle passerait de 9 000 à 25 000 prêts immobiliers, soit 16 000 prêts supplémentaires. Cela représente une hausse d’environ 178 %, ou près de 2,8 fois le nombre annuel actuel indiqué dans le plan. Un prêt immobilier sert à acheter un logement ; il est généralement remboursé sur de nombreuses années, le bien servant de garantie au prêteur.

Les 16 000 ménages supplémentaires mentionnés dans le projet de financement correspondent à l’écart entre le nombre annuel actuel de prêts immobiliers et la nouvelle cible. L’effort de financement de 1 800 milliards de MNT, prévu avec la participation du secteur privé à partir de 2027, doit soutenir cette expansion.

Le gouvernement prévoit également de soutenir les prêts destinés aux logements économes en énergie et écologiques. Concrètement, l’efficacité énergétique signifie qu’un logement nécessite moins d’énergie pour assurer le même niveau de chauffage ou d’autres services, ce qui peut contribuer à réduire les charges des habitants.

Le financement des prêts immobiliers augmenterait aussi en dehors d’Oulan-Bator, offrant davantage de possibilités aux habitants des régions de demander un prêt au logement. Le programme associe ainsi une priorité particulière pour les quartiers de gers de la capitale à un accès plus large au financement dans tout le pays.

Davantage de façons de payer pour les familles

Les options de logement proposées dans le cadre du programme tiendraient compte du revenu mensuel des ménages et de leur capacité de paiement. C’est important, car une famille capable de payer régulièrement son logement peut néanmoins avoir du mal à épargner la somme élevée généralement nécessaire au début d’un achat.

Les habitants appartenant aux groupes ciblés pourraient acheter des logements construits avec la participation du gouvernement sans verser d’apport initial. Ils devraient toujours payer leur logement, mais sans avoir à réunir la somme nécessaire au départ.

Le programme prévoit quatre principaux dispositifs :

• Des logements locatifs, permettant aux ménages d’habiter un logement en payant un loyer.
• Des formules de location-accession, qui permettent de passer de la location à la propriété selon des modalités de paiement convenues.
• De l’accession partagée à la propriété, qui permet de répartir la propriété au lieu d’exiger qu’un ménage achète immédiatement la totalité du logement.
• Des logements attribués dans le cadre de la libération de terrains, associant la rénovation de parcelles occupées à l’hébergement des habitants concernés.

Les options envisagées répondent à différentes situations. La location peut convenir aux personnes qui ont besoin d’un logement sans pouvoir l’acheter immédiatement. Les dispositifs menant à la propriété permettent d’étaler le processus dans le temps, tandis que les logements liés à la libération de terrains concernent les habitants dont les parcelles actuelles sont visées par un projet de rénovation.

Qui sélectionnerait les candidats ?

Le gouvernement indique que la sélection des candidats au logement s’appuierait sur des systèmes automatisés et intelligents afin de rendre les demandes et les décisions transparentes et de réduire la dépendance à l’égard de fonctionnaires pris individuellement. Le processus envisagé exclurait toute intervention directe du gouvernement dans la sélection des candidats.

Pour les projets Solongo 1 et Solongo 2, des banques commerciales géreraient les inscriptions et la sélection selon des critères établis et les besoins réels des habitants en matière de logement. Elles seraient chargées de mener le processus de manière transparente et équitable, sans participation du gouvernement à la sélection.

La proposition plus générale de sélection automatisée et le rôle spécifique confié aux banques décrivent la manière dont le gouvernement entend gérer l’accès aux logements. Les candidats devraient toujours respecter les règles applicables à l’option de logement ou de financement concernée.

Les plans annoncés ne précisent pas les seuils de revenus, les taux d’intérêt des prêts immobiliers, les durées de remboursement, les dates de dépôt des demandes ni les modalités d’indemnisation des terrains. Ces éléments détermineront quels ménages seront éligibles et le montant de leurs mensualités.

Des logements locatifs pour les fonctionnaires hors de la capitale

Le programme prévoit 567 logements locatifs pour les fonctionnaires dans 56 soums. Il s’agit d’un volet distinct de l’initiative nationale, consacré au logement des agents publics travaillant dans les communautés locales.

L’objectif annoncé est de faciliter le maintien des fonctionnaires dans leurs postes et de contribuer aux efforts visant à réduire la concentration de la population dans la capitale. La disponibilité d’un logement peut peser concrètement dans la décision d’un agent d’accepter ou de conserver un emploi dans un district donné.

Répartis entre 56 soums, les 567 logements représenteraient en moyenne environ 10 logements par district, même si le total annoncé ne précise pas la répartition entre les différentes localités. Ils constituent une petite part de l’objectif national, mais répondent à un besoin précis d’emploi au niveau local.

Un calendrier de 2027 à 2030

Le gouvernement a défini une période de mise en œuvre de quatre ans. L’élargissement du financement doit commencer la même année que le programme de logement, inscrivant les efforts de prêt et de construction dans un calendrier commun.

• Avant le nouveau programme : le plan mentionne 9 000 prêts immobiliers par an.
• À partir de 2027 : le gouvernement prévoit de mobiliser 1 800 milliards de MNT avec la participation du secteur privé pour élargir l’accès aux prêts immobiliers à 16 000 ménages supplémentaires.
• De 2027 à 2030 : le programme envisagé de 100 000 logements associerait la participation de l’État, les projets privés, la rénovation des quartiers de gers et des logements locatifs dans les soums.

Réparti uniformément sur quatre ans, l’objectif correspondrait à une moyenne de 25 000 logements par an. Ce calcul donne une idée de l’ampleur du programme ; l’approche annoncée prévoit une réalisation des projets par étapes.

Quels changements pour les ménages ?

Pour les habitants des quartiers de gers, la proposition prévoit un accès prioritaire au logement et la possibilité de passer d’une parcelle existante à un nouveau logement. Pour les acquéreurs ailleurs dans le pays, les principaux changements seraient une hausse du financement des prêts immobiliers et un éventail plus large de modalités de paiement.

La réussite du programme se mesurerait à plusieurs résultats concrets : les logements achevés, les ménages capables d’assumer leurs paiements, les terrains rénovés et la diminution du nombre de cheminées des ménages dans les quartiers de gers. L’objectif de 100 000 logements mesure la construction et la mise à disposition de logements, tandis que les objectifs relatifs aux prêts immobiliers et aux cheminées suivent d’autres volets de la même initiative.

Le projet mongol ne se limite donc pas à la construction d’immeubles. Il réunit dans un même programme le foncier, les infrastructures, les prêts et les différentes modalités de paiement des ménages, afin que l’augmentation de l’offre de logements se traduise par des habitations réellement accessibles aux familles.

Points clés

• La Mongolie prévoit un programme national de 100 000 logements de 2027 à 2030.
• La répartition prévue est de 40 000 logements bénéficiant d’une participation de l’État et de 60 000 logements construits dans le cadre de projets privés.
• Le nombre annuel de prêts immobiliers passerait de 9 000 à 25 000.
• Le gouvernement prévoit de mobiliser 1 800 milliards de MNT avec le secteur privé à partir de 2027.
• Les habitants des quartiers de gers seraient prioritaires, avec pour objectif de réduire de 50 000 le nombre de cheminées des ménages.
• Les modalités de paiement comprennent la location, la location-accession, l’accession partagée à la propriété et les logements attribués dans le cadre de la libération de terrains.
• Le programme prévoit 567 logements locatifs pour les fonctionnaires dans 56 soums.