Les prix des appartements à Séoul en hausse pour la 90e semaine, tandis que Gangnam recule et que Gyeonggi progresse

Une longue hausse masque des écarts croissants

Les prix des appartements à Séoul ont progressé pour la 90e semaine consécutive selon l’enquête de l’Office coréen de l’immobilier pour la quatrième semaine d’octobre. Mais la hausse de 0,09 % dans la capitale recouvre des situations très contrastées. Le district de Gangnam a reculé de 0,38 %, tandis que celui de Seongbuk a progressé de 0,39 %. Dans la province voisine de Gyeonggi, Gunpo et le district de Yeongtong, à Suwon, ont chacun gagné 0,58 %.

L’enquête, qui porte sur la situation au 26 octobre et a été publiée le 29 octobre, montre que la hausse hebdomadaire à Séoul a ralenti pour la deuxième semaine consécutive. Elle est passée de 0,16 % la deuxième semaine d’octobre à 0,13 % la troisième, puis à 0,09 % la quatrième. En moyenne, les prix continuaient d’augmenter dans toute la ville, mais à un rythme plus faible.

Les prix des appartements dans le Gyeonggi ont progressé de 0,20 %, un peu moins que les 0,21 % de la semaine précédente. Leur hausse hebdomadaire a néanmoins dépassé celle de Séoul pour la sixième semaine consécutive, une série entamée la quatrième semaine de septembre. La dernière progression dans la province était plus de deux fois supérieure à celle de Séoul.

Pour les locataires, la tendance était différente. L’indice des jeonse à Séoul a augmenté de 0,17 %, après 0,16 % la semaine précédente, prolongeant sa propre série de hausses à 90 semaines. Le jeonse est un mode de location coréen dans lequel le locataire verse une importante caution remboursable au lieu de payer le loyer mensuel habituel.

À quel rythme la hausse ralentit-elle à Séoul ?

La hausse hebdomadaire des prix à Séoul s’est réduite de 0,04 point de pourcentage dans la dernière enquête, après une baisse de 0,03 point la semaine précédente. Par rapport à la hausse de 0,16 % enregistrée la deuxième semaine, la dernière progression de 0,09 % était inférieure d’environ 44 %.

Un point de pourcentage mesure l’écart entre deux pourcentages. Ici, il permet de décrire un ralentissement : l’indice de la ville continuait de progresser, mais l’ampleur de chaque hausse hebdomadaire diminuait.

La séquence d’octobre montre comment le ralentissement s’est installé :

• Deuxième semaine d’octobre : les prix de vente des appartements à Séoul ont augmenté de 0,16 %.
• Troisième semaine d’octobre : la hausse a ralenti à 0,13 %.
• Quatrième semaine d’octobre, situation au 26 octobre : la hausse a ralenti à 0,09 %.
• 29 octobre : l’Office coréen de l’immobilier a publié les résultats de la quatrième semaine.

L’Office a décrit un marché où des biens moins chers ont été proposés dans certains secteurs et dans des ensembles immobiliers engagés dans des projets de reconstruction, tandis que des résidences recherchées, soutenues par une demande ferme, ont enregistré des transactions à des prix plus élevés. Ces mouvements opposés ont entraîné une hausse plus faible à l’échelle de Séoul.

Les trois districts de Gangnam reculent davantage

Gangnam, Seocho et Songpa, trois districts associés à certains des logements les plus chers de Séoul, ont tous enregistré des baisses plus marquées. Gangnam a reculé de 0,38 %, contre 0,31 % la semaine précédente. La baisse de Seocho s’est accentuée, passant de 0,32 % à 0,35 %, tandis que celle de Songpa est passée de 0,13 % à 0,22 %.

La faiblesse de Gangnam était concentrée dans les grands ensembles immobiliers de Yeoksam et d’Apgujeong. À Seocho, les baisses concernaient principalement les quartiers de Banpo et Seocho. À Songpa, elles se concentraient à Jamsil et Sincheon.

Le recul cumulé de Gangnam depuis le début de l’année a atteint 1,64 %. La crainte d’une éventuelle hausse de la facture fiscale en cas de modification des règles d’imposition a été citée parmi les facteurs pesant sur les biens les plus chers. Les changements fiscaux envisagés n’ont pas été précisés.

Le sud de la ville dans son ensemble affichait également une faiblesse. Dans les 11 districts de Séoul situés au sud du fleuve Han, les prix des appartements ont reculé de 0,02 %, tandis que les 14 districts au nord du fleuve ont progressé de 0,22 %. Ce groupe méridional comprend davantage de districts que les seuls Gangnam, Seocho et Songpa.

Les prix progressent dans le nord de Séoul, mais certains secteurs ralentissent

Seongbuk a enregistré la plus forte hausse hebdomadaire de Séoul, à 0,39 %, portée par les grands ensembles immobiliers de Donam et Gireum. Seodaemun a progressé de 0,36 %, grâce notamment aux appartements de petite et moyenne superficie à Hongeun et Hongje. Jongno a gagné 0,35 %, soutenu par les grands programmes immobiliers de Changsin et Muak.

Gangbuk et Dobong ont chacun progressé de 0,32 %. Ces chiffres témoignent d’une pression persistante sur les prix dans plusieurs districts du nord, alors même que les secteurs les plus chers du sud reculaient.

D’autres districts du nord et de l’est ont perdu de leur dynamisme. La hausse à Nowon est passée de 0,26 % à 0,12 %, marquant un deuxième ralentissement hebdomadaire consécutif. À Gwangjin, elle a ralenti de 0,16 % à 0,05 %, et à Seongdong, de 0,21 % à 0,08 %.

Les chiffres cumulés montrent l’ampleur de la hausse des prix avant la dernière semaine. Depuis le début de l’année, Seongbuk affichait une progression de 16,56 %, Seodaemun de 14,07 %, Gangseo de 13,14 % et Guro de 13,03 %. Dongdaemun et Nowon avaient gagné respectivement 12,78 % et 12,71 %.

Pour les acheteurs, la situation est exigeante : une hausse hebdomadaire plus faible peut survenir après plusieurs mois de fortes progressions. La dernière hausse à Nowon représentait moins de la moitié de celle de la semaine précédente, mais la progression cumulée restait à deux chiffres.

Les plus fortes hausses du Gyeonggi se déplacent d’une ville à l’autre

Gunpo et le district de Yeongtong, à Suwon, arrivaient en tête des marchés du Gyeonggi mis en avant, avec des hausses hebdomadaires de 0,58 %. À Gunpo, la progression s’est accélérée par rapport à 0,53 %, avec des hausses concentrées dans les grands ensembles immobiliers de Sanbon et Geumjeong. À Yeongtong, elle s’est accélérée par rapport à 0,52 %, soutenue par les grands programmes immobiliers des quartiers de Maetan et Yeongtong.

Le district de Giheung, à Yongin, a progressé de 0,54 %, contre 0,30 % la semaine précédente, grâce à la vigueur des quartiers de Jung et Dongbaek. Parmi les autres hausses importantes figuraient Uiwang, à 0,47 %, le district de Byeongjeom, à Hwaseong, à 0,44 %, le district de Gwonseon, à Suwon, à 0,42 %, et celui de Dongtan, à Hwaseong, à 0,41 %. Les prix continuaient d’augmenter à Byeongjeom et Dongtan, mais moins rapidement que la semaine précédente.

Certains secteurs qui figuraient auparavant parmi les plus dynamiques ont nettement ralenti. Le district de Bundang, à Seongnam, a progressé de 0,20 %, contre 0,79 % deux semaines plus tôt. Dans le district de Dongan, à Anyang, la hausse a ralenti de 0,56 % à 0,38 %. Icheon a évolué à contre-courant de la moyenne provinciale, reculant de 0,20 % pour la sixième semaine consécutive.

Les tendances régionales indiquent que la vigueur se déplace d’un secteur à l’autre, plutôt que toutes les villes n’accélèrent de concert. La hausse des prix autour des bassins d’emploi de l’industrie des semi-conducteurs à Suwon et Yongin a été présentée comme une incitation pour les acheteurs à s’intéresser à des secteurs voisins relativement moins chers, dont Gunpo et Uiwang.

Nam Hyuk-woo, chercheur en immobilier chez Woori Bank, estime que la dynamique des prix à Séoul se diffuse plus largement dans le Gyeonggi. Selon lui, la vigueur de la province pourrait se maintenir quelque temps, que les différents secteurs soient ou non soumis à des restrictions sur le marché immobilier.

Les transactions à Yeongtong donnent une idée des sommes en jeu

Un appartement de 101 mètres carrés dans la résidence Salgugol Donga, dans le quartier de Yeongtong, a été vendu 1,07 milliard de wons le 27 octobre, établissant un record pour cette superficie dans l’ensemble immobilier. Un appartement de même superficie avait été vendu 947 millions de wons le 23 octobre.

L’écart entre ces deux transactions s’élevait à 123 millions de wons, soit environ 13 % de plus que le prix de la première, en quatre jours. Pour comparer des logements au sein d’un même ensemble, les acheteurs doivent également tenir compte de caractéristiques telles que l’étage, l’état du bien et la vue, qui n’ont pas été précisées pour ces transactions.

D’autres ventes à Yeongtong ont également atteint des records. Un appartement de 59 mètres carrés dans la résidence Cheongmyeong Maeul Jugong a changé de mains pour 718 millions de wons le 28 octobre. Un appartement de 84 mètres carrés dans la résidence Sinnamusil Poonglim s’est vendu 1,05 milliard de wons le 23 octobre.

Ces transactions ont eu lieu avant et après la date de référence de l’enquête, fixée au 26 octobre. Les ventes des 27 et 28 octobre donnent donc un aperçu plus récent de l’activité dans un district qui enregistrait déjà l’une des plus fortes hausses hebdomadaires du Gyeonggi.

De fortes hausses cumulées face aux projets de nouvelles constructions

Depuis le début de l’année, les prix des appartements à Gwangmyeong avaient progressé de 17,62 %. Parmi les secteurs du Gyeonggi mis en avant, suivaient Yeongtong, à 17,47 %, Dongan, à 16,90 %, Bundang, à 16,86 %, et le district de Suji, à Yongin, à 16,32 %.

À Dongtan, la hausse a atteint 21,32 % après une réorganisation administrative en février. La période de calcul commence à cette date, tandis que les autres chiffres cumulés correspondent aux progressions enregistrées depuis le début de l’année.

Plusieurs localités concernées par les nouveaux projets annoncés de zones de logements publics continuaient également d’enregistrer des hausses. Le 29 octobre, le gouvernement a annoncé des projets dans des secteurs proches de Séoul, notamment là où la dernière enquête faisait état d’une progression persistante des prix.

Hanam a progressé de 0,33 % sur la semaine et Guri de 0,31 %. Leurs hausses cumulées ont atteint respectivement 13,97 % et 13,46 %. Uijeongbu a gagné 0,11 %, Gimpo 0,04 % et Goyang 0,03 %.

Le calendrier est important pour les ménages qui envisagent de s’installer dans ces secteurs : l’enquête porte sur les prix au 26 octobre, soit trois jours avant l’annonce. Les chiffres décrivent la situation du marché à la veille de l’annonce des nouvelles constructions. Aucun calendrier de construction ou d’achèvement n’a été communiqué avec ces chiffres.

La pression locative persiste malgré le ralentissement général du marché

La hausse du jeonse à Séoul s’est accélérée à 0,17 %, avec une progression de 0,34 % à Dobong et de 0,32 % à Dongdaemun. L’Office coréen de l’immobilier a décrit une hausse des prix locatifs dans les résidences recherchées, notamment les grands ensembles et ceux proches des gares, parallèlement à certaines transactions à des prix réajustés.

L’indice du jeonse dans le Gyeonggi a progressé de 0,18 %, sans changement par rapport à la semaine précédente, tandis que l’indice national a augmenté de 0,10 %. Pour un ménage qui renouvelle son contrat de jeonse ou déménage dans un autre appartement, la hausse du dépôt de garantie peut accroître le montant de liquidités ou d’emprunt nécessaire pour se loger.

La pénurie d’annonces locatives et l’entrée de certains locataires sur le marché de l’achat ont été citées parmi les facteurs qui soutiennent les prix de vente dans le Gyeonggi. Les deux marchés sont ainsi liés dans la pratique : les ménages qui comparent un dépôt de location plus élevé au coût d’un achat peuvent réévaluer l’option qui leur est accessible.

Dans l’ensemble de la Corée du Sud, les prix de vente des appartements ont augmenté de 0,07 %. La région de la capitale, qui comprend Séoul, le Gyeonggi et Incheon, a progressé de 0,14 %, contre 0,16 % précédemment. À Incheon, l’indice est passé d’une hausse de 0,02 % à un recul de 0,01 %, tandis que les régions situées hors de la capitale ont progressé de 0,01 %.

La hausse hebdomadaire à Ulsan est passée de 0,02 % à 0,04 %, tandis que Daegu est passée d’une stabilité à un recul de 0,01 %. La hausse nationale reflète donc à la fois de fortes progressions dans certains secteurs du Gyeonggi, un ralentissement à Séoul et des variations bien plus modestes ailleurs.

À retenir

• Les prix de vente des appartements à Séoul ont progressé de 0,09 % la quatrième semaine d’octobre, prolongeant leur hausse pour la 90e semaine consécutive.
• Le rythme a ralenti pour la deuxième semaine consécutive, tandis que les baisses se sont accentuées à Gangnam, Seocho et Songpa.
• Seongbuk a enregistré la plus forte hausse hebdomadaire de Séoul, à 0,39 % ; sa progression cumulée depuis le début de l’année a atteint 16,56 %.
• Le Gyeonggi a progressé de 0,20 %, dépassant la hausse hebdomadaire de Séoul pour la sixième semaine consécutive.
• Gunpo et Yeongtong ont chacun gagné 0,58 %, tandis que Giheung a progressé de 0,54 %.
• L’indice du jeonse à Séoul a augmenté de 0,17 %, accélérant alors même que la hausse des prix de vente ralentissait.
• Les prix de vente des appartements à l’échelle nationale ont progressé de 0,07 %, avec de fortes disparités selon les secteurs.