Les prix des appartements neufs dans la région de Tokyo atteignent 114,94 millions de yens, tandis que les ventes ralentissent et que les stocks augmentent

Des prix records dans un marché qui ralentit

Le prix moyen d’un appartement neuf mis en vente dans la région métropolitaine de Tokyo a atteint 114,94 millions de yens entre avril et septembre 2026, soit une hausse de 21,1 % sur un an, alors même que les acheteurs prenaient davantage de temps pour se décider et que les stocks invendus augmentaient. Dans les 23 arrondissements de Tokyo, le prix moyen a grimpé de 34,7 %, à 179,25 millions de yens.

L’Institut de l’économie immobilière a annoncé ces chiffres le 20 octobre. Pour la première fois depuis le début des relevés, en 1973, le prix moyen régional a dépassé les 100 millions de yens au premier semestre d’un exercice fiscal. L’enquête porte sur Tokyo et les préfectures voisines de Kanagawa, Saitama et Chiba.

Les promoteurs ont mis en vente 8 601 appartements dans la région en six mois, soit 6 % de moins qu’un an auparavant. Il s’agit du deuxième plus faible total pour un premier semestre fiscal en 30 ans, après celui de l’exercice 2024. Dans le même temps, le nombre de logements encore disponibles à la vente atteignait 6 775 à la fin septembre, soit 896 de plus qu’un an plus tôt.

Le ralentissement s’est accentué en septembre. Seuls 50,4 % des logements nouvellement mis en vente ont trouvé preneur ce mois-là, tandis que le nombre de lancements a chuté de 40,1 % sur un an. Le prix moyen régional a également reculé, malgré la pression persistante des coûts de construction élevés et de la rareté des terrains à bâtir.

Un acheteur potentiel d’une trentaine d’années a décrit les choix auxquels sont confrontés les ménages. Il espérait acheter dans l’arrondissement de Bunkyo, à Tokyo, mais les biens qu’il a trouvés, proposés aux alentours de 200 millions de yens, dépassaient son budget. Il a finalement acheté ailleurs dans les 23 arrondissements de la capitale.

Son expérience illustre les difficultés concrètes du marché : les acheteurs peuvent changer de quartier ou revoir leur budget, tandis que les promoteurs restent confrontés à des coûts élevés, alors même qu’il devient plus difficile de conclure des ventes.

Les quartiers où les prix ont augmenté, et ceux où ils ont baissé

Les 23 arrondissements de Tokyo ont enregistré un quatrième record consécutif du prix moyen au premier semestre fiscal. À 179,25 millions de yens, celui-ci dépassait de plus du double la moyenne de 79,78 millions de yens dans le reste de Tokyo, où les prix ont progressé de 15,9 % sur un an.

Après les 23 arrondissements, c’est à Chiba que la hausse en pourcentage a été la plus forte. Le prix moyen y a augmenté de 24,1 %, à 73,76 millions de yens, notamment grâce à de grands programmes immobiliers autour de Funabashi. De grands projets de tours dans l’arrondissement de Chuo, à Tokyo, ont également contribué à tirer la moyenne de la capitale vers le haut.

Kanagawa et Saitama ont évolué en sens inverse. Le prix moyen a baissé de 1,6 % à Kanagawa, à 77,16 millions de yens, et de 2,1 % à Saitama, à 64,57 millions de yens. Malgré ces baisses, ces deux territoires restent chers pour les ménages qui ne peuvent plus se loger dans le centre de Tokyo.

L’écart entre les 23 arrondissements et Saitama atteignait 114,68 millions de yens par appartement, d’après leurs prix moyens respectifs de 179,25 et 64,57 millions de yens. Le lieu d’achat change donc considérablement le montant à prévoir, même si les chiffres reflètent aussi les différences entre les biens mis en vente dans chaque zone.

L’importance de la composition des biens mis en vente

Les chiffres de l’Institut portent sur les appartements nouvellement mis en vente. Une moyenne peut augmenter parce que chaque bien coûte plus cher, parce que les promoteurs lancent une proportion plus importante de logements onéreux, ou sous l’effet conjugué de ces deux évolutions.

La mise en vente successive de grands programmes a contribué à tirer la moyenne d’avril à septembre vers le haut, alors que le nombre total de nouveaux logements restait limité. Les terrains adaptés se faisant plus rares, les promoteurs se concentrent sur des emplacements pratiques où des projets coûteux peuvent trouver des acheteurs.

Le mois de septembre a montré à quelle vitesse cette composition peut changer. Le prix moyen régional a reculé de 4,1 % sur un an, à 95,52 millions de yens. Il s’agit de sa deuxième baisse mensuelle consécutive et du deuxième mois de suite où il passe sous la barre des 100 millions de yens. Moins de biens onéreux sont arrivés sur le marché, les promoteurs peinant à acquérir des terrains et l’offre se contractant dans les zones prisées.

Les 23 arrondissements de Tokyo ont tout de même enregistré une hausse de 1,3 % en septembre, portant leur prix mensuel moyen à 139,4 millions de yens. Dans l’ensemble de la région, le prix moyen au mètre carré n’a diminué que de 0,5 %, à 1,458 million de yens, contre une baisse plus marquée de 4,1 % pour le prix moyen par appartement. La superficie moyenne des logements était de 65,50 mètres carrés.

Ces deux indicateurs permettent de mieux comprendre le marché : le prix total dépend à la fois de la surface du logement et du prix au mètre carré. Les variations de superficie et d’emplacement des nouveaux logements peuvent faire fluctuer la moyenne générale d’un mois à l’autre.

Les coûts de construction continuent de peser sur les promoteurs

L’indice national des prix des matériaux de construction a atteint 153,4 en septembre, soit environ 34 % de plus qu’il y a cinq ans. Cet indice suit l’évolution du prix des matériaux, et non celui d’un logement achevé.

Les coûts de la main-d’œuvre ont également augmenté dans un contexte de pénurie de travailleurs. Les promoteurs doivent assumer ces dépenses en plus du coût d’acquisition des terrains, particulièrement élevé dans les quartiers centraux densément bâtis de Tokyo.

Cette combinaison explique en partie pourquoi les ventes peuvent ralentir alors que les prix affichés restent élevés. Un promoteur confronté au coût élevé des terrains, des matériaux et de la main-d’œuvre dispose de peu de marge pour réduire le prix de vente d’un projet sans accepter une baisse de rentabilité.

Les achats spéculatifs et les investissements visant à revendre les biens peuvent aussi accentuer la pression à la hausse. Les chiffres ne permettent pas de déterminer quelle part de l’augmentation leur est imputable ; leur contribution reste donc incertaine.

L’Institut de l’économie immobilière s’attend à ce que les coûts de construction et de main-d’œuvre maintiennent les prix à un niveau élevé. Tadashi Matsuda, son chercheur principal, a également décrit un marché où la hausse des taux d’intérêt freine les acheteurs potentiels, tandis que les coûts de construction continuent de soutenir une progression graduelle des prix.

Moins de mises en vente, davantage de logements en attente d’acheteurs

Les 23 arrondissements de Tokyo ont proposé 3 313 appartements neufs entre avril et septembre, soit 7,9 % de moins qu’un an auparavant. Dans l’ensemble de la région métropolitaine, le recul du nombre de mises en vente, à 8 601, a réduit le choix de nouveaux logements pour les acheteurs.

Le stock de logements invendus a néanmoins atteint 6 775 unités à la fin septembre, contre 5 879 un an plus tôt. Il s’agit d’une hausse d’environ 15,2 %, calculée à partir de ces deux totaux. Le stock a également augmenté de 165 unités par rapport à août, marquant un quatrième mois consécutif de hausse.

Le taux de contractualisation constitue un autre indicateur de la demande. Il correspond à la part des appartements nouvellement mis en vente qui font l’objet d’un contrat au cours du mois de leur lancement. Entre avril et septembre, il s’est établi à 62,8 %, restant sous les 70 % pour une troisième période consécutive de six mois.

En septembre, le taux était encore plus faible, à 50,4 %, soit quatre points de pourcentage de moins qu’un an auparavant. Il s’élevait à 69,5 % en juillet et à 61,1 % en août. Concrètement, environ la moitié des nouveaux logements de septembre ont trouvé preneur au cours de leur premier mois de commercialisation.

Le nombre de mises en vente et le stock mesurent des réalités différentes. Le premier comptabilise les logements nouvellement proposés pendant une période donnée, tandis que le stock comprend ceux qui n’ont pas encore trouvé d’acheteur lors de lancements antérieurs. Le nombre de nouveaux projets mis en vente peut donc diminuer alors que le stock de logements invendus augmente.

Le ralentissement de septembre a aussi touché le centre de Tokyo

Les promoteurs ont mis en vente 1 142 appartements dans la région métropolitaine en septembre, soit 40,1 % de moins qu’un an auparavant, mais presque autant qu’en août, où le total était inférieur de deux unités. Le nombre de mises en vente a baissé dans toute la zone étudiée, sauf à Chiba.

Les 23 arrondissements de Tokyo ont représenté 409 logements, soit 35,8 % du total régional de septembre. Kanagawa suivait avec 370 logements, tandis que Chiba en comptait 153, Saitama 115 et le reste de Tokyo, hors des 23 arrondissements, 95.

Les six arrondissements centraux de Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Bunkyo et Shibuya n’ont enregistré que 72 mises en vente, pour un prix moyen de 193,07 millions de yens. Un an plus tôt, 75 logements avaient été mis en vente au prix moyen de 203,96 millions de yens. Leur prix moyen au mètre carré a également baissé, passant de 3,202 à 3,023 millions de yens.

Les programmes de tours ont continué de faire partie du marché, mais leur offre s’est contractée. Les immeubles d’au moins 20 étages ont représenté 321 logements répartis dans 13 projets, contre 528 logements dans 15 projets un an auparavant. Leur taux de contractualisation en septembre s’élevait à 51,1 %, proche des 50,4 % observés sur l’ensemble du marché.

L’Institut prévoit environ 1 500 mises en vente en octobre 2026. Ce chiffre dépasserait les 1 316 logements d’octobre 2025, mais resterait inférieur aux 1 833 mis en vente en octobre 2024. Cette prévision porte sur le nombre de logements arrivant sur le marché ; leur prix et leurs ventes effectives dépendront des projets proposés et de la demande des acheteurs.

La hausse des taux immobiliers pèse sur le budget des ménages

Les grandes banques ont relevé les taux des prêts immobiliers en septembre et en octobre, après le relèvement de son taux directeur par la Banque du Japon. Le taux de référence des prêts immobiliers à taux variable, choisis par environ 80 % des emprunteurs, est passé à 3,375 % par an.

Le taux d’un prêt immobilier variable peut évoluer pendant la durée du prêt. Lorsque le taux applicable augmente, l’emprunt coûte plus cher : les mensualités augmentent ou le remboursement du capital ralentit, selon les conditions du prêt.

Le taux de référence sert de point de comparaison. Le taux réellement appliqué à un ménage dépend des réductions accordées par l’établissement prêteur et des conditions du contrat. Pour évaluer leur capacité financière, les acheteurs doivent donc connaître le taux proposé pour leur propre prêt.

La hausse des prix et celle du coût de l’emprunt pèsent sur un même budget de deux côtés. Pour maintenir des remboursements supportables, un ménage peut devoir augmenter son apport, choisir un bien moins cher, changer de quartier ou repousser son achat.

Matsuda a déclaré que la hausse des taux n’était pas bénéfique au marché des appartements et a averti que la demande pourrait s’affaiblir si les prix continuaient de grimper. Son analyse concorde avec le ralentissement des taux de contractualisation et la hausse des stocks, alors que les promoteurs restent confrontés à des coûts de construction élevés.

Les promoteurs ont également accru l’offre d’appartements assortis d’un bail foncier à durée déterminée : 708 logements ont été mis en vente entre avril et septembre, soit 4 % de plus qu’un an auparavant. Dans ce type de contrat, l’acheteur acquiert l’appartement, tandis que le terrain sous-jacent est loué pour une durée définie. Le loyer foncier, la durée du bail et les conditions prévues à son échéance deviennent alors des éléments importants de la décision d’achat.

Deux records semestriels portant sur des mois différents

Les chiffres du premier semestre fiscal font suite à un autre record enregistré entre janvier et juin 2026. Au cours de cette période calendaire, le prix moyen dans la région métropolitaine a atteint 101,35 millions de yens, en hausse de 13,1 % sur un an. Dans les 23 arrondissements de Tokyo, il s’est établi à 142,49 millions de yens, en hausse de 9,1 %.

À Chiba, le prix moyen de janvier à juin a atteint 89,97 millions de yens, soit une hausse de 56,8 %, portée par des ventes de biens onéreux à Funabashi. L’offre régionale a baissé de 0,8 %, à 7 989 logements, marquant une troisième période consécutive de janvier à juin avec moins de 10 000 mises en vente.

Les deux périodes semestrielles se chevauchent d’avril à juin, mais portent sur des mois différents. L’exercice fiscal japonais commence en avril : la dernière publication couvre donc la période d’avril à septembre, et non celle de janvier à juin. Chacune de ces périodes a établi un record pour la période considérée.

Matsuda, chercheur à l’Institut de l’économie immobilière, avait décrit ses perspectives de prix en commentant les résultats de janvier à juin :

« Même si les prix s’assouplissent quelque peu à l’automne, ils devraient rester proches de 100 millions de yens »,

Le prix moyen régional de septembre, à 95,52 millions de yens, était proche de ce niveau, tandis que la moyenne sur l’ensemble de la période d’avril à septembre était nettement plus élevée. Cette évolution montre pourquoi les mises en vente d’un seul mois peuvent différer de la tendance observée sur une période plus longue.

Les dates qui jalonnent l’évolution

Les chiffres de 2026 retracent le passage de prix records à un ralentissement des achats, tandis que les coûts restent élevés tout au long de la période. Les principales dates sont les suivantes :

• Janvier à juin 2026 : le prix moyen régional atteint 101,35 millions de yens, tandis que les mises en vente totalisent 7 989 logements.
• Avril à septembre 2026 : le prix moyen du premier semestre fiscal grimpe à 114,94 millions de yens, avec 8 601 mises en vente et un taux de contractualisation de 62,8 %.
• Juillet à septembre 2026 : le taux mensuel de contractualisation passe de 69,5 % à 61,1 %, puis à 50,4 %.
• Septembre 2026 : le prix moyen régional baisse à 95,52 millions de yens, tandis que le stock atteint 6 775 logements.
• 20 octobre 2026 : l’Institut publie les derniers résultats et prévoit environ 1 500 mises en vente en octobre.

Pour les acheteurs potentiels, le marché se caractérise désormais par davantage de logements invendus, mais l’accès à la propriété reste difficile. Pour les promoteurs, le défi consiste à trouver des acheteurs à des prix couvrant le coût élevé des terrains et de la construction. Les prochains chiffres sur les mises en vente et les contrats permettront de savoir si le ralentissement de septembre se poursuit.

À retenir

• Le prix moyen des appartements neufs dans la région métropolitaine de Tokyo a atteint 114,94 millions de yens entre avril et septembre 2026, en hausse de 21,1 %.
• Dans les 23 arrondissements de Tokyo, le prix moyen s’est établi à 179,25 millions de yens, tandis que Kanagawa et Saitama ont enregistré de modestes baisses.
• Les mises en vente régionales ont diminué de 6 %, à 8 601 logements, tandis que le stock de septembre a augmenté d’environ 15,2 % sur un an.
• En septembre, le prix moyen est tombé à 95,52 millions de yens et seuls 50,4 % des nouveaux logements ont fait l’objet d’un contrat le mois de leur mise en vente.
• Les coûts de construction élevés soutiennent les prix, tandis que la hausse des taux immobiliers pèse davantage sur les acheteurs.