L’Agence japonaise du tourisme revient sur sa position concernant l’interdiction des hébergements chez l’habitant
L’Agence japonaise du tourisme s’apprête à renverser des années de politique en indiquant aux municipalités qu’elles peuvent, dans les faits, interdire les hébergements chez l’habitant, appelés minpaku, dans les quartiers où l’afflux de touristes perturbe la vie quotidienne. Selon des sources au fait du dossier, l’agence publiera une notification plus tard ce mois-ci pour préciser que les règlements locaux peuvent fixer à zéro le nombre de jours d’activité autorisés par an dans certaines zones. Cette mesure contredit directement sa position antérieure, selon laquelle de telles interdictions s’écartaient de l’objectif de la loi.
Sommaire
- L’Agence japonaise du tourisme revient sur sa position concernant l’interdiction des hébergements chez l’habitant
- Pourquoi les habitants s’opposent à ces hébergements
- Comment fonctionneront les interdictions locales
- Des villes tracent déjà leur propre voie
- Les failles du régime des zones spéciales et les craintes d’expulsion
- Des avertissements contre les effets pervers d’un durcissement
- À retenir
Ce revirement intervient alors que le Japon peine à concilier ses ambitieux objectifs touristiques avec la réalité du surtourisme dans les quartiers résidentiels. Depuis l’entrée en vigueur de la loi sur les activités d’hébergement chez l’habitant, en juin 2018, les propriétaires peuvent déclarer des maisons et des appartements comme locations de courte durée pour un maximum de 180 jours par an, sans avoir besoin d’une licence hôtelière classique. Le dispositif visait à répondre à l’augmentation du nombre de visiteurs étrangers en mobilisant les logements vacants. Les déclarations ont progressé de manière constante et atteignaient environ 40 700 biens dans le pays en mai. La simplicité des démarches a fait des minpaku une option attrayante pour les investisseurs immobiliers comme pour les propriétaires, entraînant une expansion rapide dans les centres urbains et les villes de villégiature.
Cette croissance a toutefois créé des tensions. La prochaine notification indiquera que les municipalités peuvent imposer un plafond de zéro jour lorsque les hébergements chez l’habitant menacent de dégrader le cadre de vie à proximité de logements ou d’établissements scolaires. Elle confirmera également que les activités existantes peuvent être restreintes lorsque des problèmes se sont déjà manifestés, et que les exploitants peuvent être contraints d’installer des sonomètres et des caméras de surveillance pour contrôler le respect des règles.
En plus de donner davantage de pouvoir aux règlements locaux, le gouvernement central prévoit de lancer, au cours de l’exercice budgétaire en cours, un centre d’appels expérimental chargé de recueillir les plaintes nocturnes concernant le bruit et d’autres nuisances. Cette mesure montre que Tokyo reconnaît désormais les lacunes du contrôle, qui ont exaspéré les habitants et submergé les responsables municipaux sous le nombre d’infractions.
Pourquoi les habitants s’opposent à ces hébergements
Les plaintes à l’origine de ce changement de politique ne sont ni nouvelles ni isolées. Dans les arrondissements de Tokyo et les principaux pôles touristiques comme Kyoto et Osaka, les habitants ont signalé une longue série de problèmes liés aux séjours de courte durée, dont les visiteurs connaissent souvent mal les coutumes locales.
Dans l’arrondissement de Kita, à Tokyo, où le nombre de minpaku déclarés a presque triplé en trois ans pour atteindre 522 en septembre 2024, des responsables locaux ont fait état d’une multiplication par neuf des plaintes officielles, avec un total de 53 pour le seul exercice 2024. Un homme de 77 ans, président d’une association de quartier, a exprimé des sentiments mitigés face aux changements dans son voisinage.
Je suis heureux que des touristes viennent dans l’arrondissement de Kita, mais je veux qu’ils respectent les règles.
Il a déploré que les points de collecte des ordures soient devenus des dépotoirs où s’accumulent des déchets non triés, notamment des bouteilles portant des étiquettes en langues étrangères, depuis qu’un immeuble voisin accueille des touristes. Il a souligné que les infractions aux règles locales de collecte des déchets étaient devenues très fréquentes. Dans certains cas, les visiteurs ont déposé leurs ordures en dehors des horaires prévus, attirant des nuisibles et défigurant les rues impeccables dont les habitants de longue date sont fiers.
Le bruit nocturne reste un autre sujet de crispation. Dans l’arrondissement de Shinjuku, qui a prononcé en décembre les premières fermetures ordonnées par Tokyo, visant 11 établissements exploités par quatre opérateurs après des manquements répétés aux obligations en vigueur, les données municipales montrent que la majorité des 561 plaintes enregistrées lors de l’exercice 2025 concernaient le bruit et le dépôt irrégulier des déchets. Les habitants de l’arrondissement de Toshima, où plus de 1 800 minpaku déclarés se trouvent près de la gare d’Ikebukuro, ont exprimé des frustrations similaires. Lors d’une réunion locale en octobre 2025, le président d’une association de quartier a qualifié sans détour les exploitants de minpaku de « méchants », témoignant de la colère des habitants qui ont le sentiment que leur quartier a été transformé sans leur consentement en zone hôtelière officieuse. Parmi les plaintes figuraient le bruit des valises à roulettes dans les rues après minuit et les fêtes organisées dans des logements dépourvus de gestionnaire sur place.
Comment fonctionneront les interdictions locales
La prochaine notification de l’Agence du tourisme apportera les précisions juridiques réclamées par de nombreuses collectivités. En vertu de la loi sur les activités d’hébergement chez l’habitant, les pouvoirs publics locaux peuvent restreindre les zones et les jours d’activité, mais les directives du gouvernement central les dissuadaient jusqu’à présent de ramener à zéro le plafond annuel de 180 jours.
La nouvelle position approuve explicitement le plafond de zéro jour comme un outil légitime de protection des quartiers résidentiels. Les municipalités seront informées qu’elles peuvent interdire les nouveaux minpaku comme ceux déjà en activité dans des zones précises, si la concentration de locations risque d’augmenter à proximité d’écoles ou de logements, ou si des effets négatifs se sont déjà manifestés.
En plus des interdictions par zone, la notification approuvera des exigences en matière d’équipement. Les règlements locaux pourront imposer aux exploitants d’installer des caméras de surveillance et des sonomètres, afin de constituer des preuves en cas de litige concernant le bruit des fêtes ou les comportements bruyants. Il s’agit d’un renforcement majeur du contrôle, qui passe d’un simple système de déclaration à une surveillance active des logements privés utilisés à des fins commerciales.
La loi de 2018 visait à l’origine à simplifier les démarches pour les propriétaires souhaitant louer des chambres inoccupées à des voyageurs. Contrairement aux hôtels classiques, qui doivent obtenir des autorisations et employer du personnel à la réception en vertu de la loi sur les activités hôtelières, les minpaku n’ont besoin que d’être déclarés. Cette procédure allégée a favorisé l’expansion rapide du marché, mais elle a aussi fait peser l’essentiel des responsabilités de contrôle sur des services municipaux en sous-effectif.
Des villes tracent déjà leur propre voie
Plusieurs collectivités locales avaient anticipé ce revirement en durcissant leurs règles de leur propre initiative. Kyoto, qui applique déjà certaines des restrictions les plus strictes du Japon concernant les minpaku, envisage désormais d’étendre les quartiers où ces locations sont de fait interdites. En janvier, le maire Koji Matsui a déclaré que les activités des minpaku nuisaient dans une certaine mesure au maintien des communautés locales. Il a dit vouloir renforcer la réglementation en révisant les arrêtés municipaux, sans exclure la possibilité d’imposer un plafond de zéro jour.
À Karuizawa, station de montagne prisée de la préfecture de Nagano, le maire Michio Tsuchiya a déclaré en octobre que l’objectif ultime était d’interdire les minpaku dans toute la ville. La municipalité réclamait au gouvernement central l’autorisation d’adapter les restrictions aux réalités locales plutôt que d’accepter une approche uniforme définie à Tokyo.
Les arrondissements de la capitale s’activent eux aussi pour réagir. L’arrondissement de Sumida étudie un règlement qui limiterait les minpaku aux week-ends, sauf si un gestionnaire résident est présent. Celui de Kita envisage d’interdire les nouveaux établissements dans les quartiers résidentiels en l’absence de gestionnaires sur place. Après avoir d’abord proposé un plafond annuel de 84 jours, jugé économiquement intenable par les exploitants, l’arrondissement de Toshima a revu son projet et le porte à 120 jours, avec un délai de grâce d’un an avant son entrée en vigueur, prévue en décembre prochain.
Osaka a pris certaines des mesures les plus fermes. En septembre, la ville a décidé de suspendre les nouvelles demandes concernant les Tokku Minpaku, une catégorie d’hébergements chez l’habitant relevant de la loi sur les zones spéciales stratégiques nationales. Le maire Hideyuki Yokoyama a reconnu que, si le dispositif contribue à la stratégie touristique nationale, un renforcement de la réglementation était nécessaire. Il a ajouté que la ville souhaitait suspendre les nouvelles demandes afin de réorganiser le système.
Les failles du régime des zones spéciales et les craintes d’expulsion
Si la loi de 2018 fait la une, un dispositif parallèle suscite une controverse encore plus vive. En vertu de la loi sur les zones spéciales stratégiques nationales, les Tokku Minpaku sont soumis à moins de restrictions que les hébergements chez l’habitant classiques. Ils ne sont pas soumis à un plafond annuel de jours, mais les clients doivent séjourner au moins deux nuits et trois jours. Ils sont également dispensés de certaines obligations prévues par la loi sur les activités hôtelières, comme la présence d’une réception.
La ville d’Osaka est devenue l’épicentre de cet essor : elle accueille environ 90 % des Tokku Minpaku du pays, soit quelque 6 696 établissements en juillet. Face à 399 plaintes au cours du dernier exercice budgétaire, portant notamment sur des infractions à la durée minimale de séjour et le dépôt irrégulier des déchets, la ville a accéléré son réexamen du programme. Vingt-sept des 34 municipalités de la préfecture d’Osaka se sont déclarées favorables à la suspension des demandes, tandis que d’autres ont indiqué qu’elles limiteraient les zones où ces établissements sont autorisés.
Le coût humain de cette croissance est apparu au grand jour dans le témoignage saisissant d’un habitant d’Osaka, qui a emménagé dans un nouvel appartement de l’arrondissement de Higashinari au printemps 2025, avant de recevoir un avis d’expulsion six mois plus tard. Le propriétaire, qui aurait bénéficié de financements étrangers, prévoyait de convertir l’immeuble en Tokku Minpaku. Lors d’une réunion des résidents, un représentant de l’entreprise a déclaré au journaliste et aux voisins que toute demande déposée était acceptée. Des juristes estiment que la conversion en minpaku ne constitue pas un motif légitime de résiliation du bail. Takashi Masuda, membre de l’association du barreau d’Osaka et spécialiste des Tokku Minpaku, a estimé que les autorités administratives fermaient les yeux sur cette situation, qui pourrait être qualifiée d’illégale.
Des avertissements contre les effets pervers d’un durcissement
Tout le monde n’accueille pas favorablement ce tour de vis. Les exploitants de minpaku et les analystes du secteur préviennent que des restrictions excessives pourraient simplement pousser le marché dans la clandestinité et grossir les rangs des locations illégales et non surveillées, plus difficiles à contrôler pour les autorités.
Lorsque l’arrondissement de Toshima a d’abord proposé de ramener la limite d’exploitation à 84 jours, les exploitants ont jugé ce plafond trop bas pour assurer la rentabilité, en particulier pour ceux qui avaient investi dans la rénovation d’appartements expressément destinés à la location de courte durée. Ils ont fait valoir que le retrait des entreprises légales laisserait le champ libre aux opérateurs du marché noir, qui reprendraient ces biens et continueraient d’accueillir des visiteurs sans contrôle. L’arrondissement a partiellement revu sa position en portant le plafond à 120 jours.
Kenichi Yoshizumi, maire de l’arrondissement de Shinjuku, a imputé une partie du problème au gouvernement central. Il a fait remarquer que le cadre des minpaku avait été conçu pour dérouler le tapis rouge aux touristes étrangers, sans prévoir de mesures efficaces contre les problèmes de déchets et de bruit qui ont suivi. Avec seulement quelques agents chargés de l’hygiène pour traiter des centaines de plaintes, les services municipaux reconnaissent ne pas avoir assez de personnel pour suivre le rythme. Masaki Yamashita, chercheur au sein du cabinet JTB Tourism Research and Consulting, a résumé cette tension. Il a déclaré que, si les minpaku sont essentiels au développement économique du Japon compte tenu des retombées du tourisme récepteur, la situation a changé depuis l’adoption de la loi, il y a sept ans. Il a souligné que le pays était entré dans une phase où il fallait envisager des systèmes juridiques plus souples et mieux adaptés aux réalités régionales.
Le gouvernement national s’est fixé pour objectif de faire passer le nombre de touristes étrangers de 36,87 millions en 2024 à 60 millions en 2030. Un responsable de l’Agence japonaise du tourisme a déclaré que la situation des minpaku variait d’une région à l’autre et qu’il était difficile d’imposer des règles uniformes, ajoutant que l’agence souhaitait que les collectivités locales réagissent au moyen de leurs propres règlements. Cette approche décentralisée sous-tend désormais la décision controversée de laisser chaque municipalité fixer ses propres limites en matière d’hébergement chez l’habitant.
À retenir
- L’Agence japonaise du tourisme informera les collectivités locales qu’elles peuvent interdire de fait les hébergements minpaku par des règlements, revenant ainsi sur son opposition antérieure aux plafonds d’activité de zéro jour.
- Ce changement de politique répond aux plaintes croissantes des habitants concernant le bruit, les déchets et les perturbations du voisinage dans les quartiers résidentiels et à proximité des écoles.
- Les municipalités pourront désormais imposer aux exploitants l’installation de caméras de surveillance et de sonomètres, tandis que le gouvernement central expérimentera un centre d’appels pour les plaintes nocturnes.
- Des villes comme Kyoto, Karuizawa et Osaka ont déjà commencé à durcir les restrictions. Osaka a suspendu les nouvelles demandes concernant les minpaku des zones spéciales.
- Les organisations professionnelles avertissent que des règles trop strictes pourraient pousser les exploitants vers des locations illégales et non déclarées, échappant entièrement aux contrôles.
