Hong Kong reste la ville où le logement est le moins abordable au monde, selon un rapport de 2025

Le coût du logement à Hong Kong au cœur des préoccupations en 2025

À Hong Kong, accéder à la propriété reste hors de portée pour beaucoup. L’édition 2025 de Demographia International Housing Affordability, une étude de longue date publiée par le Center for Demographics and Policy de l’université Chapman, révèle que, sur 95 grands marchés du logement dans huit pays, aucun n’est considéré comme abordable (T3 2024). Hong Kong arrive une nouvelle fois en tête des villes où le logement est le moins abordable, avec un multiple médian de 14.4. Ce ratio signifie qu’un logement classique coûte plus de quatorze années de revenu médian des ménages avant impôts. La ville occupe la première place de ce classement pour la quatorzième année consécutive.

Demographia s’appuie sur un indicateur simple. L’étude compare le prix médian des logements au revenu médian des ménages pour obtenir un rapport prix/revenu appelé « multiple médian ». Les marchés dont le score atteint 9.0 ou plus entrent dans la catégorie que Demographia qualifie d’inabordable à un degré extrême. Ils sont désormais au nombre de douze dans le monde. À l’autre extrémité du classement, Pittsburgh est le grand marché le plus abordable, avec un score de 3.2, ce qui reste considéré comme « modérément inabordable » selon les catégories du rapport. Le ratio de Hong Kong a reculé par rapport à 16.7 l’an dernier et à 20.8 avant la pandémie, en 2019, sous l’effet de la baisse des prix et d’une reprise progressive des revenus. Malgré cette évolution, l’écart entre le coût des logements et les revenus des ménages reste important.

Fonctionnement du classement et signification des chiffres

Chaque marché étudié correspond à un bassin d’emploi ou de déplacements domicile-travail, et non au seul centre-ville. Cette approche permet aux analystes de comparer la part d’un salaire qu’un ménage type peut consacrer à l’achat d’un logement au regard des prix locaux. Elle explique aussi pourquoi les moyennes nationales peuvent être trompeuses. Dans un même pays, une métropole où l’offre foncière est flexible peut présenter un profil très différent d’une autre où l’expansion est strictement limitée.

Qu’est-ce que le multiple médian ?

Par exemple, si le prix médian d’un logement est de 300,000 et que le revenu médian des ménages avant impôts s’élève à 75,000, le multiple médian est de 4.0. À l’aide de cette méthode, le rapport classe les marchés sur une échelle allant d’abordable, avec un score inférieur ou égal à 3.0, à inabordable à un degré extrême, avec un score égal ou supérieur à 9.0.

Le ratio évolue au gré des revenus et des prix. Une baisse des prix des logements ou une hausse des revenus des ménages peut faire diminuer le multiple, même si les mensualités de crédit restent lourdes. Cela aide à comprendre pourquoi le ratio de Hong Kong s’est amélioré, alors que les acheteurs continuent de se heurter à d’importants obstacles.

Pourquoi Hong Kong reste si chère

À Hong Kong, la rareté des terrains constructibles, des décennies de contrôle strict de leur mise sur le marché et une demande persistante maintiennent les prix à un niveau élevé. Une grande partie du territoire est montagneuse ou protégée au titre des parcs naturels, et l’espace urbain est restreint. Les ménages se disputent un espace limité, tandis que les capitaux locaux et étrangers investissent dans l’immobilier pour préserver leur valeur. L’équilibre entre l’offre et la demande a rarement joué en faveur des primo-accédants.

Le système foncier ajoute une difficulté supplémentaire. L’État est propriétaire de tous les terrains et contrôle l’offre en les cédant aux promoteurs sous forme de baux. Les recettes foncières financent une grande partie des services publics, ce qui incite financièrement les autorités à gérer l’offre avec prudence. Dans certains quartiers, les règles d’urbanisme et les limites de hauteur restreignent la construction de nouveaux logements. Selon des travaux de recherche liés à l’étude de Demographia, les stratégies d’endiguement de l’urbanisation, comme les limites à l’expansion urbaine et les ceintures vertes, créent une rareté artificielle et font grimper la valeur des terrains près des limites réglementaires.

La hausse des prix s’est ralentie. Au premier trimestre 2025, l’indice officiel des prix avait reculé d’environ 7.8 percent sur un an, enregistrant un treizième trimestre consécutif de baisse annuelle. Les achèvements de logements ont bondi de plus de 75 percent en 2024, les ventes sur le marché primaire ont progressé de plus d’un tiers et les transactions sur le marché secondaire ont également augmenté. Le gouvernement a supprimé plusieurs droits de timbre acquittés par les acheteurs et assoupli les tests de résistance hypothécaire afin de relancer la demande. Les rendements locatifs bruts moyens ont légèrement progressé, pour atteindre environ 3.9 percent à la fin de l’année dernière. Malgré ces évolutions, de nombreux ménages peinent toujours à accéder à un logement abordable.

Joel Kotkin, directeur du Center for Demographics and Policy de l’université Chapman, estime que les choix en matière d’urbanisme jouent un rôle central dans le casse-tête des prix.

Ces prix élevés résultent en grande partie de politiques qui cherchent à limiter la croissance en périphérie, alors que c’est là que les villes se sont généralement développées.

Cette critique trouve un écho dans les marchés où les terrains sont rares, comme Hong Kong, où toute restriction supplémentaire à l’offre de nouveaux logements en périphérie peut se répercuter sur l’ensemble des prix.

Au quotidien : logements surpeuplés et ville qui se réchauffe

Derrière ces ratios se cachent des conditions de vie de plus en plus difficiles. On estime que 220,000 habitants vivent dans des logements subdivisés, des cabines ou des constructions sur les toits. Beaucoup sont exigus, sans fenêtres ou mal ventilés. Les salles de bains et les cuisines partagées sont courantes. Pendant les mois les plus chauds, les murs minces et les toits en tôle retiennent la chaleur jusque tard dans la nuit, rendant le sommeil difficile et aggravant les risques pour la santé des personnes âgées et des enfants.

Sze Lai Shan, directrice adjointe de la Society for Community Organization, accompagne les ménages à faibles revenus dans toute la ville. Elle documente depuis des années les conditions de vie dans ces logements.

Certaines de ces conditions sont tout à fait inhumaines.

La chaleur aggrave la situation. L’Observatoire de Hong Kong a signalé un nombre record de journées très chaudes en 2024, avec 52 jours où la température a atteint ou dépassé 33 degrees Celsius. Des enquêtes menées auprès d’habitants de logements subdivisés révèlent que les troubles du sommeil, les problèmes de peau, les vertiges et le stress émotionnel sont fréquents en été. Des travailleurs sociaux décrivent des familles qui rationnent leurs repas pour faire fonctionner la climatisation et des personnes âgées qui passent la journée dans des bibliothèques pour rester au frais.

Les réformes et les mégaprojets suffiront-ils ?

Le gouvernement a présenté deux mégaprojets comme de futures sources d’offre. Le projet Northern Metropolis, près de la frontière avec Shenzhen, vise à créer un nouveau pôle urbain comprenant plus de 900,000 logements, des transports intégrés et de nouveaux centres d’emploi. Lantau Vision Tomorrow prévoit la construction d’îles artificielles destinées à accueillir plus de 200,000 logements. À terme, les deux projets pourraient remodeler le territoire, mais leur coût, les difficultés techniques et la longueur des travaux ne permettront pas d’alléger la pression à court terme.

Les responsables politiques ont également pris des mesures à échéance plus rapprochée. Les autorités visent la construction d’environ 30,000 logements publics légers d’ici 2027 to 2028 et ont prévu plus de 21,000 logements de transition. L’accélération des achèvements de construction et l’assouplissement des contraintes hypothécaires annoncent une activité plus soutenue. Le véritable enjeu est de savoir si les nouveaux logements seront à la portée des acheteurs, et pas seulement combien d’unités seront livrées.

Wendell Cox, auteur de l’étude de Demographia, avertit que la densité à elle seule ne peut combler l’écart pour les familles types si le coût des terrains reste élevé et que l’offre en périphérie est bloquée.

David Leis, président du Frontier Centre for Public Policy, estime que la crise du logement abordable est au cœur du problème plus général du coût de la vie.

La dégradation de l’accès à un logement abordable a été le principal moteur de la crise actuelle du coût de la vie, qui touche les classes moyennes et populaires.

La politique du logement social est également mise en cause. Michael Wong, professeur d’économie à l’université de Hong Kong, a critiqué les règles qui découragent la libération des logements sociaux et la lenteur de leur rotation, estimant qu’elles maintiennent les nouveaux demandeurs sur le marché locatif privé.

C’est uniquement un échec de la politique du logement social.

Améliorer l’accès au logement à grande échelle nécessitera de combiner la mise à disposition de terrains, les infrastructures, une construction plus rapide de logements sociaux et un flux régulier de logements privés à des prix abordables pour les personnes aux revenus habituels.

Comment Hong Kong se situe par rapport aux autres villes

Hong Kong partage la tête du classement des villes où le logement est le moins abordable avec Sydney et plusieurs marchés de la côte ouest de l’Amérique du Nord. Dans ces villes, la forte demande se conjugue à des contraintes géographiques ou réglementaires qui limitent l’expansion urbaine. Plusieurs affichent des ratios supérieurs à dix, signe d’une pression extrême pour les acheteurs.

• Hong Kong 14.4
• Sydney 13.8
• San Jose 12.1
• Vancouver 11.8
• Los Angeles 11.2
• Adelaide 10.9
• Honolulu 10.8
• San Francisco 10.0
• Melbourne 9.7
• San Diego 9.5

À l’autre extrémité du classement, Pittsburgh affiche un score de 3.2, le plus faible des 95 marchés étudiés. Cela ne répond toujours pas à la définition d’un marché abordable, fixée à 3.0 ou moins. Pour la première fois en vingt ans d’existence de l’enquête, aucun grand marché n’atteint ce seuil.

Accessibilité financière et capacité d’achat en Asie-Pacifique

Des critères différents font apparaître la même pression. L’indice ULI Asia Pacific Home Attainability définit un logement comme accessible à l’achat lorsque son prix ne dépasse pas cinq fois le revenu médian des ménages. Selon cette mesure, les appartements de Hong Kong coûtent environ 23.4 fois le revenu médian, soit le pire résultat de la région en 2024. Du côté de la location, une étude mondiale distincte de DWS estime que les ménages hongkongais consacrent environ 61 percent de leur revenu disponible à la location d’un logement classique de deux chambres, ce qui représente l’un des taux les plus élevés au monde. La situation varie selon les pays de la région. Le modèle de logement social de Singapour permet à de nombreux ménages d’accéder à la propriété de logements HDB à des prix compatibles avec les revenus habituels, tandis que l’important parc locatif de Tokyo maintient le loyer moyen autour de 17 percent des revenus dans ses arrondissements centraux. Pourtant, dans les grands pôles économiques, la plupart des jeunes familles n’ont toujours pas les moyens d’acheter un logement.

En bref

• Hong Kong arrive une nouvelle fois en tête des villes où le logement est le moins abordable, avec un multiple médian de 14.4 dans l’édition 2025 de Demographia International Housing Affordability (T3 2024).
• Aucun des 95 marchés étudiés n’est considéré comme abordable et 12 sont jugés inabordables à un degré extrême.
• Le ratio de Hong Kong est passé de 16.7 l’an dernier à 14.4, contre 20.8 en 2019, grâce à la baisse des prix et à l’augmentation du nombre de logements achevés, mais les acheteurs restent confrontés à un écart important.
• Northern Metropolis et Lantau Vision Tomorrow pourraient ajouter plus de 1.1 million de logements à terme, mais ne soulageront pas la pression à court terme.
• Les mesures à court terme comprennent la suppression de droits de timbre supplémentaires, l’assouplissement des tests de résistance hypothécaire et la construction prévue d’environ 30,000 logements publics légers d’ici 2027 to 2028.
• La pression locative est intense : selon une étude, les loyers représentent environ 61 percent du revenu disponible médian des ménages de Hong Kong.
• Les fortes chaleurs et les logements subdivisés aggravent les difficultés des ménages à faibles revenus.
• Les experts citent la mise à disposition de terrains, les règles d’urbanisme et les infrastructures parmi les principaux leviers pour rendre le logement abordable à des prix accessibles aux familles aux revenus habituels.