Marché immobilier malaisien : Johor et Penang progressent, Kuala Lumpur ralentit

Qu’est-ce qui explique la divergence du marché malaisien en 2025 ?

À la mi-2025, le marché immobilier malaisien évolue à deux vitesses. Les données officielles montrent un ralentissement du volume des ventes, tandis que les prix se maintiennent. Le Centre national d’information immobilière (Napic) fait état de 196 232 transactions au premier semestre 2025, soit une baisse de 1,3 % sur un an, tandis que leur valeur totale a progressé de 1,9 %, à environ 107,7 milliards de RM. Ces chiffres masquent d’importants écarts régionaux. Johor et Penang gagnent en dynamisme, portées par de nouveaux investissements industriels et par des acheteurs liés à Singapour, tandis que Kuala Lumpur pâtit d’un important stock de logements collectifs invendus.

Cette divergence se retrouve d’un segment à l’autre. L’immobilier industriel et logistique est devenu le plus performant, soutenu par une vague de projets de centres de données et par le rôle du pays comme plateforme manufacturière et commerciale. Les bureaux et les commerces de la capitale se stabilisent, avec une occupation en hausse et de nouveaux espaces de meilleure qualité en préparation. Le résidentiel présente une situation plus contrastée. La demande de maisons individuelles reste stable dans de nombreux États, mais les appartements en copropriété des grandes villes se vendent plus lentement.

Les analystes du marché emploient le terme « stock invendu » pour désigner les logements achevés qui restent sans acquéreur neuf mois ou plus après leur mise en vente. Ce stock immobilise les capitaux des promoteurs, freine les nouveaux lancements et fait pression sur les prix dans les sous-marchés concernés. Selon les dernières données du Napic, 26 911 logements achevés restent invendus, pour une valeur estimée à 16,44 milliards de RM. Les appartements et les copropriétés représentent environ 58 % du total. En 2024, le stock invendu a diminué à l’échelle nationale, avant de repartir légèrement à la hausse début 2025, les livraisons de projets se heurtant à un ralentissement des achats dans certains secteurs urbains.

Malgré ce frein, les prix ne se sont pas effondrés. Les maisons mitoyennes et jumelées continuent de se vendre à un rythme régulier, les transactions sur le marché de l’ancien sont majoritaires et les promoteurs ont ralenti les nouveaux lancements pour adapter leur offre aux moyens des acheteurs. Ces évolutions expliquent pourquoi le ralentissement est inégal plutôt que généralisé.

Johor porté par la demande transfrontalière et l’essor industriel

À Johor, le dynamisme est manifeste. Les données du Napic et les indicateurs du secteur montrent que cet État du sud a dominé les nouveaux lancements résidentiels au premier semestre et attiré des investissements croissants dans les usines, les parcs logistiques et les terrains à aménager. Knight Frank indique que la valeur des transactions résidentielles à Johor a augmenté d’environ 14 % au premier trimestre 2025. Deux projets structurants façonnent les perspectives. La zone économique spéciale Johor-Singapour promet d’accélérer les échanges commerciaux et les investissements, tandis que la liaison ferroviaire rapide transfrontalière (RTS) entre Johor Bahru et Woodlands, à Singapour, devrait entrer en service en 2026. Ensemble, ces projets faciliteront les déplacements quotidiens et renforceront l’attrait des logements, des bureaux et des actifs industriels du côté malaisien de la chaussée.

Retombées de Singapour et liaison RTS

L’écart de prix entre Singapour et Johor reste important : les acheteurs et locataires singapouriens se tournent donc souvent vers l’autre côté de la frontière pour trouver des biens plus abordables. Une liaison de transport plus performante favorise cette tendance. Pour les habitants de Johor qui travaillent à Singapour, le train offrira des trajets plus prévisibles et réduira le coût des déplacements par rapport aux passages routiers actuels. Il en résultera un bassin d’acheteurs plus vaste pour les logements proches des stations de la RTS, une demande locative plus soutenue dans les banlieues établies et un intérêt accru des entreprises ayant besoin de recruter des travailleurs de part et d’autre de la frontière.

Dynamisme de l’industrie et des centres de données

L’immobilier industriel est au cœur de l’essor de l’État. L’étude de JLL pour le deuxième trimestre souligne la forte demande d’espaces industriels de qualité à Johor, dans la vallée de Klang et à Penang. La Malaisie a gagné plus de 2 millions de pieds carrés d’entrepôts modernes au cours du trimestre. Pourtant, le taux de vacance a diminué pour atteindre environ 2 %, les entreprises de l’automobile, de l’électronique et de la logistique externalisée ayant absorbé les nouvelles surfaces. La valeur des actifs logistiques et industriels a progressé d’environ 4 % sur un an, signe que les investisseurs continuent de privilégier les actifs offrant des revenus résilients.

Les centres de données alimentent aussi la demande. La Malaisie dispose désormais d’une capacité en service de plus de 600 mégawatts, de plus de 1 300 mégawatts en construction et d’un portefeuille de projets à venir dépassant largement les 3 gigawatts. Knight Frank a recensé plus de 160 milliards de RM d’engagements d’investissement liés aux centres de données pour la seule année 2024. Les sites de Johor bénéficient de terrains disponibles, de leur proximité avec la demande des services cloud de Singapour et de l’amélioration du réseau électrique. Cela favorise la création d’emplois et d’écosystèmes de fournisseurs, et entretient la demande de logements et de services dans les districts voisins.

Penang résiste grâce à l’électronique et aux nouveaux projets de transport

La trajectoire de Penang est différente, mais tout aussi prometteuse. Le pôle de l’électronique et de l’électricité, implanté il y a plusieurs décennies, continue d’attirer des fabricants multinationaux, d’étendre les chaînes d’approvisionnement et de soutenir un marché immobilier diversifié. De nouveaux parcs industriels voient le jour et des infrastructures attendues de longue date, dont le projet Penang Silicon Island et la ligne de métro léger LRT Mutiara, devraient ouvrir de nouvelles perspectives d’aménagement le long des grands axes. La demande de bureaux s’est maintenue et le marché résidentiel est resté stable : le léger recul du volume et de la valeur des transactions dans les immeubles collectifs a été compensé par la demande de maisons individuelles bien desservies.

Le secteur manufacturier soutient la demande de logements

Les emplois dans l’industrie manufacturière assurent des revenus aux classes moyennes, qui soutiennent à leur tour les achats et les locations de logements. L’île de Penang disposant de peu de terrains, les acheteurs se tournent de plus en plus vers le continent, notamment Seberang Perai, où ils peuvent trouver des logements plus spacieux à des prix d’entrée plus accessibles. Les promoteurs proposent des ensembles urbains à usage mixte proches des transports, des commerces et des écoles, un modèle qui a fait ses preuves au fil de plusieurs cycles.

Kuala Lumpur marque le pas sur les copropriétés grand public, mais les bureaux et commerces progressent

Kuala Lumpur présente un paradoxe. Le marché des bureaux se redresse et le commerce se stabilise, mais de nombreuses copropriétés destinées au grand public peinent encore à trouver preneur. Selon JLL, le taux de vacance des bureaux de la ville est passé d’environ 24 % au deuxième trimestre 2024 à environ 19 % un an plus tard, après l’absorption de plus de 230 000 pieds carrés dans plusieurs sous-marchés. Le dernier projet livré, le Lendlease Campus au sein du Tun Razak Exchange, a apporté 200 000 pieds carrés de locaux aux prestations haut de gamme. D’autres surfaces sont attendues en 2026, avec l’accélération de projets comme The Capitol et UOA Duo Tower. Le taux de vacance des commerces a reculé à environ 15,7 %. La demande des locataires est soutenue par la restauration, la mode et les concepts immersifs, tandis que deux centres commerciaux emblématiques, Ombak KLCC et 118 Mall, doivent ouvrir au cours des douze prochains mois.

L’excédent de logements en immeuble collectif freine le marché

Le résidentiel raconte une autre histoire. Le Napic fait état d’une proportion importante d’appartements et de copropriétés achevés mais invendus, et les analystes estiment que Kuala Lumpur porte l’un des stocks excédentaires les plus lourds du pays. Knight Frank relève que les prix dans la ville ont augmenté d’environ 3,2 % sur un an au premier trimestre, tandis que les transactions ont chuté de près de 9 %, signe de la prudence des acheteurs face à l’abondance de l’offre. Les acheteurs à hauts revenus ont continué d’investir dans le segment haut de gamme et les nouveaux logements de luxe livrés se comptent par milliers, mais les rendements des copropriétés classiques de la ville tendent à être inférieurs aux moyennes nationales. Selon les études de marché, les rendements bruts dans la capitale se situent entre 3 et 5 %, selon le quartier et l’ancienneté de l’immeuble. Les charges d’entretien des grands espaces de loisirs en hauteur peuvent aussi réduire les gains.

Prix, crédit et accessibilité

À l’échelle nationale, les prix progressent lentement. L’indice des prix des logements a gagné environ 1,4 % sur un an en 2024. D’un trimestre à l’autre, la plupart des segments ont baissé au dernier trimestre de cette année-là, avant de se stabiliser début 2025. Le prix moyen des transactions au quatrième trimestre 2024 s’établissait autour de 484 000 RM. À la mi-2025, la moyenne nationale atteignait environ 490 000 RM, soit une hausse d’environ 0,7 %. Les maisons mitoyennes restent le type de logement le plus prisé en nombre de transactions, tandis que les logements en immeuble collectif affichent les plus fortes variations selon le quartier et la gamme de prix.

L’accessibilité dépend des revenus, du coût du crédit et de l’adéquation de l’offre aux besoins des ménages. Bank Negara Malaysia a maintenu son taux directeur autour de 3 % au premier semestre 2025, et l’encours des prêts immobiliers continue de progresser à un rythme modéré. Les crédits immobiliers représentent désormais un peu moins de la moitié du produit intérieur brut, tandis que le marché du travail reste stable, avec un taux de chômage proche de 3 %. Plus de quatre ménages sur cinq sont propriétaires de leur logement, le marché locatif privé est relativement restreint et le gouvernement soutient les primo-accédants grâce à des garanties de crédit, à des allégements des droits de timbre et aux crédits consacrés au logement abordable dans le budget 2025. Le raffermissement du ringgit plus tôt cette année et une croissance économique attendue entre 4,5 et 5,5 % contribuent aussi à la confiance des ménages.

Choix politiques et offre immobilière

Les décisions politiques façonnent l’évolution du marché. Le visa Malaysia My Second Home a été remanié en 2024 autour de trois niveaux, et plusieurs États continuent d’imposer aux acheteurs étrangers des prix d’achat minimaux compris entre 500 000 et 2 millions de RM. Les organisations professionnelles ont plaidé pour un ciblage plus précis des quotas et des aides, afin de réduire le nombre de logements invendus dans le haut de gamme tout en préservant l’accès des véritables primo-accédants. De leur côté, les promoteurs ont réduit les lancements et s’orientent vers des maisons individuelles plus petites et plus abordables, ainsi que vers des logements urbains compacts bien reliés aux transports.

Calcul des investisseurs, rendements locatifs et fiscalité

Les investisseurs mettent en balance valeur patrimoniale et revenus. Selon certaines estimations, les rendements locatifs bruts avoisinent 5 % en moyenne nationale. Les rendements habituels sont plus faibles à Kuala Lumpur et plus élevés dans plusieurs sous-marchés de Johor. La fiscalité compte aussi. Les revenus locatifs sont imposés selon des taux progressifs pouvant atteindre environ 20 % pour les résidents et 25 % pour les non-résidents. Un impôt sur les plus-values immobilières s’applique lorsqu’un logement est vendu quelques années seulement après son acquisition. Les impôts fonciers annuels et les redevances foncières restent modestes à l’échelle internationale, même si les frais d’entretien des grands ensembles résidentiels en hauteur peuvent s’accumuler. Malgré ces coûts, les prix de l’immobilier en Malaisie restent faibles par rapport à ceux d’autres marchés régionaux. Dans les quartiers d’affaires centraux de Kuala Lumpur, les logements haut de gamme peuvent encore se vendre autour de 240 dollars américains le pied carré, soit une fraction des prix pratiqués à Singapour.

Où se rejoignent valeur et risque

Les propriétaires en quête de revenus privilégient souvent les maisons de ville et mitoyennes proches des lignes ferroviaires ou des grands axes routiers, dans les couronnes extérieures de la vallée de Klang, ou les logements familiaux de Johor Bahru, proches de la liaison RTS et du bassin industriel. Les investisseurs en quête de plus-values peuvent s’intéresser à Bayan Lepas et Seberang Perai, à Penang, où se conjuguent développement des usines et projets d’infrastructures. Les investisseurs institutionnels continuent de privilégier les actifs industriels et logistiques de la vallée de Klang, de Johor et de Penang, qui bénéficient de loyers stables, d’une hausse de la valeur des actifs et d’une demande soutenue des entreprises. Parmi les principaux risques figurent l’incertitude liée aux droits de douane, susceptible de retarder les décisions d’investissement industriel, le coût et la disponibilité de l’électricité pour les centres de données, ainsi que le besoin de main-d’œuvre qualifiée pour soutenir l’industrie manufacturière de pointe.

Les points à surveiller au second semestre 2025

Plusieurs indicateurs permettront de déterminer si la divergence actuelle du marché se résorbe ou perdure. L’avancement de la zone économique spéciale Johor-Singapour, les étapes de financement et de réglementation de la RTS et du métro léger de Penang, ainsi que les décisions d’attribution des marchés de la ligne ferroviaire East Coast Rail Link influenceront la répartition des nouveaux emplois et de la demande de logements. Dans la vallée de Klang, plus de 4 millions de pieds carrés d’entrepôts doivent être livrés d’ici à la fin de l’année : le rythme auquel les opérateurs logistiques absorberont ces nouvelles surfaces sera donc déterminant. La location de bureaux à Kuala Lumpur indiquera si le taux de vacance peut continuer à baisser alors que de nouvelles tours ouvrent. Du côté résidentiel, les principaux indicateurs à suivre seront l’ampleur des ajustements de prix des anciennes copropriétés urbaines, la vitesse d’absorption des nouveaux projets résidentiels à Johor et au Selangor, ainsi que le rythme d’approbation des prêts immobiliers.

L’essentiel

• Le volume des ventes à l’échelle nationale a reculé de 1,3 %, à 196 232 transactions au premier semestre 2025, tandis que leur valeur totale a progressé de 1,9 %, à environ 107,7 milliards de RM.
• Johor a dominé les nouveaux lancements résidentiels et la valeur des transactions y a augmenté de 14 % au premier trimestre 2025. La zone économique spéciale Johor-Singapour et la liaison RTS sont des moteurs importants.
• Le marché de Penang est resté résilient, soutenu par l’industrie électronique, de nouveaux parcs industriels et les investissements prévus dans les transports, comme la ligne LRT Mutiara.
• Le taux de vacance des bureaux à Kuala Lumpur a baissé à environ 19 %, contre près de 24 % un an plus tôt, grâce à une absorption nette positive et à de nouveaux locaux de meilleure qualité en préparation.
• Les logements en immeuble collectif destinés au grand public à Kuala Lumpur souffrent d’un excédent d’offre. Les prix dans la ville ont progressé d’environ 3,2 % sur un an au premier trimestre 2025, mais les transactions ont chuté de près de 9 %.
• Le Napic recense 26 911 logements achevés mais invendus, d’une valeur de 16,44 milliards de RM. Les appartements et les copropriétés en représentent la plus grande part.
• Les nouveaux lancements résidentiels sont tombés à environ 23 000 logements au premier semestre, soit près de la moitié du niveau de l’année précédente, les promoteurs ayant réajusté leur offre.
• Le taux directeur se situe autour de 3 %, les prêts immobiliers progressent à un rythme modéré et les dispositifs publics continuent de soutenir les primo-accédants.
• Les rendements locatifs bruts se situent entre 3 et 5 %, selon le lieu et le type de bien. Les impôts sur les revenus locatifs et les plus-values influent sur les rendements nets.
• L’immobilier industriel reste le segment le plus performant, avec un faible taux de vacance dans la logistique et un vaste portefeuille de centres de données en construction.