Le Japon lance un programme de subventions pour réhabiliter les logements vacants face au vieillissement de la population

Pourquoi le Japon subventionne la rénovation de logements bientôt vacants

Le Japon lancera l’an prochain un projet pilote visant à éviter que des logements restent vacants dans les grandes villes et leurs environs. Le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme prévoit de subventionner des rénovations afin que ces biens, notamment ceux qui devraient être libérés par des occupants âgés, puissent redevenir des logements familiaux ou être reconvertis en crèches et autres équipements de quartier. Les propriétaires qui envisagent de déménager ou d’entrer en établissement pour personnes âgées seront incités à rénover leur bien plutôt qu’à le laisser inoccupé. Les acquéreurs d’un logement vacant qui s’engagent à le rénover pourront également bénéficier du dispositif. L’objectif est double : freiner la hausse du nombre de logements vacants en zone urbaine et faciliter l’accès au logement des actifs, alors que les coûts de construction sont élevés.

L’ampleur du défi est considérable. Le Japon comptait environ 9 millions de logements vacants en 2023, soit près de 14 % du parc. Tous ne sont pas à l’abandon : certains sont mis en vente ou ne sont occupés qu’occasionnellement. Une catégorie longtemps délaissée est toutefois en expansion. Selon les données publiques, le nombre de maisons inoccupées depuis des années et non proposées à la location ni à la vente a atteint un record de 3,85 millions en 2023. Les logements vacants qui se dégradent peuvent nuire à la sécurité et à l’attractivité des quartiers, en particulier dans ceux où la population vieillit rapidement.

Les projections démographiques annoncent une évolution encore plus marquée. Selon les enquêtes du ministère, le nombre de maisons et d’appartements occupés uniquement par des personnes âgées de 85 ans ou plus devrait rapidement augmenter au cours de la prochaine décennie. Dans la région de Tokyo (Tokyo et les trois préfectures voisines), ce nombre devrait passer d’environ 340 000 logements en 2023 à près de 940 000 en 2033. Dans le Kansai, autour d’Osaka et de Kyoto, une catégorie similaire devrait passer d’environ 210 000 à 580 000 logements. Nombre de ces biens seront probablement mis sur le marché ou resteront vacants lorsque leurs occupants emménageront chez des proches ou entreront en établissement. La nouvelle subvention vise à orienter cette transition vers la rénovation plutôt que l’abandon.

Ce que le projet pilote financera et qui pourra en bénéficier

Le programme sera déployé dans des quartiers résidentiels des grandes villes et de leurs environs, construits durant la période de forte croissance, des années 1950 aux années 1970. Le ministère, en collaboration avec les collectivités participantes, sélectionnera les zones où les logements vacants sont déjà nombreux ou devraient se multiplier. La priorité ira aux quartiers qui restent bien desservis par les emplois, les écoles et les transports, mais où le nombre de ménages composés uniquement de personnes âgées augmente.

Pourront déposer une demande les propriétaires actuels de logements vacants et les propriétaires âgés dont le bien risque de se retrouver inoccupé après leur déménagement chez un proche ou dans un établissement de soins. Les personnes qui achèteront un logement vacant dans une zone désignée et le rénoveront seront également éligibles. Les subventions pourront couvrir les travaux intérieurs et extérieurs, la réparation de la plomberie et les autres interventions nécessaires pour remettre un bien en état d’être occupé en toute sécurité. Le gouvernement s’attend à ce que nombre de ces logements retrouvent leur place sur le marché comme logements familiaux. D’autres pourront être reconvertis en crèches, salles de quartier, structures de soutien à la parentalité ou petits espaces de travail.

Le projet pilote se déroulera sur plusieurs années, avec pour objectif d’être étendu à d’autres régions confrontées à des situations similaires. Le ministère a demandé plusieurs centaines de millions de yens dans le budget du prochain exercice fiscal pour lancer le dispositif. Les collectivités locales devraient mettre en place des procédures afin d’accompagner les candidats dans les inspections, les autorisations et le choix des entreprises.

Les quartiers ciblés et leur importance

Beaucoup des quartiers concernés sont d’anciennes villes nouvelles et de grands lotissements construits pour accueillir les actifs qui faisaient la navette pendant la période de forte croissance du Japon. Des décennies plus tard, les premiers acheteurs y ont vieilli. Les enfants sont souvent partis, les écoles ont été regroupées et les petits commerces ont fermé. Le cadre bâti reste bien desservi par les transports et les routes, mais la population est plus âgée et de nombreuses maisons sont trop grandes pour les ménages plus petits d’aujourd’hui. Lorsqu’un quartier commence à se vider, le déclin peut s’autoalimenter.

Les logements vacants peuvent enclencher un cercle vicieux. Les maisons plongées dans l’obscurité inquiètent les acheteurs et découragent les voisins d’investir dans l’entretien courant. Les bâtiments délaissés peuvent attirer les dépôts sauvages, abriter des nuisibles et présenter un risque d’incendie. Dans un pays exposé aux séismes fréquents et aux violentes tempêtes, les bâtiments mal entretenus peuvent également mettre en danger les riverains. Remettre des logements vacants en service, comme habitations ou équipements utiles, contribue à stabiliser les rues et à préserver la vie quotidienne.

Pourquoi une vague de logements vacants se profile

Le nombre de ménages composés uniquement de personnes très âgées augmente rapidement dans les périphéries urbaines. Lorsque les propriétaires entrent en établissement de soins de longue durée ou décèdent, les logements qu’ils laissent derrière eux peuvent rester inoccupés. Les paiements d’assurance et d’entretien cessent, les services publics sont coupés et la dégradation s’accélère. Les projections du ministère pour Tokyo et le Kansai indiquent une forte hausse de ces logements d’ici à 2033. Agir tôt en rénovant et en vendant coûte moins cher que de laisser le parc se dégrader, puis de devoir condamner ou démolir les maisons.

Les akiya et le recensement des logements vacants au Japon

Au Japon, les logements vacants sont communément appelés akiya. L’enquête nationale sur le logement recense tous les logements inoccupés, y compris ceux qui sont à vendre, ceux proposés à la location mais sans locataire, les résidences secondaires et ceux qui sont vacants pour d’autres raisons. Dans cet ensemble, une part importante correspond à des logements laissés durablement inoccupés et sans activité sur le marché. Ces maisons délaissées sont visées par de nombreuses réglementations locales et constituent désormais l’une des cibles du nouveau dispositif de subvention dans les zones urbaines.

Plusieurs facteurs structurels sont à l’origine du phénomène. La population japonaise diminue et vieillit. De nombreux héritiers vivent ailleurs et ne souhaitent pas hériter de biens anciens dont l’entretien coûte cher. La démolition peut être onéreuse et la fiscalité rend parfois moins coûteux le maintien d’un bâtiment, même inoccupé. Le marché de l’ancien est peu développé, car les acheteurs privilégient les constructions neuves, une préférence façonnée par les préoccupations liées à la sécurité sismique et par des décennies de pratiques favorisant le neuf plutôt que l’ancien.

Les politiques publiques évoluent pour répondre à ces problèmes. La loi sur les mesures spéciales relatives aux logements vacants permet aux municipalités de repérer les biens dangereux ou gravement délaissés et d’ordonner leur réparation ou leur démolition. Une fois un logement désigné, les autorités locales peuvent aussi supprimer les avantages fiscaux fonciers qui, autrement, dissuaderaient sa démolition. Les réformes entrées en vigueur en 2024 ont rendu obligatoire l’enregistrement des successions immobilières, renforçant ainsi le dispositif pour limiter les biens dont la propriété est incertaine et faciliter la prise de contact avec les personnes responsables.

La rénovation séduit davantage que la construction neuve à mesure que les coûts augmentent

La hausse des coûts de construction complique l’achat d’un logement neuf en ville pour les ménages avec enfants. Le prix des matériaux, la pénurie de main-d’œuvre et les retards dans les chaînes d’approvisionnement ont tous renchéri les constructions neuves. En consacrant des fonds à la rénovation, le gouvernement espère accroître l’offre de maisons prêtes à être habitées à des prix accessibles aux familles.

La rénovation de bâtiments existants présente des avantages qui dépassent la seule question du coût. Elle permet de remettre les biens en service plus rapidement qu’une démolition suivie d’une reconstruction, préserve le caractère des quartiers et réduit les déchets de chantier. L’amélioration de la performance énergétique, une meilleure isolation et des équipements modernes peuvent rendre les maisons anciennes plus économes et confortables sans repartir de zéro.

Le projet pilote soutient également des reconversions adaptées aux besoins locaux. Une maison qui ne convient plus à une famille peut accueillir un petit espace de garde d’enfants, des activités périscolaires, un bureau de soutien à la parentalité ou un espace calme pour le télétravail. Ces réutilisations maintiennent une fréquentation des rues et ramènent les services du quotidien à quelques minutes à pied.

La réutilisation peut-elle ramener des services dans les quartiers vieillissants ?

Le Japon a expérimenté des dispositifs de soutien de proximité qui rapprochent les services médicaux, sociaux et du quotidien des lieux de résidence. Un exemple dans la banlieue de Tokyo, souvent appelé modèle de Nagayama pour les soins intégrés de proximité, montre comment les collectivités, les organisations à but non lucratif et les entreprises peuvent coopérer pour soutenir les personnes âgées et faire vivre les quartiers. Il montre que des équipements modestes, bien implantés, peuvent devenir des points d’ancrage pour une communauté.

La nouvelle subvention peut contribuer à concrétiser cette approche dans les quartiers urbains confrontés à une hausse des logements vacants. Transformer une partie de ces maisons en lieux d’accueil pour les enfants, en salles de réunion de quartier ou en espaces de soutien à la parentalité peut réduire les trajets des familles et maintenir le lien entre les voisins âgés. Quand des habitants d’âges différents fréquentent les mêmes rues et équipements, les liens sociaux se renforcent et les rues semblent plus sûres.

Une étude urbaine menée dans une ville satellite de la région de Tokyo souligne le lien entre l’accessibilité et la vacance des logements. Les secteurs mieux desservis par les routes avaient tendance à compter moins de logements vacants, tandis qu’un décalage entre les quartiers résidentiels et certains types de surfaces commerciales était associé à une vacance plus élevée. Les investissements qui facilitent la vie quotidienne, qu’il s’agisse de rues plus sûres, de parcs proches ou de services de proximité, peuvent amplifier les effets des subventions à la rénovation.

Pour les acheteurs et les propriétaires, quels avantages et inconvénients concrets ?

Les propriétaires qui, autrement, abandonneraient des biens vétustes peuvent utiliser les subventions pour financer les réparations indispensables, puis vendre ou louer leur logement. Les acheteurs peuvent trouver des logements familiaux plus proches des emplois et des écoles, souvent à un prix inférieur à celui d’une construction neuve. Lorsque plusieurs maisons d’une même rue sont rénovées, la confiance revient et les investissements privés suivent, ce qui peut aider à enrayer le déclin.

Des obstacles subsistent. De nombreuses maisons anciennes nécessitent un renforcement parasismique, la réfection de la toiture, des travaux de plomberie et d’électricité ainsi qu’une meilleure isolation. Certaines propriétés ont un historique successoral complexe et un titre de propriété incertain, avec plusieurs héritiers. Les autorisations et les inspections prennent du temps, et toute reconversion en équipement doit respecter strictement les normes de construction et de sécurité incendie. Les acheteurs doivent aussi vérifier la réglementation locale sur les activités commerciales s’ils prévoient d’y proposer des services.

Les démarches pratiques pour les candidats comprennent :

• Vérifier rapidement la propriété et le statut de l’enregistrement, en particulier pour les biens hérités.
• Faire réaliser une inspection professionnelle portant sur la structure, l’eau, le gaz et les installations électriques.
• Obtenir des devis écrits d’entreprises agréées et vérifier que les travaux prévus respectent les normes applicables à l’usage envisagé.
• Vérifier les restrictions locales concernant l’utilisation des lieux et les horaires si le projet prévoit des activités de garde d’enfants ou de quartier.
• Prévoir un budget pour l’entretien courant, l’assurance et la taxe foncière après la rénovation.

Les objectifs selon les responsables publics

Un haut responsable du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme a expliqué simplement l’objectif du projet pilote.

La flambée des coûts de construction rend difficile l’achat d’un logement neuf pour une famille avec enfants type. Avec ce projet de revitalisation, nous voulons freiner la hausse du nombre de logements vacants et créer un cadre de vie agréable pour les familles avec enfants.

Les analystes soulignent souvent que le marché japonais a longtemps privilégié les maisons neuves aux logements rénovés. Cette préférence s’explique par les risques de catastrophes et par des pratiques passées qui favorisaient le remplacement. Des politiques qui réduisent l’incertitude, certifient la qualité et témoignent d’un soutien public à la réutilisation peuvent contribuer à orienter la demande vers des logements existants rénovés avec soin.

Le lien entre cette tendance, le tourisme et les petites entreprises

Dans tout le pays, certaines maisons vacantes ont été transformées en maisons d’hôtes, petites auberges, espaces de travail partagé et lieux de rencontre. Les maisons traditionnelles en bois, appelées kominka, attirent les visiteurs en quête de quartiers authentiques et de paysages ruraux. Dans les quartiers urbains, les locations de courte durée sont souvent strictement réglementées : les réutilisations les plus fréquentes resteront donc le logement et les services de proximité. Malgré cela, de petits espaces de travail, des lieux de soutien aux enfants et des salles polyvalentes peuvent dynamiser les quartiers et stimuler les dépenses locales.

De nombreuses municipalités tiennent des registres en ligne, appelés akiya banks, pour mettre en relation acheteurs et vendeurs, et certaines proposent de petites aides ou des allègements fiscaux. La nouvelle subvention destinée aux zones métropolitaines ne les remplace pas. Elle vise à encourager les rénovations dans les quartiers urbains où la demande de logements familiaux existe et où la conversion d’une partie du parc en équipements de quartier peut aider les parents qui travaillent.

Les prochains points à surveiller

Le projet pilote devrait débuter au prochain exercice fiscal, qui commence le 1er avril au Japon. Le ministère a inscrit une demande de plusieurs centaines de millions de yens pour financer son lancement. Les collectivités participantes désigneront les quartiers pilotes, publieront les critères d’éligibilité et inviteront les propriétaires et les acheteurs prêts à rénover à déposer leur candidature.

Les résultats de la première année seront déterminants. Parmi les indicateurs à suivre figurent le nombre de logements rénovés et occupés, la réduction du nombre de maisons délaissées depuis longtemps dans les zones pilotes, le nombre de places d’accueil pour les enfants et d’espaces de quartier créés, ainsi que les délais de réalisation des projets. Les résultats obtenus dans les premiers quartiers permettront de déterminer comment étendre le programme à d’autres régions confrontées à une vague similaire de logements vacants.

À retenir

• À partir du prochain exercice fiscal, le Japon subventionnera les rénovations pour réduire la vacance dans les villes et favoriser le logement familial.
• Le programme cible les quartiers construits entre les années 1950 et 1970 autour des grandes villes, où le nombre de ménages composés uniquement de personnes âgées augmente.
• Les propriétaires, les personnes âgées dont le logement va se retrouver vacant et les acheteurs qui le rénovent pourront bénéficier d’un financement.
• Les subventions couvriront les travaux intérieurs et extérieurs ainsi que les réparations de plomberie, pour réutiliser les biens comme logements ou équipements, notamment des crèches et des salles de quartier.
• Environ 9 millions de logements étaient vacants au Japon en 2023, soit quelque 14 % du parc, dont 3,85 millions laissés à l’abandon depuis longtemps.
• Le nombre de logements occupés uniquement par des personnes âgées de 85 ans ou plus devrait fortement augmenter d’ici à 2033 dans les régions de Tokyo et du Kansai.
• La hausse des coûts de construction fait de la rénovation une solution concrète pour les familles avec enfants qui cherchent un logement près des emplois et des écoles.
• Le renforcement des règles concernant les logements vacants dangereux et l’enregistrement obligatoire des successions visent à réduire l’abandon et à accélérer la réutilisation des biens.