Le paysage du logement au Bhoutan en 2025 : analyse approfondie de l’accès à la propriété, du clivage entre villes et campagnes et des enjeux politiques

Le paysage du logement au Bhoutan en 2025 : principaux enseignements de la dernière enquête nationale

Le secteur du logement au Bhoutan connaît une transformation importante, comme le révèle l’Enquête 2025 sur la consommation et les dépenses des ménages (HCES 2025) du Bureau national des statistiques (NSB). Première enquête de ce type au Bhoutan, elle offre un aperçu complet de l’accès à la propriété, des pratiques locatives et des réalités économiques qui déterminent où et comment vivent les Bhoutanais. La répartition presque égale entre propriétaires et locataires à l’échelle nationale met en évidence de fortes disparités entre les villes et les campagnes et soulève des questions importantes sur le coût du logement, l’urbanisation et l’avenir de la politique du logement dans le royaume himalayen.

Combien de Bhoutanais sont propriétaires de leur logement ?

Selon la HCES 2025, 53,2 % des ménages bhoutanais sont propriétaires de leur logement, tandis que 46,8 % sont locataires. Cette moyenne nationale masque un clivage marqué entre villes et campagnes. Dans les zones rurales, l’accès à la propriété est élevé : 75,8 % des ménages sont propriétaires de leur logement. À l’inverse, seuls 16 % des ménages urbains sont propriétaires, tandis que la grande majorité (81,8 %) est locataire. Cette répartition reflète à la fois les réalités économiques et les difficultés particulières du logement dans les villes bhoutanaises, qui s’urbanisent rapidement.

Ces chiffres concordent avec ceux d’enquêtes précédentes, comme l’Enquête sur le niveau de vie au Bhoutan de 2022, qui avait également révélé que près de la moitié des Bhoutanais n’étaient pas propriétaires de leur logement et que les taux de propriété étaient bien plus élevés dans les zones rurales que dans les centres urbains. La tendance est restée stable, mais l’écart entre villes et campagnes se creuse à mesure que davantage de personnes gagnent les villes à la recherche de meilleures perspectives.

Qu’est-ce qui explique le clivage entre villes et campagnes en matière d’accès à la propriété ?

Les raisons de ce clivage sont multiples. Dans les zones rurales du Bhoutan, les terrains sont plus facilement accessibles et les structures familiales traditionnelles favorisent souvent la transmission des logements de génération en génération. La pierre et la terre sont des matériaux couramment utilisés, et de nombreux ménages ruraux construisent leur propre maison individuelle. Selon la HCES 2025, 82,2 % des ménages ruraux vivent dans des maisons individuelles, contre seulement 23,2 % dans les zones urbaines.

Les villes, en revanche, manquent de terrains en raison du relief montagneux du Bhoutan et du peu de surfaces planes propices à la construction. Les immeubles de grande hauteur et les copropriétés sont donc devenus la norme : 66,9 % des ménages urbains vivent en appartement. Le prix des terrains et de l’immobilier a fortement augmenté dans des villes comme Thimphou, rendant l’accès à la propriété hors de portée pour de nombreux citadins. Pour la majorité, la location est la seule option viable.

Simona Suzuki, analyste des politiques du logement, explique :

L’urbanisation s’accélère au Bhoutan, mais l’offre de logements abordables n’a pas suivi la demande. La plupart des citadins sont ainsi locataires et paient souvent des loyers élevés pour des logements exigus.

Ces dynamiques ne sont pas propres au Bhoutan, mais la géographie et le contexte culturel du pays rendent ces difficultés particulièrement aiguës.

Réalités économiques : dépenses, revenus et coût du logement

La HCES 2025 met également en lumière les pressions économiques auxquelles sont confrontés les ménages bhoutanais. Les dépenses mensuelles moyennes de consommation des ménages s’élèvent à 54 387 Nu à l’échelle nationale, mais ce chiffre varie considérablement entre les villes et les campagnes. Les ménages urbains dépensent en moyenne 67 616 Nu par mois, soit près de 46 % de plus que leurs homologues ruraux, qui dépensent 46 331 Nu. Par habitant, les dépenses atteignent 22 168 Nu en ville, contre 14 550 Nu dans les zones rurales.

Le logement représente une part importante des dépenses des ménages, en particulier en ville. Le loyer mensuel moyen au Bhoutan urbain est de 6 996 Nu, tandis que Thimphou affiche le loyer moyen le plus élevé, autour de 9 100 Nu. Dans les zones rurales, le loyer moyen est nettement inférieur, à 3 710 Nu. Ces chiffres illustrent les difficultés financières des locataires urbains, dont beaucoup consacrent une part importante de leurs revenus au logement.

Les écarts de revenus compliquent encore la situation. Les ménages appartenant au quintile de revenu le plus élevé dépensent près de quatre fois plus que ceux du quintile le plus bas, et les plus aisés dépensent sept fois plus par habitant. À mesure que le niveau de vie augmente, la taille des ménages tend à diminuer : les ménages les plus pauvres comptent en moyenne 4,8 personnes, contre 2,6 pour les plus riches. Cela laisse penser que les ménages aisés peuvent s’offrir davantage d’espace et d’intimité, tandis que les familles les plus modestes vivent souvent dans des logements surpeuplés.

Types de logements : des maisons individuelles aux appartements

Le parc de logements bhoutanais est diversifié, reflet de la coexistence des traditions et de la modernité. À l’échelle nationale, environ 60 % des Bhoutanais vivent dans des maisons individuelles, 34 % dans des appartements indépendants, 5 % dans des logements partagés et un peu plus de 1 % dans d’autres types d’habitation. Le type de logement est étroitement lié au lieu de résidence : les ménages ruraux vivent très majoritairement dans des maisons individuelles, tandis que les citadins sont plus susceptibles d’habiter en appartement ou dans un logement partagé.

Les matériaux de construction varient également selon les régions. Dans les zones rurales, la pierre et la terre sont courantes, tandis que les bâtiments urbains sont généralement construits en briques ou en blocs de ciment. Cela reflète à la fois la disponibilité des matériaux et le besoin, en ville, de bâtiments plus durables et de plusieurs étages.

L’accès aux services de base est élevé dans tout le pays. 99,6 % des ménages ont accès à l’électricité et le gaz de pétrole liquéfié (GPL) et l’électricité sont les principales sources d’énergie pour la cuisson. Le bois de chauffage reste toutefois une source d’énergie importante dans les zones rurales, où 26,2 % des ménages l’utilisent.

Facteurs démographiques et sociaux qui façonnent le logement

La HCES 2025 fournit de précieuses données démographiques qui contribuent à expliquer les tendances en matière de logement. La population bhoutanaise est jeune, avec un âge médian de 32 ans. Les habitants des villes sont légèrement plus jeunes (âge médian de 28 ans) que ceux des zones rurales (34 ans). Le rapport de masculinité est de 97 hommes pour 100 femmes, ce qui indique une légère majorité féminine à l’échelle nationale.

La composition des ménages varie également. La taille moyenne des ménages est de 3,7 personnes, les ménages ruraux étant légèrement plus grands que les ménages urbains. Environ 62,3 % des ménages sont dirigés par un homme, mais les ménages dirigés par une femme sont plus fréquents dans les zones rurales (23,7 %) que dans les zones urbaines (14 %). Le mariage et la vie en couple sont répandus : 61,9 % des adultes sont mariés et 19,1 % vivent en couple sans être mariés.

Ces facteurs démographiques influent à la fois sur la demande de logements et sur les types d’habitation privilégiés par les différents groupes.

Comment le taux d’accès à la propriété au Bhoutan se compare-t-il à l’échelle mondiale ?

Comment le taux d’accès à la propriété au Bhoutan se compare-t-il à celui d’autres pays ? Selon un classement mondial publié en 2025, le taux de propriétaires atteint 65,9 % aux États-Unis et 63,2 % au Royaume-Uni. Avec 53,2 %, le Bhoutan se situe en dessous de ces pays développés, mais au-dessus de certains autres pays confrontés à une grave pénurie de logements. Cette comparaison mondiale souligne les difficultés que doit surmonter le Bhoutan pour concilier traditions, croissance économique et urbanisation.

Évolution du marché immobilier résidentiel

Le marché immobilier résidentiel bhoutanais est estimé à environ 14,76 milliards de dollars américains en 2025. Les projections prévoient une croissance régulière, à un taux annuel composé de 5,63 % jusqu’en 2029. Plusieurs facteurs alimentent cette croissance :

• Urbanisation : De plus en plus de Bhoutanais s’installent en ville pour trouver un emploi ou poursuivre leurs études, ce qui accroît la demande de logements urbains.
• Évolution des préférences : Les jeunes générations privilégient les appartements modernes dotés de commodités, comme des résidences sécurisées et des salles de sport.
• Rareté des terrains : Le relief montagneux du Bhoutan limite les terrains disponibles pour de nouvelles constructions, favorisant les solutions d’habitat vertical, comme les immeubles de grande hauteur.
• Politique gouvernementale : Le gouvernement encourage les projets de logements abordables et le développement durable, tout en imposant des règles strictes en matière de propriété foncière et de construction afin de préserver l’environnement.
• Investissements étrangers : Les efforts visant à attirer les investissements directs étrangers et à stimuler le tourisme dynamisent le marché immobilier, même si la propriété étrangère reste strictement réglementée.

Malgré ces tendances positives, le marché reste confronté à des difficultés. La rareté des terrains, les coûts de construction élevés et les obstacles réglementaires peuvent ralentir la construction de nouveaux logements. Le souci de durabilité du gouvernement implique que la croissance doit être encadrée avec soin pour éviter la dégradation de l’environnement.

Enjeux politiques : agir sur le coût du logement et les difficultés urbaines

Les conclusions de la HCES 2025 ont des implications importantes pour les décideurs politiques. La forte proportion de locataires dans les zones urbaines, conjuguée à la hausse des loyers et au manque de logements abordables, montre qu’il faut mettre en place des mesures ciblées. Parmi les réponses possibles :

• Développer le logement abordable : Accroître l’offre d’appartements et de logements locatifs abordables en ville, éventuellement par des partenariats public-privé.
• Planification de l’utilisation des sols : Mettre en œuvre une planification urbaine efficace pour optimiser l’utilisation des terrains disponibles, tout en préservant les espaces verts et le patrimoine culturel.
• Soutien financier : Proposer des subventions ou des prêts à faible taux d’intérêt pour aider les primo-accédants, en particulier les jeunes familles et les ménages à faibles revenus.
• Réforme réglementaire : Simplifier les permis de construire et réduire les obstacles administratifs afin d’encourager un développement responsable.
• Développement rural : Soutenir les communautés rurales pour préserver leur taux élevé d’accès à la propriété et éviter un exode rural excessif vers les villes.

Les décideurs doivent également tenir compte du contexte social et économique plus large, notamment des inégalités de revenus, des évolutions démographiques et de la nécessité d’un développement durable. Pour atteindre son objectif de devenir d’ici 2034 une économie à revenu élevé fondée sur le bonheur national brut (BNB), le gouvernement devra adopter une approche globale de la politique du logement.

Perspectives : l’avenir du logement au Bhoutan

Le Bhoutan est à la croisée des chemins. Le mélange singulier de tradition et de modernité du pays, associé à une urbanisation rapide et à la croissance économique, offre au secteur du logement des possibilités autant que des défis. La HCES 2025 constitue une précieuse feuille de route pour comprendre ces dynamiques et élaborer des politiques efficaces.

À mesure que l’urbanisation se poursuit, garantir l’accès à des logements abordables, adéquats et durables sera essentiel. L’engagement du gouvernement en faveur de politiques fondées sur des données probantes, comme en témoigne la HCES 2025, constitue une avancée positive. Il faudra toutefois poursuivre le suivi, dialoguer avec les parties prenantes et trouver des solutions novatrices pour répondre à l’évolution des besoins des ménages bhoutanais.

En bref

• En 2025, le taux d’accès à la propriété au Bhoutan est de 53,2 %, avec un fort clivage entre villes et campagnes : 75,8 % dans les zones rurales, contre 16 % dans les centres urbains.
• L’urbanisation, la rareté des terrains et le prix élevé de l’immobilier poussent la plupart des citadins à louer, tandis que les ménages ruraux sont généralement propriétaires de maisons individuelles.
• Le coût du logement pèse lourdement sur les locataires urbains : à Thimphou, les loyers atteignent en moyenne 9 100 Nu par mois.
• Le marché immobilier résidentiel est en croissance, porté par l’exode vers les villes, l’évolution des préférences et les politiques gouvernementales en faveur du développement durable.
• Des mesures doivent être prises pour développer le logement abordable, améliorer la planification urbaine et soutenir les communautés urbaines comme rurales.
• Les difficultés liées au logement au Bhoutan reflètent des tendances plus larges en matière de développement économique et d’évolution démographique, ainsi que la quête du bonheur national brut.