Le Japon propose une autorisation préalable pour les transactions foncières près des bases et des îles frontalières isolées

Des contrôles de sécurité avant tout transfert de terrain

Le gouvernement japonais a soumis au Parlement, le 23 octobre 2026, un projet de loi qui imposerait une autorisation préalable pour les acquisitions de terrains et les transferts de propriété dans des zones désignées, situées à proximité d’installations sensibles et sur des îles frontalières isolées et inhabitées. Les transactions réalisées sans autorisation seraient nulles, et les contrevenants encourraient jusqu’à trois ans de prison ou une amende pouvant atteindre 3 millions de yens, soit environ 19 000 dollars.

Le Cabinet de la Première ministre Sanae Takaichi a approuvé le projet avant son dépôt. Son gouvernement souhaite que le Parlement l’adopte au cours de la session en cours, qui s’achèvera à la mi-décembre. Le texte interdirait en règle générale les transferts au profit de gouvernements étrangers et de militaires. Les restrictions s’appliqueraient également aux entreprises qu’ils contrôlent effectivement et aux personnes tenues d’aider des gouvernements étrangers à recueillir des renseignements.

Le projet modifierait la manière dont le Japon gère les terrains situés autour de sites importants pour la sécurité. Le dispositif actuel permet d’enquêter sur l’utilisation des biens, impose des déclarations de transaction dans les zones soumises à une surveillance spéciale et autorise des mesures contre les activités qui entravent le fonctionnement d’installations sensibles. Le projet de loi ajouterait, dans les zones réglementées envisagées, une obligation d’obtenir l’autorisation du gouvernement avant tout changement de propriétaire.

Pourquoi le gouvernement s’intéresse aux drones

Le secrétaire général du Cabinet, Minoru Kihara, a lié le projet à l’évolution des modes de guerre observée lors de l’invasion russe de l’Ukraine. Lors d’une conférence de presse régulière à Tokyo, il a évoqué la crainte du gouvernement que du matériel soit dissimulé à proximité de cibles potentielles :

Avec les nouvelles formes de guerre observées lors de l’invasion russe de l’Ukraine, le risque grandit que des terrains et d’autres biens situés près d’installations importantes servent de bases pour les attaquer à l’aide de matériels sans pilote qui y auraient été entreposés secrètement.

Le gouvernement craint que des propriétés voisines servent à stocker du matériel et à préparer des attaques. Un drone est un aéronef piloté à distance, sans pilote à bord. Dans ce projet, la proximité est déterminante, car un terrain proche d’une installation sensible pourrait servir de point de départ au déploiement de matériels sans pilote.

Les bases des Forces japonaises d’autodéfense figurent parmi les installations considérées comme potentiellement vulnérables. Les restrictions envisagées associeraient les contrôles de propriété aux pouvoirs dont dispose déjà le gouvernement pour enquêter sur les activités menées autour de ces sites.

Quelles zones seraient soumises à autorisation ?

Le projet désignerait comme zones réglementées les îles frontalières isolées et inhabitées ainsi que les secteurs situés à environ un kilomètre d’installations importantes exposées aux attaques de drones. Toute acquisition ou tout transfert de propriété dans ces zones nécessiterait une autorisation préalable du gouvernement.

Le Japon applique déjà une distance similaire dans le cadre de son dispositif de surveillance foncière. La présentation générale de la réglementation foncière du Cabinet Office explique que les zones surveillées peuvent couvrir les secteurs situés à environ 1 000 mètres d’installations importantes, notamment des installations de défense, ainsi que des zones sur des îles territoriales isolées.

Le dispositif actuel prévoit également des zones faisant l’objet d’une surveillance spéciale. Elles concernent les installations ou les îles qui remplissent une fonction particulièrement importante, ou dont la fonction est facile à entraver et difficile à remplacer ailleurs. Les zones réglementées envisagées instaureraient une procédure supplémentaire d’autorisation des transferts de propriété, axée sur les risques de sécurité décrits par le gouvernement.

Qui serait concerné par les restrictions de propriété ?

Les gouvernements étrangers et les militaires ne pourraient en règle générale pas acquérir de terrains dans les zones réglementées. Le projet viserait aussi les sociétés effectivement contrôlées par ces groupes, étendant les vérifications au-delà du nom officiellement inscrit comme acquéreur.

Le contrôle d’une société est important, car une entreprise peut être propriétaire en droit alors qu’une autre organisation dirige ses décisions. Dans le cadre proposé, le gouvernement vérifierait si un gouvernement étranger ou une entité militaire exerce un contrôle effectif sur une société souhaitant acquérir un terrain.

Les personnes tenues de coopérer avec des gouvernements étrangers dans le cadre de la collecte de renseignements seraient également soumises à des restrictions. Les catégories mentionnées par le gouvernement concernent les liens avec un État, le statut militaire, le contrôle effectif d’une société et les obligations en matière de renseignement. La nationalité étrangère, à elle seule, est un critère plus large que les motifs énumérés pour interdire généralement un transfert.

Pour les vendeurs, l’autorisation deviendrait une condition nécessaire à la réalisation d’une transaction dans une zone réglementée. Pour les acheteurs potentiels, la possibilité d’acquérir dépendrait de leur appartenance ou non aux catégories interdites et de l’obtention de l’autorisation gouvernementale.

Fonctionnement de la loi actuelle

La législation que le projet vise à modifier est la loi sur l’examen et la réglementation de l’utilisation des biens immobiliers entourant des installations importantes et situés sur des îles territoriales isolées, loi n° 84 de 2021. Promulguée le 23 juin 2021, elle est pleinement entrée en vigueur le 20 septembre 2022.

Le Cabinet Office décrit un dispositif existant qui consiste à repérer les zones sensibles, à enquêter sur l’utilisation des terrains et des bâtiments, et à intervenir lorsque cette utilisation entrave le fonctionnement d’installations ou d’îles importantes. Les parties qui concluent des contrats visant à transférer ou à établir un droit de propriété ou d’autres droits concernés dans les zones soumises à une surveillance spéciale doivent effectuer une déclaration.

Une déclaration informe les autorités d’une transaction. Une autorisation préalable fait de l’accord du gouvernement une condition à sa réalisation. La modification proposée ajouterait cette exigence plus stricte dans les zones réglementées, en plus des restrictions visant les personnes autorisées à acquérir un bien.

La page consacrée à la législation en anglais du Cabinet Office propose des liens vers la loi, son décret d’application et son règlement d’application. Ces textes constituent le cadre juridique que le nouveau projet de loi modifierait.

Que se passerait-il en cas de transaction non autorisée ?

Une transaction foncière réalisée sans l’autorisation requise serait nulle aux termes du projet. Les demandes d’inscription du bien immobilier au registre seraient également rejetées. L’inscription est la procédure officielle qui permet d’enregistrer la propriété d’un bien et les droits qui s’y rapportent.

Ces mesures toucheraient la transaction elle-même et exposeraient également les contrevenants à des sanctions. La peine maximale prévue par le projet est de trois ans de prison ou d’une amende de 3 millions de yens. Le gouvernement disposerait ainsi de moyens à la fois pour empêcher un transfert de propriété de produire ses effets juridiques et pour sanctionner une infraction.

Les personnes qui achètent ou vendent un bien dans une zone réglementée devraient obtenir l’autorisation avant de conclure la transaction. La conséquence d’une opération réalisée sans autorisation dépasserait un simple problème de formalités administratives : le transfert lui-même serait nul.

Les entreprises pourraient être contraintes de vendre

Une entreprise pourrait perdre le droit de posséder un terrain après l’avoir acquis, notamment à la suite d’une fusion ou d’un autre changement au sein de la société. Le projet l’obligerait alors à transférer le bien à un tiers dans un délai d’un an.

Si elle ne cédait pas le terrain dans ce délai, le gouvernement pourrait demander à un tribunal d’en ordonner la vente aux enchères. Le tribunal interviendrait donc si l’entreprise ne respectait pas l’obligation de transfert.

Cette disposition maintiendrait l’application des restrictions de propriété après l’achat initial. Une fusion peut modifier le contrôle d’une entreprise alors même que celle-ci reste propriétaire inscrite de ses biens. Les entreprises détenant des terrains dans les zones réglementées devraient donc tenir compte des conséquences que de futurs changements de contrôle pourraient avoir sur leur droit de les conserver.

Des inspections pour faire appliquer la loi

Les responsables du Cabinet Office disposeraient d’un dispositif leur permettant d’effectuer des inspections directement sur les biens concernés. La police pourrait également procéder à des inspections si nécessaire. Si elle constatait des activités entravant le fonctionnement d’installations désignées, elle pourrait recommander au Premier ministre de demander la mise en œuvre de mesures correctives.

La loi actuelle autorise déjà les recommandations et les injonctions imposant aux utilisateurs d’un bien de prendre les mesures nécessaires lorsque des terrains ou des bâtiments sont utilisés de manière à entraver le fonctionnement d’installations importantes ou d’îles territoriales isolées. Le projet ajouterait des pouvoirs d’inspection pour faciliter l’application de la loi.

Le contrôle des propriétaires et les inspections des biens répondraient à deux étapes différentes des préoccupations du gouvernement. L’autorisation déterminerait qui peut acquérir un terrain, tandis que les inspections aideraient les autorités à examiner ce qui s’y passe. Ces deux mesures s’appliqueraient autour des installations et des îles désignées par la réglementation.

Données sur les achats et calendrier législatif

Une étude gouvernementale a recensé 3 498 biens acquis par des personnes ou des entités étrangères autour d’installations essentielles à la sécurité et d’îles isolées au cours de l’exercice 2024. Près de la moitié de ces achats ont été attribués à des acquéreurs chinois. Le Cabinet Office publie des informations sur les acquisitions pour les exercices 2023 et 2024 dans le cadre de l’application de la loi actuelle.

Ce chiffre porte sur le nombre de biens, et non sur celui des acquéreurs distincts ou sur la superficie des terrains acquis. Il illustre l’ampleur des transactions dans des lieux qui font déjà l’objet d’une attention particulière en matière de sécurité. Les règles d’autorisation proposées évalueraient les acquisitions en fonction des zones désignées et des catégories d’acheteurs définies dans le projet de loi.

Le dispositif japonais de sécurité foncière s’est développé au fil de plusieurs années :

• 17 juillet 2020 : une décision du Cabinet appelle à recueillir des informations sur la propriété foncière et à envisager des mesures pour répondre aux préoccupations de sécurité.
• 23 juin 2021 : la loi n° 84 de 2021 est promulguée.
• 20 septembre 2022 : la loi actuelle entre pleinement en vigueur.
• Exercice 2024 : une étude gouvernementale recense 3 498 achats de biens par des personnes ou des entités étrangères autour d’installations sensibles et d’îles isolées.
• 23 octobre 2026 : le Cabinet approuve le projet de loi modificatif, que le gouvernement soumet au Parlement.
• Mi-décembre 2026 : la session parlementaire en cours doit s’achever, ce qui fixe l’échéance visée par le gouvernement pour l’adoption du texte.

Le projet doit encore être approuvé par le Parlement. Aucune date d’entrée en vigueur des modifications proposées n’a été annoncée. D’ici là, le dispositif actuel, fondé sur la surveillance, les déclarations et les mesures contre les utilisations qui entravent le fonctionnement des sites, continuera de régir ces zones.

À retenir

• Le Japon propose d’imposer une autorisation préalable pour les acquisitions de terrains et les transferts de propriété dans des zones sensibles désignées.
• Ces zones couvriraient les îles frontalières isolées et inhabitées ainsi que les secteurs situés à environ un kilomètre d’installations importantes exposées aux attaques de drones.
• Les gouvernements étrangers, les militaires et certaines catégories d’acquéreurs qui leur sont liés ne pourraient en règle générale pas acquérir de biens.
• Les transactions non autorisées seraient nulles. Les infractions seraient passibles de trois ans de prison au maximum ou d’une amende de 3 millions de yens.
• Les entreprises devenues inéligibles à la suite d’une fusion ou d’un autre événement auraient un an pour céder le terrain, après quoi le gouvernement pourrait demander au tribunal d’en ordonner la vente aux enchères.
• Le gouvernement souhaite faire adopter le texte au cours de la session parlementaire qui s’achève à la mi-décembre.