Aux Maldives, des députés réclament la publication intégrale de l’accord avec Eagle Hills, tandis que les baux de 99 ans suscitent des interrogations

53 députés soutiennent l’examen de l’accord de Ras Malé

Une demande de publication de l’accord conclu par le gouvernement des Maldives avec Eagle Hills a été inscrite à l’ordre du jour du Parlement, avec le soutien de 53 députés, dont des membres du Congrès national du peuple, au pouvoir. Le projet Maldives Waterfront and Marina prévoit l’aménagement d’environ 500 hectares de terres gagnées sur la mer à Ras Malé, des baux immobiliers pouvant aller jusqu’à 99 ans et des investissements estimés entre 12 et 20 milliards de dollars américains.

Meekail Ahmed Naseem, député de South Galolhu et membre du Parti démocratique maldivien, dans l’opposition, a déposé la motion de publication à la reprise de la troisième session parlementaire, le 5 octobre 2026. Il demande la publication de l’intégralité de l’accord sur les conditions commerciales et souhaite que les parlementaires examinent la manière dont cet accord protège les terres et les finances publiques. L’inscription de la motion à l’ordre du jour ne signifie pas que le Parlement a approuvé ses accusations ni ordonné la publication du document.

Le gouvernement et le promoteur d’Abou Dhabi Eagle Hills ont signé l’accord le 21 septembre 2026. Son texte intégral n’a pas été publié. Les déclarations publiques évoquent une vaste destination réunissant hôtels, résidences, marina, commerces, restaurants, écoles et établissements de santé, mais laissent en suspens d’importantes questions concernant les engagements d’investissement, le calcul des recettes et les droits fonciers.

Lors de la présentation de sa motion, Meekail a averti que le secret pourrait exposer les actifs et les finances publics à des pertes et ouvrir la voie à la corruption.

« Garder secret un accord portant sur un projet d’une telle ampleur pourrait entraîner des pertes considérables pour les actifs et les finances de l’État et ouvrir la voie à la corruption », a déclaré Meekail.

Le gouvernement rejette les accusations selon lesquelles des terres maldiviennes seraient vendues. Le président Dr Mohamed Muizzu affirme que les terrains resteront la propriété des Maldives et que le projet ne prévoit ni garantie souveraine, ni prêt public, ni exonération fiscale ou douanière. Le désaccord porte sur les engagements réels de chaque partie dans l’accord et sur la conformité des baux aux limites constitutionnelles.

Qu’est-ce qui a été signé et que reste-t-il à finaliser ?

L’annonce officielle du projet d’Eagle Hills indique que l’accord sur les conditions commerciales établit une vision commune et les principales conditions commerciales, tandis que les modalités détaillées seront élaborées au fur et à mesure de l’avancement du projet. Cette distinction est importante : un accord sur la structure commerciale principale ne constitue pas un ensemble complet de contrats encadrant la construction, le financement, les transferts immobiliers et l’exécution des obligations.

Le procureur général Ahmed Usham affirme que la mise en œuvre nécessite des accords supplémentaires et une législation adaptée. Il a cité un projet de loi sur l’immobilier récemment rédigé parmi les éléments du cadre envisagé et précisé que les travaux de construction ne commenceraient qu’après l’adoption de la loi par le Parlement et la signature des accords définitifs à l’issue de nouvelles discussions.

Le président d’Eagle Hills, Mohamed Alabbar, affirme que les accords détaillés sont en cours de finalisation et seront publiés une fois achevés. Lors de sa visite aux Maldives en octobre, il a brièvement assuré que le projet serait transparent :

Il n’y a rien à cacher.

Cette promesse ne répond pas à la demande de Meekail concernant le document déjà signé. Il s’agit de distinguer la publication immédiate de l’accord existant sur les conditions commerciales de celle des futurs accords, qui interviendra une fois les négociations achevées.

Le principal désaccord porte sur le renouvellement des baux

La disposition publiée qui pourrait avoir les conséquences les plus importantes concerne le sort des biens immobiliers lors d’un changement de propriétaire. Eagle Hills affirme que les biens seront proposés dans le cadre du droit maldivien, sous forme de baux d’une durée maximale de 99 ans. À chaque vente ou transmission par héritage, un nouveau bail pouvant aller jusqu’à 99 ans débutera.

Le ministre des Infrastructures, du Logement et du Développement urbain, le Dr Abdulla Muththalib, affirme que les acquéreurs seront propriétaires des constructions, et non des terrains sous-jacents. Il précise également que les transferts nécessiteront l’approbation du gouvernement, que les droits du vendeur prendront fin lors de la revente et que l’acquéreur obtiendra un nouveau bail directement auprès de l’État.

Pour expliquer ces mécanismes de contrôle, Muththalib a déclaré :

« Aucun bien immobilier à Rasmalé ne peut être acheté, vendu ou transféré entre particuliers sans l’autorisation du gouvernement. Toute vente doit être soumise au gouvernement. Celui-ci se réserve en outre le droit d’examiner l’identité du bénéficiaire du bien et de décider s’il donne ou non son accord », a-t-il précisé.

Un bail confère à une partie le droit d’utiliser un terrain pendant une durée déterminée, sans lui en transférer la propriété permanente. Le problème juridique soulevé ici est plus précis que la simple accusation de vente : les critiques estiment que le renouvellement systématique des baux pour une nouvelle période de 99 ans pourrait prolonger les droits fonciers étrangers sans date d’expiration définitive.

Muththalib affirme que les titulaires ne pourront pas renouveler indéfiniment leurs baux à leur seule discrétion. Cette assurance et la disposition d’Eagle Hills sur les transferts ne sont pas nécessairement équivalentes. L’approbation du gouvernement pourrait encadrer chaque transaction, tandis que les transferts successifs autorisés feraient malgré tout repartir le décompte à zéro. Les contrats non publiés et le projet de loi devront préciser la manière dont ces règles s’articulent.

La requête en justice a été rejetée pour des raisons de procédure, et non sur le fond

L’avocat et ancien député de Kendhoo Ali Hussain a demandé que l’accord soit déclaré illégal et nul dès l’origine. Il a également sollicité une injonction provisoire, c’est-à-dire une décision temporaire du tribunal qui suspendrait sa mise en œuvre pendant l’examen de la contestation constitutionnelle.

Le greffier de la Cour suprême a refusé d’enregistrer l’affaire à l’étape du dépôt, estimant qu’une affaire de cette nature ne pouvait pas être portée directement devant la Cour suprême en première instance. La décision du greffier peut être soumise au conseil des juges pour réexamen. Il s’agit d’un rejet procédural, et non d’un jugement confirmant la constitutionnalité de l’accord.

L’argument de Hussain s’appuie sur les articles 250 et 251 de la Constitution. L’article 250 impose que les opérations portant sur des biens de l’État soient conformes à la loi. L’article 251 interdit la propriété étrangère du territoire maldivien et limite à 99 ans les baux accordés à des parties étrangères. Hussain soutient que le gouvernement ne dispose pas de l’autorité juridique nécessaire pour conclure cet accord et que le renouvellement répété des baux pourrait enfreindre la limite constitutionnelle.

La motion de Meekail invoque également l’article 29, relatif à l’accès à l’information, et l’article 70, qui confie au Parlement la surveillance de l’exécutif. Sa résolution rappelle l’engagement pris par Muizzu le 26 juillet 2024, à l’occasion de la fête de l’Indépendance, de ne pas louer Ras Malé à des parties étrangères ni de leur en faire don, et le met en contraste avec l’accord envisagé avec Eagle Hills.

La règle sur la propriété étrangère a déjà évolué. Une révision constitutionnelle adoptée en 2015 autorisait certains investissements étrangers supérieurs à 1 milliard de dollars américains à obtenir des droits de propriété si au moins 70 % du site du projet avait été gagné sur la mer. Son abrogation en avril 2019 a rétabli l’interdiction de la propriété étrangère et la limite des baux à 99 ans. La contestation actuelle porte sur ce cadre rétabli.

12 et 20 milliards de dollars : deux estimations différentes

L’ampleur financière du projet fait débat. Les estimations du gouvernement évaluent le développement envisagé à 20 milliards de dollars américains. D’autres sources indiquent qu’Eagle Hills estime le coût des différentes phases à environ 12 milliards de dollars. Alabbar a également évoqué un montant pouvant approcher les 20 milliards, tandis que l’annonce officielle de l’entreprise ne précise aucun montant d’investissement.

Ahmed Deedee, député de Maradhoo, estime que les chiffres avancés par le gouvernement et l’entreprise ne concordent pas. Il souligne un écart de 8 milliards de dollars entre les montants de 20 et 12 milliards. Le chiffre le plus bas est inférieur de 40 % au plus élevé. Un écart aussi important ne peut être expliqué sans savoir ce que comprend chaque estimation.

Le gouvernement prévoit par ailleurs plus de 30 milliards de dollars américains d’investissements étrangers bruts sur la durée de vie du projet, dont environ 18 milliards d’investissements nets. Ces montants ne doivent pas être confondus avec les coûts de construction ou avec un engagement garanti du promoteur. Les flux bruts peuvent mesurer des sommes transitant par le projet supérieures au montant conservé sous forme d’investissement net.

Les estimations des recettes publiques ne sont pas non plus directement comparables. Muththalib a évoqué des recettes attendues pour l’État de plus de 11 milliards de dollars sur la période de développement ; Alabbar a estimé à près de 20 milliards le montant des impôts sur la durée de vie du projet. Ces déclarations portent sur des périodes différentes et des catégories de recettes potentiellement distinctes. Aucune ne précise le montant que l’État est assuré de recevoir en vertu du contrat.

Le partage des recettes ne précise pas encore l’ensemble des retombées pour l’État

Muththalib a présenté un projet de partage de 10 % des recettes du promoteur avec l’État et un prélèvement de 4 % sur les transactions immobilières. Il affirme que chaque revente donnera lieu au versement d’un montant équivalant à 4 % de sa valeur. La taxe sur les produits et services touristiques ainsi que les autres taxes applicables resteront également dues.

Selon le gouvernement, le produit des ventes immobilières sera versé sur un compte séquestre aux Maldives, placé sous son contrôle. Un compte séquestre conserve des fonds, dont le déblocage est soumis à des conditions convenues. Les autorités estiment que le transit de ces sommes par des banques nationales contribuerait à atténuer la pénurie de dollars et à renforcer les réserves officielles, mais l’ampleur et le calendrier de cet effet dépendront des ventes réelles et des règles régissant le compte.

Selon une estimation du gouvernement, la part revenant à l’État au titre de la valeur des terrains s’élèverait à 3 milliards de dollars, soit 47 milliards de rufiyaa, grâce à une part de 10 % des recettes liées à plus de 8 800 biens immobiliers sur une période de développement d’environ dix ans. La base de calcul exacte, la durée de cette participation et le traitement des coûts n’ont pas été précisés publiquement.

Meekail affirme que les coûts de remblaiement, financés par les contribuables, ne seraient pas récupérés et qu’Eagle Hills recevrait des terrains sans payer de prix d’acquisition ni de loyer. Le gouvernement présente en revanche les recettes futures, les logements et les impôts comme les retombées pour le public. Pour déterminer si cet échange protège les intérêts de l’État, il faudrait connaître les échéanciers de paiement, les déductions, les obligations de développement et les recours prévus en cas de manquement du promoteur.

Les 5 000 logements constituent un investissement initial, pas clairement un don

Le gouvernement fait notamment valoir qu’Eagle Hills construira 5 000 logements à Hulhumalé avant le début des travaux sur le vaste projet de Ras Malé. Alabbar estime leur coût à environ 500 millions de dollars américains, soit près de 100 000 dollars par logement. D’autres estimations situent le coût de ce volet immobilier entre 400 et 500 millions de dollars.

Les autorités affirment que l’État recevra ces logements sans emprunter ni fournir de garantie. Alabbar les présente comme le premier investissement d’Eagle Hills, qui récupérera cette somme à mesure que le projet global avancera. Une autre source indique que le coût des logements sera déduit de la part de recettes revenant au gouvernement.

Ces explications distinguent le financement initial du coût final. Le fait qu’Eagle Hills avance les fonds ne signifie pas nécessairement que les logements seront fournis sans prélèvement ultérieur sur les recettes du projet revenant à l’État. La formule de remboursement est donc essentielle pour comprendre la valeur de ce volet immobilier.

Les chiffres concernant l’attribution des terrains varient eux aussi. Le ministre des Finances, Hassan Zareer, a évoqué 500 hectares sur les 1 100 hectares prévus pour les terres gagnées sur la mer, dont trois complexes touristiques. Muththalib affirme que 500 autres hectares resteront à la disposition des habitants. D’autres descriptions du projet avancent une superficie totale de 1 153 ou 1 009 hectares, tandis que le site envisagé par le promoteur a également été décrit comme couvrant 520 hectares. Selon les chiffres de Zareer, 500 hectares représentent environ 45 % de la superficie prévue. Une délimitation définitive et un plan d’aménagement cohérent permettraient de clarifier ces écarts.

Les prévisions touristiques et d’emploi dépendent de la réalisation du projet

Les prévisions du gouvernement tablent sur plus d’un million de visiteurs par an et plus de 2 milliards de dollars de recettes touristiques annuelles, une fois le site arrivé à maturité. Si l’on compare ce chiffre aux 2,2 millions de touristes recensés annuellement aux Maldives, un million de visiteurs supplémentaires représenterait une hausse d’environ 45 %, à condition qu’il s’agisse réellement d’arrivées additionnelles.

Les prévisions d’emploi ne reposent pas toutes sur les mêmes critères. Le gouvernement prévoit plus de 54 000 emplois directs et indirects. Alabbar estime qu’il y aura 40 000 emplois pendant la construction, puis entre 15 000 et 18 000 emplois permanents lorsque le site sera en activité. Les emplois liés à la construction, les emplois permanents et ceux générés indirectement chez les fournisseurs ne sont pas des catégories équivalentes.

Alabbar a promis des débouchés aux entreprises maldiviennes, aux investisseurs locaux et aux banques nationales. Décrivant ailleurs l’approche de son entreprise, il a déclaré :

Tous nos entrepreneurs sont locaux, tout comme nos fournisseurs et nos architectes.

Le projet Marassi en Égypte offre un point de comparaison utile en matière d’ampleur, mais ne permet pas de démontrer ce que Ras Malé réalisera. Marassi fait état de 12 hôtels et de 8 000 résidences répartis sur 6,5 millions de mètres carrés, soit 650 hectares, dont 63 % sont préservés en espaces ouverts. Cette superficie est supérieure de 30 % à celle d’un site de 500 hectares à Ras Malé.

Marassi fait état de 3,7 milliards de dollars investis, de 1,7 milliard de dollars de recettes et de 600 millions de dollars d’impôts jusqu’en 2026, ainsi que de 1 626 entrepreneurs et fournisseurs et de plus de 130 000 emplois générés par ses activités. Le projet indique également produire chaque année 5,8 millions de mètres cubes d’eau douce et 1,2 million de mètres cubes d’eau recyclée. Ces chiffres illustrent les besoins en infrastructures et en fournisseurs d’un développement de cette ampleur, mais les périodes et les méthodes de comptabilisation des emplois ne permettent pas d’en faire des prévisions directement applicables aux Maldives.

Le contrôle des nationalités : la réponse du gouvernement aux craintes d’installation durable

Muththalib affirme que les citoyens israéliens et les entreprises contrôlées par Israël ne pourront participer au projet en tant qu’acquéreurs, bénéficiaires effectifs, actionnaires, financiers ou agents commerciaux. Le bénéficiaire effectif est la personne qui détient ou contrôle réellement un actif, même si une entreprise ou un intermédiaire en est officiellement titulaire.

Selon lui, les acquéreurs et les bénéficiaires effectifs devront déclarer toutes leurs nationalités actuelles et passées, et ces vérifications seront répétées à chaque changement de propriétaire. Une fausse déclaration pourrait entraîner la résiliation du bail, la confiscation du bien par l’État et la perte des sommes versées.

Deedee affirme que des personnes possédant des passeports israéliens et d’autres nationalités pourraient entrer dans le pays en présentant un autre passeport. Il s’est demandé si les autorités seraient en mesure d’expulser 1 000 ou 2 000 personnes de ce type. Ces chiffres étaient hypothétiques et ne correspondent pas à des arrivées signalées. Les contrôles proposés par le ministre vont au-delà du passeport présenté à l’entrée, puisqu’ils imposeraient de déclarer l’historique complet des nationalités.

Depuis avril 2025, les Maldives interdisent l’entrée sur leur territoire aux personnes munies d’un passeport israélien. Muththalib affirme que la résidence ne serait accessible que dans le cadre du dispositif existant de visa de résident d’entreprise, et que la législation sur l’immigration continuerait de s’appliquer. L’achat d’un bien immobilier ne donnerait pas automatiquement à l’acquéreur ou aux membres de sa famille le droit de résider dans le pays.

Le ministre a également écarté les craintes d’une installation de colons juifs et affirmé que le projet ne l’autoriserait pas. Cette référence plus générale à la religion doit être distinguée des restrictions sur la nationalité et le contrôle des sociétés qu’il a décrites. L’identité juive et la citoyenneté israélienne ne sont pas équivalentes, et le mécanisme de vérification annoncé porte sur les nationalités et les structures de propriété.

Les inquiétudes religieuses dépassent la question de l’accès à la propriété

Le 13 octobre 2026, l’Association des oulémas maldiviens a fait part de ses préoccupations au ministre des Affaires islamiques, le Dr Mohamed Shaheem Ali Saeed. Elles portaient sur l’installation de personnes étrangères, l’identité islamique, la souveraineté, l’indépendance, l’autonomie économique et la culture. L’association lui a demandé de transmettre ces inquiétudes à Muizzu.

L’association a indiqué que sa position reposait sur des informations obtenues auprès des autorités gouvernementales concernées. Elle a également rencontré Muththalib, le procureur général Usham et le ministre de l’Économie Saeed. Ces rencontres montrent que le débat dépasse les contestations parlementaires et juridiques de l’opposition.

Le religieux Sheikh Adam Nishan a lui aussi qualifié la situation d’« extrêmement préoccupante et dangereuse ». Il a mis en garde contre les risques pour les terres et l’indépendance, ainsi que contre la possibilité que les Maldiviens deviennent subordonnés dans leur propre pays. Il s’agit d’objections et de mises en garde, et non de conséquences avérées du projet.

Eagle Hills affirme qu’elle respectera le droit maldivien. Dans son annonce officielle, l’entreprise promet également de réaliser le projet sur des terres gagnées sur la mer sans procéder à de nouveaux dragages, et de mettre en place une surveillance indépendante du milieu marin pendant les travaux. Ces engagements ne règlent pas les questions relatives aux travaux de remblaiement antérieurs. L’historique plus large du projet comprend l’annulation d’un contrat de remblaiement confié à CMCC, un versement signalé de 21 millions de dollars et une enquête ouverte par la Commission anticorruption en mars 2024. Cette enquête ne doit pas être interprétée comme une conclusion défavorable à l’accord avec Eagle Hills.

Les prochaines décisions seront législatives et contractuelles

Le Parlement devra examiner à la fois la demande de publication et la législation nécessaire à la mise en œuvre du projet. Aucun vote du projet de loi sur l’immobilier n’a été officiellement daté. Aucun délai de publication de l’accord signé ni aucune date de signature des contrats définitifs n’ont été annoncés dans les informations communiquées sur le projet.

Les calendriers de construction divergent. Une source évoque le premier trimestre 2027, tandis qu’Alabbar a déclaré lors de sa visite en octobre que les travaux commenceraient dans environ un an. La condition posée par Usham, qui exige l’adoption d’une loi et la conclusion des accords définitifs, rend ces deux calendriers incertains. Emaar Properties a également été présenté comme un participant potentiel, mais une autre source indique que sa participation dépendra d’une décision de son comité d’investissement. L’accord signé lie le gouvernement à Eagle Hills.

Les principales étapes sont les suivantes :

• 26 juillet 2024 : à l’occasion de la fête de l’Indépendance, Muizzu s’engage à ne pas louer Ras Malé à des parties étrangères ni à leur en faire don. Meekail citera ensuite cet engagement dans sa motion.
• Avril 2025 : les Maldives interdisent l’entrée aux personnes munies d’un passeport israélien.
• 21 septembre 2026 : le gouvernement et Eagle Hills signent l’accord sur les conditions commerciales.
• 27 septembre 2026 : Muththalib explique que l’achat d’un bien immobilier ne transfère pas la propriété du terrain et ne donne pas automatiquement droit à un visa.
• 5 octobre 2026 : le Parlement reprend ses travaux et inscrit à l’ordre du jour la motion de publication, soutenue par 53 députés.
• Octobre 2026 : Alabbar promet de publier les accords finalisés, tandis que des oulémas réclament de nouvelles garanties au gouvernement.

Les documents encore nécessaires sont de nature pratique autant que juridique : le bail propre au promoteur, les échéances d’investissement contraignantes, la formule de calcul des recettes publiques, les déductions relatives au coût des logements et les conséquences d’engagements non tenus. Leur publication permettrait aux parlementaires et au public d’évaluer le projet à l’aune d’obligations exécutoires plutôt que de prévisions concurrentes.

À retenir

• Le Parlement a inscrit à l’ordre du jour une motion demandant la publication de l’accord avec Eagle Hills, soutenue par 53 députés.
• L’intégralité de l’accord sur les conditions commerciales signé le 21 septembre 2026 n’a pas été publiée.
• Eagle Hills affirme que les ventes et les transmissions par héritage déclencheront de nouveaux baux immobiliers pouvant aller jusqu’à 99 ans.
• Le greffier de la Cour suprême a rejeté la contestation constitutionnelle au stade du dépôt, sans se prononcer sur le fond.
• Les estimations des investissements varient entre 12 et 20 milliards de dollars américains ; les prévisions de recettes publiques portent sur des périodes et des indicateurs différents.
• Eagle Hills financera initialement 5 000 logements à Hulhumalé et récupérera ces coûts au fur et à mesure de l’avancement du projet global.
• Le gouvernement affirme que les terrains resteront maldiviens, que les transferts devront être autorisés et que l’achat d’un bien immobilier ne donnera pas automatiquement le droit de résider dans le pays.
• La mise en œuvre nécessitera une législation supplémentaire et des accords définitifs ; le calendrier des travaux reste incertain.