Le Vietnam propose une taxe de 0,2 % sur les terrains inoccupés, alors que le débat porte sur leur définition et la hausse des taux

200 millions de dôngs par an pour un terrain évalué à 100 milliards de dôngs

Le ministère vietnamien des Finances propose une taxe annuelle de 0,2 % sur les terrains laissés à l’abandon, inutilisés ou dont l’aménagement a pris du retard. Pour un terrain dont la valeur imposable est de 100 milliards de dôngs, cette taxe s’élèverait à 200 millions de dôngs. La proposition s’appliquerait à la totalité de la surface concernée, sans les tranches d’imposition inférieures actuellement prévues pour les terrains résidentiels dans les limites légales.

Le ministère a présenté cette mesure lors de sa conférence de presse du 6 octobre 2026. Elle s’inscrit dans un projet de loi modifiant la loi sur l’impôt sur les sociétés, la loi sur l’impôt sur l’utilisation des terres non agricoles et la loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques. La disposition proposée ajouterait un paragraphe 8 à l’article 7 de la loi sur l’impôt sur l’utilisation des terres non agricoles.

Ce taux est environ 6,7 fois supérieur au taux actuel de 0,03 % applicable aux terrains résidentiels dans les limites légales. Les économistes, les juristes et les parlementaires se concentrent toutefois sur deux questions qui restent en suspens : la taxe serait-elle supérieure aux avantages liés à la détention d’un terrain dans l’espoir d’une hausse des prix, et comment les autorités distingueraient-elles la spéculation délibérée des projets bloqués par des procédures d’urbanisme ou administratives ?

La taxe n’a pas été adoptée. Le 1er janvier 2027 a été évoqué comme date d’entrée en vigueur envisagée, sous réserve de l’approbation de la loi fiscale modifiée par l’Assemblée nationale lors de sa session de fin d’année. Les critères permettant de déterminer les terrains concernés sont encore en cours d’élaboration, et plusieurs participants au débat souhaitent une période de préparation plus longue.

Cette distinction importe aussi bien aux promoteurs détenant des complexes balnéaires à l’arrêt qu’aux ménages qui conservent une parcelle pour y construire un logement plus tard. La seule apparence d’un terrain vide ne suffirait pas à déterminer son régime fiscal. Le résultat dépendrait de sa classification juridique, de la raison de sa non-utilisation et de la valeur imposable applicable.

Ce que changerait le taux proposé

La taxe actuelle sur les terrains résidentiels au Vietnam repose sur des tranches progressives selon la superficie. Les terrains compris dans le quota légal sont taxés à 0,03 %, la tranche suivante à 0,07 % et la tranche la plus élevée, au-delà du quota, à 0,15 %. Ces taux s’appliquent aux portions de terrain concernées : le taux le plus élevé ne s’applique pas automatiquement à l’ensemble d’une propriété.

D’autres catégories font déjà l’objet d’un traitement différent. Les terrains utilisés à des fins de production et d’activité non agricoles sont taxés à 0,03 %. Les terrains affectés à un usage irrégulier ou laissés inutilisés en violation de la réglementation sont décrits, dans les comptes rendus détaillés de la législation en vigueur, comme étant soumis à un taux de 0,15 %. Les terrains occupés illégalement ou faisant l’objet d’une emprise illicite sont taxés à 0,2 %.

La proposition créerait une catégorie distincte taxée à 0,2 % pour les terrains abandonnés, ceux qui ne sont pas mis en valeur et ceux dont la mise en valeur a pris du retard. En l’absence de quota, toute la superficie classée dans cette catégorie serait soumise au taux proposé. Cela ne signifie pas qu’aucune règle ne définirait les terrains concernés.

Les comptes rendus divergent sur la catégorie existante invoquée pour justifier ce taux. La plupart indiquent que les 0,2 % correspondent à la taxe sur les terrains faisant l’objet d’une emprise illicite ; certains comptes rendus de la réunion du ministère indiquent qu’ils correspondent au taux applicable aux terrains utilisés de manière irrégulière. Cette divergence doit être clarifiée, d’autant que les descriptions les plus détaillées fixent à 0,15 % le taux applicable aux terrains utilisés de manière irrégulière.

Combien les propriétaires paieraient-ils ?

Le calcul de base consiste à multiplier la superficie du terrain par la valeur imposable légale au mètre carré, puis par 0,2 %. La valeur imposable ne correspond pas automatiquement au prix d’achat ni au prix actuel du marché. Les exemples suivants supposent que la totalité de la parcelle est concernée et qu’aucune exonération ni réduction ne s’applique :

• Une parcelle dont la valeur imposable est de 1 milliard de dôngs entraînerait une taxe annuelle de 2 millions de dôngs.
• Une parcelle de 200 mètres carrés évaluée fiscalement à 10 millions de dôngs le mètre carré entraînerait une taxe annuelle de 4 millions de dôngs.
• La même superficie, évaluée à 20 millions de dôngs le mètre carré, entraînerait une taxe annuelle de 8 millions de dôngs.
• Une parcelle de 500 mètres carrés évaluée à 20 millions de dôngs le mètre carré aurait une valeur imposable de 10 milliards de dôngs et entraînerait une taxe annuelle de 20 millions de dôngs.
• Cinq parcelles concernées, dont la valeur imposable est de 10 milliards de dôngs chacune, entraîneraient ensemble une taxe annuelle de 100 millions de dôngs.

À base imposable identique, le taux proposé est environ 6,7 fois supérieur à 0,03 %, 2,9 fois supérieur à 0,07 % et 1,3 fois supérieur à 0,15 %. Il s’agit de comparaisons entre les taux, et non de prévisions de l’augmentation de la facture de chaque propriétaire.

La définition manquante des terrains abandonnés

Truong Ba Tuan, directeur adjoint chargé des politiques fiscales et des redevances au ministère des Finances, a indiqué que la classification suivrait la législation foncière. Le projet du ministère renvoie donc au droit foncier, sans créer de définition fiscale indépendante.

Le projet de loi modifiant la loi foncière définit les terrains abandonnés comme des terrains attribués ou loués par l’État et qui n’ont pas été utilisés de manière continue pendant une période déterminée. Cependant, selon les comptes rendus de cette définition, la durée n’est pas encore précisée. Il est également rapporté que la loi foncière de 2024 et les lois fiscales en vigueur ne comportent pas de définition distincte des terrains abandonnés, même si elles encadrent déjà le non-respect du calendrier d’utilisation des terrains des projets.

Tuan a indiqué que le ministère de l’Agriculture et de l’Environnement avait été chargé de préciser les notions et les critères. Les comptes rendus s’accordent sur la date du 28 septembre pour l’instruction gouvernementale concernée, mais divergent sur son numéro : certains citent l’avis n° 54, d’autres l’avis n° 289 et un autre l’avis n° 574. Le numéro du document ne peut être considéré comme établi sans confirmation.

La proposition est liée à la résolution n° 21-NQ/TW, qui aurait été adoptée le 28 juillet 2026 et appelle à étudier une hausse des taxes sur les terrains inutilisés. Les comptes rendus associent également cette politique à un objectif de lutte contre le gaspillage foncier d’ici à 2030. Certains indiquent que le projet de loi a été soumis au gouvernement, tandis que d’autres précisent que son dossier a été transmis au ministère de la Justice pour examen. Aucune de ces formulations ne signifie que la mesure a été adoptée.

Pourquoi les économistes souhaitent un taux progressif dans le temps

L’économiste Le Ba Chi Nhan estime qu’un taux de 0,2 % peut créer un coût initial pour la détention de terrains inutilisés, mais risque de ne pas modifier les décisions des propriétaires disposant de solides moyens financiers et qui s’attendent à des hausses de prix importantes. Il propose de porter le taux à 0,3 %, 0,5 % ou davantage lorsque le terrain reste inutilisé plus longtemps sans motif légitime.

Nhan décrit ainsi l’incitation recherchée :

« La politique devrait instaurer une sorte de “compteur de coûts” : plus un terrain reste inutilisé longtemps, plus sa détention devient coûteuse », a déclaré Nhan.

Pour une valeur imposable inchangée de 100 milliards de dôngs, un taux de 0,3 % produirait une taxe annuelle de 300 millions de dôngs, tandis qu’un taux de 0,5 % produirait 500 millions de dôngs. Ces calculs illustrent les solutions qu’il suggère, et non des taux adoptés par le ministère.

Le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l’Environnement, estime lui aussi que la fiscalité devrait être évaluée au regard des gains attendus sur le marché. Il cite l’exemple de logements commerciaux bon marché dont le prix serait passé d’environ 11 millions à 33 millions de dôngs le mètre carré entre 2014 et 2024, soit une multiplication par trois ou une hausse de 200 % en dix ans.

Cet exemple immobilier ne constitue pas un indice national des prix fonciers, et une appréciation sur dix ans ne peut être comparée directement à une seule facture fiscale annuelle. Il explique néanmoins sa préoccupation : si les gains attendus restent très supérieurs aux coûts de détention, les propriétaires pourraient simplement payer la taxe. Vo est également favorable à une mise à l’essai du taux de 0,2 %, suivie d’une évaluation de son efficacité.

Un terrain détenu par un ménage n’est pas toujours un placement spéculatif

Pham Duc Toan, directeur général d’EZ Property, suggère une autre structure progressive, comprise entre 0,1 % et 0,5 %, avec des taux plus élevés pour les personnes détenant plusieurs parcelles. Sa proposition distinguerait un ménage possédant une parcelle d’un investisseur en détenant dix, au lieu de se fonder uniquement sur la durée d’inutilisation.

Toan propose également d’envisager un abattement pour les ménages, calculé selon la superficie ou le nombre de parcelles rapporté à la taille de la famille. Il estime qu’il ne faut pas traiter de la même manière les terrains ruraux conservés pour les enfants et les terrains urbains destinés à l’aménagement mais inutilisés. Il s’agit de recommandations, et non d’exonérations prévues par le projet de mesure fiscale.

La question des ménages concerne aussi les terrains attribués dans le cadre de relogements. Les personnes déplacées par des projets de développement peuvent recevoir des parcelles sans avoir les moyens d’y construire, tandis que d’autres peuvent conserver un terrain pour que leurs enfants y bâtissent un logement plus tard. Ta Van Ha, vice-président de la commission des Affaires culturelles et sociales de l’Assemblée nationale, a demandé que ces situations et les terrains touchés par des restrictions d’urbanisme prolongées soient expressément pris en compte.

Les ventes aux enchères de terrains à Hanoï illustrent l’autre versant du débat. En août 2024, les enchères dans des districts périphériques, notamment Dan Phuong, Hoai Duc et Thanh Oai, ont parfois attiré des offres gagnantes supérieures à 100 millions de dôngs le mètre carré. Il a ensuite été rapporté que de nombreuses parcelles mises aux enchères restaient sans construction. Toutefois, le prix d’adjudication n’est pas automatiquement la valeur imposable, et l’achat légal aux enchères ne permet pas de déterminer si la non-utilisation ultérieure relèverait de la catégorie proposée.

Les complexes balnéaires à l’arrêt montrent pourquoi la situation urbanistique compte

Deux projets côtiers à l’arrêt à Da Nang montrent pourquoi les autorités devraient examiner l’historique des projets au lieu de se contenter de repérer les terrains vides. Le projet Hon Ngoc A Chau couvre environ 12 hectares, a reçu un certificat d’investissement en juillet 2009 et prévoyait un investissement de 4 800 milliards de dôngs. Les travaux ont commencé début 2010, mais un compte rendu ultérieur indiquait que la majeure partie du site était encore inoccupée après 16 ans.

Les plans de la ville ont également évolué. En 2018, Da Nang a demandé l’ouverture de discussions sur la récupération d’une partie du site pour en faire un espace public. En 2020, la ville a accepté de récupérer une partie de la zone sud pour y aménager une plage, un accès à la mer et un parc public.

Le site touristique de Non Nuoc, d’environ 3,77 hectares, a été attribué à I.V.C en 2014. En 2018, la ville a adopté le principe de la récupération du projet, le terrain étant ensuite destiné à devenir un parc côtier. Aucun des deux cas n’a été définitivement déclaré assujetti à la taxe proposée.

L’avocat Pham Thanh Tuan, de l’Association du barreau de Hanoï, estime que les évaluations doivent examiner les obligations des investisseurs, les calendriers approuvés et les causes des retards. L’économiste Vo Tri Thanh met également en garde contre des règles que les propriétaires pourraient contourner en construisant une ou deux structures provisoires tout en laissant la majeure partie du terrain inutilisée. Une autorisation d’urbanisme ne devrait ni garantir une exonération ni entraîner automatiquement l’assujettissement à la taxe.

Le paiement de la taxe ne donnerait pas un délai illimité

La taxe proposée s’appliquerait parallèlement aux obligations existantes de mise en valeur des terrains affectés à des projets d’investissement. L’avocat Truong Anh Tu, président du cabinet TAT Law Firm, estime que le paiement de la taxe ne donnerait pas le droit de conserver indéfiniment un terrain.

Selon le mécanisme en vigueur décrit au paragraphe 8 de l’article 81 de la loi foncière de 2024, des mesures peuvent être prises à l’encontre des terrains affectés à un projet d’investissement après 12 mois consécutifs de non-utilisation suivant leur remise matérielle, ou en cas de retard de 24 mois par rapport au calendrier d’utilisation des terrains du projet. Une prolongation de 24 mois au maximum entraîne des obligations financières supplémentaires. Si le manquement persiste, le terrain peut être récupéré dans les conditions prévues par la loi, sous réserve de l’exception de force majeure énoncée au paragraphe 9.

L’article 31 du décret 102/2024/ND-CP, modifié par le décret 226/2025/ND-CP, porte sur les délais de prolongation, la superficie concernée et les procédures applicables. Une prolongation n’est pas automatique. La taxe, les paiements supplémentaires pendant une prolongation et la récupération du terrain sont des mécanismes distincts.

Les modifications proposées à la loi foncière changeraient certains aspects de ce cadre. Selon les comptes rendus, elles prévoiraient des paiements annuels progressifs pour les terrains affectés à des projets d’investissement qui restent inutilisés ou dont l’utilisation a pris du retard, avec une récupération possible après 60 mois de non-utilisation continue. Elles prévoiraient également la récupération des terrains agricoles inutilisés pendant plus de 24 mois après une sanction administrative et faute de reprise de leur utilisation dans le délai fixé. Ces dispositions à l’état de projet ne doivent pas être confondues avec le droit en vigueur ni avec la taxe proposée de 0,2 %.

Les problèmes de données risquent de désigner le mauvais contribuable

Une classification fiable nécessiterait de relier les registres fonciers, fiscaux, des investissements et de la construction. L’avocat Pham Thanh Tuan recommande d’identifier, pour chaque parcelle, le contribuable, la superficie concernée, la situation réelle du terrain et sa durée de non-utilisation, en s’appuyant si nécessaire sur les données d’électricité et d’eau.

Les erreurs déjà constatées montrent le risque concret. Le Long, directeur adjoint du Département des impôts, a attribué certaines arriérés inattendus de taxe foncière affichés sur eTax Mobile à un partage incomplet des informations et à des mises à jour tardives. Les anciens propriétaires peuvent rester enregistrés après la vente d’un bien, tandis que des paiements qui n’ont pas encore été rapprochés peuvent déclencher des avis de dette ou des notifications en double. Le vice-ministre des Finances Nguyen Duc Chi a appelé à disposer de données fiables, complètes et interconnectées sur le logement, le foncier et les impôts.

Le volume des ressources immobilisées est considérable, mais les catégories doivent rester distinctes. Les chiffres évoqués le 18 juin 2026 incluaient 3 896 biens publics recensés dans les conclusions de l’Inspection gouvernementale comme étant vacants, dégradés ou utilisés de manière inefficace. Ils ne représentent pas l’ensemble des biens privés abandonnés.

Les autorités ont également indiqué avoir résolu les difficultés de 1 531 projets en retard, dont 273 étaient entrés en exploitation, sur plus de 4 000 hectares et pour un investissement d’environ 286 000 milliards de dôngs. Les 273 projets représentent environ 17,8 % des 1 531 projets. Au 31 juillet, le système 751 recensait 4 619 projets et parcelles foncières en difficulté, dont 3 984 avaient été examinés et classés. Ce registre ne constitue pas une liste de biens dont le caractère spéculatif aurait été confirmé.

Un promoteur peut-il céder un projet à l’arrêt ?

L’avocat Hoang Ha estime qu’il faut associer des coûts de détention plus élevés à des possibilités de cession réellement accessibles à des investisseurs capables d’achever les projets. Dans le cas contraire, un promoteur en difficulté pourrait subir des pressions pour se retirer sans remplir les conditions nécessaires à la vente.

L’article 40 de la loi de 2023 sur les activités immobilières impose notamment que les documents du projet aient été approuvés, que les indemnisations et aides au relogement soient achevées, que le terrain ne fasse l’objet d’aucun litige ni d’aucune saisie, que les hypothèques aient été levées et que les obligations financières liées au terrain aient été respectées. Le projet doit également rester dans son délai d’exécution et ne pas faire l’objet d’une décision de récupération.

Il peut être difficile pour les projets en difficulté financière de satisfaire à ces garanties. Ha propose d’étudier des dispositifs dans lesquels l’acquéreur réglerait les obligations constatées dans le cadre de la cession, ou coordonnerait le remboursement des dettes et la levée de l’hypothèque avec le promoteur, la banque et les autorités. Il s’agit de mécanismes suggérés, et non d’un droit général existant permettant de contourner les conditions de cession.

L’article 42 accorde aux autorités provinciales 30 jours pour évaluer et décider des cessions relevant de leur compétence après réception d’un dossier complet et recevable. Pour les cessions nécessitant une décision du Premier ministre, le délai d’examen et de transmission par la province est de 45 jours. Le décret 96/2024/ND-CP précise les documents requis et les procédures connexes. Phan Duc Hieu, membre de la commission économique et financière de l’Assemblée nationale, estime que les promoteurs devraient anticiper les échecs, les sorties et la restructuration de leurs portefeuilles au lieu de conserver des terrains qu’ils ne peuvent aménager.

Les bâtiments vacants et les taxes étrangères élargissent le débat

Dang Hung Vo estime qu’une politique centrée sur les terrains vides pourrait ignorer les villas, maisons de ville et locaux commerciaux achevés mais inutilisés. Il recommande d’examiner les bâtiments vacants, tout en évitant d’assimiler automatiquement les terrains agricoles aux parcelles urbaines de grande valeur. Le non-usage de terrains agricoles peut être difficile à établir, et les coûts d’inspection peuvent être élevés par rapport aux recettes attendues.

La proposition porte sur la fiscalité des terrains non agricoles et ne prévoit pas une taxe automatique sur tous les champs inutilisés. Elle est distincte de la prolongation de l’exonération de la taxe agricole, approuvée en juin 2025 jusqu’à la fin de 2030.

Les exemples étrangers montrent des approches différentes, mais leurs pourcentages ne sont pas directement comparables. Selon les comptes rendus, l’Arabie saoudite applique une taxe pouvant atteindre 10 % de la valeur du terrain dans les zones prioritaires, et l’État de Victoria, en Australie, des taux de 1 % à 3 % sur les logements vacants. Les informations sur la Corée du Sud divergent quant au taux initial applicable après deux ans : elles indiquent soit 2 %, soit une fourchette de 2 % à 5 %, tout en mentionnant des taux pouvant atteindre 10 % après dix ans.

Les taux de 17 % et 34 % rapportés pour la France sont calculés sur la valeur locative, et non sur la valeur totale du bien. L’Irlande applique un multiple de l’impôt foncier local. Le Canada combine une mesure fédérale de 1 %, visant principalement certains propriétaires étrangers, avec des taxes locales, comme celle de 3 % à Vancouver. Parmi les autres exemples figurent des surtaxes foncières en Espagne, la suppression d’avantages liés à la taxe d’habitation au Japon, l’imposition ordinaire des logements vacants en Italie et des taux plus élevés pour les biens dont le propriétaire n’est pas occupant à Singapour. La différence des bases fiscales, des exonérations et des définitions rend les taux affichés peu utiles pour prévoir les conséquences au Vietnam.

La décision dépend encore des critères et du calendrier

Le débat suit deux voies : les modifications fiscales qui fixeraient un taux et la législation foncière qui définirait les circonstances déclenchant son application. Voici les principales étapes rapportées :

• 28 juillet 2026 : adoption de la résolution n° 21-NQ/TW, qui appelle à étudier une hausse des taxes sur les terrains inutilisés.
• 28 septembre 2026 : les dirigeants du gouvernement chargent les services concernés d’élaborer des critères de classification, mais les comptes rendus divergent sur le numéro de l’avis.
• 6 octobre 2026 : le ministère des Finances présente la proposition de 0,2 % lors de sa conférence de presse trimestrielle.
• Fin 2026 : l’examen par l’Assemblée nationale est attendu, mais l’approbation reste nécessaire.
• 1er janvier 2027 : date d’entrée en vigueur envisagée selon les informations disponibles, sous réserve de l’adoption de la loi et de ses dispositions définitives.

Dinh Minh Tuan, directeur régional pour le sud de la plateforme immobilière Batdongsan, recommande de prévoir au moins un an pour mettre en place les données et les règles de classification. Il suggère d’examiner en priorité les projets sans activité de mise en œuvre depuis plus de cinq ans. Le député Tran Hoang Ngan recommande de publier les plans locaux en vigueur, de supprimer ceux qui sont obsolètes et d’accorder aux habitants et aux entreprises un à deux ans pour mener à bien les procédures.

Les règles définitives ne précisent pas encore le seuil de non-utilisation, les exonérations, les dispositions transitoires ni le traitement des chevauchements avec les catégories fiscales existantes. Les recours et la possibilité de corriger les informations erronées sur les parcelles compteront également. Un taux plus élevé ne peut, à lui seul, régler une restriction d’urbanisme, un obstacle à la cession ou une erreur dans les données de propriété.

À retenir

• Le Vietnam propose une taxe annuelle de 0,2 % sur les terrains concernés qui sont abandonnés, inutilisés ou dont l’aménagement a pris du retard.
• Une valeur imposable de 100 milliards de dôngs entraînerait une taxe annuelle de 200 millions de dôngs.
• Le taux s’appliquerait à toute la superficie concernée, sans les tranches habituelles prévues pour les quotas résidentiels.
• Les définitions et les critères d’application ne sont pas encore finalisés, et la taxe n’a pas force de loi.
• Les économistes recommandent d’envisager des taux qui augmentent avec le temps, tout en protégeant les cas de retard dus à des circonstances extérieures.
• Le paiement de la taxe ne remplacerait pas les obligations liées aux projets et n’empêcherait pas la récupération d’un terrain lorsque les conditions légales sont réunies.
• Le 1er janvier 2027 est la date de démarrage envisagée selon les informations disponibles, sous réserve de l’approbation et des dispositions définitives de la loi.