Hong Kong va progressivement éliminer les logements-cages insalubres grâce à une nouvelle loi

Pourquoi Hong Kong veut réglementer les logements-cages

Hong Kong s’apprête à mettre fin à l’ère des logements-cages en fixant un seuil légal pour définir ce qu’est un logement subdivisé sûr et décent. Le nouveau régime entrera en vigueur en mars 2026 et vise les logements exigus et insalubres qui tiennent depuis longtemps lieu de logements abordables dans l’une des villes les plus chères du monde.

Les députés ont adopté le projet de loi sur les unités de logement de base fin septembre, et l’ordonnance a été publiée au Journal officiel le 3 octobre 2025. Elle instaure un système d’enregistrement et de reconnaissance des logements subdivisés et fixe aux propriétaires un calendrier précis pour mettre aux normes ou fermer les logements non conformes. La location d’un logement non reconnu deviendra une infraction en 2027, passible de lourdes sanctions, et la date limite finale de mise en conformité est fixée à 2030.

L’ampleur du défi est considérable. Selon les autorités, la ville compte environ 110 000 logements subdivisés, où vivent quelque 220 000 personnes. Beaucoup sont aménagés dans d’anciens immeubles sans ascenseur, avec des équipements communs et une mauvaise ventilation ; certains ne mesurent que 50 pieds carrés. Le prix élevé des terrains, la rareté des terres disponibles pour construire des logements et les longs délais d’attente pour obtenir un logement locatif public ont favorisé la multiplication de ces divisions, malgré les nombreuses inquiétudes concernant la sécurité et l’hygiène.

Ce qu’exige la loi sur les unités de logement de base

La loi fixe des normes minimales que chaque logement subdivisé devra respecter avant de pouvoir être loué en tant qu’unité de logement de base reconnue. Chaque logement devra avoir une superficie d’au moins 8 mètres carrés, une hauteur sous plafond de 2,3 mètres, au moins une fenêtre ouvrante, ainsi que des toilettes privées fermées et un lavabo à l’intérieur du logement. L’ordonnance définit également des exigences en matière d’éclairage, de ventilation et de dispositifs de sécurité essentiels.

Au-delà de la superficie et des équipements de base, la mise en conformité impliquera le respect des normes de sécurité incendie et de sécurité structurelle, ainsi que l’installation de compteurs d’eau et d’électricité individuels, afin que les locataires ne soient pas contraints de partager les frais ou de payer des montants arbitraires. Les logements conformes pourront demander une reconnaissance officielle, qui attestera qu’ils peuvent être loués légalement. Ceux qui ne respectent pas les normes devront être mis aux normes ou réaménagés selon leur configuration d’origine.

Comment fonctionneront l’enregistrement et les contrôles

La nouvelle ordonnance entrera en vigueur le 1er mars 2026. À compter de cette date, tous les propriétaires qui louent des logements subdivisés devront les enregistrer dans un délai de 12 mois. À l’issue de cette période, en mars 2027, louer un logement non enregistré ou non reconnu constituera une infraction. Le régime sera assorti d’inspections et les autorités pourront émettre des injonctions de mise en conformité pour que chaque logement respecte les normes.

Les propriétaires qui s’enregistreront dans les délais disposeront d’une période de grâce de 36 mois, de mars 2027 à février 2030, pour réaliser les travaux requis et obtenir la reconnaissance officielle. Après la date d’entrée en vigueur de l’infraction, louer un logement non reconnu pourra entraîner une amende pouvant atteindre 300 000 HK$ et une peine d’emprisonnement de trois ans maximum ; des pénalités journalières pourront également être appliquées en cas d’infraction persistante. Pour encourager les propriétaires à participer dès le début, les autorités prévoient de supprimer ou de réduire les frais durant les premières années du dispositif, avant d’appliquer les tarifs habituels. La reconnaissance sera valable pour une durée déterminée et devra être renouvelée ; les inspections et les contrôles de conformité se poursuivront au fil du temps.

Combien de logements sont concernés

Le gouvernement estime qu’environ un tiers des logements subdivisés ne respectent pas le nouveau seuil minimal. Le défaut le plus fréquent est une superficie inférieure à 8 mètres carrés, mais certains logements n’ont pas de fenêtre ouvrante ou n’atteignent pas la hauteur sous plafond requise. Les autorités s’attendent à ce qu’une part importante de ces logements subsiste après leur mise aux normes ou leur fermeture. Les services du logement estiment qu’environ 80 000 logements pourraient continuer à être occupés une fois conformes aux nouvelles normes.

Les conditions dans le parc actuel peuvent être difficiles. Nombre de logements subdivisés se trouvent dans de vieux immeubles sans ascenseur, dont les installations électriques sont vétustes et les parties communes exiguës. Certains résidents partagent les équipements avec plusieurs autres foyers. Les pièces sans fenêtres sont fréquentes et, dans les configurations les plus exiguës, la surface habitable moyenne peut avoisiner 65 pieds carrés par personne. Les risques d’incendie et la mauvaise ventilation suscitent régulièrement l’inquiétude du public.

Conséquences pour les propriétaires et le marché locatif

Les exploitants affirment que la mise en conformité sera coûteuse et parfois impossible sur le plan technique. Construire des toilettes privées, installer un système de ventilation ou satisfaire à l’exigence d’une fenêtre peut coûter très cher, et tous les plans de logement ne s’y prêtent pas. Dans certains cas, des entreprises de rénovation ont estimé à environ 150 000 HK$ le coût de la mise aux normes d’un seul logement. Certains exploitants ont déjà fermé les logements qu’ils pensent non conformes ; d’autres prévoient de regrouper les espaces subdivisés pour revenir à une seule location.

Le niveau des loyers est au cœur des préoccupations. De nombreux ménages à faibles revenus dépendent des logements les moins chers du marché, notamment ceux loués moins de 5 000 HK$ par mois. Les associations de défense des locataires avertissent que les logements les plus petits et les moins chers pourraient disparaître si une partie de l’offre était retirée du marché lors de la mise aux normes, et que les propriétaires pourraient chercher à répercuter les coûts des travaux en augmentant les loyers demandés pour les nouveaux baux. Concrètement, un logement d’environ 75 pieds carrés, qui pourrait se louer aujourd’hui autour de 4 500 HK$, pourrait disparaître, tandis que les logements plus grands, de 110 à 130 pieds carrés, pourraient devenir l’option d’entrée de gamme, à des loyers mensuels plus élevés.

Le contrôle des loyers déjà en vigueur pour les logements subdivisés atténuera une partie de la pression, mais pas toute. Depuis l’entrée en vigueur, en 2022, du contrôle des baux, les locataires bénéficient d’une sécurité d’occupation de quatre ans, répartie en deux périodes successives de deux ans. Les hausses de loyer au renouvellement sont plafonnées à 10 % et indexées sur un indice officiel des loyers ; aucune hausse n’est autorisée pendant la première période de deux ans et les propriétaires ne peuvent pas surfacturer les services publics et les services de base. En revanche, le loyer initial d’un nouveau bail n’est pas plafonné : le prix des logements récemment mis aux normes pourrait donc tout de même grimper si la demande dépasse l’offre.

Réponse du gouvernement et offre de logements

Les autorités estiment que l’offre à venir de logements publics et de transition limitera la pression sur les loyers. La secrétaire au Logement, Winnie Ho Wing-yin, a déclaré que le marché locatif ne devrait guère pouvoir progresser, compte tenu de l’arrivée de logements publics et du développement de projets de courte durée comme celui des logements publics légers. Selon les données du gouvernement, plus de 40 % des ménages vivant dans des logements subdivisés ont demandé un logement locatif public, et environ 20 % y sont éligibles sans avoir encore déposé de demande. À long terme, l’objectif est d’éliminer les logements subdivisés non conformes d’ici 2049, tout en augmentant le parc de logements publics afin de réduire les délais d’attente.

Le Bureau du logement présente cette refonte réglementaire comme un pas vers le respect de la dignité humaine fondamentale des résidents qui ont subi des conditions insalubres et dangereuses. Dans une note officielle sur sa politique, le Bureau a résumé l’objectif de l’ordonnance en ces termes :

Le gouvernement actuel est déterminé à mener des réformes et à accompagner le changement. L’objectif est de garantir des conditions de vie sûres, hygiéniques et convenables dans les logements subdivisés.

Les autorités ont également indiqué qu’elles pourraient appliquer avec une certaine souplesse l’exigence relative aux fenêtres dans des situations particulières, en tenant compte de la qualité de l’air et de l’hygiène, tout en maintenant leurs priorités en matière de sécurité, de ventilation et de santé. Le message est clair : la nouvelle norme sera ferme, mais sa mise en œuvre tiendra compte des contraintes sur place lorsque certains aménagements seront difficiles à réaliser.

Préoccupations en matière de sécurité et de santé

La pression exercée par le public pour que des mesures soient prises est avant tout motivée par des questions de sécurité. Les logements subdivisés peuvent dissimuler des modifications structurelles qui fragilisent les bâtiments, bloquent les issues de secours et augmentent les risques d’incendie. Des installations électriques improvisées, des circuits surchargés et l’absence de dispositifs de désenfumage ont provoqué des drames dans de vieux immeubles. L’effondrement meurtrier d’un immeuble en 2010 et l’incendie fatal survenu à Jordan en 2024 ont renforcé les inquiétudes liées aux dangers cachés dans les vieux immeubles locatifs.

L’hygiène est une autre source de préoccupation. La surpopulation, les salles d’eau partagées, la mauvaise circulation de l’air et l’humidité favorisent les moisissures et les nuisibles. Les logements sans fenêtres ou aux vitres fixes retiennent la chaleur et les odeurs, ce qui est particulièrement pénible pour les personnes âgées et les enfants. L’ordonnance inscrit dans la loi des normes minimales de ventilation, d’éclairage et d’assainissement, afin que ces conditions ne soient plus considérées comme la norme pour ceux qui n’ont pas les moyens de louer un logement classique.

Droits des locataires et démarches à effectuer

Les locataires ne risquent pas de poursuites pénales pour vivre dans un logement non reconnu. Les sanctions visent les propriétaires qui louent des logements non reconnus ou non conformes. Si vous vivez dans un logement subdivisé, demandez à votre propriétaire s’il prévoit de l’enregistrer en 2026 et d’obtenir une reconnaissance après les travaux. Conservez des copies de votre bail et de vos reçus. Vérifiez que les charges sont facturées par le propriétaire selon les compteurs individuels et aux tarifs officiels.

Les règles de contrôle des baux entrées en vigueur en 2022 offrent une certaine stabilité. Elles garantissent quatre ans de sécurité d’occupation, répartis en deux périodes successives renouvelées, limitent à 10 % les hausses de loyer au renouvellement et les indexent sur un indice officiel des loyers, tout en interdisant les augmentations pendant la première période de deux ans. Elles interdisent également la surfacturation des services publics. Si vous subissez des pressions pour partir ou une forte hausse soudaine de loyer contraire à ces règles, adressez-vous au Département de l’évaluation et de la taxation ou à des associations locales qui aident les locataires.

Pourquoi les logements-cages se sont tant répandus

Depuis des années, Hong Kong affiche certains des prix immobiliers les plus élevés au monde, alors qu’une faible part seulement des terrains est réservée à l’habitat. Il en résulte un déséquilibre structurel entre la demande et l’offre de logements abordables. De nombreux quartiers anciens sont composés d’immeubles de hauteur moyenne datant du milieu du XXe siècle, qu’il était facile de subdiviser en minuscules pièces. Étudiants, nouveaux arrivants et personnes âgées se sont souvent tournés vers ces logements, car les appartements aux prix du marché sont hors de portée et les listes d’attente pour un logement public peuvent s’étendre sur plusieurs années.

Pour les propriétaires et les exploitants, cette activité est lucrative. Un appartement de 900 pieds carrés peut être divisé en cinq ou six pièces, chacune louée séparément, pour un loyer total qui dépasse souvent ce qu’un seul ménage paierait pour l’appartement entier. Cette incitation financière, conjuguée au manque de contrôles par le passé, a encouragé la multiplication des subdivisions. Remettre ces logements aux normes réduit la rentabilité des plus petites pièces, ce qui explique pourquoi le gouvernement associe la réglementation au développement de l’offre de logements publics.

La suite

Le calendrier est fixé. L’ordonnance entrera en vigueur le 1er mars 2026 et les inscriptions ouvriront à cette date, avec une période de dépôt des demandes d’un an. À partir de mars 2027, louer un logement subdivisé non enregistré ou non reconnu constituera une infraction. Les propriétaires auront ensuite jusqu’à février 2030 pour réaliser les travaux de mise en conformité et obtenir une reconnaissance officielle, ou réaménager leurs biens selon leur configuration classique. Les autorités indiquent que les inspections et les contrôles s’intensifieront en 2027 et que les frais seront supprimés ou réduits au début du dispositif pour inciter les propriétaires à s’y inscrire avant l’application des tarifs pleins.

Les associations de défense des locataires observeront attentivement la rigueur des contrôles et le respect du calendrier d’augmentation de l’offre de logements. Si l’offre de logements publics et de transition se développe comme prévu, la pression sur les loyers des logements subdivisés pourrait diminuer, même si les logements non conformes disparaissent. Dans le cas contraire, les locataires aux revenus les plus faibles pourraient devoir faire face à des choix difficiles. Les 24 à 48 prochains mois montreront si l’association d’une réglementation et d’une nouvelle offre de logements peut enfin mettre fin au recours de la ville à ces logements subdivisés dangereux.

Points clés

• Une nouvelle ordonnance crée les unités de logement de base et interdit les logements de moins de 8 mètres carrés à compter de mars 2026.
• Chaque logement doit disposer d’une fenêtre ouvrante, de toilettes privées fermées et d’un lavabo, et respecter les normes de sécurité incendie et structurelle, d’éclairage et de ventilation.
• Les inscriptions ouvriront le 1er mars 2026 ; les propriétaires auront 12 mois pour inscrire leurs biens dans le système.
• À partir de mars 2027, louer un logement non enregistré ou non reconnu constituera une infraction.
• Les propriétaires auront jusqu’à février 2030 pour mettre leurs logements aux normes et obtenir une reconnaissance officielle, ou rétablir leur configuration d’origine.
• Les sanctions peuvent atteindre 300 000 HK$ et trois ans d’emprisonnement, auxquels peuvent s’ajouter des amendes journalières en cas d’infraction persistante.
• Environ 110 000 logements subdivisés abritent quelque 220 000 personnes, et près d’un tiers seraient non conformes.
• Les autorités s’attendent à ce qu’environ 80 000 logements subsistent après leur mise aux normes ou leur fermeture, tandis que l’offre de logements publics et de transition doit augmenter.
• Le contrôle des baux des logements subdivisés limite à 10 % les hausses de loyer au renouvellement et interdit les augmentations pendant la première période de deux ans.
• Les locataires ne peuvent pas être poursuivis pénalement au titre du nouveau régime, qui vise les propriétaires louant des logements non conformes.